2026年不动产登记代理实务复习测试题(附答案)

2026年不动产登记代理实务复习测试题(附答案)一、单项选择题（每题2分，共20分）1.下列不动产登记类型中，属于首次登记的是（）。A.甲公司将新建厂房所有权登记至自身名下B.乙通过继承取得其父名下房产的转移登记C.丙因离婚将原共同共有房产变更为单独所有的变更登记D.丁将预购商品房抵押权预告登记转为正式抵押权登记答案：A。解析：首次登记指不动产权利第一次登记，新建房屋初始取得所有权属于首次登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第24条）。2.自然人申请不动产登记时，若无法提供身份证明原件，下列处理方式正确的是（）。A.登记机构可拒绝受理B.经核实复印件与原件一致后可受理C.需提供公证机关出具的身份证明复印件与原件一致的公证书D.由代理人书面承诺复印件真实性后受理答案：B。解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》，申请材料原则上需提供原件，确有困难的可提供复印件并经登记机构核实与原件一致（第1.8.4条）。3.某住宅建设用地使用权剩余期限为10年，所有权人申请办理抵押登记时，登记机构应（）。A.以“土地使用期限过短”为由不予登记B.登记抵押期限不超过剩余土地使用期限C.正常办理抵押登记，土地使用期限不影响抵押权设立D.要求抵押双方约定土地续期后抵押权自动延续答案：C。解析：建设用地使用权剩余期限不影响抵押权设立，抵押权效力及于抵押期间内的土地使用权（《民法典》第395条、第401条）。4.下列情形中，不动产登记机构应不予登记的是（）。A.申请登记的不动产存在查封登记且查封未解除B.申请人提供的购房合同未办理备案登记C.不动产界址清晰但相邻权利人未签字确认D.抵押合同约定的担保范围与登记机构模板不一致答案：A。解析：存在查封登记的不动产不得办理转移、抵押等登记（《不动产登记暂行条例》第22条）。5.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C。解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行登记之日起90日内未申请的，预告登记失效。6.某企业以划拨方式取得的土地使用权申请抵押登记，需提交的特殊材料是（）。A.地上建筑物权属证明B.自然资源主管部门批准抵押的文件C.土地评估报告D.企业股东会决议答案：B。解析：划拨土地使用权抵押需经自然资源主管部门批准（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条）。7.地役权登记中，需重点核查的内容是（）。A.供役地与需役地是否相邻B.地役权合同是否约定了费用支付方式C.地役权设立是否影响供役地权利人合法权益D.地役权期限是否超过需役地剩余使用期限答案：C。解析：登记机构需核查地役权设立是否符合法律法规，是否损害供役地权利人合法权益（《不动产登记操作规范（试行）》第14.1.3条）。8.因不动产登记机构工作人员过错导致登记错误，造成权利人损失的，赔偿责任应由（）承担。A.工作人员个人B.登记机构C.登记机构的上级主管部门D.当地人民政府答案：B。解析：《民法典》第222条规定，登记机构因过错造成损害的，应承担赔偿责任。9.某农村宅基地上房屋申请转移登记，受让方需满足的条件是（）。A.为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件B.具有当地户籍即可C.无需限制，可自由转让D.需经村民委员会全体成员表决同意答案：A。解析：宅基地使用权转移需受让方为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件（《土地管理法》第62条）。10.不动产登记资料查询中，利害关系人申请查询的，需提交的材料不包括（）。A.身份证明B.利害关系证明C.书面查询申请D.不动产登记证书答案：D。解析：利害关系人查询需提交身份证明、利害关系证明及书面申请（《不动产登记资料查询暂行办法》第8条）。二、多项选择题（每题3分，共30分，每题至少2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.下列属于不动产登记基本原则的有（）。A.一体登记原则（房随地走、地随房走）B.自愿登记原则（法律另有规定除外）C.形式审查原则（仅审查材料完整性）D.属地登记原则（由不动产所在地登记机构办理）答案：ABD。解析：登记机构需进行合理审慎审查，非单纯形式审查（《不动产登记暂行条例》第18条）。2.申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记时，需提交的材料包括（）。A.不动产权属证书B.转让合同（如买卖合同、赠与合同等）C.完税凭证或税费减免证明D.房屋测绘报告答案：ABC。解析：房屋测绘报告一般在首次登记时提交，转移登记通常无需重复提供（《不动产登记操作规范（试行）》第9.3.2条）。3.下列情形中，需由双方共同申请登记的有（）。A.买卖不动产的转移登记B.抵押不动产的抵押权登记C.因人民法院生效判决导致的转移登记D.更正登记（涉及他人利害关系）答案：ABD。解析：因生效法律文书导致的登记可单方申请（《不动产登记暂行条例实施细则》第14条）。4.不动产登记机构在审核过程中，可采取的核实措施包括（）。A.询问申请人或利害关系人B.到不动产所在地查看C.查阅复制相关文件资料D.要求申请人补充材料答案：ABCD。解析：《不动产登记暂行条例》第19条规定，登记机构可采取询问、实地查看、查阅资料、要求补充材料等核实措施。5.下列关于异议登记的表述，正确的有（）。A.