《绵阳市老旧小区安全隐患排查指引(2025版)》

《绵阳市老旧小区安全隐患排查指引(2025版)》一、总则本指引是绵阳市各级排查主体开展老旧小区安全隐患排查、分级、整改的统一操作依据，核心解决过往排查尺度不一、漏项错判、整改悬空的问题，坚决防范老旧小区群死群伤事故。1.制定依据：依据《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国消防法》《四川省房屋使用安全管理条例》《绵阳市城镇老旧小区改造实施方案》编制。2.适用范围：适用于绵阳市行政区域内2000年12月31日前建成投入使用的城镇居民小区；2001年至2005年建成、存在失管失修、配套设施不完善问题的小区参照执行。3.工作目标：2025年底前实现全市老旧小区重大安全隐患动态清零，建立“季度排查、汛期/冬春季专项排查、隐患即查即改”的长效机制。4.基础频次要求：■物业服务企业必须每日对公共区域开展1次巡查，建立巡查日志；■社区每周对辖区小区抽查不少于20%的楼栋；■街道每季度组织1次全覆盖排查；■每年4月20日前（汛期前）、10月31日前（冬季用气高峰前）各组织1次拉网式专项排查，排查覆盖率100%。二、排查责任体系明确分层级、可追溯的责任链条，是避免排查走过场、整改悬空的核心前提，各主体责任不得转嫁、不得缺位。1.属地街道办事处：为辖区老旧小区排查工作总责任主体，每年12月20日前完成下一年度排查计划编制，报区（县、市）住建局备案；每季度最后1周向区（县、市）住建局报送隐患整改进度；负责较大隐患的挂牌督办、重大隐患的先期管控。2.社区居委会：为排查实施责任主体，组织网格员、楼栋长逐栋逐单元开展现场排查，负责一般隐患的督促整改、隐患点的日常巡查；对无物业、无业委会、无维修资金的“三无小区”承担兜底排查责任。3.物业服务企业：为日常排查第一责任主体，配置不少于1名专（兼）职安全管理员，按频次开展巡查，对发现的隐患第一时间处置，不能立即处置的1小时内上报社区；隐患整改完成前必须在现场设置警示标识。4.专业运营单位：燃气、供电、供水、电梯维保等单位负责对应专有设施的隐患排查，接到隐患通报后，重大险情30分钟内必须到场处置，一般问题1小时内到场。5.第三方排查机构：受委托开展专业排查的机构必须具备房屋安全鉴定、消防设施检测等相应资质，排查结果必须由注册执业人员签字确认，对排查结论终身负责。6.行业监管部门：住建、应急、消防、城管等部门按职责对排查工作开展督导，每年对辖区街道排查完成情况开展不少于2次的抽查，抽查比例不低于小区总数的10%。三、核心排查内容与量化判定标准统一量化的判定标准是解决不同排查人员尺度不一、漏判错判问题的核心依据，所有检查项必须对应可观测、可测量的客观指标，禁止凭主观感受判定隐患等级。3.1建筑本体安全建筑本体隐患风险演化路径为：结构构件开裂/连接件锈蚀→承载力持续下降→极端天气（大风、暴雨）触发构件脱落/局部坍塌→造成人员伤亡、财产损失，所有检查必须逐栋逐单元逐层开展，严禁仅在地面远距离目测。1.承重结构检查：■判定标准：承重墙、梁、柱出现宽度≥0.3mm的斜向/贯通裂缝、混凝土剥落露筋面积超过构件截面10%、砖砌体风化深度超过20mm判定为结构隐患；■检查方法：用裂缝宽度观测仪测量裂缝宽度，用小锤敲击检查砌体风化层，记录裂缝长度、走向，拍摄带参照物的照片。2.外墙及附属构件检查：■判定标准：外墙抹灰层/饰面砖空鼓面积≥0.1㎡、空调外机支架锈蚀厚度超过原厚度1/3、阳台栏板混凝土剥落露筋、雨棚/遮阳板连接件松动判定为脱落隐患；■检查方法：用空鼓锤逐段敲击外墙饰面，晃动检查空调支架、雨棚固定牢固度，优先采用无人机辅助检查高层外墙。3.加装电梯专项检查：■判定标准：连廊与主体结构连接螺栓锈蚀、焊缝开裂、玻璃幕墙密封胶开裂脱落、底坑积水深度超过5cm判定为隐患；■检查方法：逐一检查连接节点锈蚀情况，测量底坑积水深度，试运行检查电梯运行异响。3.2消防与疏散安全消防隐患风险演化路径为：疏散通道堵塞/消防设施失效→发生火情时人员无法快速疏散、初期火灾无法扑救→小火蔓延造成群死群伤，所有检查必须覆盖每个单元的疏散全路径。1.