2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题与参考答案

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题与参考答案一、案例分析题（共3题，总计60分）（一）某新一线城市2023年启动三环内核心片区老旧小区改造项目，项目改造总面积约128万㎡，涉及居民14210户，改造内容分为三类：基础类包括供水、供电、供气、道路改造、屋面外墙防水、管网改造等；完善类包括既有住宅加装电梯、公共停车场建设、养老托育点位配套、智能安防系统改造；提升类包括社区服务中心打造、公共空间微更新、周边特色文化街区打造。项目总投资估算为26.8亿元，其中申请中央预算内投资补助6.2亿元，地方财政配套安排5.8亿元，其余资金拟通过市场化方式筹集，项目采用PPP模式引入社会资本运作，合作期限15年，其中建设期2年，运营期13年，运营内容包括配套经营性设施的运营维护。问题：1.结合本项目属性，说明该项目开展可行性研究的重点内容。（8分）2.根据现行固定资产投资项目资本金管理规定，列式计算本项目资本金最低要求，并说明本项目市场化收益的主要实现途径。（6分）3.简述城市更新项目中公众参与的主要作用，以及公众参与的重点阶段。（6分）（二）某国有建筑工程集团承接某市保障性租赁住房项目，总建筑面积18.6万㎡，共建设6栋18层小高层住宅，采用设计-采购-施工一体化（EPC）工程总承包模式，项目主体结构采用预制装配式剪力墙结构，整体预制率达到55%，要求满足绿色建筑二星级标准，项目合同约定总包干价为32.7亿元，总工期24个月。问题：1.简述装配式混凝土建筑的主要结构体系类型，说明本项目采用装配式建筑的优势。（8分）2.与传统分开发承包模式相比，EPC总承包模式在进度管理方面的主要特点有哪些？（6分）3.简述装配式建筑施工质量验收的基本规定，说明预制构件进场验收的主要内容。（6分）（三）某品牌房企拟在国内二线城市核心商务区开发商业综合体项目，项目周边2公里范围常住人口约65万人，就业办公人群约18万人，项目用地面积4.2万㎡，总计容建筑面积18万㎡，其中商业业态10万㎡，办公业态8万㎡，项目全部建成后持有运营。为测算项目收益，房企调研了周边3个同档次同类型商业项目的当前实际租金，分别为12元/㎡/天、11.5元/㎡/天、12.8元/㎡/天，项目建设期2年，运营期10年，行业基准收益率为8%，项目总投资估算为45亿元，经测算运营期年均总成本费用（含折旧摊销）为1.6亿元，预计年均营业收入为2.4亿元，税金及附加按营业收入的5%计算，企业所得税税率为25%。问题：1.采用算术平均法预测本项目开业后的年租金单价，列式计算结果（保留两位小数），除此之外列出3种以上常见的房地产市场定量预测方法。（6分）2.列式计算本项目运营期年均净利润，并计算本项目的总投资收益率（保留两位小数）。（7分）3.列出3种以上房地产开发项目常用的风险评估方法，结合本项目属性说明可能面临的主要风险。（7分）二、论述题（共1题，总计40分）2023年中央经济工作会议明确提出，要坚持“房住不炒”定位，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡，加快解决新市民、青年人住房问题，推进保障性住房建设和供给。请结合我国建筑与房地产行业发展实际，论述我国房地产新发展模式的核心内涵、基本要求，以及行业推动转型发展的主要路径。参考答案一、案例分析题参考答案（一）1.本项目属于城市更新领域的准公共产品类项目，兼具公益性和经营性，可行性研究的重点内容包括：（1）改造需求与公众意愿分析：老旧小区改造直接关系居民切身利益，需重点调研居民改造需求与意愿，确认改造的必要性和公众认可度；（2）改造技术方案比选：针对不同改造内容，从技术可行性、全生命周期成本、耐久性等维度比选最优方案；（3）资金筹措方案与可持续性分析：重点评估市场化资金的筹措难度、融资成本，以及财政资金的到位可靠性，验证项目全周期资金链的稳定性；（4）财务收益与可持续运营分析：重点评估项目经营性现金流，验证项目运营期能否覆盖市场化融资成本，实现长期可持续运营；（5）社会影响与环境影响评价：重点评估改造对社区治理、民生改善的作用，以及改造过程中的环境影响控制措施；（6）运营维护方案可行性：评估后续运营维护机制的合理性，明确各方责任，避免改造完成后出现失管失修问题。