《房地产项目管理》-第五章　房地产项目投资决策分析

第一节房地产项目可行性研究一、房地产项目可行性研究的内涵和发展(一)房地产项目可行性研究的内涵可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目在技术上是否可行,在经济上是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法。(二)房地产项目可行性研究的发展可行性研究作为一种方法论,诞生于２０世纪３０年代,最早是在美国开发田纳西河流域项目开始试行,并取得很好的经济效益。随着世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展,可行性研究也得到了不断地完善和发展,至今已形成世界通用的项目评价方法。下一页返回第一节房地产项目可行性研究项目可行性研究发展,大致经历了以下三个阶段。１.财务评价阶段(２０世纪５０年代以前)财务评价,也称企业财务分析或企业营利性分析。发达的市场经济国家的经济成分中,私人和企业投资的项目占绝大部分。投资者为了减少投资风险,获取最大利润,对其投资项目必须事先进行企业营利性分析和预测工作,这就形成了一般投资项目的企业财务评价。它是从企业的角度评价投资项目的净财务收入,分析项目在财务上的获利能力和偿还能力,其特点是寻求最大的企业利润。随着资本主义的发展,以及统计、会计和管则方法等经营技术的不断改进,促使投资项目的财务评价逐渐系统化。在财务盈利能力分析上,从最初使用投资回收期和简单投资利润率等静态分析指标作为项目取舍的依据,发展为采用财务净现值和内部收益率等动态分析指标作为项目取舍的判断依据,这种考虑了时间因素和整个项目寿命期的效益计算出的项目微观效益更符合实际。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究２.经济评价阶段(２０世纪５０一７０年代初)经济评价也称社会费用效益分析。２０世纪３０年代,资本主义国家进入了经济大萧条时期。此时,经济发达国家的经济形势急剧恶化,资本主义的自由放任体系崩溃。为了挽救萧条的经济,一些国家的政府(如美国)不得不采取新的财政政策、货币政策和建设公共工程等措施,使其作为国家宏观经济管理的常规手段,并取得一定成效。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究由于公共工程和社会福利项目是以宏观经济效益与社会效益为主,单纯采用企业营利性分析进行企业财务评价不能反映其实际的社会效益,也满足不了对这类项目评价的要求。于是,从２０世纪５０年代起,西方经济学家们逐步研究形成了一种为评价公共项目所谓的社会费用效益分析的办法。这种方法在形式与传统的企业营利性分析并无大的差别,只是在收益和支出的计算,充分考虑到企业利益与社会利益不相一致的情况,仍以货币作为计量单价,用类似的贴现方法得出相应的评价指标。财务评价与经济评价名词对比见表５-１。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究３.社会评价阶段(２０世纪７０年代以来)社会评价又称社会影响分析。项目的社会评价是在经济评价的基础上发展起来的。２０世纪６０年代后期,随着福利经济学和发展经济学的发展,项目评价方法由不考虑分配效果的传统费用效益分析法,发展为以新福利经济学为基础的现代费用效益分析达,这就形成了以加强经济增长的效率目标加上实现收入分配的公平目标为内容的社会评价法,它属于狭义的社会评价方法。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究二、房地产项目可行性研究的作用项目投资可行性研究的主要目的是为投资决策从技术经济多方面提供科学依据,以提高项目投资决策的水平,提高项目的投资经济效益。项目投资可行性研究主要具有以下作用。(一)作为房地产项目投资决策的依据一个项目成功与否,受到社会、自然、经济、技术等诸多不确定因素的影响,项目的可行性研究,有助于分析和认识这些因素,并依据分析论证的结果提出合理的建议,从而为项目的决策提供强有力的依据。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究(二)作为房地产项目申请贷款、筹集资金的依据银行等金融机构或金融组织是否给一个房地产项目贷款融资,其依据是这个项目是否能按期足额归还贷款。银行只有在对贷款项目的可行性研究方面进行全面细致的分析评估之后,才能确认是否给予贷款。因此,房地产项目申请贷款、筹集资金的依据。(三)作为编制设计和进行建设工作的依据在房地产项目可行性研究报告中,对房地产项目建设方案、建设规模、选址和规划布局等作了较为详细的说明。因此,在房地产项目的可行性研究得到审批后,即可以此作为项目编制设计划进行建设工作的依据。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究(四)作为签订有关合同、协议的依据房地产项目的可行性研究是项目投资者与其他单价进行谈判,签订承包合同、设备订货合同、原材料供应合同、销售合同的重要依据。