2026年养老地产行业布局发展现状调研报告

2026年养老地产行业布局发展现状调研报告2025年12月目录32217一、调研背景与研究设计 近年来，我国人口老龄化程度持续加深，国家层面先后出台《积极应对人口老龄化国家战略纲要》《银发经济发展规划（2023-2035年）》等一系列顶层设计，将养老服务产业列为国民经济重要增长点，养老地产作为养老服务供给的核心载体，也进入了结构调整、布局优化的关键发展阶段。本次调研通过文献梳理、企业访谈、[X个]重点项目实地调研、行业数据汇总分析，全面梳理我国养老地产行业布局发展现状，剖析行业存在的核心问题，预测2026年及未来一段时期的发展趋势，提出促进行业健康发展的对策建议，为行业参与者、政策制定者提供参考。一、调研背景与研究设计1.1调研背景根据国家统计局公布的数据，截至2024年末，我国60周岁及以上常住人口占比已经达到[XX%]，65周岁及以上常住人口占比达到[XX%]，已经进入深度老龄化社会，养老需求的规模和结构都发生了深刻变化。一方面，随着居民收入水平提升，老年群体对居住环境、养老服务的品质要求不断提高，传统家庭养老、机构养老已经难以满足多元化、个性化的养老需求；另一方面，房地产行业进入存量调整周期，越来越多的市场主体开始布局养老地产这一蓝海赛道，行业参与主体、开发运营模式、区域布局都呈现出新的特征。自2023年以来，国家层面先后出台多项支持养老地产发展的配套政策，包括完善养老服务设施用地保障、支持存量闲置物业改造养老设施、推进养老领域不动产投资信托基金（REITs）试点、落实养老服务税收优惠政策等，政策环境的变化也推动行业布局发生新的调整。在此背景下，全面梳理当前养老地产行业布局发展现状，总结行业发展规律，剖析存在的问题，对推动行业高质量发展具有重要的现实意义。1.2研究范围与核心概念界定本次调研的研究范围为2023-2025年我国大陆地区范围内，已完成土地出让、开工建设或投入运营的各类养老地产项目，不包含单纯的公益性质公办养老机构。本次调研对核心概念界定如下：养老地产指以老年人为核心目标客群，融合居住功能、养老服务功能、配套休闲医疗功能的地产开发运营项目，按照业态可以分为持续照料退休社区（CCRC）、社区嵌入式养老项目、医养结合养老项目、旅居康养养老项目、配建型养老项目五大类。1.3研究方法与样本说明本次调研综合采用多种研究方法，保证研究结论的客观性和可靠性：一是文献研究法，梳理国家及地方层面出台的养老地产相关政策，汇总行业公开数据，掌握行业发展整体脉络；二是企业访谈法，先后访谈了[X家]不同类型的市场主体，包括房地产开发企业、保险机构、专业养老运营企业、地方政府主管部门，获取一手行业信息；三是实地调研法，对北京、上海、广州、杭州、成都、海南等地的[X个]不同类型的养老地产项目进行实地调研，了解项目运营实际情况；四是对比分析法，对不同区域、不同模式、不同主体的养老地产项目进行对比分析，总结行业发展规律。本次调研的样本覆盖了我国东中西部不同经济区域，包含了头部企业、中型企业、中小企业不同规模的市场主体，涵盖了重资产持有、轻资产输出、混合开发、存量改建等不同开发运营模式，样本具有较强的代表性，能够反映我国养老地产行业的整体发展情况。二、我国养老地产行业发展的政策环境梳理2.1国家级顶层政策指引方向我国自2019年将积极应对人口老龄化上升为国家战略以来，先后出台一系列顶层规划，明确了养老地产行业的发展方向。2023年印发的《银发经济发展规划（2023-2035年）》明确提出，要大力发展银发经济，提升养老服务供给能力，支持社会资本参与养老服务设施建设，鼓励发展全链条养老服务，打造一批复合型养老社区，为养老地产行业发展明确了战略定位。在用地保障方面，自然资源部、民政部先后出台政策，明确养老服务设施用地可以采用出让、租赁、作价出资等多种方式供应，对保障性养老项目可以采用划拨方式供地，同时鼓励各地盘活存量闲置土地、闲置商业办公用房、工业厂房改造为养老服务设施，改造后可在[X年]内保持土地用途、容积率不变，降低了企业改造盘活的成本，为存量转型养老地产打开了政策空间。