房地产调控保障性安居工程建设

房地产调控保障性安居工程建设

与房地产业发展问题

赵路兴研究员

住房城乡建设部政策研究中心房地产处处长

中国房地产研究会住房保障委员会秘书长

主要内容发展方式，提高发展质量和效益

第一部分现阶段国家房地产调控政策

一、2011年全国房地产市场发展情

第一部分落实房地产调控政策，实现房地产持续稳定健康发展

第二部分强化住房保障，加快现保障性安居工程建设

第三部分转变房地产业况

一、全国房地产市场发展情况

二、主要房地产政策及热点分析

二、房地产调控政策对市场的影响

・、2011年全国房地产市场发展情况

（一）房地产开发投资增速回落

（-）供应指标：房屋新开工面积同比回落幅度较大

（三）需求指标：商品房销售增速回落，待售面积增加

（四）土地指标：土地购置面积增速大幅回落，土地成交价款下降

（五）资金指标：房地产开发企业资金来源增速回落

（六）保障性住房建设投资增加，对市场影响加大

第一部分现阶段国家房地产调控政策

（一）房地产开发投资增速回落

2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%,增速比上年回落5.3个百分

点。其中住宅投资44308亿元，增长30.2%,占房地产开发投资的比重为71.8%

（二）供应指标：房屋新开工面积同比回落幅度较大

◊房屋施工面积50.8（）亿平方米，比上年增长25.3%,增速比上年回落1.2个百分点；其中

住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%

◊房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%,增速比上年回落24.4个百分点；其中住宅

新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%

◊房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%,增速比上年提高5个百分点；其中住宅竣工

面积7.17亿平方米，增长13.0%

一、2011年全国房地产市场发展情况

（三）需求指标：商品房销化:增速回落，待任面积增加

O商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%,增速比上年回落5.7个百分点；其

中，住宅销售面积增长3.9%,办公楼销售面枳增长6.2%,商业营业用房销售面积增长12.6%

◊商品房销售额59199亿元，增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点；其中，住宅销售

额增长10.2%,办公楼销售额增长16.1%,商业营业用房销售额增长23.7%

◊商品房待售面积27194万平方米，其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加

115万平方米，商业营业用房增加203万平方米

一、2011年全国房地产市场发展情况

（四）土地购置面积增速大幅回落，土地成交价款下降

◊土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%,增速比上年回落22.6个百分点

◊土地成交价款8049亿元，下降1.9%,而上年为增长59.3%

（五）房地产开发企业资金来源增速回落

◊房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%,增速比上年回落12.1个

百分点

◊其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金

34093亿元，增长28.0%：其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款

21610亿元,增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元,下降12.2%

一、2011年房地产市场发展情况

（六）保障性住房建设投资增加，对市场影响加大

◊全年保障性安居工程开工1043万套。其中，廉租住房和公共租赁住房占比约40%,

经济适用住房和限价房占比约20%,各类棚户区改造占比约40%

开工标准。规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工，仅搭建施工现场维护设

施，或是仅开挖基坑的，不计入已开工项目和套数

◊保障性安居工程中央投资超过1726亿元；地方政府投资约2000亿元

二、2011年房地产调控政策及热点分析

2011年1月，国办发2011年1号文件（国八条）

配套政策（按出台时间）

2011年1月,房产税改革：上海、重庆试点

2011年2月,新一轮“限购”政策

2011年3月,“房价控制目标”

2011年7月,二、三线城市限购

2011年8月,发布二、三线城市限购标准

二、2011年房地产调控政策及热点分析

（一）国八条（2011年国办发1号文件）政策分析

。首次明确提出“房价控制目标”

