房地产企业破产案件购房合同效力分析

房地产企业破产案件购房合同效力分析

随着全球贸易保护主义的抬头以及国内经济进入绿

色、可持续发展的新常态，房地产有场面临的困境进一步

加剧。尤其是近年来国家对网贷的治理，房地产企业融资

难、融资贵的现象进一步凸显，许多地产企业因资金链断

裂而陷入破产的境地。然而我国的破产制度还不成熟，大

量问题的研究处于探索阶段，给破产审判带来诸多新问

题、新挑战。其中，最为突出的是对于破产企业涉及到的

购房合同问题如何确认问题，在实践中莫衷一是。有的为

了维护信访稳定，对购房合同统统认可，有的为了做大企

业待分配财产蛋糕，将大量涉及债务人企业的合同尤其是

购房合同统统不予确认。本文将购房合同从普通购房户、

以房抵债两种类型来逐一分析，本文从笔者参与的一起破

产案件着手，抛砖引玉，希望听到专家的点评。

根据《破产法》第十八条破产法地第十八条：人民法

院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务

人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者

继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之

日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人

催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；

但是，对方当事人有权要求管理人提供担保c管理人不提

供担保的，视为解除合同规定，管理人对于双方均未履行

完毕的合同，有权决定解除或者继续履行。但是对于一方

已经履行完毕的合同，管理人没有合同解除权。如果解除

合同给对方当事人带来了明显的不公平，破产管理人不得

解除双方均未履行完毕的合同。在实践中，管理人应当坚

持利益平衡原贝正确理解和把握待履行合同的解除标

准，既要保护债务人财产，又要照顾到购房户的特殊权益。

一、案例回顾

2020年，本所接受开封市中级人民法院指定作为开

封市某房地产公司（以下简称A公司）破产重整案件的管

理人。在执行职务中发现A公司破产涉及到出资人、股东、

银行、承包方、实际施工人、购房户、拆迁户等多方面的

利益关系，债权债务关系复杂，政府密切关注，具有非常

的典型性。作为本篇文章的引例，笔者先简单介绍下该案

的基本情况。

（一）房屋销售模式介绍

A公司于2019年因无法清偿到期债务，经债权人申

请，依法进入破产重整程序。管理人在统计A公司房源销

售时发现A公司房屋销售模式多种多样，有些销售模式已

经超出了正常的售房形态，经汇总如下：

1、购房户向公司借首付款销售模式

公司和购房户约定，购房户购房时向公司缴首付款

10万元，余款以银行贷款支付。

应交的10万元首付款中，由购房户实际向公司缴纳

2万元左右，剩余8万元左右的首付款由购房户向公司出

具借条，作为购房户向公司的借款。

此种销售模式共销售81套房屋，购房户借款总金额

为6245516元。已收回金额2629363元，剩余应收款项

为3616153元。

2、首付加按揭模式

这种模式就是普通的按揭购房模式，但是由于购房户

缴纳的首付款做出了调整，而应当退还部分首付款。但在

实际办理按揭时，银行贷款比例超出了预期，因此开发公

司应当向购房户退还购房户多交的首付款。

此种销售模式共销售15套房屋，应退总金额2825978

元，已退2077989元，剩余应退金额为747989元。

3、首付五万+借款的销售模式

购房户向公司支付30%的首付款，其中5万元购房户

直接支付，30%首付款的剩余部分由购房户向公司出具借

条。另70%购房款由购房户向银行申请贷款支付。公司承

诺每年向购房户返还总房款金额的7%,共返三年，共计

返还总房款的21%。

此种售房模式共销售62套房屋，购房向公司借款总

金额为5793793元，公司按21%的比例应返还购房户

5155290元，净应收金额为638503元。

4、五年返还全部购房款的销售模式（五五模式）

购房户先向公司全款购房，然后公司在五年内再将购