在金融支持方面，中国证监会、国家发改委先后推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，将养老设施纳入试点范围，2024年已有首批养老REITs项目正式发行，为养老地产行业打通了"投融管退"的完整链条，解决了长期以来重资产项目退出难的问题。同时，监管部门鼓励银行保险机构开发适配养老地产的长期金融产品，支持保险资金投资养老项目，进一步拓宽了行业的融资渠道。在税收补贴方面，国家明确对养老机构提供的养老服务免征增值税，对非营利性养老机构免征房产税、城镇土地使用税，对营利性养老机构也给予相应的税收减免，不少地方还对新增养老床位给予每张[XX元]-[XX元]的一次性建设补贴，对运营中的养老项目给予年度运营补贴，降低了养老项目的运营成本。2.2地方层面配套政策落地差异不同地区根据自身老龄化程度、经济发展水平、资源禀赋，出台了差异化的地方配套政策，也引导了行业的区域布局。经济发达的东部沿海地区，如浙江、广东、江苏等地，地方财政实力较强，对养老项目的补贴力度较大，同时明确了养老设施配建要求，新建住宅小区按照每百户不低于[XX平方米]的标准配建养老服务设施，带动了配建型养老地产项目的发展。海南、云南、广西等拥有优质自然资源的省份，出台了支持旅居养老产业发展的专项政策，鼓励开发康养旅居养老项目，对符合条件的旅居养老项目给予用地、融资、补贴支持，吸引了大量企业布局旅居养老地产。部分老龄化程度较高、财政压力较大的中西部省份，重点支持普惠型养老项目，鼓励社会资本参与公办养老机构改革，优先保障保障型养老项目的用地需求，引导行业布局面向大众的普惠型养老地产。2.3政策导向对行业布局的影响当前的政策导向从三个方面深刻影响了养老地产行业的布局：第一，政策引导行业向社区周边布局，鼓励发展社区嵌入式养老项目，配套新建住宅小区的养老设施，改变了早期行业集中在远郊开发大型养老社区的布局逻辑；第二，政策鼓励医养结合，要求养老项目必须配套相应的医疗服务设施，推动行业从单纯的地产开发向"地产+服务"转型，医养结合成为所有养老项目的标配；第三，政策支持存量改造和轻资产模式，引导行业从过去的拿地新建重资产模式，向存量盘活、轻重结合转型，降低了行业进入门槛，也推动了行业扩张速度加快。三、我国养老地产行业发展整体现状3.1行业发展阶段判断我国养老地产行业发展大致可以分为三个阶段：第一阶段是2000-2012年的探索起步阶段，只有少量外资企业和本土企业试水高端养老地产，行业规模很小，没有形成成熟的发展模式；第二阶段是2013-2022年的快速扩张阶段，随着老龄化程度加深，政策支持力度加大，大量房企、保险机构进入行业，项目数量快速增长，各类开发运营模式不断涌现；第三阶段是2023年至今的结构调整优化阶段，行业从高速扩张转向高质量发展，市场出清加速，部分中小企业退出市场，头部企业不断优化布局，行业逐步走向规范成熟。3.2行业市场规模变化近年来我国养老地产行业市场规模持续增长，虽然增速有所放缓，但整体仍然保持扩张态势，根据行业公开数据整理，2023-2025年我国养老地产行业主要指标如下：指标2023年2024年2025年（预计）新增开工项目数量（个）[XX][XX][XX]新增总建筑面积（万平方米）[XX][XX][XX]完成总投资（亿元）[XX][XX][XX]累计投入运营总床位（万张）[XX][XX][XX]从数据可以看出，近年来我国养老地产行业投资规模逐年增长，床位供给持续增加，但新增项目数量增速有所放缓，反映出行业已经从粗放扩张转向集约发展，单个项目的投资规模、配套标准不断提升，行业整体向品质化方向发展。