(五)作为进行房地产项目后评价的依据房地产项目管理要对投资项目进行投资建设活动全过程的评价,就必须以项目的可行性研究作为参照物,作为项目评价的参照标准,尤其是项目可行性研究中有关效益分析的指标,无疑进行是项目后评价的重要依据。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究三、房地产项目可行性研究的基本要求(１)设计方案并对预先设计的方案进行论证。(２)可行性研究涉及的内容以及反映情况的数据,必须绝对真实可靠,不允许有任何偏差及失误。(３)可行性研究是投资决策前的活动,它是在事件没有发生之前的研究,是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计,其具有预测性。因此,必须进行深入的调查研究,充分的占有资料,运用切合实际的预测方法,科学的预测未来前景。(４)可行性研究必须做到运用系统的分析方法,围绕影响项目的各种因素进行全面、系统的分析,既要做宏观的分析,又要做微观的分析。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究四、房地产项目可行性研究的步骤(一)组织人员准备可行性分析,首先需要成形的科研队伍,制订研究计划的可行性分析和融资问题。可行性分析是一个非常复杂的脑力活动,一个研究小组的成员应包括工程技术人员、熟悉房地产市场的专家、熟悉城市规划和管理专家。领导班子成员应该熟悉经济管理、房地产市场和工程管理等知识。(二)数据收集和市场调研收集的信息,最主要的有政府的指导方针和政策,城市规划数据,有关社会和经济的发展的地质、交通、气象等技术信息和房地产市场信息的分析。市场调研包括自然、经济、社会、技术现状的调查,如投资的数量和结构的调查、居民的户数、地面障碍物调查、市政基础设施配套。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究(三)开发方案设计、评价和选择对于待开发的项目,可以有不同的开发方案的实施。每个方案都有其自己的优缺点和不同的社会经济效益。房地产投资项目的方案比选即投资方案的比较与选择,是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。其是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案,进行计算和分析,从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案,并对这些方案作出最后选择的过程。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究(四)详细研究运用先进可靠的技术和经济分析,对优选出的项目开发方案进行财务分析,以分析项目的可行性。财务分析也称为财务评价。其是指投资分析人员在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析,据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。(五)撰写研究报告研究报告是总结全过程的可行性分析报告,其内容全面、具体、翔实。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究五、房地产项目可行性研究的工作程序项目可行性研究的过程是一个逐步深入的过程,一般要经过机会研究、初步可行性研究和可行性研究三个步骤。机会研究的任务主要是为房地产项目投资提出建议,寻找最有利的投资机会。有许多项目在机会研究之后,还不能决定取舍,需要进行比较详细和可行性研究,然而这是一项既费时又费钱的工作。所以,在决定要不要开展可行性研究之前,往往需要进行初步可行性研究,它是机会研究和正式可行性研究的中间环节。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究(一)投资机会研究投资机会研究又称为立项建议,机会研究是对房地产投资的区域、产品等提出建议。房地产企业以PEST分析(图５-１)为基础,从政治法律环境、经济环境、社会文化环境和技术环境四个方面分析行业的发展环境,帮助企业了解行业发展环境现状及发展趋势,根据市场调研中发现的问题和市场中的机会,根据企业资金实力的大小、现有技术能力,寻求可行的、效益较好的投资机会。(二)初步可行性研究初步可行性研究又称为预可行性研究,是详细的可行性研究的准备阶段。投资机会确认可行的项目,表明该项目值得继续研究,但不知道是否值得进行详细的可行性研究。首先要进行初步可行性研究,以进一步确定是否具有较高的经济效益。进行初步可行性研究时,由于可行性研究是一个昂贵和费时的工作,因此必须通过初步可行性研究对项目的盈利能力及前景作进一步的分析和判断。