银行城市更新片区项目贷款风险告知书模板

银行城市更新片区项目贷款风险告知书模板告知书编号项目所属城市更新批次告知方（银行）XX银行XX分行/支行经办客户经理被告知方（借款人）（填写借款人全称，需与营业执照一致）统一社会信用代码法定代表人项目名称（填写纳入官方城市更新计划的项目正式名称）授信金额万元授信期限年本告知书依据《中华人民共和国商业银行法》《固定资产贷款管理办法》《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）等法律法规与监管要求制定，作为对应固定资产借款合同的法定附件，与主合同具备同等法律效力。本告知书所有风险提示均基于项目公开尽调信息作出，不构成银行对项目未来收益、融资获批、还款能力的任何明示或暗示担保，不替代借款人自身的投资判断与决策责任。一、告知前提与适用范围本告知书仅适用于纳入省级/市级城市更新年度计划的片区改造类项目贷款，不适用于单宗物业改造、零星微更新类短期融资业务。1.借款人适用范围：包括承担片区更新实施主体职责的国有城市更新平台公司、市场化房地产开发企业、以项目为载体设立的混合所有制项目公司；不适用无实际城市更新实施权限、仅作为资金通道的空壳主体。2.项目适用范围：覆盖老旧小区改造、城中村改造、老旧工业区改造、历史文化街区保护性改造四类片区级更新项目；不含总投资低于5亿元、改造范围小于1公顷的零散更新项目。3.效力认定规则：借款人签署本告知书即代表已充分理解全部风险内容、触发后果及对应责任，不存在银行工作人员误导、隐瞒重大信息的情形，后续不得以此前未获知风险为由拒绝履行贷款偿还义务。二、政策合规类风险政策合规风险是城市更新片区项目贷款的首要风险，直接决定项目合法性与融资存续的基础，一旦触发无补救空间。1.大拆大建管控风险风险演化路径：项目实施方案未落实“留改拆”要求，突破拆除占比、拆建比管控阈值→项目纳入住建部门城市更新问题清单→暂停施工许可、预售许可办理，追回已拨付财政奖补资金→项目停滞无法产生现金流，第一还款来源灭失。依据建科〔2021〕63号文硬性要求，片区拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%、拆建比不应大于2、居民就地就近安置率不宜低于50%。

执行规则：严禁擅自突破管控要求调整实施方案（突破管控要求的项目将被剥夺城市更新政策支持资格，直接导致项目投资逻辑失效）；优先采用“留改拆”并举的改造模式，确需调整拆除范围的，应当在取得原审批部门书面批复后10个工作日内将调整方案报送银行核验；若因方案触碰大拆大建红线导致项目停工，银行有权宣布贷款提前到期，无需提前30天告知。2.土地合法获取风险风险演化路径：项目未按规定完成土地整备、未补缴土地出让金、未办理农用地转用审批→无法取得不动产权属证明→后续抵押登记失效、可售物业无法办理网签备案→第一还款来源完全灭失。

执行规则：涉及集体土地转性的项目，必须在贷款发放前取得省级政府出具的农用地转用批复；涉及国有土地上房屋征收的，征收补偿协议签约率必须达到95%以上方可启动首笔征拆类资金拨付；严禁在未取得建设用地规划许可证、不动产权证、建设工程规划许可证、施工许可证“四证”前违规开工（无合法手续的建设行为属于违法建筑，面临拆除、没收风险，将直接导致抵押物价值灭失），否则银行有权立即暂停所有后续资金拨付。3.地方政府隐性债务管控风险风险演化路径：项目接受地方政府及所属部门出具的担保函、承诺函、安慰函，约定由财政资金承担主要还款责任→经审计、财政部门核查认定为新增地方政府隐性债务→贷款被要求限期清退，借款人被列入地方政府融资平台重点监管名单→银行债权无法按期受偿，相关业务人员被监管部门追责。

执行规则：严禁以任何形式要求或接受地方政府及其部门出具的直接或变相担保文件；项目还款来源中涉及财政奖补、土地出让收益返还的部分，必须已纳入对应年度同级人民代表大会审议通过的预算草案，且占总还款来源的比例不得超过40%，严禁以财政资金作为项目主要还款来源。4.历史文化保护管控风险风险演化路径：施工前未完成文物勘探、未取得文物保护部门审批→施工过程中破坏不可移动文物、历史建筑、古树名木→项目被勒令停工、处以最高500万元罚款、相关责任人被追究刑事责任→项目投资超支30%以上、交付延迟18个月以上。