3.3需求端现状与特征我国养老地产需求端呈现出三个核心特征：第一，需求规模持续扩大，随着老龄化程度加深，每年新增老年人口超过[XX万人]，其中有改善型养老需求的老年群体规模不断增长，据行业测算，当前我国养老地产潜在市场需求规模超过[万亿元]，市场增长空间巨大；第二，需求结构分层明显，按照支付能力和需求类型可以分为三类：一是刚需型，主要是失能半失能老人，对医养结合的机构养老需求迫切，支付能力中等，对价格敏感度较高；二是改善型，主要是低龄健康老人，退休后有稳定的养老金收入，希望改善居住环境，获得专业的养老服务，愿意为优质服务付费，是当前市场的核心需求群体；三是高端享受型，主要是高收入老年群体，对养老环境、服务品质要求很高，偏好高端CCRC社区和旅居养老项目，支付能力强，对价格敏感度低；第三，需求区域差异明显，东部经济发达地区老龄化程度高，居民收入水平高，养老地产需求远大于中西部地区，核心城市的需求密度远高于三四线城市，旅居养老需求主要集中在拥有优质自然资源的区域。3.4供给端结构现状从供给端来看，当前我国养老地产供给结构呈现出以下特征：一是业态结构不断优化，早期占比较高的远郊大型CCRC项目占比逐步下降，社区嵌入式项目、医养结合项目、存量改建项目占比逐年提升，适应了就近养老的需求；二是供给主体多元化，从早期以房地产企业为主，逐步转变为房企、保险机构、专业运营企业、国企、外资多方参与的格局，不同主体发挥自身优势，形成了差异化竞争；三是区域供给不平衡，核心城市优质养老项目供给不足，部分三四线城市和远郊区域存在项目闲置，供给过剩与供给不足并存。当前不同业态养老地产项目占比如下表：业态类型项目数量占比总床位占比主要布局区域持续照料退休社区（CCRC）[XX%][XX%]核心城市近郊区、旅居目的地社区嵌入式养老项目[XX%][XX%]城市主城区、成熟社区周边医养结合养老项目[XX%][XX%]医疗资源富集区域旅居康养养老项目[XX%][XX%]海南、云南、西南等资源禀赋区域住宅配建养老项目[XX%][XX%]新建商品住宅小区四、我国养老地产行业区域布局现状分析4.1四大经济区域布局整体差异我国养老地产行业区域布局和区域经济发展水平、老龄化程度、资源禀赋高度相关，四大经济区域布局差异明显：东部地区：东部地区经济发达，居民可支配收入高，老龄化程度高于全国平均水平，养老地产市场需求旺盛，是我国养老地产项目最集中的区域，截至2025年底，东部地区养老地产项目数量占全国的[XX%]，总床位占全国的[XX%]，总投资占全国的[XX%]，行业发展水平领先全国，业态丰富，各类业态均衡发展，头部企业的核心项目大多布局在东部地区。中部地区：中部地区近年来老龄化程度加快，依托紧邻东部发达地区的区位优势，劳动力成本和土地成本低于东部地区，养老地产行业增速近年来位居全国第一，不少企业布局面向东部老年群体的康养项目，项目数量占全国的[XX%]，呈现出加速追赶的态势。西部地区：西部地区经济发展水平相对较低，但拥有丰富的自然资源和气候资源，旅居养老地产发展迅速，依托优质的生态资源，吸引了大量东部地区老年群体季节性养老，旅居康养项目占比远高于其他区域，项目数量占全国的[XX%]，主要集中在海南、云南、四川等省份。东北地区：东北地区是我国老龄化程度最高的区域，但经济活力不足，人口流出较多，本地居民支付能力有限，养老地产行业发展缓慢，项目数量仅占全国的[XX%]，以普惠型保障项目为主，市场化项目较少。4.2核心城市群布局特征从城市群层面来看，我国养老地产项目主要集中在五大核心城市群，五大城市群的项目数量合计占全国的[XX%]，呈现出明显的集聚特征：长三角城市群：长三角城市群是我国养老地产行业发展最成熟的区域，项目密度全国最高，业态结构均衡，高端、中端、普惠项目齐全，覆盖不同需求层次，以上海、杭州、南京、苏州等核心城市为中心，形成了"核心城市社区嵌入式项目+周边城市大型CCRC+生态区域旅居项目"的多层次布局体系，吸引了全国几乎所有头部企业布局，行业竞争也最为激烈。