2026年土地登记代理人考试真题及答案

2026年土地登记代理人考试真题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构在受理登记申请后应当对申请材料进行查验，下列属于登记机构法定职责的是？A.对申请材料的实体权属关系作出最终认定B.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料C.直接对土地权属争议作出行政处理决定D.指派测绘人员代替申请人进行现场指界答案：B解析：登记机构以查验申请材料为主要职责，权属争议应由人民政府依法处理，现场指界须由权利人或其委托代理人到场，登记机构不得替代。2.下列各项中，能够依法设定抵押权的土地权利是？A.土地所有权B.乡村公益设施用地使用权C.通过出让方式取得的国有建设用地使用权D.依法被查封的国有建设用地使用权答案：C解析：土地所有权不得抵押，公益设施用地使用权不得抵押，依法被查封的财产不得抵押；出让取得的国有建设用地使用权可以设定抵押权。3.以出让方式取得的工业用地，其国有建设用地使用权出让最高年限为？A.40年B.50年C.60年D.70年答案：B4.关于宅基地使用权，下列说法正确的是？A.宅基地使用权的主体一般为农村集体经济组织的农户B.城镇居民可以通过购买农房取得宅基地使用权C.宅基地使用权可以单独转让给本集体经济组织以外人员D.宅基地使用权不受面积限制答案：A5.地籍调查中，宗地界址线的确定应当由？A.登记机构工作人员现场指定B.相邻宗地权利人共同指认并签字确认C.测绘单位根据地形现状自行确定D.土地登记代理人单方指认答案：B解析：界址认定实行权利人共同指界制度，指界结果须经相邻各方签字确认，测绘单位无权单方确定界址。6.下列情形中，应当申请办理注销登记的是？A.国有建设用地使用权转让B.土地用途由工业用地变更为商业用地C.土地权利期限届满未申请续期，土地使用权消灭D.土地权利人名称发生变更答案：C解析：转让应办理转移登记，用途变更和权利人名称变更应办理变更登记；土地使用权消灭的，应办理注销登记。7.土地登记代理机构在受理委托人委托后，对委托人提供的申请材料应当？A.直接采信并转交登记机构B.仅核对复印件与原件是否一致C.认真核实材料的真实性、合法性后出具代理意见D.以登记机构审核代替自身审核答案：C8.关于更正登记，下列说法正确的是？A.登记簿记载确有错误，权利人申请更正且不涉及利害关系人的，登记机构应当予以更正B.利害关系人可以随时凭单方申请直接更正他人权利登记C.申请更正登记必须先经过公告程序D.更正登记申请不受任何限制答案：A解析：利害关系人申请更正登记须经登记权利人书面同意或提交登记确有错误的证据；更正登记不需要公告程序，但应依法审查。9.关于地役权，下列说法正确的是？A.地役权未经登记不发生设立效力B.地役权可以脱离需役地单独转让C.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人D.地役权期限可以超过需役地的剩余利用期限答案：C10.根据《土地管理法》，土地所有权和使用权争议，当事人协商不成的，由？A.不动产登记机构直接裁决B.乡镇人民政府或县级以上人民政府处理C.人民法院直接受理权属争议诉讼D.村民委员会或居民委员会决定答案：B解析：土地权属争议实行行政处理前置，当事人对处理决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。二、多项选择题（每题3分，共30分）1.下列行为中，属于土地登记代理人执业范围的有？（本题有2个或2个以上正确答案）A.协助委托人整理登记申请资料B.代为领取不动产权证书C.提供土地登记政策咨询服务D.以自己的名义向登记机构提交登记申请答案：ABC解析：代理人应当以委托人名义开展代理活动，不能以自己的名义提交登记申请，D项错误。2.根据《不动产登记暂行条例》，下列情形中可以由当事人单方申请登记的有？A.继承、接受遗赠取得不动产权利B.买卖房屋申请转移登记C.权利人放弃不动产权利申请注销登记D.申请更正登记答案：ACD解析：买卖不动产属于应当由双方共同申请的情形；继承、注销登记、更正登记等依法可由当事人单方申请。3.下列登记中，属于不动产首次登记的有？A.集体土地所有权首次登记B.国有建设用地使用权首次登记C.宅基地使用权首次登记D.转移登记答案：ABC4.关于地籍调查，下列说法正确的有？A.权属调查是地籍调查的核心内容B.地籍测量包括地籍控制测量和地籍细部测量C.界址点坐标是地籍测量的重要成果D.地籍调查只适用于城镇建成区答案：ABC5.下列情形中，应当申请办理不动产变更登记的有？A.权利人姓名或名称发生变更B.不动产用途发生改变C.设定不动产抵押权D.土地面积因部分征收减少答案：ABD解析：抵押权设立登记属于首次登记，不属于变更登记，C项错误。6.关于土地登记代理人的执业规范，下列说法正确的有？A.应遵守职业道德和行业规范，如实执业B.可以同时接受有利益冲突的双方当事人委托C.对执业活动中知悉的委托人商业秘密负有保密义务D.因过错给委托人造成损失的，依法承担赔偿责任答案：ACD7.关于土地使用权界址认定，下列说法正确的有？A.界址认定应由本宗地及相邻宗地权利人到场共同指界B.指界人缺席的，应根据权属来源证明和实际使用现状认定界址C.对争议界址调解不成的，登记机构可暂按其中一方主张登记D.界址认定结果应经相邻各方签字确认答案：ABD解析：对争议界址调解不成的，应当中止登记，待权属争议处理完毕后再确权登记，不能按单方主张先行登记。8.下列土地权利中，依法可以设定抵押权的有？A.