执行规则：贷款发放前必须取得同级文物部门出具的项目范围内文物保护核查意见，施工方案中必须包含文物保护专项章节；严禁在未完成文物勘探的情况下擅自开展土石方开挖作业，否则由此产生的所有损失由借款人全额承担。三、项目建设与运营类风险建设与运营环节的风险是项目贷款出现逾期的最常见诱因，直接影响第一还款来源的稳定性与充足性，多数逾期项目均由该类风险演化形成。1.征拆进度超预期风险风险演化路径：征拆补偿标准未获被征收人认可、存在产权纠纷、历史遗留未确权建筑占比过高→征拆周期超出计划6个月以上→项目安置费用超支、开工时间延迟→资金链断裂。

执行规则：征拆资金实行专户封闭管理，每笔拨付必须对应已签署的征拆补偿协议、被征收人身份信息、补偿款直达被征收人账户的凭证，严禁将征拆资金挪用于非本项目的其他征拆项目；当征拆成本超支幅度超过项目总投资10%时，借款人必须在超支发生后15个工作日内以自有资金补足对应比例的项目资本金，否则银行有权冻结剩余授信额度。2.建设成本超支风险风险演化路径：建材价格波动（据中国建筑业协会2024年建材价格监测报告测算，近3年全国钢材、混凝土市场价格波动峰值达37%）、工程变更、人工成本上涨→总投资超支15%以上→资本金不足、无法按期竣工→贷款无法进入正常还款期。

执行规则：项目资本金比例必须不低于总投资的20%（保障性租赁住房类更新项目不低于15%），超支部分必须由借款人自有资金补足，不得通过新增其他高成本融资、挤占项目销售收入的方式弥补；项目建设工程必须投保建安一切险，保险第一受益人为银行，保额不低于贷款合同本金的1.2倍。3.工期延误风险风险演化路径：施工单位垫资能力不足、极端天气、行政审批延迟→工期延误错过市场销售/产业招商窗口→现金流回收时间与贷款到期时间错配→贷款到期无法偿还。

分级处置规则：◦一般延误：工期滞后3个月以内，借款人需提交经监理单位确认的赶工方案，可正常拨付资金；◦较大延误：工期滞后3-6个月，银行将按照贷款余额的0.5个百分点上浮贷款利率，暂停非必要工程款项拨付，直至赶工方案落地且连续2个月追平计划进度；◦重大延误：工期滞后6个月以上，银行有权启动抵质押物处置程序，宣布贷款提前到期。4.运营收益不及预期风险风险演化路径：区域房地产市场下行、产业导入不足、商办供应过剩→物业售价/租金低于可研报告测算值的70%→现金流无法覆盖当期贷款本息→出现实质性逾期。

判定阈值：可售物业周边同类型项目近12个月月均去化率低于2%时，视为销售风险预警；自持商业、写字楼、保障性租赁住房项目竣工后12个月出租率低于60%、24个月出租率低于80%时，视为运营收益不达标。

执行规则：借款人必须按季度向银行报送销售/出租台账，当连续两个季度现金流覆盖倍数低于1.1倍时，必须追加银行认可的抵质押物或第三方连带责任保证，确保整体抵质押率不高于70%。5.工程质量安全风险风险演化路径：施工过程中未按规范作业、偷工减料→发生坍塌、火灾等安全事故，或竣工后出现结构性质量问题→项目被勒令停工整改、承担人身损害赔偿责任、无法通过竣工验收→资产价值大幅贬损。

执行规则：项目必须委托具备甲级监理资质的单位进行全过程监理，每季度向银行提交正式监理报告；发生一般及以上安全事故（按照国务院《生产安全事故报告和调查处理条例》分级）必须在1小时内告知银行，隐瞒不报的，银行有权提前收回全部贷款，并将违约信息报送金融信用信息基础数据库。四、借款人自身经营与信用风险借款人作为第一还款责任主体，其自身治理结构、财务状况、信用水平的变化，直接决定债权的最终实现程度。1.资本金不实风险风险演化路径：通过股东借款、名股实债、银行贷款等非自有资金充当项目资本金，或资本金到账后通过关联交易抽逃→项目实际自有资金比例不足→抗风险能力为零，一旦出现成本超支将直接引发资金链断裂。

执行规则：严禁通过非自有资金虚增项目资本金（此类不实资本金将导致项目风险缓释措施完全失效）；应当以股东实缴的货币资金作为项目资本金，资金来源需提供近3个月股东银行流水、上一年度审计报告作为证明；银行将对项目资本金账户进行穿透核查，发现资本金不实的，将暂停全部授信拨付，并按照贷款合同约定追究借款人违约责任。2.关联交易与资金挪用风险风险演化路径：借款人通过关联工程分包、关联采购、资金拆借等方式将项目资金转出至关联方→项目实际可用资金不足→工程烂尾。

