房产税与城镇土地使用税实务培训

20XX/XX/XX房产税与城镇土地使用税实务培训汇报人:XXXCONTENTS目录01

培训课程开篇介绍02

房产税核心政策要点03

城镇土地使用税政策要点04

两税纳税申报操作流程05

常见涉税风险与规避06

实操答疑与案例互动培训课程开篇介绍01培训目标与核心内容

掌握税款计算规则帮助参训人员准确掌握房产原值、土地面积的确定方法，独立完成两种税种的应纳税额计算。

理清减免优惠政策梳理现行有效的减免政策，帮助学员区分可享受减免的项目，避免漏享优惠或违规享受。

规范纳税申报流程结合电子税务局操作案例，讲解申报节点、申报表填写要求，帮助学员完成合规申报。

识别常见涉税风险归纳虚增扣除项目、错算计税面积等常见问题，帮助学员提前规避稽查风险。政策更新背景说明

宏观经济调控需求当前房地产市场进入调整阶段，出台新政策是为了稳楼市，推动市场平稳健康运行。

税制改革深化要求顺应财税体制改革方向，完善地方税体系，健全地方主体税种的制度构建需要。

征管能力提升支撑金税四期上线后涉税信息整合能力增强，为政策落地执行提供了技术支撑。房产税核心政策要点02城市征税范围界定房产税征收覆盖城市行政区，包括城市市区、郊区及所辖范围，不对农村区域征收房产税。建制镇征税范围界定建制镇房产税征税范围是建制镇行政区域内的应税房产，不包含建制镇所辖行政村。产权不同情形对应的纳税义务人产权出典的由承典人缴纳，产权归属不清的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。征税范围与纳税义务人计税依据的确定规则

从价计征计税依据对经营自用的应税房产，以房产余值为计税依据，房产余值依照房产原值一次减除10%至30%计算。

从租计征计税依据对出租的应税房产，以不含增值税的租金收入为计税依据，租金收入包括货币收入和实物收入。

特殊情形计税依据以投资联营方式投入的房产，共担风险经营的按房产余值计税，收取固定收益的按租金计税。适用税率与优惠政策

01从价计征适用税率我国现行房产税从价计征按房产原值减除10%-30%后的余值计税，法定适用税率为1.2%。

02从租计征适用税率房产税从租计征以房产租金收入为计税依据，一般情形下法定适用税率为12%。

03个人自有非营业住房优惠政策依据现行政策，个人自有自用的非营业性居住住房，免征房产税，不区分住房面积。

04国家级科创企业房产税优惠经认定的国家级科技企业孵化器，对其自用以及无偿提供给孵化企业的房产，免征房产税。新建房产用于生产经营自建新房完工投入生产经营次月起产生纳税义务，如企业新建办公大楼完工投用次月计税。购置存量房办理权属转移登记完成权属变更手续、拿到产权证书次月起计征房产税，如个人购买二手商用房后次月纳税。出租出借房产给使用方将房产交付承租方或使用方使用的次月起产生纳税义务，比如企业出租办公楼交付次月计税。纳税义务发生时间界定城镇土地使用税政策要点03征税范围与纳税人

城市土地的征税范围界定指经国务院批准设立的市所辖的行政区范围，市区和郊区都属于城镇土地使用税的征税范围。

建制镇土地的征税范围界定指经省级人民政府批准设立的建制镇，征税范围覆盖镇人民政府所在地的行政区域内土地。

纳税人的基本身份界定由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳税款。计税依据的计算标准

实际占用面积测定由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定，以测定面积为计税依据。

证书确认面积适用未组织测定但持有土地使用证书，以证书确认的土地面积作为计税依据。

申报面积暂用规则未核发土地使用证书时，暂按纳税人自行申报的土地面积计税。减免优惠政策梳理

法定免缴项目国家机关、人民团体自用土地，以及市政广场绿化等公共用地，均属于法定免缴范围。

困难性减免项目企业纳税确有困难的，可按规定申请城镇土地使用税困难减免，缓解资金压力。

特定行业优惠项目农产品批发市场、农贸市场的自用土地，暂免征收城镇土地使用税，降低经营成本。新征用土地的纳税起始时间规定新征用的耕地自批准征用之日起满1年时开始缴税，非耕地从批准征用次月起缴纳税款。出让转让取得土地的纳税起始时间规定以出让或转让方式取得土地使用权，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴税。房产变化后纳税义务终止时间规定纳税人因房产、土地的实物或权利状态变化结束纳税义务，截止到变化当月末。纳税义务起止时间规定两税纳税申报操作流程04申报前提与信息采集