2.根据现行固定资产投资项目资本金管理规定，保障性安居工程类项目最低资本金比例为20%。本项目总投资26.8亿元，最低资本金要求=26.8×20%=5.36亿元。本项目收益的主要实现途径：（1）经营性配套设施运营收益：包括公共停车场收费、养老托育服务收入、便民场地与商超摊位租赁收入、公共区域广告点位租赁收入等；（2）政策收益分成：享受城市更新片区开发的经营性用地出让增值收益分成，或地方政府的专项政策补贴；（3）政府购买服务付费：针对项目提供的公共服务内容，由地方政府按约定支付运营服务费；（4）衍生增值服务收益：包括社区生活服务对接、智能家居运营服务等衍生收益。3.公众参与的主要作用：（1）充分反映居民多元化需求，避免改造内容脱离实际需要；（2）协调不同利益主体诉求，减少改造过程中的矛盾冲突，保障项目顺利推进；（3）提升改造方案的科学性和可实施性，优化方案设计；（4）强化公众监督，提升工程质量和财政资金使用透明度。公众参与的重点阶段：（1）改造方案编制阶段：重点征求居民对改造内容、设计方案、资金分摊方案的意见；（2）改造实施阶段：推选居民代表参与工程质量监督、设计变更协商，及时协调解决问题；（3）运营维护阶段：参与运营方案制定、运营监督，保障后续运营符合居民需求。（二）1.装配式混凝土建筑的主要结构体系包括：剪力墙结构、框架结构、框架-剪力墙结构、部分框支剪力墙结构、异形柱框架结构等。本项目采用装配式建筑的优势：（1）缩短建设工期：预制构件工厂化生产，现场装配作业，减少现场湿作业，适配保障性住房快速交付的要求；（2）提升工程质量：预制构件工厂标准化生产，质量可控，有效减少墙面开裂、渗漏等常见住宅质量问题；（3）绿色节能降碳：减少现场扬尘、建筑垃圾排放，降低施工能耗，符合绿色建筑二星级的要求；（4）降低用工依赖：减少现场劳动力需求量，缓解建筑行业用工短缺问题，降低人工成本波动影响；（5）符合政策导向：享受国家装配式建筑发展的政策补贴、信贷支持，降低项目综合成本。2.EPC总承包模式进度管理的主要特点：（1）设计、采购、施工深度交叉融合，总承包单位可统筹安排工序，有效缩短整体建设周期；（2）进度责任主体单一，总承包单位统一负责全流程进度管控，减少了设计、施工不同主体之间的协调成本和推诿，进度管控效率更高；（3）进度计划灵活性强，总承包单位可根据自身资源配置优化工序安排，应对进度偏差的调整空间更大；（4）业主方进度管控简化，业主仅需对总工期和关键节点进行管控，减少了业主方进度管理的工作量。3.装配式建筑施工质量验收的基本规定：（1）检验批、分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量检查员、专业工长等进行验收；（2）分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人、技术负责人等进行验收；（3）隐蔽工程隐蔽前，施工单位应当通知监理单位进行验收，验收合格后方可进入下一道工序；（4）涉及结构安全的试块、试件以及相关材料，应当按规定进行见证取样检测。预制构件进场验收的主要内容：（1）查验预制构件的出厂合格证明、质量检验报告、设计变更文件等质量证明文件；（2）检查预制构件的外观质量，检查是否存在裂缝、缺损、蜂窝麻面等影响使用的质量缺陷；（3）检测预制构件的尺寸偏差，确认符合设计和规范要求；（4）检查预制构件的预埋吊件、连接件、预埋管线、预留孔洞的位置、规格、质量是否符合设计要求。（三）1.算术平均法计算租金单价：预测租金单价=（12+11.5+12.8）÷3=36.3÷3=12.10元/㎡/天常见的房地产市场定量预测方法还有：移动平均法、指数平滑法、回归分析法、趋势外推法、灰色预测法等。