银行在建工程固定资产抵押贷款风险告知书模板

银行在建工程固定资产抵押贷款风险告知书模板一、本告知书的性质与效力本告知书是银行履行《中华人民共和国商业银行法》《固定资产贷款管理办法》规定的信贷风险提示法定义务的法定凭证，不属于贷款合同组成部分，不构成对贷款发放的任何承诺，仅用于明确借款方、抵押方已知晓全部业务风险并自愿承担相应后果。本告知书经各方签字盖章后，将作为贷款档案永久留存，作为后续风险处置、司法举证的有效依据。二、业务主体与项目基础信息本栏信息为风险告知的对应标的，所有内容须与贷款合同、抵押合同、项目审批文件记载完全一致，不得涂改。信息类别具体内容贷款人（抵押权人）XX银行XX支行，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX借款人（填写借款企业全称），统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，法定代表人：XXX抵押人（填写抵押人全称，若与借款人为同一主体可标注“同借款人”），统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，法定代表人：XXX在建工程项目名称（填写项目备案证载全称）项目坐落位置XX市XX区XX路XX号，不动产权籍号：XXXXXXXXXX申请贷款金额人民币XX万元，贷款期限XX个月，执行年利率XX%抵押物评估价值人民币XX万元，初始抵押率XX%约定竣工日期XXXX年XX月XX日三、核心风险事项告知本章节列明的所有风险均为在建工程抵押贷款业务中已发生过实际损失的高频风险点，不存在夸大或虚构情形，借款方、抵押方须逐点确认知晓。3.1项目合规类风险1.“四证”不全导致抵押无效风险项目必须同时取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》方可发放贷款；若存在证件缺失、证载主体不一致、超范围建设等情形，在建工程抵押可能被司法机关认定为无效，银行有权立即停止发放剩余贷款、宣布已发放贷款全部提前到期。风险演化路径：证件不齐开工→被住建/自然资源部门处罚→抵押登记被撤销→抵押权灭失→贷款丧失优先受偿权。2.土地闲置被无偿收回风险取得国有土地使用权后，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，政府有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，政府可无偿收回土地使用权。风险演化路径：资金链断裂/规划调整→未按期开工→超过法定闲置期限→政府启动收回程序→土地及地上在建工程被无偿收回→抵押权完全灭失。3.规划不符导致无法办证风险若实际建设内容（容积率、建筑密度、楼层高度、房屋用途）与规划许可证记载内容不一致，将无法通过规划验收、无法办理不动产权首次登记，后续不能转为现房抵押，抵押物处置将因无合法产权导致流拍、价值贬损。严禁未经银行书面同意擅自变更项目规划设计；确需调整规划的，应当在取得规划部门批复后3个工作日内将批复文件提交银行，重新评估抵押物价值，抵押率超过合同约定阈值（通常为70%）的须补充对应担保。3.2权利顺位类风险1.建设工程价款优先受偿权风险依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条及相关司法解释，施工方对在建工程的建设工程价款（含工人报酬、材料款等实际支出，不含违约损失）优先于抵押权受偿，权利行使期限为18个月（自应付工程价款之日起算）。若抵押人拖欠施工方工程款，处置在建工程时将优先清偿工程欠款，剩余部分方可用于偿还银行贷款，按行业测算，存在工程款拖欠的项目，抵押权受偿比例平均下降30%~50%。2.消费者购房人权利优先风险依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，购房人同时满足“查封前签订合法有效购房合同、所购房屋为名下唯一居住用房、已支付超过50%购房款”三个条件的，其权利优先于抵押权，银行无权对该类房源进行处置受偿。风险演化路径：开发商违规销售已抵押房产→购房人支付超50%房款并入住→购房人提出执行异议→法院支持排除执行→抵押权对应抵押物范围缩减。严禁在未取得银行书面同意的情况下对外销售已抵押房源；确需销售的，须提前5个工作日向银行提交申请，将对应房源的销售资金全额划入银行指定监管账户，逐笔办理解押手续后方可网签。3.多重抵押与查封风险若抵押人在银行抵押之外，将在建工程为第三方债务设置抵押、或者因债务纠纷导致在建工程被其他债权人申请司法查封/预查封，银行抵押权的处置顺位将后移、甚至无法顺利处置。出现上述情形的，银行有权立即宣布贷款提前到期，申请轮候查封并优先处置抵押物。3.3建设与资金类风险1.资本金不足与资金挪用风险项目资本金比例不得低于国家规定最低标准（保障性住房项目20%、普通商品住房项目25%、其他项目20%），严禁抽逃资本金、挪用信贷资金用于非本项目建设（包括股东分红、偿还股东借款、对外投资、其他项目支出）。银行将按工程进度受托支付贷款资金，每月核查项目资金流水，一旦发现挪用行为，将停止发放剩余贷款，按挪用金额的100%收取罚息。2.