2026年会计类投资性房地产核算测试题及答案

2026年会计类投资性房地产核算测试题及答案一、单项选择题（本题共15小题，每小题2分，共30分。每小题只有一个正确答案，请将选定的答案填涂在答题卡对应位置）1.2026年甲制造业企业持有各类不动产的相关情况如下，不考虑其他因素，应确认为甲公司投资性房地产的是（）A.持有以备增值后转让的闲置厂房，董事会已作出书面决议明确增值后转让B.以经营租赁方式租入后转租给第三方的办公楼，转租期剩余3年C.出租给本企业异地员工居住的公寓，按市场价格向员工收取租金D.持有以备增值后转让的政府无偿划拨的闲置土地使用权【答案】A【解析】选项B，经营租赁租入的不动产不享有所有权，2025年修订的《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确，仅融资租赁取得的不动产使用权资产转租时可确认为投资性房地产，经营租赁租入转租的不属于本企业投资性房地产；选项C，为员工提供的宿舍属于自用房地产；选项D，闲置土地使用权不符合投资性房地产确认条件，持有以备增值的非闲置土地使用权才可确认为投资性房地产。2.甲公司2026年3月外购一栋写字楼直接对外出租，取得增值税专用发票注明价款8000万元，增值税税额720万元，另支付契税240万元、不动产过户手续费12万元、法律咨询费3万元、采购人员差旅费1万元，不考虑其他因素，该投资性房地产的初始入账成本为（）万元A.8000B.8255C.8256D.8240【答案】B【解析】外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费及可直接归属于该资产的其他支出，可抵扣增值税进项税额、采购人员差旅费不计入成本，初始入账成本=8000+240+12+3=8255万元。3.甲公司2026年自行建造商铺用于对外出租，建造期间发生工程物资支出3200万元、人工成本1500万元、分摊的间接费用300万元，建造期间因施工方纠纷发生非正常中断3个月，中断期间对应的专门借款利息费用120万元，为建造该商铺取得土地使用权支付出让金2000万元，该商铺于2026年11月达到预定可使用状态并立即对外出租，不考虑其他因素，该投资性房地产的初始入账成本为（）万元A.7000B.7120C.5000D.5120【答案】A【解析】自行建造投资性房地产的成本为资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，非正常中断的借款费用计入当期财务费用，用于对外出租的土地使用权及地上建筑物均作为投资性房地产核算，初始入账成本=3200+1500+300+2000=7000万元。4.甲公司对投资性房地产原采用成本模式计量，2026年1月1日满足公允价值计量条件，将计量模式变更为公允价值模式。当日该办公楼账面原价6000万元，已计提折旧1200万元，未计提减值准备，公允价值为7500万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积，适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，该变更应调整的期初留存收益金额为（）万元A.2700B.2025C.1822.5D.2250【答案】B【解析】投资性房地产计量模式变更属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额扣除所得税影响后调整留存收益。账面价值=6000-1200=4800万元，差额=7500-4800=2700万元，递延所得税负债=2700×25%=675万元，调整留存收益的金额=2700-675=2025万元。5.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，2025年末该投资性房地产的公允价值为8800万元，2026年6月30日公允价值为9200万元，2026年上半年取得租金收入300万元（未发生相关税费），不考虑其他因素，上述业务对甲公司2026年上半年营业利润的影响金额为（）万元A.700B.400C.300D.100【答案】A【解析】公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，公允价值变动计入公允价值变动损益，租金收入计入其他业务收入，影响营业利润的金额=（9200-8800）+300=700万元。6.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，2026年4月1日将对外出租的办公楼转为行政管理用。转换日该办公楼账面原价5000万元，已计提折旧1800万元，未计提减值准备，公允价值为4000万元，不考虑其他因素，转换日固定资产的入账价值为（）万元A.3200B.4000C.5000D.2200【答案】C【解析】成本模式下投资性房地产转为自用房地产，按账面价值对应结转，固定资产入账价值为投资性房地产账面原价5000万元，累计折旧对应结转至累计折旧科目，不产生损益。