疏散通道检查：■判定标准：消防车道通行宽度小于4m、疏散楼梯间被杂物/电动车占用宽度超过1/3、安全出口被锁闭判定为重大隐患；■刚性要求：严禁用挂锁、防盗锁锁闭疏散楼梯间防火门，确需管控的应当安装推闩式外开防火锁，保证人员从内部无需钥匙即可1秒推开；严禁在楼梯间停放电动自行车或为电动车充电（电池热失控30秒即可产生剧毒浓烟封堵逃生路径），小区应当优先建设带烟感、自动灭火装置的集中充电车棚，不具备建设条件的划定室外临时充电点。2.消防设施检查：■判定标准：消火栓静水压低于0.1MPa、灭火器过期压力不足、疏散指示标志间距大于20m、应急照明持续供电时间少于30分钟判定为隐患；■检查方法：打开消火栓放水测试压力，核对灭火器检验日期，测试应急照明断电后的持续亮灯时长。3.3燃气安全燃气隐患风险演化路径为：软管老化/接口泄漏→燃气在密闭空间积聚达到爆炸极限（5%~15%）→遇点火源（灶具火花、电器启停电火花）→爆燃，检查必须覆盖小区燃气管网与住户厨房。1.公共管网检查：■判定标准：燃气立管锈蚀深度超过管壁厚度1/5、阀门接口有漏气、调压箱周边1米范围内堆放易燃易爆物品判定为隐患；■检查方法：优先使用可燃气体检测仪检测接口浓度，不具备检测仪条件时用肥皂水涂抹接口观察冒泡情况，严禁用明火试漏。2.入户检查：■判定标准：灶具无自动熄火保护装置、连接软管长度超过2m、橡胶软管使用超过18个月、厨房内设置居住床位、使用直排式燃气热水器判定为隐患；■刚性要求：发现直排式热水器必须当场告知住户风险，3日内督促拆除更换；发现燃气泄漏立即按附件4的SOP处置。3.4特种设备与水电设施安全1.电梯检查：■判定标准：电梯未张贴有效期内的检验合格标志、五方通话呼叫后5分钟内无值班人员响应、钢丝绳断丝数达到总丝数10%、制动片磨损超过原厚度1/4判定为隐患；其中制动系统失效、钢丝绳断丝超标为重大隐患，必须立即停梯。2.供电设施检查：■判定标准：电表箱裸露带电部分、架空线私拉乱接飞线充电、配电房积水超过10cm、线缆绝缘层开裂老化判定为隐患；■风险提示：飞线充电线缆长期受风吹日晒绝缘层老化短路，可引燃楼下可燃物造成火灾。3.供水设施检查：■判定标准：二次供水水箱未加盖上锁、超过6个月未清洗消毒、供水管网跑冒滴漏判定为隐患。3.5排水与内涝风险内涝风险演化路径为：排水管网淤积/挡水设施不足→日降雨量≥100mm时排水能力不足→积水倒灌地下车库/配电房→车辆被淹、大面积停电。1.判定标准：排水管网淤积深度超过管径1/3、地下室入口挡水板高度低于50cm、抽水泵无备用电源（无法在市电中断时启动）、屋面排水口被杂物堵塞判定为隐患。2.检查要求：每年4月20日前必须完成全小区排水管网清掏，试运行抽水泵检查排水能力，低洼小区必须配备流量不低于10m³/小时的备用抽水泵。3.6公共环境安全检查小区井盖是否缺失破损、健身器材连接件是否锈蚀松动、围墙是否开裂倾斜、大树枯枝是否有掉落风险，其中围墙倾斜率超过1%、枯枝直径超过10cm位于通行路径上方判定为隐患。四、隐患分级管控与整改闭环流程分级处置的核心是把有限的整改资源优先投向可能造成群死群伤的高风险隐患，避免小隐患拖成大事故，全流程必须形成可追溯的闭环。4.1隐患分级标准隐患等级判定原则典型情形整改时限督办层级重大隐患（红色）可能直接造成3人及以上伤亡，风险即时触发承重墙贯通裂缝、燃气主管泄漏、消防通道完全堵塞、电梯制动失效、外墙空鼓面积≥0.5㎡有脱落风险24小时内完成现场管控，7日内出台整改方案区（县、市）政府挂牌督办较大隐患（橙色）可能造成1-2人伤亡或较大财产损失，风险短期可能触发消火栓压力不足、排水管网淤积过半、燃气软管老化、架空线绝缘层破损15日内完成整改街道办事处挂牌督办一般隐患（黄色）无即时伤亡风险，影响居住便利性楼道少量杂物堆积、路灯损坏、井盖轻微沉降3日内完成整改社区居委会督促整改4.2闭环处置流程1.排查登记：排查人员现场填写排查登记表，拍摄带时间水印、定位信息的现场照片，对隐患位置、现状做清晰描述，由排查人、楼栋长（或住户代表）双签字确认，严禁用旧图、网图代替现场实拍。2.分级交办：一般隐患当场向整改责任人发放整改告知书；较大隐患24小时内由街道交办至责任单位；重大隐患1小时内由街道上报区（县、市）应急局与行业主管部门，同步在隐患点设置警示带，安排24小时专人值守，必要时临时疏散周边住户。3.整改实施：整改责任主体优先采取工程性措施彻底消除隐患，严禁仅贴警示标识不实质整改；整改资金优先从小区公共收益、住宅专项维修资金中列支，无维修资金的由属地街道申请区级老旧小区改造配套资金统筹，住户专有部分隐患由住户承担整改费用。