GBT18508-2014城镇土地估价规程考试试题及答案

第页GB/T18508-2014城镇土地估价规程考试试题及答案一、单项选择题（共30题，每题2分，共60分）1、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014的实施替代的旧版本是（）？[单选题]*A、GB/T18508-1999B、GB/T18508-2001(正确答案)C、GB/T18508-2005D、GB/T18508-2010答案解析：

GB/T18508-2014正式发布实施，替代旧版GB/T18508-2001城镇土地估价规程。2、本规程适用范围不包含以下哪类用地评估（）？[单选题]*A、城镇建设用地B、独立工矿区建设用地C、农村建设用地（参照执行）D、农用地(正确答案)答案解析：

本规程适用于城镇、独立工矿区范围内的建设用地基准地价和宗地地价评估，农村建设用地可参照执行，不适用于农用地评估。3、无特殊说明时，地价指的是（）条件下的建设用地使用权价格？[单选题]*A、公开市场(正确答案)B、特定交易市场C、协议出让市场D、拍卖市场答案解析：

规程明确，无特殊说明下，地价均指公开市场条件下形成的一定年期建设用地使用权的权利价格。4、以下不属于公示地价范畴的是（）？[单选题]*A、基准地价B、标定地价C、宗地交易地价(正确答案)D、课税地价答案解析：

公示地价包含基准地价、标定地价、课税地价，是经政府确认公布的地价，宗地交易地价为市场自发交易价格，不属于公示地价。5、基准地价是针对城镇建设用地范围内，按不同用途评估的（）价格？[单选题]*A、宗地个别B、区域平均(正确答案)C、最高成交D、最低成交答案解析：

基准地价是不同级别或均质地域建设用地，按不同用途评估、政府确定的某一估价期日法定最高使用年期的区域平均价格。6、为课税需要，以基准地价、标定地价为基础测算的政府计税地价是（）？[单选题]*A、基准地价B、标定地价C、市场地价D、课税地价(正确答案)答案解析：

课税地价是专为土地课税测算，由政府确定、作为计税依据的土地价格，依托基准地价和标定地价测算。7、土地估价的核心依据原则不包括（）？[单选题]*A、最大化收益原则(正确答案)B、替代原则C、预期收益原则D、供需原则答案解析：

规程规定土地估价技术原则包含替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则，无最大化收益原则。8、同一供需圈是指与待估宗地能形成（），供需状况基本一致的区域？[单选题]*A、互补关系B、替代关系(正确答案)C、从属关系D、并列关系答案解析：

同一供需圈定义为与待估宗地能形成替代关系，市场供需状况基本相同、对宗地价格有显著影响的区域。9、道路对土地利用价值影响为零时的土地深度称为（）？[单选题]*A、临街深度B、平均深度C、标准深度(正确答案)D、极限深度答案解析：

标准深度是指随着土地与道路距离增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度，其连线为里地线。10、均质地域的核心特征是（）基本一致？[单选题]*A、土地价格B、土地权属C、土地面积D、土地用途及利用条件(正确答案)答案解析：

均质地域是土地用途及土地利用条件基本一致的土地区域，是基准地价评估的基础单元。11、市场比较法选取的比较实例数量应不少于（）个？[单选题]*A、2B、3(正确答案)C、4D、5答案解析：

市场比较法要求比较实例数量达到3个以上（含3个），方可开展对比修正评估。12、市场比较法中，比较实例交易日与估价期日原则上不超过（）年？[单选题]*A、1B、2C、3(正确答案)D、5答案解析：

规程明确，市场比较实例的交易日距估价期日原则上不超过3年，保证交易数据时效性。13、市场比较法的核心修正环节不包括（）？[单选题]*A、权属修正(正确答案)B、交易情况修正C、估价期日修正D、区域因素修正答案解析：