珠三角城市群：珠三角城市群毗邻港澳，侨乡资源丰富，居民收入水平高，高端养老项目占比高于全国平均水平，不少港澳老年群体回内地养老，带动了高端养老地产的发展，同时珠三角气候温暖，也吸引了北方老年群体冬季养老，旅居养老项目也有一定规模，核心项目集中在广州、深圳、珠海、惠州等城市。京津冀城市群：京津冀城市群依托北京优质的医疗资源，医养结合项目特色鲜明，大量老年群体选择在北京周边养老，享受北京的医疗资源，形成了北京城区嵌入式项目、环京地区大型CCRC社区的布局结构，医保异地结算的逐步完善也推动了环京养老地产的发展。成渝城市群：成渝城市群是西南地区的养老核心，近年来发展速度很快，依托便利的交通、优美的生态环境、较低的生活成本，吸引了大量东部地区老年群体养老，同时本地需求也在不断释放，形成了刚需养老+旅居养老共同发展的格局，成为行业新的增长极。海南环岛康养带：海南是全国唯一的省级旅居养老目的地，养老地产项目沿环岛海岸线布局，从海口到三亚，沿线都有大量旅居康养项目，吸引了全国各地区的老年群体冬季避寒养老，是我国旅居养老地产最集中的区域，每年冬季养老旺季接待老年群体超过[XX万人]，行业发展成熟。4.3城市内部布局逻辑差异在同一个城市内部，养老地产项目的布局按照区位不同呈现出明显的差异化逻辑，不同区位的项目定位、业态、客群都有明显差异，具体对比如下表：区位主流业态核心客群优势劣势城市主城区社区嵌入式小型养老项目、配建型养老项目本地刚需老年群体、失能半失能老人靠近家庭、配套完善、交通便利，符合就近养老需求土地成本高、项目规模小，难以打造大型配套城市近郊区大型CCRC持续照料社区、中型医养结合项目本地改善型老年群体、跨区域养老客群土地成本适中、环境较好、交通便利，适合开发大型项目部分区域配套不够完善，距离主城区有一定距离远郊及周边县域大型旅居康养项目、养老小镇季节性养老客群、高端享受型客群土地成本低、生态环境好、自然资源丰富配套不完善、医疗资源不足，入住率季节性波动大从近年的布局变化来看，越来越多的企业开始重视主城区社区嵌入式项目的布局，这类项目贴近需求，入住率高，回报周期更短，已经成为行业布局的热点，远郊大型养老小镇项目因为需求不足、入住率低，近年来布局速度明显放缓。五、当前主流养老地产开发运营模式对比分析5.1重资产持有运营模式重资产持有运营模式是指企业通过拿地新建获取项目产权，长期持有并运营，通过收取会费、月费、服务费获取长期收益，是保险机构和头部企业常用的模式。这种模式的核心优势是产权清晰，能够打造自有品牌，获得长期稳定的资产增值收益，现金流稳定，适合资金实力雄厚、投资周期长的市场主体；劣势是初始投资规模大，回报周期长，一般需要[XX年]以上才能实现盈利，对企业资金实力要求很高，多数中小企业难以承受这种模式。当前国内采用这种模式的典型代表是泰康之家，截至2025年底，泰康之家已经在全国[XX个]核心城市布局了[XX个]重资产养老社区，投入运营床位超过[XX万张]，是国内最大的重资产养老地产运营商。5.2轻资产输出运营模式轻资产输出模式是指企业不持有项目产权，通过输出品牌、运营标准、管理团队，为项目业主提供运营服务，收取管理费和品牌使用费，部分企业也会按照利润分成获取收益。这种模式的核心优势是初始投资少，扩张速度快，能够快速实现全国布局，对企业资金压力小，适合专业运营能力强但资金实力有限的企业；劣势是利润空间相对较薄，对企业的品牌影响力和运营能力要求很高，需要靠规模效应实现盈利。近年来轻资产模式发展很快，越来越多的企业开始采用这种模式，典型代表是万科随园、光大养老，截至2025年底，万科随园已经通过轻资产模式运营了[XX个]养老项目，覆盖全国[XX个]城市，扩张速度远快于重资产模式。5.3住宅混合开发配建模式住宅混合开发配建模式是指房地产企业在开发商品住宅项目的时候，按照政策要求配建一定比例的养老设施，养老部分可以持有运营，也可以出租或出售，通过养老配套提升住宅项目的溢价，快速回笼资金，反哺养老项目的开发。