4.验收销号：整改完成后由原挂牌单位组织现场核验，确认隐患彻底消除后方可销号，验收人员必须签字确认。5.回头看复查：销号后1个月内，社区必须对隐患点复查1次，每季度抽查已整改隐患，防止问题反弹。6.档案管理：所有排查、整改、验收资料统一由街道办事处存档，保存期限不少于6年，随时接受监管部门调阅。五、排查工作保障要求人员、经费、机制的刚性保障，是排查工作长期稳定开展而不是运动式推进的基础。1.人员培训：街道每年组织不少于2次的排查人员培训，培训内容包括结构裂缝识别、燃气泄漏初查、消防隐患判定、应急处置流程，培训后考试80分合格方可参与排查工作。2.经费保障：老旧小区公共区域排查经费纳入区（县、市）财政年度预算，不得向住户收取排查费用；排查所需的可燃气体检测仪、裂缝宽度观测仪、空鼓锤、强光手电等工具由街道统一配置。3.联动机制：各街道建立社区、物业、燃气、消防、电力、住建联合工作群，发现隐患15分钟内推送至对应责任单位，责任单位按规定时限到场处置，每半月召开1次联动调度会协调难点问题。六、责任追究规则清晰的追责边界是倒逼各责任主体履职到位的最后防线，所有追责情形必须对应明确的违规行为与后果，不设模糊的兜底条款。1.排查人员存在漏查重大隐患、伪造排查记录、隐瞒隐患不报的，由所在单位给予通报批评，导致发生安全事故的，按照《中华人民共和国安全生产法》相关规定追究行政责任，构成犯罪的移送司法机关。2.物业服务企业未按要求开展日常排查、对发现的隐患拒不整改的，由区（县、市）住建局记入物业服务企业信用档案，每次扣减信用分5分，年度累计扣减20分以上的，限制其在绵阳市行政区域内承接新的物业服务项目。3.燃气、电力、供水、电梯维保等专业运营单位，接到隐患通报后未按时限到场处置的，由对应行业主管部门给予行政处罚，因处置不及时造成事故的，依法承担相应赔偿责任。4.住户拒不配合隐患排查、阻挠整改实施的，由社区居委会、辖区派出所上门劝导，因个人行为导致隐患扩大造成事故的，依法承担民事赔偿责任，构成犯罪的追究刑事责任。附件1绵阳市老旧小区安全隐患排查登记表序号小区名称所属街道/社区楼栋/单元/具体位置隐患类别隐患具体描述隐患等级（红/橙/黄）排查人签字排查日期整改责任主体要求整改时限整改完成情况说明验收人签字验收日期备注附件2老旧小区安全隐患排查对照清单排查大类检查项检查结果（√合格/×不合格）备注建筑本体承重墙、梁、柱无宽度≥0.3mm的贯通裂缝、露筋建筑本体外墙无≥0.1㎡空鼓、饰面砖松动建筑本体空调支架、雨棚、阳台栏板无锈蚀松动建筑本体加装电梯连廊连接节点无开裂、螺栓无锈蚀消防安全消防车道通行宽度≥4m、无占用堵塞消防安全疏散楼梯间畅通、无电动车停放/充电消防安全消火栓静水压≥0.1MPa、灭火器在有效期内消防安全疏散指示标志、应急照明功能正常燃气安全燃气立管无严重锈蚀、接口无泄漏燃气安全住户灶具带熄火保护、软管长度≤2m、无老化燃气安全厨房无直排热水器、无住人情况设施设备电梯在检验有效期内、五方通话畅通设施设备配电房无积水、无裸露带电体、无私拉飞线设施设备二次供水水箱上锁、按要求定期清洗内涝防控排水管网无淤积、屋面排水口无堵塞内涝防控地下室挡水板高度≥50cm、抽水泵带备用电源公共环境井盖无缺失破损、健身器材牢固公共环境围墙无倾斜、大树无枯枝掉落风险附件3小区应急联络通讯录模板单位类别单位名称联系人24小时联系电话属地街道值班室0816-xxxxxxx社区值班室0816-xxxxxxx小区物业服务中心燃气经营单位抢险电话0816-xxxxxxx供电公司抢修电话0816-xxxxxxx供水公司抢修电话0816-xxxxxxx消防救援报警电话119辖区派出所值班电话0816-xxxxxxx电梯维保单位应急电话区（县）住建局值班电话0816-xxxxxxx区（县）应急局值班电话0816-xxxxxxx附件4常见突发隐患现场简易处置SOP1.燃气泄漏处置：严禁开/关任何电器开关、严禁在现场打电话、严禁动用明火；立即打开门窗自然通风；疏散现场周边5米范围内无关人员，到室外安全区域拨打燃气抢险电话；在确保自身安全的前提下关闭燃气立管总阀门；安排人员在小区入口引导抢险车辆到场。2.外墙构件脱落风险处置：在隐患点周边半径5米范围内设置警