7.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式计量，2026年10月将原对外出租的写字楼转为待售商品房。转换日该投资性房地产账面价值为7200万元，其中成本6000万元、公允价值变动借方余额1200万元，当日公允价值为7800万元，不考虑其他因素，转换日开发产品的入账价值为（）万元A.7800B.7200C.6000D.6600【答案】A【解析】公允价值模式下投资性房地产转为存货，按转换日公允价值作为存货入账价值，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。8.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式计量，2026年2月将开发完成的写字楼对外出租。转换日该开发产品账面余额4200万元，已计提跌价准备200万元，公允价值为5000万元，不考虑其他因素，转换日应计入其他综合收益的金额为（）万元A.1000B.800C.0D.1200【答案】A【解析】公允价值模式下非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于账面价值的贷方差额计入其他综合收益，金额=5000-（4200-200）=1000万元。9.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，2026年12月处置一栋对外出租的办公楼，取得价款8500万元，处置过程中发生清理费用30万元。该办公楼原价6000万元，已计提折旧2100万元，未计提减值准备，不考虑相关税费，处置该投资性房地产的净损益为（）万元A.4570B.4600C.2500D.2470【答案】A【解析】成本模式下处置投资性房地产，处置收入计入其他业务收入，账面价值及清理费用计入其他业务成本，净损益=8500-（6000-2100）-30=4570万元。10.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，2026年12月处置一栋对外出租的写字楼，取得价款12000万元。该写字楼成本7000万元，公允价值变动借方余额2500万元，原转换日计入其他综合收益的金额为800万元，不考虑相关税费，处置该投资性房地产影响当期营业利润的金额为（）万元A.5500B.4700C.3300D.6300【答案】C【解析】处置时其他综合收益转入其他业务成本增加营业利润，公允价值变动损益结转至其他业务成本属于损益类内部结转，不影响营业利润，影响金额=12000-（7000+2500）+800=3300万元。11.甲公司2026年将持有的一栋公允价值模式计量的投资性房地产划分为持有待售类别，拟注入公募REITs，划分为持有待售当日该投资性房地产账面价值为9000万元，公允价值减去出售费用后的净额为8800万元，不考虑其他因素，当日应计提的持有待售资产减值准备为（）万元A.200B.0C.1200D.1000【答案】A【解析】2025年准则补充规定，拟用于REITs发行的投资性房地产划分为持有待售的，按持有待售准则以账面价值与公允价值减出售费用净额孰低计量，应计提减值=9000-8800=200万元。12.甲公司与乙公司共同经营一栋办公楼，按协议约定各享有50%份额、分担50%成本费用。2026年该办公楼取得租金收入800万元，发生折旧费用200万元、日常维护支出100万元，不考虑其他因素，甲公司2026年应确认的其他业务收入金额为（）万元A.800B.400C.250D.500【答案】B【解析】共同经营的投资性房地产，合营方按约定份额确认对应收入、成本费用，甲公司应确认租金收入=800×50%=400万元。13.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，2026年3月对一栋出租的办公楼进行改扩建，改扩建后继续用于出租。该办公楼改扩建前账面价值5600万元，改扩建期间发生资本化支出1200万元，取得残料变价收入50万元，工程于2026年10月完工达到预定可使用状态，不考虑其他因素，改扩建后该投资性房地产的入账价值为（）万元A.6800B.6750C.5600D.5550【答案】B【解析】投资性房地产改扩建的资本化支出计入成本，残料变价收入冲减成本，入账价值=5600+1200-50=6750万元。14.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，2026年有一栋办公楼已空置6个月，董事会已作出书面决议明确继续用于出租、持有意图短期内不变，未签订新的租赁协议，不考虑其他因素，2026年甲公司对该办公楼的会计处理正确的是（）A.转为固定资产核算，停止计提折旧B.继续作为投资性房地产核算，正常计提折旧C.转为存货核算，不计提折旧D.