2026年房地产开发会计从业人员业务考试题库及参考答案

2026年房地产开发会计从业人员业务考试题库及参考答案一、单项选择题（每题1.5分，共30分）1.房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额，应当计入的会计科目是（）。A.开发成本——土地征用及拆迁补偿费B.管理费用C.无形资产D.长期待摊费用答案A解析房地产开发企业的土地使用权成本在开发阶段应归属于开发产品成本，计入"开发成本——土地征用及拆迁补偿费"科目，而非作为无形资产核算。2.房地产开发企业发生的开发间接费用，期末应当（）。A.直接计入当期损益B.按一定标准分配计入各开发产品成本C.计入管理费用D.挂账递延答案B解析开发间接费用属于开发产品成本的组成部分，期末应按合理标准（如预算造价、建筑面积等）分配计入各成本核算对象。3.下列各项中，属于房地产开发企业存货的是（）。A.自用办公楼B.已完工待售商品房C.土地使用权D.施工用机械设备答案B解析已完工待售商品房属于房地产开发企业的开发产品，归入存货项目列报。自用办公楼属于固定资产，土地使用权若自用属于无形资产，机械设备属于固定资产。4.房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，增值税纳税义务发生时间为（）。A.收到预收款的当天B.签订预售合同的当天C.房地产项目完工的当天D.实际交付房地产的当天答案D解析根据增值税相关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时预缴增值税，纳税义务发生时间为房地产实际交付的当天；未交付的，为书面合同确定的交付日期当天。5.某房地产开发企业适用一般计税方法，销售老项目选择简易计税，征收率为（）。A.2%B.3%C.5%D.9%答案C解析房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目，选择简易计税方法的，征收率为5%。6.房地产开发企业取得预售许可证后收取的购房诚意金，在没有签订商品房预售合同前，正确的会计处理是（）。A.确认为主营业务收入B.确认为预收账款C.确认为其他应付款D.确认为合同负债答案C解析诚意金（认筹金）不构成合同对价，未形成预售合同前不满足收入确认条件，应作为其他应付款核算。签订正式预售合同后转入预收账款（合同负债）。7.企业开发产品完工后，应将开发成本转入（）。A.主营业务成本B.库存商品C.开发产品D.发出商品答案C解析开发产品完工时，借记"开发产品"科目，贷记"开发成本"科目，反映已完工待售开发产品的实际成本。8.房地产开发企业为建造开发产品借入资金发生的利息费用，在开发产品完工之前符合资本化条件的，应当（）。A.全部费用化计入财务费用B.计入开发成本C.计入管理费用D.计入销售费用答案B解析符合资本化条件的借款费用应计入开发产品成本；开发产品完工后发生的借款费用应费用化，计入财务费用。9.土地增值税的纳税义务人为（）。A.土地使用权出让方B.转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人C.房地产中介机构D.房地产开发企业的主管部门答案B解析土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。10.某房地产项目收入总额为10000万元，扣除项目金额为6000万元，增值额为4000万元，增值率为66.67%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%，应缴纳的土地增值税为（）。A.1200万元B.1300万元C.1400万元D.1500万元答案B解析应纳土地增值税=400011.房地产开发企业出租自行开发的商品房，应将其从"开发产品"转入（）科目核算。A.投资性房地产B.固定资产C.其他业务成本D.长期股权投资答案A解析企业出租的已完工开发产品属于投资性房地产，应采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。12.房地产企业签订商品房销售合同收取预收款时，在增值税处理上应当（）。A.直接申报销项税额B.按3%预征率预缴增值税C.暂不处理，待交房时一并申报D.作为免税收入处理答案B解析房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。13.某房地产企业2025年发生广告费支出800万元，当年营业收入为4000万元，根据企业所得税法规定，当年允许税前扣除的广告费为（）。A.400万元B.600万元C.800万元D.1000万元答案B解析企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分准予扣除。4000×14.房地产开发产品成本核算中，土地开发成本的分配标准通常采用（）。A.建筑面积法B.直接成本法C.预算造价法D.占地面积法答案D解析土地开发成本一般按占地面积比例分配至各成本核算对象；建筑安装成本多按建筑面积法分配。15.开发企业以银行按揭方式销售商品房的，首付款与按揭款到账后，在满足收入确认条件前应贷记的科目是（）。A.主营业务收入B.合同负债C.其他应付款D.长期借款答案B解析企业向客户转让商品前收取的款项，在满足收入确认条件前应作为合同负债核算（执行新收入准则后，"预收账款"相应调整为"合同负债"）。16.某房地产开发企业开发一住宅小区，规划总建筑面积10万平方米，其中可售建筑面积8万平方米，公共配套设施（物业用房、配电房等）2万平方米。项目总成本为40000万元，则可售部分的单位成本为（）。