这种模式的核心优势是能够降低养老项目的拿地成本，借助住宅销售快速回笼资金，缓解企业资金压力，符合当前政策对新建住宅小区配建养老设施的要求；劣势是很多企业将养老配套作为卖房的噱头，对养老运营不够重视，运营专业性不足，养老部分服务质量不高，难以满足老年群体的实际需求。当前多数房地产开发企业布局养老地产都采用这种模式，占所有新增项目的[XX%]左右。5.4存量物业改建盘活模式存量物业改建盘活模式是指企业收购或租赁城市核心区域闲置的商业用房、写字楼、厂房、酒店等存量物业，按照养老项目的要求进行改造，然后运营养老项目。这种模式的核心优势是拿地成本低，改造周期短，能够快速投入运营，符合国家政策支持方向，能够享受改造补贴和税收优惠，项目大多位于城市核心区域，靠近需求，入住率高；劣势是原有建筑结构不符合养老项目的要求，改造难度大，改造成本超出预期，部分项目存在产权不清、土地用途变更等问题，政策风险相对较高。近年来随着房地产存量时代到来，这种模式发展很快，占新增项目的比例从2020年的[XX%]上升到2025年的[XX%]，成为行业重要的模式之一。5.5不同模式核心指标对比对五种主流模式的核心指标进行对比，结果如下表：模式类型初始单位投资（万元/床位）平均回报周期（年）平均净利率风险等级重资产持有模式[XX]-[XX][XX]-[XX][XX%]高轻资产输出模式[XX]-[XX][X]-[XX][XX%]低住宅配建模式[XX]-[XX][X]-[XX][XX%]中存量改建模式[XX]-[XX][XX]-[XX][XX%]中旅居养老地产（出售产权模式）[XX]-[XX][X]-[XX][XX%]高从对比可以看出，不同模式适合不同类型的市场主体，当前行业发展趋势是从重资产单一模式向轻重结合模式转型，多数头部企业都同时采用两种以上模式，平衡资金压力和长期收益，重资产项目打造品牌标杆，轻资产项目快速扩张获取收益。六、养老地产行业不同参与主体布局动态6.1房地产开发企业布局动态房地产开发企业是最早进入养老地产行业的主体，近年来随着房地产行业调整，房企布局养老地产的策略也发生了明显变化：早期房企大多偏好重资产大型养老项目，打造高端养老社区，近年来多数房企逐步调整策略，从纯重资产开发转向配建+轻资产输出，一方面按照政策要求配建养老设施，另一方面输出运营能力获取收益，不少中小房企因为资金压力逐步退出养老地产市场，头部房企优化区域布局，聚焦长三角、珠三角等核心区域的项目，剥离非核心区域的低效资产，行业集中度逐步提升。截至2025年底，Top50房企中已经有超过[XX%]的企业布局养老地产，总运营床位超过[XX万张]。6.2保险机构布局动态保险资金具有期限长、追求长期稳定收益的特点，和养老地产的属性高度匹配，因此保险机构是重资产养老地产的核心参与者，近年来保险机构养老地产布局速度持续加快，泰康、太平、中国人寿、平安、新华等大型保险集团都已经完成了全国核心城市的战略布局，保险机构凭借资金优势，拿地成本低，品牌认知度高，推出的"保险+养老"模式，客户购买保险产品即可获得养老社区入住资格，受到市场欢迎，销售情况良好。截至2025年底，保险机构累计投资养老地产超过[XX亿元]，投入运营床位超过[XX万张]，已经成为重资产养老地产市场的核心主体，市场份额占比超过[XX%]。6.3专业养老运营企业布局动态专业养老运营企业专注于养老服务运营，不依赖地产开发，核心竞争力是专业服务能力，近年来这类企业发展很快，大多采用轻资产输出模式，和地方政府、房企、国企合作，快速扩张，不少企业获得了资本的支持，覆盖社区养老、机构养老、医养结合等多个领域，部分本土专业企业也在逐步形成自己的品牌，市场影响力不断提升。此外，外资专业养老运营企业也在加速进入中国市场，带来了先进的运营经验和服务标准，主要布局一线核心城市的高端养老市场，推动了行业整体服务水平提升。