2024年土地登记代理人之土地权利理论与方法考试题及答案（典优）

2024年土地登记代理人之土地权利理论与方法考试题及答案（典优）一、单项选择题（每题1分，共15题）1.根据《民法典》及《土地管理法》，下列关于我国土地所有权主体的表述，正确的是（）。A.城市市区土地所有权主体为市级人民政府B.农村集体土地所有权主体只能是村集体经济组织C.国家土地所有权由国务院代表国家行使D.乡镇企业使用的集体土地所有权主体为乡镇人民政府答案：C解析：《民法典》第246条规定，国家所有的财产由国务院代表国家行使所有权；农村集体土地所有权主体包括村集体经济组织、村民委员会（未设立村集体经济组织时）、村内各该集体经济组织或村民小组（土地属于村内农民集体所有时），故B错误；城市市区土地所有权属于国家，A错误；乡镇企业用地所有权仍属农民集体，非乡镇政府，D错误。2.下列关于土地承包经营权的表述，不符合《农村土地承包法》规定的是（）。A.承包方可以自主决定依法采取出租、入股或其他方式向他人流转土地经营权B.耕地的承包期为30年，草地为30-50年，林地为30-70年C.承包期内，发包方因乡村公共设施建设需要可调整承包地D.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立答案：C解析：《农村土地承包法》第28条规定，承包期内发包方不得调整承包地（特殊情形经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡镇政府和县级农业农村部门批准的除外），C选项未说明特殊情形及程序，错误。3.甲公司以出让方式取得某工业用地使用权，出让合同约定容积率为2.0，后甲公司未经批准将容积率提高至2.5。根据《城市房地产管理法》，下列处理方式正确的是（）。A.甲公司只需补缴容积率增加部分的土地出让金B.超出约定容积率部分的建筑面积不予登记C.自然资源主管部门可责令甲公司限期改正，并处以罚款D.甲公司行为构成非法占用土地，应收回土地使用权答案：C解析：《城市房地产管理法》第18条规定，土地使用者需改变土地用途或容积率等土地使用条件的，须经出让方和规划部门同意，签订变更协议或补充合同并补缴出让金；未履行程序的，根据《土地管理法实施条例》第56条，由自然资源主管部门责令限期改正，处10万元以上50万元以下罚款，故C正确；A未强调需经批准，B无直接法律依据，D定性错误（非非法占用）。4.关于宅基地使用权的取得，下列符合《土地管理法》规定的是（）。A.城镇居民可以通过继承农房取得宅基地使用权B.宅基地申请需经村民小组讨论通过后报乡镇政府审批C.农村村民出卖住房后，可再申请一处宅基地D.宅基地使用权只能由本集体经济组织成员取得答案：A解析：自然资源部《关于宅基地确权登记的意见》明确，非本集体经济组织成员（含城镇居民）因继承农房占用宅基地的，可按规定登记，A正确；《土地管理法》第62条规定，宅基地申请由乡（镇）人民政府审核批准（原需县级政府批准，2020年修订后下放至乡镇），B错误；出卖住房后不得再申请宅基地，C错误；因继承等特殊情形，非本集体成员可取得宅基地使用权（但不得翻建、改建），D错误。5.根据《不动产登记暂行条例》，下列情形中，不动产登记机构应不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.利害关系人申请异议登记后，申请人15日内未起诉C.预告登记后，债权消灭但权利人未申请注销登记D.申请登记的不动产存在查封登记且查封未解除答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，存在查封登记且未解除的，不予登记。A超期限可依申请办理注销；B异议登记失效不影响后续登记；C预告登记失效需依申请注销，非直接不予登记。6.下列关于地役权的表述，正确的是（）。A.地役权自登记时设立B.需役地转让时，地役权一并转让（合同另有约定除外）C.地役权期限不得超过土地承包经营权剩余期限D.供役地权利人可随时解除地役权合同答案：B解析：《民法典》第380条规定，地役权不得单独转让，需役地转让的，地役权一并转让（另有约定除外），B正确；地役权自合同生效时设立（登记对抗），A错误；地役权期限由当事人约定，但不得超过用益物权剩余期限（如土地承包经营权），C表述不严谨；供役地权利人仅在需役地权利人违反义务时可解除合同，D错误。7.某村集体将未发包的“四荒地”通过招标方式发包给外村人张某，根据《农村土地承包法》，该承包合同生效的前提是（）。A.经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意B.报乡镇政府批准C.张某具有农业经营能力D.