继续作为投资性房地产核算，不计提折旧【答案】B【解析】2025年准则明确，空置建筑物只要董事会作出书面决议明确用于出租且持有意图不变，即使未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算，成本模式下需正常计提折旧。15.根据2025年修订的投资性房地产准则，企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，无需单独披露的内容是（）A.投资性房地产公允价值的估值技术和关键输入值B.当期处置的投资性房地产的收入、成本金额C.投资性房地产的租赁期限和累计租金收入情况D.投资性房地产对应的土地使用权剩余使用年限【答案】D【解析】土地使用权剩余使用年限为成本模式计量下需要披露的内容，公允价值模式下无需单独披露。二、多项选择题（本题共10小题，每小题3分，共30分。每小题有两个或两个以上正确答案，全部选对得满分，少选得相应分值，多选、错选、不选不得分）1.下列各项不动产，应确认为企业投资性房地产的有（）A.已出租的办公楼，其中一层作为本企业行政办公使用，该楼层无法单独计量B.持有以备增值后转让的已缴纳土地出让金的非闲置土地使用权C.房地产开发企业持有以备出售的精装修商品房D.以融资租赁方式租入后转租给第三方的办公楼使用权资产E.母公司出租给全资子公司的办公楼，站在母公司个别报表层面【答案】BDE【解析】选项A，无法单独计量的自用部分对应的不动产整体应作为自用固定资产核算；选项C，房地产开发企业持有以备出售的商品房属于存货。2.下列关于投资性房地产初始计量的说法，正确的有（）A.外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出B.自行建造投资性房地产的成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出C.自用土地使用权停止自用改为出租的，转换日为租赁期开始日D.投资者投入的投资性房地产按投资合同或协议约定的价值入账，约定价值不公允的除外E.取得投资性房地产时支付的可抵扣增值税进项税额计入初始入账成本【答案】ABCD【解析】选项E，可抵扣增值税进项税额不计入资产成本。3.下列关于投资性房地产后续计量模式的说法，符合准则规定的有（）A.企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量B.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量C.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式D.投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更E.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得转为成本模式计量【答案】ABCDE【解析】全部选项均符合投资性房地产准则规定。4.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量时，下列会计处理正确的有（）A.不对投资性房地产计提折旧或摊销B.不对投资性房地产计提减值准备C.投资性房地产的公允价值变动计入当期损益D.取得的租金收入计入其他业务收入E.满足条件时可将计量模式变更为成本模式【答案】ABCD【解析】选项E，已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得转为成本模式。5.企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量时，下列转换的会计处理正确的有（）A.投资性房地产转为自用固定资产，按转换日投资性房地产的账面余额转入固定资产科目B.自用土地使用权转为投资性房地产，按转换日无形资产的账面价值转入投资性房地产科目C.投资性房地产转为存货，按转换日账面价值转入开发产品科目D.存货转为投资性房地产，按转换日存货的账面余额转入投资性房地产科目E.转换日公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益【答案】ABCD【解析】选项E，成本模式下转换按账面价值对应结转，不产生损益。6.下列关于投资性房地产处置的会计处理，正确的有（）A.处置取得的价款计入其他业务收入B.处置成本模式计量的投资性房地产，将账面价值转入其他业务成本C.处置公允价值模式计量的投资性房地产，将累计公允价值变动转入其他业务成本D.处置公允价值模式计量的投资性房地产，将原转换日计入其他综合收益的金额转入其他业务成本E.处置时产生的增值税销项税额计入处置损益【答案】ABCD【解析】选项E，增值税属于价外税，不计入处置损益。7.下列关于投资性房地产减值的说法，正确的有（）A.成本模式计量的投资性房地产，可收回金额低于账面价值的，应计提减值准备B.公允价值模式计量的投资性房地产，不计提减值准备C.成本模式计量的投资性房地产计提的减值准备一经计提，持有期间不得转回D.