管控规则：所有项目资金支付全部采用受托支付方式（通过将资金直接支付给符合合同约定的交易对手，避免资金在借款人账户沉淀后被挪用），单笔支付金额超过500万元的，必须提供交易合同、增值税发票、监理单位出具的工程进度确认单，经银行双人核验后方可支付；项目预售资金、租金收入、财政补贴资金必须全部归集至银行指定的监管账户，优先用于偿还本行贷款本息，严禁将监管账户资金违规用于其他项目投资、股东分红。3.交叉违约风险风险演化路径：借款人在其他金融机构的贷款出现逾期、被列入失信被执行人名单、涉及重大诉讼（涉诉金额超过净资产10%）→交叉违约条款触发→多家金融机构同时抽贷、冻结账户→资金链断裂。

执行规则：当借款人出现上述情形时，无论本笔贷款是否到期，银行均有权宣布贷款提前到期，处置抵质押物优先受偿。4.股权与实际控制人变更风险风险演化路径：项目贷款存续期内，借款人实际控制人、控股股东发生变更，或项目公司股权对外质押比例超过50%→项目管理团队更换、后续资金投入意愿下降→项目推进停滞→还款责任悬空。

执行规则：涉及上述变更事项的，必须提前30天向银行提出书面申请，经银行审核同意后方可办理工商变更手续；未经银行同意擅自变更股权的，视为实质性违约，银行有权上浮100%的贷款利率，并要求借款人提前偿还全部贷款。五、担保与抵质押类风险抵质押与担保是贷款的第二还款来源，但该类风险缓释措施存在显著的价值波动与处置障碍，不应作为贷款发放的核心依据。1.抵押物价值贬损与处置障碍风险风险演化路径：房地产市场下行、片区规划调整、抵押物存在产权瑕疵→抵押物评估价值较贷款发放时下跌超过30%→抵押率突破银行风控阈值→第二还款来源不足。涉及集体经营性建设用地、划拨用地、历史文化街区保护范围内物业作为抵押物的，处置时需满足土地管理、文物保护相关法律法规的流转限制要求（划拨用地处置需补缴土地出让金，集体经营性建设用地处置需经集体经济组织表决同意，文保单位保护范围内物业处置需符合文物保护规划要求），此类抵押物的处置周期通常为24个月以上，处置变现价值可能较初始评估值低50%以上，无法确保贷款本息全额覆盖。

执行规则：银行每半年对抵押物价值进行一次重估，当抵押物价值下跌导致抵押率超过70%的合同约定上限时，借款人必须在30个工作日内补充抵质押物，将抵押率恢复至要求水平，否则银行有权启动抵押物司法处置程序。2.质押权失效风险风险演化路径：以项目未来收益权、应收账款质押的，出现应收账款债务人未按约定付款、收益权对应的特许经营权限被收回的情况→质押财产价值灭失→质押权无法实现。

执行规则：以应收账款质押的，必须在人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统办理质押登记，每季度核对应收账款到账情况；以特许经营权质押的，必须取得特许经营授权方出具的同意质押书面文件。3.保证人履约能力不足风险风险演化路径：保证人对外担保余额超过其净资产2倍、自身经营出现亏损、涉及重大违约→保证能力丧失→担保措施悬空。

执行规则：贷款存续期内，银行每年对保证人的保证能力进行一次评估，当保证人净资产较授信时下降20%以上时，借款人必须在1个月内更换符合资质要求的保证人或追加足值抵质押物。六、其他不可抗力与外部风险不可预见的外部冲击可能打破项目原本的资金平衡逻辑，该类风险无提前预判的确定性路径，但需借款人提前制定应对预案。1.规划调整风险风险演化路径：片区国土空间规划调整、轨道交通/公共服务配套布局变更→项目区位价值下降、原有开发业态不符合新规划要求→项目收益大幅缩水。提示：城市更新项目的规划调整属于政府法定职权范畴，银行与借款人均无对抗规划调整的权利，因规划调整导致的项目损失由借款人自行承担，不得以此为由拒绝履行贷款偿还义务。2.自然灾害与公共事件风险风险演化路径：地震、洪水、极端高温、重大公共卫生事件等→项目停工、财产损毁、市场需求大幅下降→项目现金流中断。提示：借款人必须按照国家规定投保相关财产保险、工程保险，保费纳入项目总投资，未按要求投保导致的损失由借款人自行承担。3.舆情与社会稳定风险风险演化路径：征拆过程中出现群体性事件、项目施工引发周边居民投诉、销售过程中出现虚假宣传舆情→项目被勒令停工、暂停网签→品牌受损、销售停滞→资金回笼延迟。