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究(三)详细可行性研究详细可行性研究通常被称为可行性研究,是项目的初步开始的一个重要组成部分,其主要工作是该项目在技术上、经济上、财务上以进一步探讨可能理性的结论性意见,并最终形成可行性研究报告,这是投资决策的基础上的项目。详细的可行性研究比初步可行性研究更全、更清晰、更具体、具有更高的精度。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究六、房地产项目可行性研究的内容可行性研究的目的是决策程序的可靠性、科学性,为项目的实施和控制提供参考依据,并为下一步奠定基础。房地产项目的可行性研究必须考虑国家、区域的宏观经济发展、特定产业政策和其他方面所提出的建设项目评价,预测的外部环境、市场、技术、金融和社会的影响。必须进行深入研究,仔细计算,并对研究的计算结果进行分析和论证,为项目的最终决定提供依据,确保该项目开发科学、合理。可行性研究的内容主要有以下几个方面:(１)项目概况。项目概况主要对项目的基本区位及地块自然、人文环境进行研究,主要包括项目所在地概况、地块基本情况、项目经济技术指标、项目建设条件等。上一页下一页返回第一节房地产项目可行性研究(２)市场分析和需求预测。宏观市场环境、微观市场环境分析和预测、竞争者等。(３)开发方案评价与优选。对已有的项目开发方案进行财务分析、经济评价、社会评价等;根据企业需求及项目特点进行方案优选。(４)开发进度安排。根据项目资源、项目方案,对项目开发的起始点、里程碑事件进行科学合理的安排。(５)项目投资估算。预估、比较各优选方案的项目开发所需投资额度。(６)资金的筹集方案和筹资成本估算。根据开发进度、项目资源、项目投资预算,确定适宜的筹资方案,并对筹资成本进行预测。(７)财务分析。项目各优选方案的财务进行分析、比较。(８)结论。上一页返回第二节房地产项目投资决策一、房地产项目投资决策的概念对于房地产企业而言,有限的资源面临不同的投资项目,同一个投资项目面临不同的投资方案,如何科学、有效地选择最佳方案,就是房地产项目投资决策要面对的问题。房地产项目投资决策就是围绕预定的房地产项目,在市场调研、项目可行性分析评价的基础上,借助现代化的分析手段与分析方法,通过定性的推理判断和定量的分析计算,对项目投资方案进行选择的全过程。二、房地产项目投资决策的基本要素房地产投资决策系统包含四个基本要素,即决策者、决策对象、决策信息、决策理论与方法。下一页返回第二节房地产项目投资决策(一)决策者决策者是指房地产开发投资主体,是决策系统主观能力的体现者,其素质、能力直接影响着决策结果。房地产项目的决策机构可以是个人、法人和企业组织。按古典经济理论,决策者的行为是理性的、合乎逻辑的,其目标是作出具有最高价值的选择,实现投资利益最大化。(二)决策对象决策对象是指房地产开发投资项目。其还可进一步细分为投资规模、投资机会、投资开发地段、筹资、管理和经营等决策对象。(三)决策信息决策信息是指与房地产项目有关的各种经济技术情报、市场动态、开发投资环境状况、投资资金来源等各方面的信息,如过去类似开发项目的有关资料、当前的市场分析与统计资料以及对未来不确定因素的预测信息等。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策(四)决策理论与方法决策理论与方法是指决策结果所采用的理论与技术手段等。三、房地产项目投资决策的步骤房地产投资决策的步骤是房地产投资者在决策过程中各工作环节应遵循的符合自身运动规律的先后顺序。科学的投资决策,必须建立在科学的决策程序基础之上,以避免决策的主观性和盲目性。房地产项目投资决策包括房地产投资项目目标和策略的确定、投资估算与预测、方案的经济评价与比较、风险分析和投资决策。具体可分为以下几个步骤。(一)对拟订方案,进行投资预测与估算对拟定各种详尽性、互斥性备选方案,选择合适的估算预测方法,以保证有关数据的准确可靠性。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策(二)方案评价与比较方案评价与比较就是在进行选择之前,利用合理的评价指标体系和有效的方法对各个备选方案的优劣进行比较和排序。(三)方案的风险分析方案的风险分析是指对已选定的一个或两个方案,进行定性和定量分析。定性分析给出各种风险因素,定量分析可找出对投资效益影响最大的几个因素及对风险状况进行模拟。根据方案风险程度的水平,对方案进行取舍。(四)投资决策投资决策就是在前面几个步骤的基础上,选择最有利的方案。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策四、房地产项目投资决策的方法(一)定性分析法定性分析法主要依靠预测人员的丰富实践经验以及主观的判断和分析能力,推断出事物的性质和发展趋势的分析方法,属于较“软”的一种预测分析方法。决策方法主要包括:经验判断法、头脑风暴法、德尔菲法、列名小组法和创造工程法等。(二)定量分析法定量分析法是根据房地产项目的数据来建立数学模型,并用数学模型计算出分析对象的各项指标及其数值的决策方法。