承包期限不超过30年答案：A解析：《农村土地承包法》第52条规定，以招标等方式承包“四荒地”的，需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡镇政府批准。A是前提，B是程序，故正确答案为A（题目问“前提”即村民同意，批准是后续程序）。8.甲企业以划拨方式取得某国有土地使用权，后因破产清算，法院裁定将该土地使用权拍卖。根据《城市房地产管理法》，拍卖所得价款的处理顺序应为（）。A.优先补缴土地使用权出让金，剩余部分用于清偿债务B.全部用于清偿债务，由受让人补缴出让金C.扣除拍卖费用后，优先清偿债务，剩余部分补缴出让金D.由政府收回土地使用权，不予拍卖答案：A解析：《城市房地产管理法》第56条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应补缴出让金；企业破产时，划拨土地使用权拍卖所得应优先补缴出让金，剩余部分用于清偿债务，故A正确。9.关于土地权属争议的处理，下列符合《土地权属争议调查处理办法》的是（）。A.个人之间的争议由县级政府处理B.当事人对处理决定不服，可直接提起民事诉讼C.调查中需对争议土地进行现场勘查的，应通知当事人及有关人员到场D.争议处理期间，任何一方可改变土地利用现状答案：C解析：《土地权属争议调查处理办法》第16条规定，现场勘查应通知当事人及有关人员到场，C正确；个人之间争议由乡镇政府或县级政府处理（第5条），A错误；对处理决定不服应提起行政诉讼（第31条），B错误；争议期间不得改变土地利用现状（第22条），D错误。10.乙公司以出让方式取得某住宅用地使用权，出让年限为70年，已使用10年后转让给丙公司。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，丙公司取得的土地使用年限为（）。A.70年B.60年C.50年D.剩余年限由出让方重新约定答案：B解析：第22条规定，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原出让合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限（70-10=60），故B正确。11.下列关于集体经营性建设用地入市的表述，符合《土地管理法》规定的是（）。A.入市的集体经营性建设用地需符合国土空间规划B.出让、出租方案需经乡镇政府批准C.使用权期限不得超过50年D.入市收益全部归集体经济组织成员平均分配答案：A解析：《土地管理法》第63条规定，集体经营性建设用地入市需符合国土空间规划（工业、商业等经营性用途），A正确；出让、出租方案需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意（无需乡镇批准），B错误；期限由合同约定（未明确上限），C错误；收益分配由集体经济组织决定（非强制平均分配），D错误。12.根据《民法典》，下列财产中，不能抵押的是（）。A.以招标方式取得的“四荒地”土地经营权B.已办理建筑物所有权首次登记的国有建设用地使用权C.宅基地使用权D.正在建造的建筑物占用范围内的建设用地使用权答案：C解析：《民法典》第399条规定，宅基地、自留地等集体所有土地的使用权不得抵押（法律规定可抵押的除外）。“四荒地”土地经营权可抵押（第342条），A可抵押；建设用地使用权可抵押（第395条），B、D可抵押；C不可抵押。13.某宗地存在两个以上土地权属争议，根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记机构应（）。A.按申请先后顺序办理登记B.不予登记并书面告知申请人C.办理预告登记D.办理异议登记答案：B解析：《实施细则》第9条规定，申请登记的不动产存在权属争议的，不动产登记机构应不予登记并书面告知申请人，故B正确。14.甲村与乙村因某块林地所有权发生争议，县自然资源局调查后认定该林地所有权归甲村。乙村不服，正确的救济途径是（）。A.向市政府申请行政复议B.向县法院提起民事诉讼C.向省自然资源厅申请复核D.向县政府申请重新调查答案：A解析：根据《行政复议法》，对县级政府部门（县自然资源局）的具体行政行为不服，可向本级政府（县政府）或上一级主管部门（市自然资源局）申请行政复议，故A正确（市政府为县政府的上一级，也可受理）。15.下列关于土地登记资料查询的表述，符合《不动产登记资料查询暂行办法》的是（）。A.利害关系人查询需提供查询目的说明B.律师查询需提交法院立案通知书C.原始登记资料仅可查阅不可复制D.自然人查询本人不动产登记资料需提供身份证原件及复印件答案：A解析：《暂行办法》第18条规定，利害关系人查询需提交查询目的说明，A正确；律师持执业证书、当事人授权委托书等即可查询（无需法院立案通知），B错误；原始资料可复制（第23条），C错误；自然人查询本人资料只需提供身份证明（原件即可，无需复印件），D错误。