2025年房地产经纪人成交案例选取与比较专题试卷及解析

2025年房地产经纪人成交案例选取与比较专题试卷及解析适用：房地产经纪人职业资格考试｜专题训练｜总分100分

题型：单选、多选、案例分析题一、单项选择题（每题3分，共30分）在二手房成交案例比较（市场比较法）中，案例选取首要原则是（）

A.成交价格最低

B.可比实例与估价对象具有可比性

C.成交时间越早越好

D.必须是同一小区、同一楼层【答案】B

【解析】选取可比实例核心要求为可比性，包括区位、用途、权利性质、规模、档次、建筑结构等；可比实例不强制同一楼层，成交时间应尽量接近价值时点。采用市场比较法评估住宅，可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过（）

A.3个月

B.6个月

C.12个月

D.24个月【答案】C

【解析】房地产估价规范：可比实例成交日期与价值时点相差不宜超过1年，不得超过2年；房地产市场波动大时，时间差宜缩短。可比实例成交价格是买方实际支付的含税总价，估价对象要求为不含增值税价格，则需要做（）

A.交易情况修正

B.税费调整

C.市场状况调整

D.房地产状况调整【答案】B

【解析】税费差异调整：成交价格含税/不含税、买卖双方税费承担方式不同，属于税费口径调整。交易情况修正针对非正常交易（急售、亲友交易）。下列哪一项属于交易情况修正范畴（）

A.可比实例为业主急售，成交价格低于正常市场价

B.可比实例房龄比估价对象老5年

C.可比实例在马路边，噪音大

D.可比实例成交是2年前的价格【答案】A

【解析】急售、亲友价、拍卖折价等属于非正常交易，需要交易情况修正；B、C属于房地产状况调整；D属于市场状况调整。市场比较法中，市场状况调整主要是修正（）

A.楼层、朝向差异

B.成交时点不同带来房价涨跌变化

C.买卖双方税费承担不同

D.户型、装修差异【答案】B

【解析】市场状况调整（时间调整）：消除成交日期与价值时点之间房地产市场价格波动影响。选取可比实例时，可比实例的规模一般应在估价对象规模的（）范围内

A.0.5～2倍

B.0.3～3倍

C.0.8～1.2倍

D.1～1.5倍【答案】A

【解析】可比实例规模一般为估价对象0.5～2倍，规模相差过大，可比性下降。估价对象是一套70年产权商品住宅，以下不能选为可比实例的是（）

A.同小区另一套商品房住宅

B.相邻小区商品房住宅

C.同小区商业公寓（40年产权）

D.隔壁小区同户型商品房【答案】C

【解析】权利性质、用途不一致，公寓属于商业用途，和住宅不可比，不得选为可比实例。可比实例成交价格包含室内精装修，估价对象为毛坯房，应进行（）

A.交易情况修正

B.市场状况调整

C.房地产状况调整

D.税费调整【答案】C

【解析】装修属于房地产实物状况差异，纳入房地产状况调整。市场比较法中，对可比实例进行修正，修正方向原则是（）

A.把估价对象价格修正到可比实例价格

B.把可比实例成交价格修正为估价对象在价值时点的正常价格

C.直接取可比实例均价作为估价结果

D.只做时间调整，不做其他调整【答案】B

【解析】市场比较法逻辑：以可比实例实际成交价为基础，层层修正，得到估价对象在价值时点的正常价值。选取可比实例数量，一般要求（）

A.至少1个

B.3～5个

C.越多越好，不少于10个

D.最多2个【答案】B

【解析】可比实例数量宜选取3～5个，不少于3个；数量太少偶然性大，过多会增加工作量。二、多项选择题（每题4分，共40分；多选、少选、错选均不得分）选取可比实例，应当符合的要求有（）

A.可比实例房地产与估价对象房地产用途相同

B.可比实例房地产与估价对象权利性质相同

C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格

D.成交日期尽量接近价值时点

E.必须和估价对象同一栋楼【答案】ABCD

【解析】可比实例不要求同一楼栋，同片区同类型物业即可，E错误。房地产状况调整包含哪几类调整（）

A.实物状况调整

B.权益状况调整

C.区位状况调整

D.市场状况调整

E.交易情况修正【答案】ABC

【解析】房地产状况调整分为：实物（房龄、户型、装修）、权益（产权、土地剩余年限）、区位（地段、噪音、配套）；D、E不属于房地产状况调整。下列属于非正常交易，需要交易情况修正的场景有（）

