济南部分项目投资收益分析

济南部分项目投资收益分析部分项目投资收益分析中大槐树片区综合改造投资分析

东到纬十二路，西、北至槐村街，南到经六路。该范围内棚户区占地404.67亩，规划建筑面积67.06万m²，容积率2.55。改造预计拆迁费用为7.18亿元；上缴规费2.96亿元；建安成本9.65亿元。总投资21.84亿元。预计销售收入25.32亿元，回报率20.94%。中大槐树南区（规划全部为住宅）序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费170万元/亩*300亩=51000万元2有关规费a.土地出让金17.1万元/亩*300亩=5130万元三类住宅17.1万元/亩b.土地管理费0.08万元/亩*300亩=24万元管理费0.08万元/亩c.综合配套费246元/m*50万m²=12300万元规划新建住宅和配套公建配套246元/m²，d.人防配套费30元/m²*50万m²=1500万元人防配套费30元/m²e.技术咨询服务费2.3元/m²*50万m²=115万元技术咨询服务费2.3元/m²f.图纸审查费4.58元/m²*50万m²=100万元图纸审查费4.58元/m²g开工手续费3.343%*80000万元=2744万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。规费合计31609万元3建安成本a.建安直接费

1600元/m²*50万m²=80000（高层）

小高层按1600元/m²；b.水电工程费（外）70元/m²*50万m²=3500万元水电工程费（外）按70元/m²；c.销售费用万元*0.5%=1050万元按销售额的0.5%；建安成本合计84550万元总投资：万元合计单方造价：3343.18元/m²预计销售收入：4200元/m²*50万m²=万元高层、小高层住宅4200元/m²税

金：万元*5.5%=11550万元预计盈利：万元-11550万元-=31288万元回报率：18.72%容积率：2.5

建筑面积：50万平方米中大槐树北区规划住宅部分序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费170万元/亩*44.80亩=7616万元拆迁单价为170万元/亩。2有关规费a.土地出让金40万元/亩*44.80亩=1792万元土地出让金40万元/亩。b.土地管理费0.08万元/亩*44.80亩=3.58万元管理费按0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m*7.47万m²=1837.62万元配套费246元/m²。d.人防配套费30元/m²*7.47万m²=224.1万元人防配套费30元/m²e.技术咨询服务费2.3元/m²*7.47万m²=17.18万元技术咨询服务费按2.3元/m²f.图纸审查费2元/m²*7.47万m²=14.94万元图纸审查费2元/m²g开工手续费3.343%*11952万元=409.95万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。规费合计4721.58万元3建安成本a.建安直接费1600元/m²*7.47万m²=11952万元高层按1600元/m²b.水电工程费（外）70元/m²*7.47万m²=522.9万元水电工程费（外）按70元/m²；c.销售费用31374万元*0.5%=232.5万元按销售额的0.5%；建安成本合计14043.6万元总

投

资：26381.18万元合计单方造价：3531.62元/m²预计销售收入：4200元/m2*7.47m2=31374万元高层按4200元/m2预计销售收入合计：31374万元税

金：31374万元*5.5%=1725.57万元预计盈利：31374-1725.57-14043.18=3267.25万元回

报

率：12.38%容积率：2.5

建筑面积：6.065万平方米中大槐树北区规划市级公建部分序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费220万元/亩*59.87亩=13171.4万元拆迁单价为231.55万元/亩。a.土地出让金36.9万元/亩*51.95亩=1916.96万元二类商业办公用地土地出让金36.9万元/亩。b.土地管理费0.08万元/亩*51.95亩=4.16万元管理费0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m*10.995万m²=2704.77万元配套费246元/m²。有d.人防配套费30元/m²*10.995万m²=329.85万元人防配套费30元/m²2关e.技术咨询服务费2.3元/m²*10.995万m²=25.29万元技术咨询服务费按2.3元/m²规F.图纸审查费4.58元/m²*10.995万m²=50.36万元图纸审查费4.58元/m²费g开工手续费3.343%*21990万元=735.13万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。规费合计5692.56万元3建安成本a.建安直接费10.995万m²*2000元/m²=24463.87万元高层按2000元/m²b.水电工程费（外）70元/m²*10.995万m²=769.65万元水电工程费（外）按70元/m²；c.销售费用54975万元*1%=549.75万元按总销售额的1%；建安成本合计23309.4万元总