6.4央企及地方国企布局动态近年来央企和地方国企加速布局养老地产行业，国企依托资源优势，能够以较低成本获取土地，获得政策支持，主要布局保障型、普惠型养老项目，参与城市更新、城中村改造，按照要求配建养老设施，同时不少地方国企整合本地公办养老资源，引入社会资本合作运营，推动公办养老机构市场化改革，国企的参与提升了普惠型养老项目的供给能力，填补了中端市场的供给缺口，截至2025年底，国企布局的养老地产项目床位占总床位的[XX%]，是保障型养老供给的核心力量。七、当前养老地产行业发展存在的核心问题7.1盈利模式不成熟，多数项目尚未实现盈利当前养老地产行业仍然存在盈利模式不成熟的问题，重资产项目因为初始投资大，回报周期长，绝大多数项目运营时间不足[XX年]，还没有实现盈利，部分项目因为入住率低，现金流长期为负，面临资金链断裂的风险；轻资产项目因为品牌影响力不足，难以获得优质项目，规模上不去，盈利能力也较弱；不少配建项目的养老部分仅仅作为配套，没有独立核算，难以实现盈利。根据行业调研数据，当前国内投入运营的养老地产项目中，实现盈利的项目占比不到[XX%]，多数项目仍然处于亏损状态，影响了行业的长期健康发展。7.2土地供需错配，拿地成本高企行业存在明显的土地供需错配问题：核心城市主城区需求旺盛，但是土地供应有限，土地价格很高，企业拿地成本高，项目定价超出了多数老年群体的支付能力，导致项目销售和入住率偏低；远郊区域土地供应充足，价格低廉，但是配套不完善，医疗资源不足，需求不足，项目入住率低，大量床位闲置。此外，养老用地的供应机制还不完善，不少地方对养老用地供应不足，企业很难获取符合要求的建设用地，部分企业通过"勾地"方式获取土地，附加了很多非养老要求，增加了企业的成本。7.3专业运营能力不足，人才缺口较大养老地产是"地产+服务"的行业，核心竞争力是运营服务能力，当前我国养老地产行业专业人才缺口巨大，护理人员、运营管理人员短缺，护理人员普遍年龄大、文化程度低，专业技能不足，流失率很高，据行业统计，养老护理人员的年流失率超过[XX%]，难以满足行业发展需求。此外，多数企业重开发轻运营，服务同质化严重，很多项目的服务仅仅停留在基本生活照料层面，难以满足老年群体的精神需求、康复护理需求、个性化需求，服务质量参差不齐，消费者对行业的信任度有待提升。7.4医养融合深度不足，医保定点准入难医养结合是养老地产的核心需求，尤其是失能半失能老人对医疗服务的需求很高，当前多数养老项目的医养融合还停留在表面，仅仅是和周边医院签订合作协议，开通绿色转诊通道，多数项目没有内设医疗机构，或者内设医疗机构规模小，无法满足日常医疗需求。此外，养老项目内设医疗机构获取医保定点资质难度很大，多数项目无法纳入医保报销范围，失能老人长期照护的费用全部由个人承担，负担很重，抑制了刚需需求的释放，这也是当前很多医养结合项目入住率不高的核心原因之一。7.5金融支持体系不完善，长期资金不足养老地产需要长期大量的资金投入，当前行业金融支持体系还不完善，长期资金来源不足，银行贷款大多是短期贷款，期限和养老地产的回报周期不匹配，中小企业融资成本很高，融资难度大，虽然已经推出养老REITs试点，但是试点范围有限，门槛很高，只有少数头部企业的优质项目能够发行，多数企业仍然缺乏畅通的退出渠道，项目流动性差，影响了社会资本进入行业的积极性。八、头部企业养老地产布局典型案例分析8.1泰康之家：保险+养老重资产模式案例泰康之家是国内保险系养老地产的开创者，采用"年金保险+养老社区"的模式，客户购买一定额度的泰康年金保险，即可获得养老社区的保证入住资格，泰康通过拿地新建开发大型CCRC养老社区，长期持有运营，配套自建康复医院，实现医养融合。截至2025年底，泰康之家已经在全国[XX]个城市布局了[XX]个养老社区，可提供床位超过[XX万张]，其中已经投入运营的项目有[XX]个，入住老人超过[XX万人]，项目平均入住率超过[XX%]，核心城市项目入住率超过[XX%]，已经成为国内最成功的重资产养老品牌。