2.计算过程如下：年均税金及附加=年均营业收入×5%=2.4×5%=0.12亿元年均利润总额=年均营业收入-年均税金及附加-年均总成本费用=2.4-0.12-1.6=0.68亿元年均所得税=年均利润总额×25%=0.68×25%=0.17亿元年均净利润=年均利润总额-年均所得税=0.68-0.17=0.51亿元总投资收益率=年均息税前利润总额÷项目总投资×100%，本题总成本费用已包含利息支出，简化计算下，总投资收益率=0.68÷45×100%≈1.51%3.常用的房地产开发项目风险评估方法：专家调查法、敏感性分析法、蒙特卡洛模拟法、层次分析法、模糊综合评价法、风险矩阵法等。本项目可能面临的主要风险：（1）市场风险：核心商务区商业项目供应集中，市场竞争激烈，可能出现招商不及预期、空置率偏高、实际租金低于预测值的风险；（2）资金风险：项目全部持有运营，投资回收期长，资金占用规模大，面临利率波动、再融资难度提升带来的资金链断裂风险；（3）运营风险：商业综合体运营对运营能力要求较高，若运营团队经验不足，业态规划不合理，会直接拉低项目长期收益水平；（4）政策风险：面临城市规划调整、商业地产调控政策变化、消防环保标准提升等政策变动风险，可能增加项目运营成本；（5）工程风险：核心区施工受周边交通、环境约束大，可能出现工期延误、成本超支的风险。二、论述题参考答案我国房地产行业经过二十多年的高速发展，已经从增量扩张的高速发展阶段进入存量提质的高质量发展阶段，过去高杠杆、高周转、赚土地价差的旧发展模式难以为继，向新发展模式平稳过渡是行业发展的必然趋势，其核心内涵、基本要求和转型路径如下：（一）房地产新发展模式的核心内涵房地产新发展模式是适配我国经济社会发展阶段、落实“房住不炒”定位的新型行业发展模式，核心内涵可概括为四点：第一，定位上回归居住属性，脱离过去将房地产作为投机炒作工具、过度金融化的旧路径，坚持住房是用来满足人民居住需求的核心定位，服务民生保障而非资本套利；第二，发展动力上从土地红利、杠杆红利转向产品红利、运营红利，不再依赖土地增值赚取超额收益，转而通过提升产品品质和运营服务获得长期合理收益；第三，发展结构上从增量开发为主转向增量开发与存量盘活并重，从单一开发销售转向开发销售与持有运营并重，适配我国城镇化进入后半段、城镇住房存量规模突破300亿㎡的发展现状；第四，发展目标上从规模速度扩张转向高质量发展，以满足人民对美好居住生活的需求为核心，服务民生保障和实体经济发展，脱离盲目扩张的旧路径。（二）房地产新发展模式的基本要求房地产新发展模式的核心要求可归纳为四个方面：第一，民生优先，把解决新市民、青年人住房问题放在重要位置，增加保障性住房供给，构建租购并举的住房体系，稳定住房市场预期，保障民生福祉；第二，风险可控，降低行业整体杠杆率，化解存量房地产风险，出清高风险产能，避免发生系统性金融风险，维护经济社会稳定；第三，绿色转型，适配“双碳”目标要求，推动建筑工业化、绿色化、智能化发展，提升建筑品质，降低全生命周期能耗，推动行业低碳转型；第四，可持续发展，推动房地产行业与实体经济深度融合，服务城市更新、新型城镇化建设，脱离脱实向虚的旧路径，形成长期稳定的发展模式。（三）建筑与房地产行业转型发展的主要路径推动行业向新发展模式转型，可从以下几个方面推进：第一，优化住房供给结构，大力发展保障性租赁住房、共有产权房等保障性住房，适配新市民、青年人的住房需求，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，弥补民生供给短板；第二，积极盘活存量资产，深度参与城市更新、老旧小区改造、城中村改造，提升存量住房和存量资产的使用价值，挖掘存量市场的发展空间，改变单一依赖新增土地开发的发展模式；第三，推动生产方式转型，大力发展智能建造、装配式建筑、绿色建筑，推广EPC工程总承包模式，提升建筑工业化水平，降低生产能耗，提升工程质量，适配高质量发展要求；第四，创新运营模式，推动房地产企业从开发销售向开发运营转型，提升商业、办公、租赁住房的运营