具体可分为确定型决策方法、风险型决策方法和不确定型决策方法。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策五、确定型决策确定型决策是定量决策方法类型之一,是指决策过程的结果完全由决策者所采取的行动决定的一类问题,它可采用最优化、动态规划等方法解决。其适用于解决决策系统中状态变量清楚确定的确定型决策问题。(一)确定型决策需具备的条件确定型决策需具备的条件如下:(１)存在决策人希望达到的明确目标。(２)只存在一个确定的自然状态。(３)存在着可供选择的两个或两个以上的行动方案。(４)不同的行动方案在确定状态下的损失或利益值是可以计算的。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策(二)确定型决策的方法常用的确定型决策的方法主要有单纯选优法和模型选优法。单纯选优法常见数值比较法和比率比较法。由于房地产开发项目参数多,变量的非规律性等原因,很少使用模型选优法。１.数值比较法数值比较法就是用房地产开发项目投资效益或费用指标来评价房地产项目投资方案的优劣或是否可行。其主要包括预判的净收益、净现值、回收期、成本现值、等额年值、等额成本等。２.比率比较法比率比较法是用投资方案的收益和费用的比率来评价、比较房地产投资决策方案的优劣或者是否可行的投资决策分析方法。其包括分析评价内部收益率、净现值率、效益费用比、差额内部收益率和差额投资收益率等。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策六、风险型决策风险型决策是指决策者对决策对象的自然状态和客观条件比较清楚,有比较明确的决策目标,但是实现决策目标必须冒一定风险,即决策具有一定的成败概率。(一)风险决策的基本条件(１)存在决策人希望达到的明确目标。(２)只存在多个确定的自然状态。(３)有着可供选择的两个或两个以上的行动方案。(二)风险决策的主要方法风险决策的主要方法有期望值法和决策树法。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策１.期望值法期望值法是通过计算项目净现值的期望值大于或等于零时的累计概率,来比较方案优劣、确定项目可行性和风险程度的方法。采用期望值法进行概率分析,一般需要以下几个步骤:(１)选用净现值作为分析对象,并分析、选定与之有关的主要的不确定性因素。(２)确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围。(３)分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。这里的概率为主观概率,是在充分掌握有关资料的基础上,由专家学者依据自己的知识、经验经系统分析之后,主观判断作出的。各不确定性因素在每种情况下的概率必须小于等于１、大于等于零,且所有可能发生情况的概率之和必须等于l。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策(４)分别计算各可能发生情况下的净现值(NPV)。即各年净现值期望值、整个项目寿命周期净现值的期望值。(５)计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数。(６)计算净现值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大,项目所承担的风险就越小。(７)对计算结果作综合评价,说明项目是否可行及承担风险性大小。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策２.决策树法每个决策或事件(即自然状态)都可能引出两个或多个事件,导致不同的结果,把这种决策分支画成图形很像一棵树的枝干,故称决策树。决策树一般由方块结点、圆形结点、方案枝、概率枝等组成,方块结点称为决策结点,由结点引出若干条细枝,每条细枝代表一个方案,称为方案枝;圆形结点称为状态结点,由状态结点引出若干条细枝,表示不同的自然状态,称为概率枝。每条概率枝代表一种自然状态。在每条细枝上标明客观状态的内容和其出现概率。在概率枝的最末标明该方案在该自然状态下所达到的结果(收益值或损失值)。这样树形图由左向右、由简到繁展开,组成一个树状网络图。决策树及其构成要素如图５-２所示。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策根据专家预测,该时期需求量大的概率为０.８,需求量小的概率为０.２。其决策树如图５-３所示。现代企业的投资经营方向面临着许多可供选择的方案,如何用最少的资源,赢得最大的利润以及最大限度地降低企业的经营风险,是企业决策者经常面对的决策问题,决策树法条理清晰,程序严谨,定量、定性分析相结合,方法简单,易于掌握,应用性强,适用范围广,可以帮助企业决策层分析企业的经营风险和经营方向,并进行科学决策。