---二、多项选择题（每题2分，共10题）1.下列关于国家土地所有权的取得方式，属于原始取得的有（）。A.解放初期没收地主土地B.20世纪50年代征收集体土地C.依法收回期满的出让土地使用权D.因自然灾害导致集体土地灭失后国家取得所有权答案：AD解析：原始取得指不基于他人权利而取得所有权，包括没收、添附（如自然灾害灭失后国家取得）等；征收（B）、收回（C）属于继受取得（基于原权利人权利消灭），故AD正确。2.根据《民法典》，建设用地使用权人依法享有下列哪些权利？（）A.占有、使用、收益该土地B.在土地上建造并取得建筑物所有权C.将建设用地使用权抵押D.未经批准改变土地用途答案：ABC解析：《民法典》第344条规定，建设用地使用权人有权占有、使用、收益；第352条规定，建造的建筑物所有权属于使用权人；第395条规定可抵押；改变用途需经批准（第350条），D错误。3.下列情形中，可办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记的有（）。A.村民王某新建住房，已取得乡村建设规划许可证B.村民李某继承父母遗留的农房及宅基地C.城镇居民张某通过购买取得村民赵某的农房D.村集体将闲置宅基地收回后重新分配给村民陈某答案：ABD解析：A符合“房地一体”登记要求；B继承可登记；D重新分配后可登记；C城镇居民购买农房不符合“一户一宅”规定，不予登记（《关于农村宅基地管理的通知》），故ABD正确。4.土地承包经营权流转时，下列行为符合《农村土地承包法》规定的有（）。A.承包方与受让方签订书面流转合同B.流转期限超过承包期剩余期限C.受让方将土地用于非农业建设D.流转收益归承包方所有答案：AD解析：《农村土地承包法》第40条规定，流转需签订书面合同；第41条规定，流转期限不得超过承包期剩余期限（B错误）；第38条规定，不得改变农业用途（C错误）；第39条规定，流转收益归承包方（D正确），故AD正确。5.下列关于地役权与相邻权的区别，正确的有（）。A.地役权需登记生效，相邻权无需登记B.地役权是约定权利，相邻权是法定权利C.地役权的内容可由当事人约定，相邻权内容由法律规定D.地役权的主体可以是任何不动产权利人，相邻权主体需为相邻不动产权利人答案：BCD解析：地役权自合同生效时设立（登记对抗），相邻权无需登记（A错误）；地役权基于约定，相邻权基于法定（B正确）；地役权内容意定，相邻权内容法定（C正确）；地役权主体不限于相邻不动产权利人（如需役地与供役地不相邻也可设立），相邻权主体需相邻（D正确）。6.根据《土地管理法》，下列情形中，农村集体经济组织可收回集体土地使用权的有（）。A.为乡（镇）村公共设施建设需要使用土地B.不按照批准的用途使用土地C.因撤销、迁移等原因停止使用土地D.承包方连续2年弃耕抛荒答案：ABC解析：《土地管理法》第66条规定，可收回的情形包括：公共设施建设需要、不按批准用途使用、停止使用土地；D项弃耕抛荒由发包方收回承包地（《农村土地承包法》第27条），非集体土地使用权收回，故ABC正确。7.下列关于不动产登记类型的表述，正确的有（）。A.首次登记是指不动产权利第一次登记B.变更登记适用于权利人姓名变更C.转移登记适用于继承导致的权利变动D.注销登记适用于土地灭失答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第24条（首次登记）、第26条（变更登记情形包括权利人姓名变更）、第27条（转移登记情形包括继承）、第28条（注销登记情形包括灭失）均符合，故全选。8.下列关于土地抵押权实现的表述，符合《民法典》规定的有（）。A.抵押权人可与抵押人协议以抵押财产折价B.协议损害其他债权人利益的，其他债权人可请求法院撤销C.抵押权人未及时行使抵押权，抵押人可请求法院终止抵押权D.建设用地使用权抵押后，新增建筑物属于抵押财产答案：ABC解析：《民法典》第410条规定，可协议折价；第410条第2款规定，协议损害其他债权人可撤销；第419条规定，抵押权人未及时行使，抵押人可请求法院终止；第417条规定，新增建筑物不属于抵押财产（但可一并处分，所得价款抵押权人无优先受偿权），D错误，故ABC正确。9.下列关于集体土地所有权主体的表述，正确的有（）。A.土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表行使所有权B.土地属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织代表行使C.未设立村集体经济组织的，由村民委员会代表行使D.