投

资：42173.36万元合计单方造价：3835.68元/m²预计销售收入：5000元/m²*10.995万m²=54975万元公建5000元/m²税

金：54975*5.5%=3023.63万元预

计盈利：54975–3023.63-42173.36=9778.01万元回

报

率：23.19%容积率：3.3

建筑面积：10.995万平方米省立医院周边片区投资分析

东与市中区搭界、南至经七路、西至纬十二路、北至经二路，旧城改造涉及振兴街、青年公园、五里沟三个办事处。棚户区零星散布，合计占地60亩，规划建筑面积8万m²，容积率2.0。预计拆迁费用1.2亿元；上缴规费0.41亿元；建安成本1.05亿元。总投资2.65亿元。预计销售收入3.2亿元，回报率13.96%。省立医院片区序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费200万元/亩*60亩=12000万元拆迁单价为200万/亩。2a.土地出让金24.45万元/亩*60亩=2168.72万元二类住宅24.45万元/亩b.土地管理费0.08万元/亩*60亩=4.8万元管理费按0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m*8.0万m²=1968万元配套费246元/m²。有d.人防配套费30元/m²*8.0万m²=240万元人防配套费30元/m²关e.技术咨询服务费2.3元/m²*8.0万m²=18.4万元技术咨询服务费按2.3元/m²规f.图纸审查费4.58元/m²*8.0万m²=61.05万元图纸审查费4.58元/m²费g开工手续费3.343%*9600万元=320.93万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。规费合计4055.77万元3建安成本a.建安直接费1200元/m²*8.0万m²=9600万元造价按1200元/m²。b.水电工程费（外）70元/m²*8.0万m²=560万元水电工程费（外）按70元/m²；c.销售费用32000万元*1%=320万元按销售额的1%；建安成本合计10480万元

总

投

资：26535.77万元合计单方造价：3316.97元/m²预计销售收入：4000元/m²*8.0万m²=32000万元住宅4000元/m²税

金：32000*5.5%=1760万元预计盈

利：32000-1760-26535.77=3704.23万元回

报

率：13.96%容积率：2.0

建筑面积：8.0万平方米五里沟片区综合改造投资分析

东起纬五路、西到发祥巷、南起经二路、北到经一路，在五里沟办事处辖区内，该片区棚户区总占地100亩，规划建筑面积13.33万m²，容积率2.0。拆迁投资2.00亿元；上缴规费0.69亿元；建安成本1.75亿元。总投资4.44亿元。预计销售5.54亿元，回报率17.85%。

五里沟片区序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费200万元/亩*100.亩=20000万元拆迁单价为200万/亩。2有关规费a.土地出让金（2585.69万元）24.45万元/亩*88.7亩=2168.72万元36.9万元/亩*11.3亩=416.97万元二类住宅24.45万元/亩二类公建36.9万元/亩。b.土地管理费0.08万元/亩*100亩=8万元管理费按0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m*13.33万m²=3279.18万元配套费246元/m²。d.人防配套费30元/m²*13.33万m²=399.9万元人防配套费30元/m²e.技术咨询服务费2.3元/m²*13.33万m²=30.66万元技术咨询服务费按2.3元/m²f.图纸审查费4.58元/m²*13.33万m²=61.05万元图纸审查费4.58元/m²g开工手续费3.343%*15996万元=230.03万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。规费合计6899.23万元3建安成本a.建安直接费1200元/m²*13.33万m²=15996万元造价按1200元/m²。b.水电工程费（外）70元/m²*13.33万m²=933.1万元水电工程费（外）按70元/m²；c.销售费用55350万元*1%=553.5万元按销售额的1%；建安成本合计17482.6万元总

投

资：44381.83万元合计单方造价：3329.47元/m²预计销售收入：（55350万元）4000元/m²*11.3万m²=45200万元住宅4000元/m²5000元/m²*2.03万m²=10150万元公建5000元/m²税