。限购范围更广且更加严厉

。个人转让住房营业税从差额转为全额征收

。落实约谈问货制，确保相关政策落实到位

二、2011年房地产调控政策及热点分析

（-）“房产税”试点

2011年1月，上海、重庆分别出台房产税试点办法。与“国八条”形成“8+2”政策格局,

政策出台的力度、密度、出台时间均超预期，并产生叠加效应。

国务院已明确今年扩大房产税试点，具体城市名单、方案还不清楚，落地还取决于地方政府

配合。

研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。与物业税、房地产税、不动产税的关系；与土

地出让金、地租、地价的关系。

二、2011年房地产调控政策及热点分析

（三）上海、重庆“房产税”方案比较

比较两个城市的征收范围

上海：虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围（本

市居民人均60平方米以下部分免征，非本市居民拥有三年居住证仅有一套住房免征），因而

单从新房市场看，符合征收条件的新房可能更多，可能对大户型、高档住房同时产生影响，

普通住宅也可能纳入纳税范围。

重庆：主要针对高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍以上），而对价格不

高的普通住宅影响较小。

比较两个城市的税率

重庆：税率相对更高。

上海：税率为0.4%或0.6%,但有计算应纳税额时需乘以70%,因此税率相对更低

二、2011年房地产调控政策及热点分析

（四）“限购”政策分析

2011年1月，“国八条”要求：直辖市、省会城市、计划单列市（共35个大中城市，不含

拉萨）必须出台限购政策

2011年7月，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、

三线城市也要采取必要的限购措施。

2011年8月，住房城乡建设部提出二、三线城市限购标准，符合5项标准条件较多的（即

2项以上）城市，建议列入新增限购城市名单。

影响：对相关城市的住房需求产生显著影响

二、2011年房地产调控政策及热点分析

（五）“房价控制目标”分析

为遏制房价过快上涨，2010年中央政府先后出台“国十条”和“9.29新政”对房地产市场

进行严厉调控。之后，房地产市场出现了积极变化，为巩固调控成果，2011年I月“国八

条”进一步加强房地产市场调控，其中首次明确要求各地公布“房价控制目标”，表明调控

从通过经济、行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，预示着中央政府遇制房价过快上

涨的坚定决心。

按照“国八条”要求，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收

入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度

向社会公布”。

一、2011年房地产倜控政策及热点分析

（五）加强房地产市场监管

2010年4月“国十条”、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房

预售制度有关问题的通知》（53号文件）：

完善预售制度，强化预售资金监管

2011年7月，国家发改委和住房城乡建设部《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产

交易秩序的通知》，加强房地产经纪机构和经纪人员管理，制止和查处房地产经纪违法违规

行为

三、坚持房地产调控不动摇保持市场持续稳定健康发展

保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展

温家宝：稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采

取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康

发展。

两条主线：

一是要持续开展房地产调控。把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平（过高

房价绝对水平的合理回归，•般房价上涨幅度的合理回归）；二是要大力发展住房保障。特