房款全部返。其中第一、第二年各返还10%,第三、第四

年各返还20%,第五年返还剩余40%。全部返还之后，购

房户白得一套房。

此种销售模式共销售63套房屋，销售金额为

27797430元，已返还金额为11008466元。

5、公司代还按揭款的销售模式（四六模式）

购房户先支付40%首付款，剩余60%向银行申请贷款。

贷款期限为10年，按揭款全部由公司偿还。

此种销售模式从2015年初至2015年底，共销售297

套房屋，公司每月还款金额约为765232元。

从上面的例子可以看出，房地产案件中，由于房屋销

售模式五花八门，错综复杂，比如五五模式，开发公司五

年将房款全额返还给购房户，五年后购房户得到一套房

子。其实笔者认为与其说这是房屋买卖关系，倒不如说这

是民间借贷，开发公司向出借人借款，借款期限五年，利

息为一套房子的价值。

（二）购房模式审查标准

鉴于A公司房源销售的复杂性，为了正确处理购房户

的债权，同时考虑到其他债权人的公平，在开封市中级人

民法院召开了专题研讨会，对各类销售模式进行了讨论和

论证。经过充分讨论、分析、论证，在不违反法律规定的

前提下，制定了购房审查标准。

1、购房户向公司借首付款销售模式

购房户缴纳10万元首付，剩余贷款。10万元首付款

中，由购房户实际向公司缴纳2万元左右，剩余8万元左

右的首付款由购房户向公司出具借条，作为购房户向公司

的借款。

审查标准：确认其购房债权，同时通知其归还借款。

2、应当向购房户退款的情况

购房户全款买房，但是公司为了筹措资金又与购房户

签订首付+按揭的购房合同。

审查标准：确认其购房债权，公司应当向购房户返还

的银行借款作为普通债权。

3、首付五万+借款的销售模式

购房户向公司支付30%的首付款，剩余70%办理按银

行按揭。其中五万元购房户直接支付，30%首付款的剩余

部分由购房户向公司出具借条。公司承诺每年向购房户返

还总房款金额的7%,共返三年，共计返还总房款的21%。

审查标准：确认其购房债权，其向公司的借款和公司

应当返还的21%相互抵销。21%的返还额不足冲抵借款的,

通知该购房户归还该差额。

4、五年返还全部购房款的销售模式

购房户全款购房，公司五年内分批将该购房款全款返

还给购房户。第一年，第二年各返还10%,第三年，第四

奶奶各返还20%,第五年返还40%o

审查标准：确认其购房债权，但已返还的购房款予以

追回，未返还的不再返还。

5、公司代还按揭款的销售模式

购房户向公司支付总房款40%的首付款，剩余60%向

银行申请贷款。贷款期限为10年，按揭款全部由公司偿

还。A公司为部分购房户进行了代偿，代偿时间几个月至

一年不等

审查标准：确认其购房债权，已代偿的不再追回，未

代偿的公司不再承担代偿责任。

6、以房抵债的销售模式

（1）以房抵工程款：以公平的市场价格进行抵偿的，

对其购房债权确认，抵债金额应当从其工程债权中扣减。

工程债权人将该抵债房屋转卖第三人的，第三人申报购房

债权，只要符合上述条件，对该第三人的购房债权予以确

认。

(2)以房抵其他债务：包括以房抵借款、以房抵利

息、以房抵其他性质的债务等，均不确认。若该类债权人

把抵债房屋转卖第三人，第三人申报购房债权，对该第三

人的购房债权亦不确认。

(3)若以房抵债已经办埋了按揭或者登记备案手续,

应当予以确认。

7、上述第四种、第五种销售模式中，若有存在以房

抵债情形的，参照第六条进行审查。

二、我国法律中关于购房户权利的相关法律规定

(-)破产法中关于合同解除权的法律规定

《破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请

后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人

均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知

对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通

知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日

内未答复的，视为解除合同。”