金：55350*5.5%=3044.25万元预计盈

利：55350-3044.25-44381.83=7923.92万元回

报

率：17.85%容积率：2.0

建筑面积：13.33万平方米西市场片区综合改造投资分析

东起铁路51号家属院、南至经二路、西到纬十二路、北到津浦铁路，棚户区总占地349.85亩，规划建筑面积41.862万m²，容积率2.5。预计拆迁投资7.2亿元；上缴规费2.5亿元；建安成本5.37亿元。总投资15.07亿元。预计销售收入18.80亿元，回报率17.89%。西市场北侧北区（主要为住宅）序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费170万元/亩*104.亩=17680万元拆迁单价为170万/亩。2有关规费a.土地出让金24.45万元/亩*104亩=2550.87万元二类住宅用地土地出让金按24.45万元/亩。b.土地管理费0.08万元/亩*104亩=8.35万元管理费按0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m*9.83万m²=2418.18万元配套费246元/m²。d.人防配套费30元/m²*9.83万m²=294.9万元人防配套费30元/m²e.技术咨询服务费2.3元/m²*9.83万m²=22.61万元技术咨询服务费按2.3元/m²f.图纸审查费4.58元/m²*9.83万m²=45.02万元图纸审查费4.58元/m²g开工手续费3.343%*6881万元=230.03万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。规费合计5569.96万元3建安成本a.建安直接费700元/m²*9.83万m²=9138.53万元造价按700元/m²。b.水电工程费（外）70元/m²*9.83万m²=1966万元水电工程费（外）按70元/m²；c.销售费用29490万元*1%=294.9万元按销售额的1%；建安成本合计7864万元总

投

资：31113.96万元合计单方造价：3165.20元/m²预计销售收入：3000元/m²*9.83万m²=29490万元住宅销售预计3000元/m²税

金：29490*5.5%=1621.95万元预计亏

损：29490-1921.95-31113.95=-3245.91万元容积率：1.42

建筑面积：9.83万平方米西市场北侧南区（以公建和高层住宅为主）序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费200万元/亩*214.95亩=42990万元土地拆迁单价为200万/亩。2a.土地出让金30万元/亩*214.95亩=7931.66万元二类商业办公及住宅用地出让金平均30万元/亩。b.土地管理费0.08万元/亩*214.95亩=17.2万元管理费按0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m*26.672万m²=6561.31万元配套费246元/m²。有d.人防配套费30元/m²*26.672万m²=800.16万元人防配套费30元/m²关e.技术咨询服务费2.3元/m²*26.672万m²=61.35万元技术咨询服务费按2.3元/m²规f.图纸审查费4.58元/m²*26.672万m²=122.16万元图纸审查费4.58元/m²费g开工手续费3.343%*34134.2万元=1141.11万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。规费合计16634.95万元3a.建安直接费1.95万m²*1000元/m²=1950万元（二层）二层按1000元/m²；建（总计34134.2万元）14.742万m²*1100元/m²=16216.2万元（多层）多层按1100元/m²；安9.98万m²*1600元/m²=15968万元（高层）高层按1600元/m²。本b.水电工程费（外）700元/m²*26.672万m²=5334.4万元水电工程费（外）按70元/m²；c.销售费用万元*1%=1317.26万元按销售额的1%；建安成本合计37318.5万元总投资：96943.45万元合计单方造价：3634.93元/m²预计销售收入：（公建）5500元/m²*16.692万m²=97806万元公建5500元/m²（住宅）4000元/m²*9.98万m²=39920万元住宅4000元/m²预计销售收入合计：万元税

金：万元*5.5%=7244.93万元预计盈利：-7244.93-96943.45=27537.62万元回

报

率：28.40%容积率：1.42

建筑面积：9.83万平方米西市场南侧（山东绿洋食品厂）序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费11330.37万元

共30.9亩2a.土地出让金24.45万元/亩*9.6亩=234.72万元二类住宅24.45万元/亩（计1020.69万元）36.9万元/亩*21.3亩=785.97万元二类商业36.9万元/亩b.土地管理费0.08万元/亩*30.9亩=2.47万元管理费按0.08万元/亩。有c.综合配套费246元/m*5.362万m²=1319.05万元配套费246元/m²。关d.人