别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起、租得起房子。

相关部门按照中央的要求，坚持供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。

三、坚持房地产调控不动摇保持市场持续稳定健康发展

（-）今年房地产政策影响分析

1.供求关系发生转变，价格出现调整

2.土地市场成交低位徘徊，住宅用地量价水平低于去年同期

2012年计划供应量17.26万公顷，比去年增加21.3%,创六年来的最高值。其中，计划供应

保障性安居工程用地5.01万公顷，比去年增加4.1%。从己经出台的地方的土地供应计划看,

主要增长是在二三线城市，特别是住宅用地的供应，一线开始萎缩，二三线城市大幅增长。

3.房地产市场调整结构性特征明显：

•一、二线限购城市和非隈购城市发展出现分化

•土地市场中不同用途土地出让情况分化

・企业融资难度加大，依靠土地增值获取高额利润的时期已经过去；房地产企业出现分化

・房价高位运行、居民消费观念变化，设计合理、功能齐全、配套完善的中小套型住宅受市

场欢迎

三、坚持房地产调控不动摇保持市场持续稳定健康发展

（一）今年房地产政策影响分析

4.33个城市出台地方房地产政策

地方微调政策:免或减征购房契税或退税：调整首套房贷利率，恢复基准利率，利率优惠9折、

8.5折；改变普通住房价格标准；提高公积金贷款额度等；购房入户政策；补贴首次置业；

放松限购条件：土地松绑

5城市房地产政策叫停：佛山：3类人群（引进人才、产权证超5年、户籍购7500元;平方

米）取消限购；成都:对购房者资格审查推至登记发证时；芜湖：免契税并享受财政补贴；

上海：居住证满三年可买二套房；中山：

上调限价标准，从去年5800元提高到6590元/平方米；扬州：购房奖励政策

调控和经济宏观紧密相关。房地产调控的方向是促进房价合理回归，调控的核心政策限购和

限贷并未取消，获得通过的楼市微调新政内容主:要是支持刚需，符合保证房地产市场健康平

稳持续发展的思路

三、坚持房地产蜩控不动摇保持市场持续稳定健康发展

（­）今年房地产政策影响分析

5.住房市场成交量上行趋势明显

3月起，刚性需求明显释放，一代地方市场逐步活跃。5月成交超过市场预期，30个大城市

商品住宅总成交最约为1600万平方米，环比上涨约24%,同比涨幅达到28%；口均交易最

环比上涨了14.5%,同比上涨了30%。5月底翘尾行情延续至6月，上周（5月28日-6月3

日）京沪深广等10大重点城市商品住宅成交量环比继续上升12.9%。

成交量超出市场预期，是政策微调预期、开发企业低开推盘以及促销跑量等多重因素作用的

结果。在“刺激刚性”政策作用下，今年楼市成交量可能会延续温和上升的态势，市场活跃

度将得以维持。

今年销售回暖靠刚性需求释放启动，目前成交结构已发生上移，中高端住宅的集中入市以及

低价策略，使得这部分需求与刚需一起支撑成交上升。在调控不放松的背景下，投资投机需

求依然得到控制，但改善型等部分二次置业需求正形成强劲的购买力。

三、坚持房地产调控不动摇保持房地产市场持续健康发展

（二）未来房地产市场短期发展趋势

1.调控政策对市场影响进•步深化，房地产预期继续特征

2.以价换量态势更加明显，成交量难以明显上升

3.房地产企业发展呈逐步分化特点，中小企业生存压力加大

4.房地产资金短缺和社会资金寻找投资机会并存

5.商办物业和三、四线城市房地产投资机会和风险并存

6.房地产企业主动转变发展模式和转型

三、坚持房地产调控不匆摇保持房地产市场持续健康发展

（三）未来房地产市场长期发展趋势

I.房地产政策主要受宏观经济政策影响，房地产发展服务于国民经济大局

2.城市化、货币供应和土地稀缺是决定未来房地产发展的三大因素

3.从长远看，房地产很难复制前十年的高速增长模式，发展可能趋缓

4.从长远看，房价呈螺旋式、波动式上涨趋势，但并不意味着“只涨不跌”没有风险

5.自住性和改善性需求长期存在，限制投资、投机需求变为常态

6.房地产税全面推行会带来重大、深远影响

7.房地产基金是房地产和金融的结合点，是未来房地产发展直接融资的重要方式

8.绿色、节能和低碳建筑逐步从概念到产品，住宅产业化势在必行

一、保障性安居工程目标任务

到2010年底，以实物、配租方式解决了2600万中低收入收入家庭的住房困难

到2010年底，仍有200。万家庭住房不成套，设施简脑；