据此，管理人选择权是建立在双方当事人均未履行完

毕的基础上，对于一方已经履行完毕的合同，管理人无权

决定解除。法律赋予管理人行使解除权的立法目的是为了

最大限度地保护债务人财产，并维护各方债权人的公平受

偿权。如果解除合同给对方当事人带来了显著的不公平，

破产管理人不得解除双方均未履行完毕的合同。在实践

中，管理人应当坚持利益平衡原则，正确理解和把握待履

行合同的解除标准，既要保护债务人财产，又要照顾到购

房户的特殊权益。

（-）执行案件中关于购房人权利保护的法律规定

2014年12月最高人民法院《关于办埋执行异议和复

议案件若干问题的规定》（下简称执行异议若干规定）第

二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行

的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形

且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖

合同；

2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于

居住的房屋；

3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

该规定虽然是对待处理执行案件中，第三人异议的处

理，但对于破产案件中购房合同的处理具有很大的借鉴意

义。

（三）购房者优先权的法律渊源

2002年6月11日，最高人民法院审判委员会第1225

次会议通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批

复》规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项

后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对

抗买受人，由此可以确定交付了大部分款项的购房户的法

律位阶在工程款优先权之前。

三、普通购房户购房合同的效力认定

根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人

仅对破产申请受埋前成立而债务人和对方当事人均未履

行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。实践中，对于

已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，破产

管理人无权解除合同。开发公司应当继续履行案涉《商品

房买卖合同》，协助购房人办理案涉房屋所有权变更登记。

（-）购房款支付50%以上类型

根据《最高人民法院关于建设二程价款优先受偿权问

题的批复》交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，

在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受

偿权亦不得对抗该债权。故对于已经交付了50%以上款项

的购房户，以及通过个人首付、向钗行按揭贷款方式支付

了全部价款的购房户，属于上述特殊债权。

交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对

于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债

权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，

因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理

所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所

称无效的个别清偿行为。

（二）购房款50%以下的处理

对于缴纳购房款50%以下的，在法律实践中有不同的

处理方式。有的根据最高法的批复精神，对于房款没有达

到50%的，一律不予认定房权，而告知其申报债权，也即

管埋人行使解除权，解除房屋买卖合同，当然对于退房款

的处理，认定其优先债权。有的从维护大局，照顾民生的

角度，认定其房权，但要补交购房款到50%,不然不予确

认。

四、以房抵债合同效力的认定

（-）以房抵债的定义

以房抵债并非严格意义上的法律术语，它是民间借贷

纠纷中衍生出来的一个概念，在实践中越来越多被社会大

众认可。

以房抵债属于实践性法律行为［王洪亮著：《债法总

论》，北京大学出版社2016年版，第167页。房屋未

交付，原债务不消灭。由于以房抵债涉及民法典中的物权

编、合同编、担保等相关法律规定，在实践中争议较大，

法院判决也没有统一的尺度。

（-）以房抵债的类型

按照以房抵债协议签订时间，可以划分为债务履行期

限届满前的以房抵债和债务履行期限届满后的以房抵债。

司法实践中对于债务履行期限届满前的以房抵债大多认

为该行为违背了《物权法》186条的规定，属于流质流押

协议，约定无效。

（三）关于以房抵债协议的履行效力问题

1、以房抵债能否引起物权变动

只要合同双方意思表示真实，且不存在其他违反法律

规定的情形，应当尊重当事人的真意，认定合同有效。但

是合同有效并不能一定一起物权的变动。《物权法》第九

条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，

发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除

外。根据物权与债权的区分原则，合同形成的是债权，在

未进行房屋产权登记之前物权并未发生变动。2018年最

高院最新发布的《关于执行和解若干问题的规定》第六条

“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依

据该协议作出以物抵债裁定。'’这也明确说明，即使有以

物抵债协议，执行时也不能够对物权作出裁定。

2、牵涉到第三人的以房抵债如何处理

举例说明：a是债务人，b是债权人，c是第三人，a

破产，经b介绍将房产两套卖给c,以抵b的债权。a给

c出具有房款收据，购房协议，但是c将房款直接打给了

bo如果不确认c的房权，从法律角度来说c应当向a索

要退房款，但是钱实际在b的手里。a再向b主张返还吗？

如何处理？

所以本人认为，应当认定第三人的购房权。理由如下：

第一，第三人对公司和债权人的抵债行为不知情，应

当保护第三人的合法权益。鉴于第三人处于不知情的状

态，且开发公司出具有收据及签约确认单等手续，应当视

为公司是知晓并同意债权人将房屋转手第三人的。公司以

房抵债的行为，这与购房者第三人没有直接关系，作为购

房人员其没有义务注意公司与他人之间的抵债关系，否则

是强人所难。站在第三人的角度，其完全有理由认为其是

从开发公司购买房屋，对于开发公司的抵债行为不清楚。

即使第三人知晓该情况，其持有公司出具的收据、合同、

发票等相关手续，也可以认定这是其与开发公司的房屋买

卖行为，或者理解为这是公司对该行为的认可。

第二，交款行为已经发生。在确认第三人的购房权的

前提下，因为第三人直接把钱交给了债权人或者通过公司

pos机刷卡后，然后再转给债权人，等于说是偿还了债务。

这种行为大多发生在公司破产前两年，也不存在可撤销因

素，这种偿债并不属于个别清偿。对于公司破产前几年公

司偿债的行为完全是正常