工期延误与烂尾风险若项目实际竣工时间较施工合同约定时间滞后超过3个月，银行有权将贷款风险分类下调为关注类；滞后超过6个月且无合理复工方案、工程进度连续2个月停滞的，有权下调为不良类并启动处置程序。按司法处置经验，烂尾项目的处置成交价仅为正常完工项目价值的30%~50%，大概率无法覆盖贷款本息。3.工程质量与安全风险若项目发生重大工程质量事故、安全生产事故，导致在建工程结构损毁、被住建部门责令停工整改，抵押物价值将直接出现大幅贬损；因质量问题导致无法交付的，购房人集体索赔的权利将优先于抵押权受偿。4.预售资金监管风险项目预售资金必须100%划入监管账户，优先用于工程建设，在项目竣工验收、还清全部贷款本息前，不得将预售资金挪作他用。若违规挪用预售资金导致项目无法交付，银行有权要求抵押人提前归还全部贷款，并将相关线索移送住建部门追究行政责任。3.4处置与市场类风险1.抵押物价值下跌风险若因房地产市场下行、区域配套调整、调控政策变化导致在建工程评估价值下跌，抵押率超过合同约定阈值的，借款人必须在收到银行通知后10个工作日内补充足额抵质押物，或提前归还对应差额部分的贷款。2.司法处置折价风险按全国法院司法拍卖常规数据测算，在建工程拍卖成交价格通常为市场评估价的55%~70%，若二次流拍，变卖价格可低至评估价的44%；处置全流程产生的诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、执行费、税费合计约为处置成交金额的12%~18%，上述费用将优先从处置价款中扣除，剩余部分方可用于清偿贷款本息。3.剩余债务追偿风险若处置抵押物所得价款不足以覆盖全部贷款本息、罚息、违约金及实现债权的费用，银行有权继续向借款人、抵押人追偿剩余债务，包括但不限于查封名下其他资产、冻结银行账户、申请将相关主体纳入失信被执行人名单，直至全部债务清偿完毕。4.征信惩戒风险贷款出现逾期、违约的，相关记录将按规定上报金融信用信息基础数据库（征信系统），影响借款人、抵押人及法定代表人后续融资、招投标、政府采购、高消费等相关民事权益；存在骗贷、挪用资金等情形的，银行有权移送司法机关追究刑事责任。四、借款方与抵押方承诺事项以下承诺为银行发放贷款的前置条件，若承诺内容与实际情况不符，银行有权依据合同约定追究借款方、抵押方的违约责任：1.承诺提交给银行的所有项目资料（包括四证、施工合同、资本金证明、付款凭证、销售数据等）均真实、合法、有效，无隐瞒、伪造、篡改情形；2.承诺项目资本金足额到位且不抽逃，信贷资金仅用于本项目工程建设，按工程进度申请支付，不挪作他用；3.承诺及时支付工程进度款，不拖欠施工方工程款，每季度向银行提交施工方出具的无拖欠工程款书面证明；4.承诺在建工程抵押期间不擅自设置第二顺位抵押、不违规销售抵押房源、不擅自变更项目规划；5.承诺指定1名专职联络人，每周向银行报送工程进度、资金支出、销售情况报表，出现可能影响抵押物价值的情形（包括但不限于工程事故、重大诉讼、政策调整、规划变更、股权变动），必须在3个工作日内书面通知银行；6.承诺项目销售回款全额划入银行指定监管账户，优先用于项目建设及归还贷款本息，在贷款还清前不将资金用于非项目支出。五、送达与确认本告知书一式三份，借款方、抵押方、银行各留存一份，经各方签字盖章后即视为已完成全部风险告知程序。银行经办人员已就本告知书所有条款向借款方、抵押方进行逐条解释说明，各方已完整、准确理解所有风险事项及对应法律后果，无任何异议。主体类型签字盖章栏日期借款人单位公章：<br>法定代表人/授权代表签字：XXXX年XX月XX日抵押人单位公章：<br>法定代表人/授权代表签字：XXXX年XX月XX日贷款人网点公章：<br>经办人员签字：<br>风控人员签字：XXXX年XX月XX日附件1：在建工程抵押贷前风险核查对照表本核查表由银行客户经理、风控人员与借款方、抵押方共同现场核查填写，所有“否”项须在备注栏说明整改方案及时限，未整改完毕不得发放贷款。序号核查事项核查标准核查结果（是/否/不涉及）备注1项目“四证”是否齐全出示四证原件，证载主体、位置、规模与申请材料一致，无涂改、过期2土地出让金是否缴清出示土地出让金缴纳凭证、契税完税证明，无欠缴记录3项目资本金是否足额到位资本金比例符合国家要求，提供资本金到位银行流水，无抽逃痕迹4是否存在工程款拖欠施工方出具无拖欠工程款证明，核对近3个月工程付款凭证，金额与进度匹配5抵押物是否存在权利限制打印不动产登记中心查询结果，无其他抵押、查封、预查封记录6项目销售是否合规已取得预售证的，核对网签系统数据，已售房源清单清晰，无违规销售抵押房源情况7工程进度是否与申报一致现场踏勘，工程形象进度与报称进度偏差不超过10%，无停工、质量问题8预售资金监管账户是否开立账户开立在贷款银行，已与住建部门签订监管协议，明确回款归集路径附件2：风险告知送达回执今收到XX银行XX支行送达的《在建工程固定资产抵押贷款风险告知书》，银行经办人员已就告知书中全部风险条款、违约后果向我方进行了逐条解释说明，我方已完整、准确理解所有内容，无任何异议。

签收单位（公章）：

法定代表人/授权代表（签字）：

日期：XXXX年XX月XX日

银行送达经办人（签字）：

日期：XXXX年XX月XX日（本回执由银行单独留存，归入贷款档案）附件3：异常情况应急联络表各方确认以下联络人为固定对接人，若信息变更须在1个工作日内书面通知对方，因联络不畅导致的损失由未及时通知方承担。所属方岗位姓名联系电话邮箱职