“十二五”年均新增城镇人口1500万；新就业职工和常住外来人口住房问题突出

“十二五”，建设各类保障性住房、完成棚户区改造3600万套，期末住房保障覆盖面达到

20%

到2020年末，绝大多数城镇居民居住到符合文明、健康要求的成套住房

二、保障性安居工程与完善住房保障体系

（一）7类12项保障性安居工程

廉租住房城市旧区改造农村危房改造

公共租赁住房煤矿棚户区改造游牧民定居

经济适用住房工矿棚户区改造

限价商品房林区棚户区改造

垦区棚户区改造

铁路棚户区改造

二、保障性安居工程与完善住房保障体系

（-）完善住房保障体系

1、“租赁型”保障房并轨运行

合理确定基本住房标准或保障标准

因地制宜确定住房保障收入线标准

保障方式：两类租赁房可合并为公共租赁住房

一是统•规划、统筹建设；二是参照市场价格确定租金标准；三是根据承租家庭收入水

平，梯度式给予租金减免或者租金补贴；四是租赁服务和政府补贴分别实施、平行操作、有

机结合。

一定条件下允许公共租赁房转化为共有产权保障房

二、保障性安居工程与完善住房保障体系

（二）完善住房保障体系

2、建立共有产权保障房制度

经济适用住房：购房未满5年，不得上市交易；满5年上市交易时，政府收缴一定比例的

增值收益

量化政府补贴，实行共有产权。以同地段、同品质普通商品住房准市场价格作为参照,

个人购买的价款占准市场价格的比例为个人产权份额，其余部分量化为政府产权

共有产权保隙房上市转让时，转让所得由双方按产权份额分配，政府优先购买对方

的产权份额

三、2011年保障性安居工程建设情况

全国保障性安居工程开工1043万套

其中：廉租住房166万套公租房214万套

经济适用住房99万套限价房77万套

城市旧区改造233万套棚户区改造164万套

资金量及其构成：总需求1.3万亿元

其中：中央政府投资1726亿元

地方政府投资2000亿元左右

商业贷款3000亿元左右

地方政府融资平台公司200（）亿元（部分投入）

国家开发银行政策性贷款约1000亿元（棚改）

社保基金、保险资金小额涉入

四、2012年开工竣工并重，在建工程量大，资金压力大

保障性安居工程任务750万套左右

其中，公共租赁住房227万套，占保障性住房的一半以上（51%）

新开工加上2010、2011年结转，在建各类保障房1700万套以上，要求竣工400万套、基本

建成500万套以上

需要资金1.5万亿元。今年中央政府投资准备安排1870亿元。

金融机构向地级以上融资平台公司贷款；县级市要在省级融资平台贷款

国务院批准地方政府债券规模增至2500亿元，比前两年增加的500亿元，要求投入保障性

安居工程

五、保隙性住房标准化设计模数化和装配式技术

（-）保障房标准化设计

I.户型模块化、标准化的组合

2.小户型的生活品质保证

⑴入户贮纳；⑵餐厨、洗浴空间；

⑶洗衣机、冰箱；⑷起居生活的每个细节。

3.空间和门窗洞口的模数化设计

五、保障房标准化设计模数化和装配式技术

（二）保障房的限额设计与管理

I.模数化和装配式节材技术，门窗模数、构配件模数、模板模数、卫生间和厨房空间模数、

建筑形体模数。采用大空间轻隔墙体系，主体结构与填充体分离，延长建筑寿命。

2.绿色节能技术的应用

⑴节能：减少体形系数、通风对流、减少窗积比，窗积比值控制在0.25

⑵节地：采用适度进深的高层住宅，大分散、小集中

⑶节水：区域中水的利用、雨水收集利用和节水洁具的利用⑷节材：开展限额设计和大宗

材料及部品部件的集中采购⑸环保及可再生能源的利用：太阳能热水、太阳能路灯、地下车

库光导管

五、保障房标准化设计模数化和装配式技术

（三）住房城乡建设部《保障性住房建设材料、部品采购信息平台实施办法》

发挥规模化优势来降低采购成本

针对保障房设计的建材和部品，推进保障性住房产业化

北京：保障性安居工程采购“优秀部品库”

一、我国房地产业发展存在的主要问题

（一）产业发展呈现“三重三清”倾向

重投资、重开发、重规模；轻发展之路、轻自主创新、经社会责任

（二）产业发展粗放，资源能源消耗大

住宅建设用钢量平均每平方米55公斤，比发达国家高出10%至15%；每立方米混凝土比发

达国家多消耗80公斤水泥；“毛坯房”二次装修产生大量建筑垃圾，造成资源浪费和环境污

染

民用建筑在建材生产、房屋建造和使用过程中，能耗已占全社会总能耗的49.5%

（三）住宅产业化水平低，管理水平与其他行业相比有较