A.4000元/平方米B.5000元/平方米C.4500元/平方米D.6000元/平方米答案B解析可售部分应分摊全部开发成本，公共配套设施成本应由可售面积承担。单位成本=4000017.房地产开发企业缴纳的城市维护建设税，应计入（）。A.税金及附加B.管理费用C.开发成本D.销售费用答案A解析全面试行"营改增"后，企业交纳的消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税等应计入"税金及附加"科目。18.企业发生年度亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但延续弥补期最长不得超过（）。A.3年B.5年C.10年D.15年答案B解析一般企业亏损弥补期限最长不得超过5年；高新技术企业和科技型中小企业最长可结转10年，但房地产开发企业适用一般5年规定。19.房地产开发企业转让其开发的房地产项目，计算土地增值税时可以扣除的与转让房地产有关的税金不包括（）。A.城市维护建设税B.教育费附加C.契税D.印花税答案C解析与转让房地产有关的税金包括城市维护建设税、教育费附加、印花税等。契税属于取得土地使用权时支付的税费，计入取得土地使用权所支付的金额，不在"与转让房地产有关的税金"中扣除。20.某房地产项目预计总成本为50000万元，预计总可售面积为10万平方米，已发生成本30000万元，已售面积为6万平方米，则按已售面积比例计算的已实现销售成本为（）。A.18000万元B.20000万元C.30000万元D.15000万元答案A解析单位面积成本=50000÷10=5000二、多项选择题（每题2分，共20分）1.下列各项中，属于房地产开发企业开发成本核算内容的有（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.前期工程费C.建筑安装工程费D.基础设施费E.开发间接费用答案ABCDE解析房地产开发企业的开发成本按经济用途可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用六类。2.下列各项中，属于房地产开发企业期间费用的有（）。A.销售部门的广告宣传费B.管理费用C.财务费用D.开发间接费用E.工程监理费答案ABC解析期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用。开发间接费用计入开发成本，工程监理费属于建筑安装工程费。3.房地产开发企业收到购房者预付款时，下列会计处理正确的有（）。A.借记"银行存款"B.贷记"合同负债"C.贷记"主营业务收入"D.按规定预缴增值税E.确认对应销售成本答案ABD解析收到预收款时不应确认收入和成本，应借记"银行存款"，贷记"合同负债"，同时按规定预缴增值税。4.下列支出中，在计算土地增值税扣除项目时，属于"房地产开发成本"的有（）。A.土地出让金B.耕地占用税C.前期工程费D.公共配套设施费E.开发间接费用答案CDE解析土地出让金和耕地占用税属于"取得土地使用权所支付的金额"，不属于房地产开发成本。5.关于房地产开发企业增值税进项税额抵扣，下列说法正确的有（）。A.取得增值税专用发票的建筑材料款可以抵扣B.购进不动产或不动产在建工程可以按规定抵扣进项税额C.简易计税项目对应的进项税额不得抵扣D.业务招待费对应的进项税额可以抵扣E.用于集体福利的购进货物进项税额不得抵扣答案ABCE解析业务招待费属于个人消费性质的支出，其进项税额不得从销项税额中抵扣。6.下列各项中，应计入房地产企业"税金及附加"科目的有（）。A.增值税B.城市维护建设税C.土地增值税D.企业所得税E.印花税答案BCE解析增值税属于价外税，企业所得税在"所得税费用"科目核算，两者均不计入"税金及附加"。7.房地产开发企业成本核算对象确定原则包括（）。A.可否销售原则B.分类归集原则C.功能区分原则D.定价差异原则E.成本效益原则答案ABCD解析根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，成本核算对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则和成本效益原则。成本效益原则属于会计信息质量要求，不属于成本对象划分原则。8.企业发生下列情形时，应当对开发产品进行减值测试的有（）。A.开发产品市场价格持续下跌B.项目周边环境发生重大不利变化C.已超过合同约定期限仍未交付D.计划将开发产品转为自用E.企业资金链紧张答案ABCD解析当开发产品出现减值迹象时，应当进行减值测试。企业资金链紧张不直接构成开发产品减值迹象。9.下列关于房地产开发企业预售收入确认的说法，正确的有（）。A.未完工产品收取的预售款不得确认收入B.完工产品在办理交付手续时应确认收入C.预售款在收到时即应确认收入D.收到预售款时按规定预缴企业所得税E.预计毛利率由税务机关确定答案ABD解析房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，待完工后结算实际毛利。预计毛利率由省级税务机关确定，不是企业自行确定。10.房地产开发企业缴纳的下列税费中，可以在企业所得税前扣除的有（）。A.增值税B.土地增值税C.房产税D.城镇土地使用税E.契税答案BCDE解析增值税属于价外税，不得在企业所得税前扣除。其余各项税金均可在税前按规定扣除。三、判断题（每题1分，共10分）1.房地产开发企业以出让方式取得的土地使用权，在开发前应作为无形资产核算。答案错误解析房地产开发企业为开发商品房而取得的土地使用权，应计入开发成本，而非无形资产。2.开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其计入当年度应纳税所得额。答案正确3.