拟用于REITs发行划分为持有待售的投资性房地产，计提的减值准备后续价值回升时可以转回E.投资性房地产减值损失计入信用减值损失【答案】ABCD【解析】选项E，投资性房地产减值损失计入资产减值损失。8.下列关于投资性房地产后续支出的说法，正确的有（）A.改扩建支出满足资本化条件的，计入投资性房地产成本B.改扩建期间投资性房地产不计提折旧或摊销C.日常维护支出计入当期损益D.改扩建完成后，需重新复核投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法E.投资性房地产的装修支出一律计入当期损益【答案】ABCD【解析】选项E，满足资本化条件的装修支出计入投资性房地产成本。9.甲公司2026年发生的下列业务，影响当期营业利润的有（）A.成本模式下投资性房地产计提的折旧B.公允价值模式下投资性房地产公允价值上升C.投资性房地产取得的租金收入D.处置投资性房地产取得的净收益E.公允价值模式下非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额【答案】ABCD【解析】选项E，该差额计入其他综合收益，属于所有者权益，不影响营业利润。10.根据2025年修订的投资性房地产准则，下列说法正确的有（）A.企业持有的分布式光伏屋顶出租给电网公司的，应作为投资性房地产核算B.以融资租赁方式取得的不动产使用权资产转租给第三方的，可以确认为投资性房地产C.拟发行REITs的投资性房地产，划分为持有待售前按原计量模式计量D.投资性房地产的公允价值估值应当优先采用市场法E.空置建筑物只要董事会作出书面决议明确用于出租且持有意图不变，即使未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算【答案】ABCDE【解析】全部选项均符合2025年修订后的投资性房地产准则规定。三、判断题（本题共10小题，每小题1分，共10分。请判断每小题的表述是否正确，正确的填涂√，错误的填涂×）1.企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，辅助服务占整个协议金额比例不重大的，应将该办公楼整体作为投资性房地产核算。（）【答案】√【解析】辅助服务占比不重大的，整体作为投资性房地产核算。2.房地产开发企业持有以备增值后转让的土地使用权，属于企业的存货。（）【答案】×【解析】房地产开发企业持有以备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产，持有以备出售的商品房属于存货。3.投资性房地产后续计量模式变更属于会计估计变更，差额调整当期损益。（）【答案】×【解析】属于会计政策变更，差额扣除所得税影响后调整期初留存收益。4.公允价值模式下投资性房地产转为自用房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。（）【答案】×【解析】差额计入公允价值变动损益。5.成本模式下处置投资性房地产，应将处置收入扣除账面价值和相关税费后的净额计入营业外收支。（）【答案】×【解析】投资性房地产处置属于日常活动，相关收支计入其他业务收入、其他业务成本。6.企业对投资性房地产进行改扩建且改扩建后仍用于出租的，改扩建期间应将投资性房地产的账面价值转入在建工程科目核算。（）【答案】×【解析】应转入“投资性房地产——在建”科目核算。7.同一企业可以根据不同投资性房地产的实际情况，分别采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。（）【答案】×【解析】同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。8.拟用于REITs发行的投资性房地产，在划分为持有待售类别前仍按原计量模式进行后续计量。（）【答案】√【解析】划分为持有待售前适用投资性房地产准则，按原模式计量。9.公允价值模式下处置投资性房地产时，累计公允价值变动结转至其他业务成本，会影响处置当期的营业利润总额。（）【答案】×【解析】公允价值变动损益与其他业务成本均属于损益类科目，结转属于内部变动，不影响营业利润总额。10.企业持有的投资性房地产取得的租金收入符合增值税免征条件的，免征的增值税税额应计入其他收益。（）【答案】√【解析】免征的增值税属于政府补助，计入其他收益。四、计算分析题（本题共2小题，每小题10分，共20分。凡要求计算的项目，均须列出计算过程，答案金额单位以万元表示，保留两位小数）1.甲公司为制造业企业，适用所得税税率25%，按净利润的10%计提盈余公积，原对投资性房地产采用成本模式计量，2026年1月1日鉴于持有的一栋出租办公楼所在地房地产交易市场成熟，满足公允价值计量条件，将其后续计量模式变更为公允价值模式。相关资料如下：（1）该办公楼系2021年12月31日购入，购入价款9000万元，另支付相关税费300万元，当日即对外出租，租赁期5年，年租金600万元，每年年末收取。