A.亲属之间低价转让房产

B.债务人急于变现，大幅折价卖房

C.法院强制拍卖房产

D.正常市场挂牌、自由磋商成交

E.卖方附带额外装修补贴的交易【答案】ABCE

【解析】D属于正常交易，不需要交易情况修正。区位状况比较调整，需要比较的因素包括（）

A.交通条件

B.配套设施（学校、商超）

C.朝向、楼层

D.环境景观、噪声污染

E.土地使用权剩余年限【答案】ABD

【解析】朝向楼层属于实物状况；土地剩余年限属于权益状况。实物状况比较调整包含（）

A.建筑结构、房龄

B.户型、面积、装修标准

C.设施设备状况

D.小区物业管理水平

E.土地使用权类型【答案】ABCD

【解析】E属于权益状况。权益状况比较调整的因素有（）

A.土地使用权剩余期限

B.是否存在共有权、租赁权

C.是否存在抵押、查封限制

D.产权性质（商品房/安置房）

E.房屋层高【答案】ABCD

【解析】层高属于实物状况。影响市场状况调整（时间修正）的因素有（）

A.区域房价涨跌

B.货币政策变化

C.限购限贷政策调整

D.房屋户型优劣

E.市场供需变化【答案】ABCE

【解析】户型优劣属于实物状况。选取可比实例时，哪些情形不宜作为可比实例（）

A.成交价格明显异常，无法修正

B.用途不一致

C.产权存在限制、交易不自由

D.成交时间距离价值时点超过2年且市场波动大

E.同小区正常二手房成交案例【答案】ABCD市场比较法估价中，修正系数说法正确的有（）

A.交易情况修正系数：以正常价格为基准

B.市场状况调整系数：以价值时点价格水平为基准

C.房地产状况调整系数：以估价对象状况为基准

D.各项修正可以交叉重复计算

E.修正时可以不考虑权重【答案】ABC

【解析】各项修正独立，不可重复计算；最后综合计算时需要合理确定权重。关于成交案例搜集，房地产经纪人可以获取的渠道有（）

A.本公司门店真实成交台账

B.不动产登记中心网签备案数据

C.同行共享真实成交记录

D.网络挂牌报价（注意：挂牌价≠成交价）

E.业主口头报价【答案】ABCD

【解析】业主口头报价属于意向价，不是真实成交案例，不能直接选用。三、案例分析题（共30分）背景资料：估价对象为某小区一套90㎡毛坯商品住宅，价值时点2025年6月。估价人员搜集3套成交案例：

案例A：同小区，92㎡毛坯，2025年5月成交，业主急售，成交价格低于正常市场价8%；

案例B：隔壁小区，89㎡简装，2025年3月正常成交；装修价值约800元/㎡；

案例C：同小区，91㎡毛坯，2024年10月正常成交；该片区2024年10月至2025年6月房价环比上涨合计6%。问题1：三个案例分别需要做哪些项目修正/调整？（12分）参考答案案例A：

①交易情况修正（急售折价8%，非正常交易）；

②房地产状况调整（面积差异微调）；成交时间接近，市场状况调整可忽略。案例B：

①房地产实物状况调整（简装与估价对象毛坯差异，扣减装修价值）；

②区位小幅调整（不同小区）；

③面积差异调整；正常成交，无需交易情况修正。案例C：

①市场状况调整（时间修正，2024.10至2025.6房价上涨6%）；

②面积差异调整；正常成交，无需交易情况修正。问题2：选取可比实例时，案例A存在急售折价，是否还可以继续选用？说明理由（8分）参考答案

可以选用。

理由：可比实例要求成交价格为正常价格或者可以修正为正常价格。案例A虽然属于急售导致价格偏低，但折价幅度明确，可以通过交易情况修正还原为正常市场价格，满足可比实例选取条件；如果价格异常且无法量化修正，则不能选用。问题3