房地产开发企业向购房者收取的住宅专项维修资金，应确认为企业的收入。答案错误解析住宅专项维修资金属于代收代付性质，不确认为企业收入。4.房地产开发企业发生的借款费用，在开发产品完工后应停止资本化。答案正确5.企业开发产品转为自用的，其成本可以在土地增值税清算时作为扣除项目扣除。答案错误解析企业自用的开发产品不属于可售面积，其对应成本不得在土地增值税清算时扣除。6.房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款应于实际收到日确认收入的实现。答案错误解析首付款应于实际收到时确认，但需满足收入确认条件后方可确认收入；开发产品未完工前收取的款项按预售收入处理。7.企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，其合理利息准予税前扣除。答案正确8.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同载明金额确认收入。答案正确9.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务的，应视同销售确认收入。答案正确10.房地产开发产品计税成本中的开发间接费用，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括现场管理人员的工资、折旧费等。答案正确四、简答题（每题5分，共10分）1.简述房地产开发企业土地增值税清算的条件。答案（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省税务机关规定的其他情况。2.简述房地产开发企业预售商品房收到的款项在会计、增值税、企业所得税上分别如何处理。答案（1）会计处理：收到预售款时，借记"银行存款"，贷记"合同负债"，不确认收入；（2）增值税处理：收到预收款时按3%预征率预缴增值税，待房地产项目实际交付时确认增值税纳税义务发生并计算销项税额，抵减已预缴税款；（3）企业所得税处理：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其对应的预计毛利额从当期应纳税所得额中扣除。五、计算题（每题10分，共20分）1.某房地产开发企业为增值税一般纳税人，适用一般计税方法，2025年发生如下业务：（1）取得一处土地使用权，支付土地出让金20000万元，取得合规票据；（2）支付建筑安装工程费30000万元，取得增值税专用发票注明税额2700万元；（3）支付前期工程费、基础设施费等共计5000万元，取得增值税专用发票注明税额450万元；（4）支付设计费1000万元，取得增值税专用发票注明税额60万元；（5）当年取得预售房款65400万元（含税），已按3%预缴增值税1800万元；当年项目尚未完工交付。假设该企业当月无其他业务，期初留抵税额为0。要求：（1）计算该企业当年应预缴的增值税（已预缴金额核对）；（2）计算该企业当年可抵扣的进项税额；（3）计算该企业当年应纳增值税额（不考虑进项税额转入、留抵退税等因素）。答案（1）预缴增值税：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预收款为含税金额，应预缴税款=65400（2）可抵扣进项税额：可抵扣进项税额=2700（3）当期应纳增值税：当期销项税额=65400÷(1+解析注意房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。本题中土地出让金20000万元可以抵减销项税额：20000÷(1+92.某房地产开发企业开发一住宅项目，相关数据如下：（1）取得土地使用权支付土地出让金12000万元，缴纳契税480万元；（2）发生前期工程费1500万元，建筑安装工程费20000万元，基础设施费3500万元，公共配套设施费1200万元，开发间接费用900万元；（3）期间费用中，可扣除的销售费用600万元，管理费用500万元，财务费用中的利息支出800万元（能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）；（4）该项目全部竣工并销售完毕，取得含税销售收入80000万元（该企业选择简易计税方法，增值税征收率5%）；（5）与转让房地产有关的税金已缴纳：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计为192万元，印花税40万元。其他规定：房地产开发费用中，财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除。要求：计算该企业应缴纳的土地增值税。答案（1）取得土地使用权所支付的金额=12000（2）房地产开发成本=1500（3）房地产开发费用：利息支出可据实扣除800万元其他房地产开发费用=(12480+（4）与转让房地产有关的税金=192（5）加计扣除=(（6）转让房地产收入（不含增值税）=80000（7）扣除项目金额合计=12480（8）增值额=76190.48（9）增值率=25683.48÷50507六、综合题（每题10分，共10分）1.某房地产开发企业（增值税一般纳税人）2025年开发一新项目，发生如下经济业务：（1）1月，通过"招拍挂"取得一宗土地使用权，支付土地出让金30000万元，缴纳契税1200万元及相关税费300万元；（2）3月，支付项目规划设计费800万元，取得增值税专用发票注明税额48万元；支付勘测费200万元，取得增值税专用发票注明税额12万元；（3）5月，与施工企业签订建筑工程施工合同，合同总价40000万元（不含税），按工程进度支付工程款。当年累计支付并取得增值税专用发票注明的价款24000万元，税额2160