（2）该办公楼预计使用寿命30年，预计净残值300万元，采用年限平均法计提折旧，未计提减值准备。（3）2026年1月1日，该办公楼的公允价值为11000万元。（4）2026年12月31日，该办公楼的公允价值为11800万元，当日收到当年租金600万元，不考虑增值税等其他因素。要求：（1）编制甲公司2026年1月1日投资性房地产计量模式变更的会计分录。（2）编制甲公司2026年12月31日确认公允价值变动和租金收入的会计分录。（3）计算上述业务对甲公司2026年所有者权益的影响金额。【参考答案】（1）计量模式变更的会计分录：变更日办公楼账面原价=9000+300=9300万元累计折旧=（9300-300）/30×4=1200万元账面价值=9300-1200=8100万元公允价值与账面价值的差额=11000-8100=2900万元递延所得税负债=2900×25%=725万元盈余公积增加额=（2900-725）×10%=217.5万元未分配利润增加额=2900-725-217.5=1957.5万元借：投资性房地产——成本11000投资性房地产累计折旧1200贷：投资性房地产9300递延所得税负债725盈余公积217.5利润分配——未分配利润1957.5（5分）（2）2026年12月31日会计分录：公允价值变动额=11800-11000=800万元借：投资性房地产——公允价值变动800贷：公允价值变动损益800收到租金：借：银行存款600贷：其他业务收入600（3分）（3）对2026年所有者权益的影响金额：计量模式变更增加留存收益=2900-725=2175万元当年净利润增加额=（800+600）×（1-25%）=1050万元合计影响所有者权益金额=2175+1050=3225万元（2分）2.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式计量，2026年发生如下业务：（1）1月1日，将开发完成的一栋写字楼出租给乙公司，租赁期3年，年租金1200万元，每年年末收取。该写字楼开发成本8000万元，未计提跌价准备，转换日公允价值为9500万元。（2）6月30日，对该写字楼进行日常维修，发生维修支出25万元，以银行存款支付。（3）12月31日，该写字楼公允价值为10200万元，当日收到乙公司支付的当年租金1200万元，增值税税率9%，税额108万元。（4）2027年1月1日，甲公司将该写字楼出售给丙公司，取得价款11000万元，增值税税额990万元，款项已收存银行，不考虑其他税费。要求：（1）编制甲公司2026年1月1日转换日的会计分录。（2）编制甲公司2026年6月30日发生维修支出的会计分录。（3）编制甲公司2026年12月31日确认公允价值变动和租金收入的会计分录。（4）编制甲公司2027年1月1日处置该写字楼的会计分录。【参考答案】（1）转换日会计分录：借：投资性房地产——成本9500贷：开发产品8000其他综合收益1500（2分）（2）维修支出会计分录：借：其他业务成本25贷：银行存款25（2分）（3）12月31日会计分录：公允价值变动额=10200-9500=700万元借：投资性房地产——公允价值变动700贷：公允价值变动损益700收到租金：借：银行存款1308贷：其他业务收入1200应交税费——应交增值税（销项税额）108（3分）（4）处置会计分录：借：银行存款11990贷：其他业务收入11000应交税费——应交增值税（销项税额）990借：其他业务成本10200贷：投资性房地产——成本9500——公允价值变动700借：其他综合收益1500贷：其他业务成本1500借：公允价值变动损益700贷：其他业务成本700（3分）五、综合题（本题共1小题，共20分。凡要求计算的项目，均须列出计算过程，答案金额单位以万元表示，保留两位小数）甲公司为上市公司，适用所得税税率25%，按净利润的10%计提盈余公积，2026年发生与投资性房地产相关的业务如下：资料一：2026年1月1日，甲公司将一栋自用办公楼出租给丁公司，租赁期4年，年租金800万元，每年年末支付。该办公楼系2022年12月31日购入，原价12000万元，预计使用年限40年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧，未计提减值准备，甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。资料二：2026年6月30日，甲公司董事会作出决议，拟将上述办公楼连同对应土地使用权一起注入公募REITs，当日该办公楼的公允价值减去出售费用后的净额为13500万元。资料三：2026年9月30日，该办公楼完成REITs发行相关划转手续，甲公司取得转让价款14000万元，不考虑增值税等相关税费。资料四：2026年7月1日，甲公司将一块闲置土地使用权出租给戊公司，租赁期2年，年租金150万元，每半年收取一次。该土地使用权系2020年7月1日购入，取得成本3000万元，预计使用年限50年，预计净残值为0，采用直线法摊销，未计提减值准备。甲公司决定对该土地使用权采用公允价值模式进