泰康模式的核心经验是精准定位中高收入老年群体的需求，将保险产品和养老社区绑定，解决了客户来源和资金回笼的问题，同时坚持专业化运营，打造医养融合的服务体系，获得了市场的认可，泰康模式也被其他保险机构复制，推动了整个行业的发展。8.2万科随园：房企轻资产社区养老案例万科随园是万科旗下的养老品牌，早期也尝试过重资产项目，后来逐步转型为轻资产社区养老模式，专注于城市主城区社区嵌入式养老项目，通过和地方政府合作，租赁存量物业改造，输出运营服务，主打普惠型养老服务，覆盖居家养老、社区养老、机构养老全链条。万科随园的核心特色是贴近社区，贴近家庭，价格亲民，服务标准化，能够满足老人就近养老的需求，截至2025年底，万科随园已经在全国[XX]个城市运营超过[XX]个养老项目，总床位超过[XX万张]，项目平均入住率超过[XX%]，多数项目能够实现盈利，是国内最成功的轻资产养老品牌之一。万科随园的经验说明，社区嵌入式普惠养老项目拥有巨大的市场需求，轻资产模式能够实现更快的扩张和更早的盈利，适合房企转型养老地产。8.3绿城颐养：高端品质养老案例绿城颐养是绿城旗下的养老品牌，依托绿城在高端房地产开发的品牌优势，主打高端品质养老，采用"桃李春风小镇+养老"的模式，在杭州、莫干山、三亚等地布局高端养老小镇，打造高品质的居住环境和服务体系，定位高端改善型老年群体，注重生活品质和精神需求满足，打造"学院式养老"模式，开设老年大学，组织各类文化活动，满足老人的精神需求，受到了高收入老年群体的欢迎，项目定价虽然远高于行业平均水平，仍然保持了很高的去化率和入住率，绿城颐养的案例说明，差异化定位、高品质服务是高端养老项目成功的核心。8.4案例总结从以上三个典型案例可以看出，无论采用哪种模式，养老地产项目成功都离不开三个核心要素：一是精准定位，根据自身资源优势选择合适的客群和业态，找到市场空白；二是强化运营，打造专业的服务体系，满足客户的实际需求，获得客户认可；三是匹配资金，根据模式选择合适的资金渠道，平衡短期资金压力和长期收益，只有满足这三个条件，项目才能够实现可持续发展。九、2026年养老地产行业布局发展趋势预测9.1区域布局趋势：下沉市场加速布局，区域分化加剧2026年开始，养老地产行业区域布局将呈现出新的趋势，一线核心城市的布局已经相对饱和，未来行业布局将逐步向强二线城市、省会城市下沉，长三角、珠三角都市圈周边的三四线城市，因为靠近核心城市，环境好，成本低，将会成为布局热点，旅居养老地产将持续向海南、云南、广西、西南等拥有优质自然资源的区域集中，行业区域分化将会进一步加剧，优势区域项目供不应求，缺乏优势的区域将会持续出清，中小企业逐步退出，头部企业进一步抢占市场份额。9.2业态布局趋势：社区嵌入式项目占比提升，医养康养深度融合从业态来看，未来社区嵌入式养老项目的占比将会持续提升，符合老人就近养老的需求，入住率高，盈利性好，将会成为行业布局的核心方向，CCRC项目将会向品质化、差异化升级，淘汰一批定位模糊、服务质量差的项目，医养结合将会成为所有养老项目的标配，康养融合也会成为新的热点，养老+康复、养老+健康管理、养老+中医药、养老+文旅等业态融合将会越来越多，满足老年群体多元化的需求，旅居养老项目也会从单纯的地产销售向"销售+运营"转型，提升长期盈利能力。9.3模式发展趋势：轻重结合成为主流，存量改建占比提升从开发运营模式来看，未来纯粹的重资产模式将会越来越少，轻重结合将会成为行业主流模式，头部企业通过少量重资产项目打造品牌标杆，然后通过轻资产输出快速扩张，平衡资金压力和长期收益，存量改建项目占比将会持续提升，随着城市存量闲置物业越来越多，政策支持力度不断加大，未来存量改建将会成为新增项目的主要来源之一，行业也会从增量开发转向存量盘活，改变过去单纯拿地新建的发展模式。9.4市场结构趋势：头部集中度提升，普惠型项目成为增长主力从市场结构来看，未来行业头部集中度将会不断提升，中小企业因为资金、品牌、运营能力不足，逐步退出市场，保险机构、头部房企、专业运营企业、国企将会成为市场的核心主体，占据大部分市场份额。从需求