乡镇集体土地所有权由乡镇政府代表行使答案：ABC解析：《民法典》第261条规定，集体土地所有权主体包括村集体经济组织、村内各该集体经济组织或村民小组、未设立组织时的村民委员会；乡镇集体土地所有权由乡镇集体经济组织代表行使（非乡镇政府），D错误，故ABC正确。10.根据《不动产登记资料查询暂行办法》，下列主体中，可查询不动产登记资料的有（）。A.不动产权利人B.利害关系人（提供利害关系证明）C.人民法院（因执行需要）D.律师（持法院调查令）答案：ABCD解析：《暂行办法》第7条（权利人）、第8条（利害关系人）、第10条（法院等国家机关）、第15条（律师持调查令）均规定可查询，故全选。---三、案例分析题（每题10分，共3题）案例1：2020年，村民张某（已婚，户籍在甲村）因进城务工，将其宅基地上的房屋以20万元卖给同村村民李某（无宅基地），双方签订书面合同并交付房屋，但未办理宅基地使用权变更登记。2023年，甲村因征地拆迁，该房屋拆迁补偿款为80万元。张某以未办理登记为由，主张房屋买卖合同无效，要求李某返还房屋并退还20万元。问题：（1）张某与李某的房屋买卖合同是否有效？说明理由。（2）拆迁补偿款应归谁所有？说明理由。答案：（1）合同有效。根据《民法典》第143条，合同有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定。张某与李某均为甲村村民，李某无宅基地，符合“一户一宅”要求；宅基地上房屋转让未违反法律强制性规定（《土地管理法》允许本集体成员间转让），故合同有效。未办理登记不影响合同效力（登记是物权变动要件，非合同生效要件）。（2）补偿款归李某所有。根据《民法典》第215条“区分原则”，合同有效且房屋已交付，李某基于合法占有享有拆迁补偿权益。虽未办理宅基地使用权变更登记，但房屋所有权已转移（因交付），拆迁补偿针对房屋及宅基地使用权，李某作为实际权利人应获得补偿。案例2：某县A公司以出让方式取得一宗工业用地（面积50亩，出让年限50年，已使用10年），后因经营困难，将该土地使用权及地上厂房抵押给B银行（办理了抵押登记）。抵押期间，A公司未经B银行同意，与C公司签订《土地使用权转让合同》，约定以1500万元转让该宗地。C公司知悉土地已抵押，但仍支付了1000万元定金，后因B银行不同意转让，无法办理过户登记，C公司起诉要求A公司双倍返还定金。问题：（1）A公司与C公司的转让合同是否有效？说明理由。（2）B银行不同意转让是否影响合同效力？C公司能否要求双倍返还定金？答案：（1）合同有效。《民法典》第406条规定，抵押期间抵押人可转让抵押财产（无需抵押权人同意），但需及时通知抵押权人；转让合同效力不受抵押权限制，故A公司与C公司的合同有效（双方意思表示真实，不违反法律）。（2）B银行不同意不影响合同效力。根据《民法典》第406条，抵押权人不同意不导致转让合同无效，但可能影响物权变动（无法办理过户）。A公司因无法履行过户义务构成违约，C公司可依据《民法典》第587条要求双倍返还定金（收受定金方违约，需双倍返还）。案例3：甲村与乙村相邻，甲村集体土地范围内有一条历史形成的灌溉水渠，长期供两村农田灌溉使用。2022年，甲村以“水渠位于本村土地范围内”为由，修建水闸截断水流，导致乙村农田干旱减产。乙村向县自然资源局申请土地权属争议处理，县局调查后认定水渠为两村共有，甲村不得单方截断水流。甲村不服，提起行政诉讼。问题：（1）县自然资源局的处理是否属于土地权属争议处理？说明理由。（2）甲村能否以“土地所有权属于甲村”为由截断水渠？说明理由。答案：（1）属于。根据《土地权属争议调查处理办法》第2条，土地权属争议包括土地所有权、使用权的争议。本案中，水渠涉及两村对土地（水渠所占土地）的使用权争议（共同使用），县局处理属于权属争议处理范畴。（2）不能。根据《民法典》第288条（相邻关系）及第290条（用水、排水相邻关系），不动产权利人应当为相邻权利人用水提供必要便利。水渠为历史形成的灌溉设施，甲村作为土地所有权人，需保障乙村的相邻用水权益，不得单方截断水流。---四、综合应用题（每题15分，共2题）题目1：某市自然资源和规划局拟开展市区国有建设用地使用权首次登记规范化检查，重点检查登记材料是否齐全、登记程序是否合规。假设你是检查组工作人员，请列出国有建设用地使用权首次登记需审核的主要材料，并说明登记程序的关键步骤。答案：需审核的主要材料（依据《不动产登记暂行条例实施细则》第34条）：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明（法人营业执照、法定代表人身份证等）；（3）土地权属来源材料（出让合同+缴清出让金凭证/划拨决定书等）；（4）权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等权籍调查成果；（5）已缴纳土地契税的完税凭证（出让