市场比较法修正环节包含交易情况、估价期日、区域因素、个别因素、土地使用年期修正，无权属修正。14、适用于有现实收益或潜在收益土地估价的方法是（）？[单选题]*A、市场比较法B、收益还原法(正确答案)C、成本逼近法D、剩余法答案解析：

收益还原法核心是通过宗地未来纯收益还原测算地价，仅适用于有现实或潜在收益的土地。15、土地永续利用、纯收益不变时，收益还原法基础公式是（）？[单选题]*A、P=r/aB、P=a×rC、P=a/r(正确答案)D、P=(1+r)/a答案解析：

纯收益不变、永续利用条件下，土地价格P=土地纯收益a/土地还原利率r。16、不动产出租场景下，土地纯收益的计算逻辑是（）？[单选题]*A、总租金-总税费B、不动产总收益-房屋总费用C、土地总收益-土地总费用D、不动产纯收益-房屋纯收益(正确答案)答案解析：

不动产出租时，需从不动产整体纯收益中扣除房屋纯收益，剩余部分为土地纯收益。17、以下不属于土地还原率确定方法的是（）？[单选题]*A、市场均价法(正确答案)B、纯收益与价格比率法C、安全利率加风险调整值法D、投资风险收益率排序插入法答案解析：

土地还原率三种确定方法：纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与收益率排序插入法。18、剩余法最适用于（）类型的土地估价？[单选题]*A、成熟无改造空间存量土地B、具备投资开发或再开发潜力土地(正确答案)C、公益性质无收益土地D、农用地转用土地答案解析：

剩余法核心是扣除开发成本、利润测算地价，适用于有开发、再开发潜力的土地。19、剩余法评估待开发土地价格的核心公式是（）？[单选题]*A、土地价格=开发成本+利润B、土地价格=不动产总价+税费C、土地价格=不动产总价-开发成本-开发利润(正确答案)D、土地价格=开发利润-开发成本答案解析：

待开发土地剩余法计算公式：P（土地价格）=A（不动产总价）-B（开发成本）-C（开发利润）。20、成本逼近法的地价构成不包含（）？[单选题]*A、土地取得费用B、土地开发费用C、土地增值收益D、市场交易溢价(正确答案)答案解析：

成本逼近法地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益，无市场交易溢价。21、利用政府公示地价修正测算宗地价格的方法是（）？[单选题]*A、公示地价系数修正法(正确答案)B、基准地价直接取值法C、宗地比价法D、级差收益法答案解析：

公示地价系数修正法是依托基准地价、标定地价及修正系数表，修正求取宗地价格的专用方法。22、土地价格影响因素分为三大类，其中不包括（）？[单选题]*A、一般因素B、市场因素(正确答案)C、区域因素D、个别因素答案解析：

地价影响因素分为一般因素、区域因素、个别因素三大类别。23、城镇整体经济、人口、土地制度属于（）地价影响因素？[单选题]*A、区域因素B、个别因素C、一般因素(正确答案)D、专项因素答案解析：

一般因素是影响城镇整体地价水平的宏观因素，包含社会经济、人口、土地制度、城镇规划等。24、宗地临街状况、面积、形状属于（）地价影响因素？[单选题]*A、一般因素B、区域因素C、宏观因素D、个别因素(正确答案)答案解析：

个别因素是宗地自身专属影响因素，包含宗地面积、形状、临街条件、容积率、地质条件等。25、区域商服繁华程度、交通条件、基础设施水平属于（）？[单选题]*A、区域因素(正确答案)B、一般因素C、个别因素D、政策因素答案解析：

区域因素是城镇内部不同区域之间影响地价的因素，核心包含商服、交通、配套、环境、规划等。26、土地估价报告的有效期限原则上不超过（）？[单选题]*A、6个月B、1年(正确答案)C、2年D、3年答案解析：

规程明确，土地估价报告有效期限自提交日起，原则上不超过1年。27、土地估价项目出具报告时，签字土地估价师最少为（）名？[单选题]*A、1B、2(正确答案)C、3D、4答案解析：