执行规则：借款人必须制定专项舆情与信访应急预案，发生10人以上集体信访事件的，必须在2小时内告知银行，并在72小时内拿出可落地的处置方案，避免事态升级。七、风险分级处置规则明确风险触发后的处置流程与责任划分，是避免纠纷、提升处置效率的核心前提，所有规则均已纳入借款合同对应条款，与主合同具备同等约束力。风险处置遵循“早识别、早预警、早处置”原则，按照严重程度分为三级：1.一级风险（重大风险）◦判定标准：项目被认定为新增隐性债务、触碰大拆大建红线被要求停工、工期滞后6个月以上、借款人在其他金融机构债务出现实质性逾期、抵押物价值下跌30%以上且未在规定期限内补充担保、发生重大安全责任事故。◦启动权限：银行一级分行风险管理部有权直接启动处置程序，无需征求经办支行意见。◦处置原则：第一时间宣布贷款提前到期，冻结全部未使用授信，查封借款人及保证人银行账户，启动抵质押物司法处置程序，处置过程中不接受无实质增信措施的延期申请。2.二级风险（较大风险）◦判定标准：征拆或建设成本超支10%-20%、工期滞后3-6个月、连续两个季度现金流覆盖倍数低于1.1倍、保证人保证能力下降20%以上、发生10人以上集体信访事件。◦启动权限：经办支行行长有权启动风险处置预案。◦处置原则：暂停新增非必要资金拨付，要求借款人在15个工作日内提交整改方案与补足资金/增信计划，整改期内贷款利率上浮0.5个百分点，整改未达要求的升级为一级风险处置。3.三级风险（一般风险）◦判定标准：工期滞后3个月以内、成本超支10%以内、单个季度现金流覆盖倍数低于1.2倍、出现一般舆情或个体信访事件。◦启动权限：经办支行客户经理有权触发风险提示。◦处置原则：向借款人发送书面风险提示函，要求借款人在10个工作日内提交整改说明，整改进度按周跟踪，连续两周未达整改要求的升级为二级风险处置。4.闭环管理规则：风险处置过程中，若借款人补足资本金、完成增信、整改后连续3个月达到现金流覆盖倍数≥1.3的要求，可向银行申请风险等级下调，经分行风险管理部审核通过后恢复正常信贷管理流程；所有风险事件的处置过程全部形成书面档案，保存期限至贷款结清后5年，作为后续授信审批、内部责任认定的法定依据。八、借款人确认条款本单位已仔细阅读并充分理解本告知书全部条款内容，清楚知晓每一项风险的演化路径、触发后果及自身需承担的责任，银行工作人员已就本告知书所有内容向本单位进行了充分解释说明，本单位不存在重大误解、被胁迫或被欺诈的情形。本单位自愿承担城市更新片区项目融资、建设、运营全流程的所有风险，将严格按照借款合同约定履行还款义务，按时足额偿还贷款本息。借款人公章银行告知方公章法定代表人/授权代理人签字经办客户经理/授权代理人签字签署日期年月日签署日期年月日附件1：城市更新项目贷款风险点跟踪核查表（本表由银行客户经理按频率定期填写，作为风险分级判定的核心依据）序号风险类别核查要点核查频率责任岗位异常判定标准触发风险等级1政策合规风险项目拆建比、拆除占比、安置率是否符合建科〔2021〕63号文要求施工期每半年对公客户经理拆除占比>20%、拆建比>2、就地安置率<50%一级2政策合规风险是否存在政府违规担保、是否被审计/财政部门提示隐性债务风险每季度风险经理收到监管部门正式风险提示函一级3用地合规风险四证办理进度、征拆签约率、土地出让金缴纳情况每月对公客户经理未达95%签约率即开工、未取得施工许可证即开工一级4建设进度风险工程形象进度是否与年度计划匹配每月对公客户经理工期滞后3-6个月为异常，滞后6个月以上为重大异常二级/一级5成本管控风险征拆成本、工程成本支出是否在概算范围内每月对公客户经理成本超支10%以上二级6资本金风险项目资本金实缴进度、是否存在抽逃资本金情况资本金到位期逐笔风险经理资本金未达比例即使用贷款资金、资本金来源不合规一级7运营收益风险可售物业去化率、自持物业出租率、