出让方式取得的国有建设用地使用权B.依法取得所有权的建筑物占用范围内的土地使用权C.土地所有权D.依法经批准抵押的划拨国有建设用地使用权答案：ABD解析：我国实行土地公有制，土地所有权不得抵押；划拨国有建设用地使用权经有批准权的人民政府批准后可以设定抵押。9.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的完整程序包括？A.申请B.受理C.审核D.登簿并发放证书答案：ABCD10.关于预告登记，下列说法正确的有？A.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，预购商品房的房屋所有权即转移给预购人D.预告登记适用于预购商品房预告登记等情形答案：ABD解析：预告登记保障的是将来发生物权变动的请求权，并不直接发生物权转移效果，C项错误。三、综合分析题（每题10分，共50分）1.某企业于2020年以出让方式取得一宗工业用地使用权，出让合同约定出让期限为50年，宗地面积12000平方米。企业在该宗地上建成厂房并办理了不动产首次登记。2025年，企业拟将该宗地中3000平方米分割转让给另一公司建设配套仓库。问题：(1)该企业能否直接将上述宗地分割转让？为什么？(2)若符合转让条件，应申请办理何种不动产登记？应当提交哪些主要材料？答案：(1)不能直接分割转让。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；同时，出让土地使用权转让应当按出让合同约定的期限和条件完成投资开发，未完成开发投资总额25%以上的不得转让。(2)应申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。主要申请材料包括：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、宗地分割批准文件、变更后的地籍调查成果、依法应当缴纳的土地出让金或税费缴纳凭证等。解析：分割转让涉及原宗地规划条件调整和权利分拆，必须先经自然资源主管部门批准，再凭批准文件和相关权属材料办理转移登记。2.甲村集体经济组织将其所有的50亩集体荒山发包给本村村民乙，用于种植经济林，承包期为30年。双方签订了土地承包合同，但未申请登记。两年后，乙将上述荒山的土地承包经营权转让给外村村民丙，丙要求申请办理不动产登记。问题：(1)乙将土地承包经营权转让给丙，应履行什么程序？(2)丙应申请何种不动产登记？(3)未经登记，是否影响乙与丙之间转让合同的效力？答案：(1)乙将土地承包经营权转让给丙，应当经发包方即甲村集体经济组织同意，且丙应当具备农业经营能力。(2)丙应申请土地承包经营权转移登记。(3)不影响合同效力。乙与丙之间的转让合同自成立时生效，未经登记不发生物权变动的法律效果；未经登记，不得对抗善意第三人。解析：土地承包经营权流转合同的效力与物权登记效力相区分；登记是物权变动的公示方式，不影响合同本身的效力。3.村民张某与李某为相邻宅基地使用权人。在房地一体确权登记过程中，双方对两宗宅基地的分界线发生争执，张某主张以旧胡同中心线为界，李某主张以自家院墙外皮为界。经查，两人持有的宅基地使用证对四至的描述相互矛盾，且现场界址已无法复原。问题：(1)张某与李某之间的争议属于何种性质的争议？(2)登记机构应当如何处理？(3)当事人可以通过哪些途径解决该争议？答案：(1)属于土地权属争议（宅基地使用权界址争议）。(2)登记机构应当中止登记、暂缓确权，告知当事人先行解决权属争议；在争议未解决前，不得为双方办理相关登记。(3)当事人可以协商解决；协商不成的，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理；对人民政府处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。解析：界址争议属于典型权属争议，登记机构无权直接认定权属归属，必须坚持“权属争议解决在先、登记发证在后”的原则。4.甲公司以其所有的国有建设用地使用权及地上办公楼作抵押，向银行借款5000万元，双方签订了抵押合同并办理了不动产抵押登记。借款到期后，甲公司无力偿还债务。银行向人民法院申请实现抵押权，法院拟拍卖上述抵押不动产。此前，另案债权人乙公司因与甲公司的货款纠纷，已在该抵押登记设立后申请法院查封了该不动产。乙公司主张其查封在先，应优先受偿。问题：(1)银行对上述不动产享有何种权利？(2)乙公司能否以其查封在先为由主张优先于银行受偿？为什么？(3)拍卖价款应当如何分配？答案：(1)银行享有抵押权，对抵押的不动产依法享有优先受偿权。(2)不能。银行的抵押权依法设立并已登记，具有物权优先效力；乙公司的货款债权属于普通债权，其查封不能优先于已登记的抵押权受偿。(3)拍卖价款应当首先用于清偿银行的抵押债权本息及实现抵押权的费用，剩余部分再用于清偿乙公司等其他普通债权人的债权。解析：查封不消灭已依法登记的抵押权；同一不动产上既有已登记抵押权又有普通债权查封的，抵押权人优先受偿。5.甲房地产公司将一宗国有建设用地使用权转让给乙公司，双方签订转让合同并共同委托土地登记代理人王某代办转移登记。王某未查询不动产登记簿即向登记机构提交申请。登记机构审核发现，该宗地已于此前被人民法院依法查封，故作出不予登记决定。乙公司为此支付了额外融资费用，认为损失应由王某及其所在代理机构承担。问题：(1)王某在执业过程中是否存在过错？为什么？(2)登记机构不予登记的依据是什么？(3)乙公司的损失应如何救济？答案：(1)存在过错。土地登记代理人应当对申请登记事项进行必要核查，包括查阅不动