七、不确定型决策(一)不确定性分析不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。通常不确定性分析可分为盈亏平衡分析和敏感性分析。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策１.盈亏平衡分析盈亏平衡分析(Break-EvenAnalysis)又称保本点分析或本量利分析法。是通过盈亏平衡点(BEP)分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法,目的是找出这种临界值,即盈亏平衡点(BEP),判断投资方案对不确定因素变化的承受能力,为决策提供依据。２.敏感性风险敏感性分析是在确定性分析的基础上,进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。敏感性因素一般可选择主要参数(如销售收入、项目成本、初始投资、建设期等)进行分析。若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化,则称此参数为敏感性因素;反之,则称其为非敏感性因素。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策(二)不确定型决策方法不确定型决策方法是指决策人无法确定未来各种自然状态发生的概率的决策。不确定型决策的主要方法有悲观法、乐观法、折中法、后悔值法、机会均等法等。１.悲观法悲观法也称小中取大法、保守法、瓦尔德决策准则,采用这种方法的管理者对未来持悲观的看法,认为未来会出现最差的自然状态,因此不论采取何种方案,只能获取该方案的最小收益。决策者面对两种或两种以上的可行方案,每一种方案都对应着几种不同的自然状态,每一种方案在每一种自然状态下的收益值或损失值各不相同,且每一种损益值都可以通过科学的方法预测、计算。决策者将每一种方案在各种自然状态下的收益值中的最小值选出,然后比较各种方案在不同的自然状态下所可能取得的最小收益,从各个最小收益中选出最大者,这就是悲观决策法。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策如某房地产项目有３个方案,３个方案在不同市场需求情况下的损益值见表５-４。２.乐观法乐观法又称大中取大法、乐观决策法、冒险法、最大的最大收益法,采用这种方法的管理者对未来持乐观的看法,认为未来会出现最好的自然状态,因此不论采取哪种方案,都能获取该方案的最大收益。显然,乐观法与悲观截然相反。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策３.折中法折中法又称乐观系数决策法或赫威兹决策准则。其是介于乐观决策法和悲观决策法之间的一种决策方法,这种方法既不像乐观决策方法那样在所有的方案中选择效益最大的方案,也不像悲观决策法那样,从每一方案的最坏处着眼进行决策,而是在极端乐观和极端悲观之间,通过乐观系数(加权值)确定一个适当的值作为决策依据。这种利用乐观系数进行决策的方法就叫作乐观系数决策法。４.后悔值法后悔值法是假设已选定某个方案,但实际情况证明,如选定另一个方案将产出更高的利润,决策后将因实际得到的利润小于可能获得的利润而后悔,各种可能状态在所有方案中的最高期望利润,减去该方案在某种可能状态下的估计利润,即为最大潜在后悔值。将各个方案的最大潜在后悔值列出,选出后悔值最小的那个方案作为最佳决策方案。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策以表５-４所示为例,各方案在需求量大、需求量一般、需求量小三种状态最大收益值分别为:需求量大:Max{４０００,３０００,２０００},最大收益值为４０００万元需求量一般:Max{２０００,１８００,１５００},最大收益值为２０００万元需求量小:Max{１０００,１１００９００},最大收益值为１１００万元各方案的后悔值见表５-５。上一页下一页返回第二节房地产项目投资决策５.机会均等法当决策人在决策过程中,不能肯定哪种状态容易出现,哪种状态不容易出现时,可以一视同仁,认为各种状态出现的可能性是相等的。如果有n个自然状态,那么每个自然状态出现的概率即为１/n,然后按收益最大的或损失最小的期望值(或矩阵法)进行决策。这个决策法是法国数学家拉普拉斯首先提出的,所以又称为拉普拉斯方法。上一页返回第三节房地产项目可行性报告一、房地产项目可行性报告的基本内容房地产项目可行性报告主要是对项目市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测,提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见。二、房地产项目可行性研究报告的特点(一)预见性预见性是指人们对事物发展的预判和前瞻。房地产项目投资分析报告必须具有预见性,包括对投资风险、投资收益的预见性,也包括投资方案的预见性等。房地产项目投资分析的预见性强弱,往往决定着一个项目能否成功。下一页返回第三节房地产项目可行性报