正规土地估价报告需由至少两名符合资质的土地估价师签字确认。28、基准地价评估的核心基础是（）？[单选题]*A、宗地个别测算B、市场随机取样C、土地交易价格汇总D、土地定级或均质地域划分(正确答案)答案解析：

基准地价评估需以土地定级或地价影响因素划分的均质地域为基础开展测算。29、无直接收益的自用土地测算，优先采用（）？[单选题]*A、市场比较法(正确答案)B、收益倒推法C、成本核算法D、基准地价修正法答案解析：

无直接收益的自用土地，需比照类似收益宗地，通过区域、个别因素修正测算纯收益。30、综合还原率、土地还原率、建筑物还原率的关系由（）加权计算得出？[单选题]*A、土地面积、建筑面积B、土地价格、建筑物价格(正确答案)C、宗地容积率、建筑密度D、土地年限、建筑年限答案解析：

综合还原率需按照土地价格、建筑物价格的权重，加权计算土地还原率和建筑物还原率得出。二、判断题（共20题，每题2分，共40分）1、GB/T18508-2014规程可参照适用于农村建设用地地价评估。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：

规程明确，本规程主要适用于城镇、独立工矿区建设用地评估，农村建设用地地价评估可参照执行。2、公示地价包含基准地价、标定地价、课税地价三类，均由政府确认公布。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：

公示地价是以维护市场平稳为目标，经政府确认公布的地价，包含基准地价、标定地价、课税地价。3、基准地价是单宗土地的专属交易价格。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：

基准地价是均质地域、不同用地类型的区域平均价格，并非单宗土地专属价格。4、土地估价只需遵循预期收益原则，无需考虑替代原则。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：

替代原则是土地估价核心基本原则，所有土地估价工作均需严格遵循。5、市场比较法选取的比较实例可与待估宗地不属于同一供需圈。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：

有效比较实例必须与待估宗地属于同一供需圈、用途相近、条件相似。6、市场比较法修正环节中，包含土地使用年期修正。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：

为消除年期差异对地价的影响，需对比较实例进行土地使用年期修正。7、收益还原法可以用于无任何收益潜力的公益用地估价。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：

收益还原法仅适用于有现实收益或潜在收益的土地，无收益潜力的公益用地不适用。8、土地纯收益是扣除所有非土地因素收益后的剩余收益。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：

测算土地纯收益时，需剔除建筑物、设备等非土地生产要素产生的收益。9、剩余法仅能评估待开发土地，无法评估现有不动产中的土地价格。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：

剩余法可用于两类评估:一是待开发土地价格，二是现有不动产中所含土地价格。10、成本逼近法测算的地价包含土地增值收益部分。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：

成本逼近法地价完整构成包含土地取得费、开发费、税费、利息、利润、土地增值收益。11、宗地容积率差异属于地价评估的区域因素修正范畴。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：

容积率是宗地自身规划指标，属于个别因素，不属于区域因素。12、城镇人口规模、经济发展水平属于地价影响的一般因素。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：

一般因素为宏观全域因素，包含城镇人口、经济、政策、规划等整体条件。13、土地估价报告和技术报告均可采用表格式编制。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：

土地估价报告可采用文字式或表格式，技术报告（工作底稿）必须采用文字式。14、估价期日是指开展估价工作的全部时间周期。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：

估价期日是地价对应的具体时点，估价日期是估价工作的起止周期。15、安全利率加风险调整值法是土地还原率的合法测算方法之一。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：

安全利率（国债、定期存款利率）叠加区域、市场风险调整值，是常用的还原率测算方式。16、比较实例交易时间距估价期日超过2年的，绝对不能使用。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：

规程明确，比较实例交易日距估价期日原则上不超过3年。17、均质地域内的土地用途和利用条件基本保持一致。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：

均质地域的核心定义就是土地用途、开发利用条件基本统一的