异议登记申请人需提供初步证据证明登记错误B.异议登记有效期为15日，逾期失效C.异议登记期间，登记机构应暂停办理转移登记D.异议登记不当造成权利人损害的，申请人需赔偿答案：ABD。解析：异议登记不影响登记机构办理登记，仅起到警示作用（《民法典》第220条）。6.下列不动产中，可办理预告登记的有（）。A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押权C.现房抵押D.不动产买卖协议签订后未过户答案：AB。解析：预告登记适用于将来发生不动产物权变动的情形，现房抵押直接办理抵押权登记（《民法典》第221条）。7.集体土地所有权登记中，需重点核查的内容包括（）。A.土地权属来源材料是否合法B.所有权主体是否为村集体经济组织或村民委员会C.土地四至是否与相邻权利人确认D.土地用途是否符合规划答案：ABC。解析：集体土地所有权登记主要核查权属来源、主体资格及界址，土地用途规划非核心内容（《不动产登记操作规范（试行）》第6.1.3条）。8.下列情形中，不动产登记机构应予以登簿的有（）。A.申请材料齐全且符合法定形式B.权属清晰无争议C.存在查封登记但查封已解除D.抵押期限超过主债权诉讼时效期间答案：ABC。解析：抵押期限不影响抵押权效力，主债权诉讼时效期间届满后抵押权仍可存在（《民法典》第419条）。9.不动产登记代理机构及其从业人员的义务包括（）。A.遵守法律法规和行业规范B.保守委托人商业秘密和个人隐私C.不得同时代理双方当事人D.对登记结果承担法律责任答案：ABC。解析：代理机构仅对代理行为负责，登记结果由申请人承担（《不动产登记代理管理办法》第15条）。10.因自然灾害导致不动产灭失，权利人申请注销登记时，需提交的材料包括（）。A.不动产权属证书B.自然灾害导致灭失的证明材料（如政府出具的认定文件）C.注销登记申请书D.抵押权人同意注销的书面文件（如有抵押）答案：ABCD。解析：存在抵押权的不动产注销需抵押权人同意（《不动产登记操作规范（试行）》第16.4.2条）。三、案例分析题（共50分）案例一（12分）：2025年3月，张某与李某签订房屋买卖合同，约定将张某名下位于XX小区的住宅以200万元出售给李某。张某声称该房屋为其单独所有，李某查看不动产权证书（登记为单独所有）后支付了首付款并申请转移登记。登记机构审核时发现，该房屋原系张某与其配偶王某婚后购买，王某未在买卖合同上签字。问题：1.登记机构应如何处理该转移登记申请？（4分）2.若李某已支付全部房款并入住，王某主张权利，李某的权益如何保障？（8分）答案：1.登记机构应不予登记。根据《民法典》第301条，处分共同共有财产需全体共有人同意。虽不动产权证书登记为单独所有，但实际为夫妻共同财产，王某未签字同意，处分行为无效（《不动产登记暂行条例》第22条“权属有争议”不予登记）。2.李某可主张善意取得。若李某不知张某无权处分，已支付合理对价并完成转移登记（本题中未完成登记），则不构成善意取得。因登记未完成，李某可依据《民法典》第597条要求张某承担违约责任（返还房款并赔偿损失）；若王某追认或张某取得处分权，合同可继续履行。案例二（14分）：2025年5月，某制造企业A以其名下工业用地（划拨性质）及厂房申请抵押贷款，与银行B签订了1000万元的借款合同及抵押合同。A企业提交了不动产权属证书、抵押合同、股东会决议，但未提供自然资源主管部门批准抵押的文件。登记机构受理后发现土地性质为划拨，要求A企业补充材料。问题：1.登记机构要求补充的材料具体是什么？法律依据是什么？（6分）2.若A企业补充材料后完成抵押登记，2026年3月该宗土地因城市规划调整转为出让性质并补缴土地出让金，抵押权效力是否受影响？（8分）答案：1.需补充自然资源主管部门批准划拨土地使用权抵押的文件。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条，划拨土地使用权抵押需经市、县人民政府土地管理部门批准。2.抵押权效力不受影响。根据《民法典》第397条，建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。土地性质变更为出让不影响已设立的抵押权，抵押权继续存在于变更后的出让土地使用权及厂房上，担保范围仍为原债权（《不动产登记操作规范（试行）》第14.3.3条）。案例三（16分）：2025年8月，陈某去世，留下一套房产（登记在陈某名下）。其法定继承人有妻子赵某、儿子陈甲（已成年）、女儿陈乙（未成年）。赵某与陈甲协商一致，欲将房产转移登记至陈甲名下，陈乙由赵某监护。问题：1.申请转移登记时需提交哪些材料？（6分）2.若陈乙的监护人赵某代为放弃继承权，该行为是否有效？法律依据是什么？（5分）3.若陈某生前立有遗嘱将房产留给陈甲，但未办理公证，能否仅凭遗嘱办理转移登记？（5分）答案：1.需提交：①不动产权属证书；②陈某死亡证明；③赵某、陈甲、陈乙与陈某的亲属关系证明；④陈乙的监护证明（如户口簿或法院指定监护的文书）；⑤继承权证明材料（如全体继承人关于不动产分配的协议，或生效法律文书）；⑥完税凭证（如有）。2.无效。根据《民法典》第35条，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。放弃继承权可能损害陈乙的财产权益，赵某作为监护人无权代为放弃。3.可以。根据《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6条，非公证遗嘱可作为继承登记的依据，但需提交遗嘱原件及其他继承人对遗嘱无异议的材料（如全体继承人签署的确认书），或通过诉讼、公证确认遗嘱效力。案例四（8分）：2025年10月，某房地产开发公司C与购房人丁某签订商品房预售合同，丁某申请办理了预购商品房预告登记。2026年1月，C公司因资金链断裂，将已预