税源信息初步核对申报前需核对已登记的房产土地坐落地址、面积等基础税源信息，确保信息未发生错漏。

信息变更维护若房产出售或面积变更，需先在电子税务局完成税源信息变更，再提交纳税申报申请。

减免税信息采集符合两税减免条件的纳税人，需提前采集备案减免信息，例如保障性住房可按政策减免。电子税务局申报步骤

登录与税源信息采集企业办税人员登录电子税务局，进入财产和行为税申报模块，维护两税的基础税源信息。税源信息表报送完成税源信息核对确认后，将填好的房产税、城镇土地使用税税源信息表提交报送。提交申报并缴纳税款系统自动生成纳税申报表，确认申报数据无误后提交申报，完成税款缴纳即可。申报结果查询申报缴款完成后，可在电子税务局申报查询模块，查看本次申报的状态与完税证明。申报信息修改更正流程01进入更正申报入口登录电子税务局进入房产税城镇土地使用税申报页面，找到“申报更正”功能入口。02选择需修改的所属期与报表在系统中选中需要更正的申报所属期，调出对应已完成的初始申报表。03修改信息并重新提交申报修改错误的税源或申报数据，核对无误后提交系统，完成更正申报。04补缴或申请退税核对更正后应纳税额，需补税的完成缴款，多缴税款可按流程申请退税。电子税务局线上下载登录对应省市电子税务局，进入税款缴纳详情页面，即可下载打印完税证明。办税服务厅线下开具纳税人携带本人身份证件、完税申报表，前往办税服务厅窗口现场办理获取。第三方缴款平台获取通过微信、支付宝等第三方平台缴款的，可在缴款记录中查找并导出电子凭证。税款缴纳凭证获取常见涉税风险与规避05计税依据申报错误风险

漏计房产配套设施价值企业新建房产时，常漏计停车场、中央空调等配套设施价值申报房产税，引发少缴税款风险。

错将土地价值从计税依据剔除部分企业申报房产税时，错误剔除土地使用权价值，不符合房产税计税规则会触发补税罚款。

随意调低土地面积申报城镇土地使用税部分企业为少缴税款，故意少申报实际占用土地面积，这种错误会被税务核查追责。不符合减免条件违规享受减免部分企业伪造小型微利企业身份，违规享受房产税和土地使用税减免，带来补税罚款风险。违规扩大优惠适用范围部分企业将经营性租赁的厂区错划为自用的廉租房，违规享受对应税收减免优惠。优惠留存资料不合规企业享受税收优惠未按要求留存土地性质证明、用途台账，被核查后取消优惠资格补缴税款。优惠政策违规适用风险纳税义务时间误判风险房产交付时间判定错误风险部分企业错将房产完工时间当作纳税义务起始时间，少缴税款引发滞纳金，典型如广州某商业地产项目。土地征用交付确认偏差风险部分纳税人错按取得土地使用权证时间纳税，未按合同约定交付时间确认，山东某房企曾因此被罚。存量房交易纳税义务起始误判风险不少买卖双方错按过户登记时间计税，正确纳税义务时间应为房屋权属变更当月。信息采集遗漏漏缴风险

土地等级信息采集遗漏部分企业未及时更新土地等级信息，按低等级标准缴税，产生少缴税款的风险。

新增土地信息未采集某制造企业拍下工业地块后未做信息采集，持续漏缴城镇土地使用税，被加收滞纳金。

房产改扩建信息未补录企业对现有办公楼改扩建后未补录新增房产信息，少申报缴纳房产税。日常风险自查方法计税依据定期核对法每季度核对房产原值和土地面积，确认从价/从租计征划分准确，避免漏报少报税款。享受优惠资质核验法定期核查享受减免税优惠的项目资质，如国家级孵化器免税条件变化后及时补税。纳税义务发生时间排查法对照房产交付、土地出让合同时间，核查是否及时确认纳税义务，避免滞后申报。实操答疑与案例互动06典型实务案例解析

企业租赁集体建设用地纳税案例某制造企业租赁村镇集体建设用地建厂房，税局判定需企业缴纳城镇土地使用税。

个人共有商铺房产计税案例市民王女士和朋友共有临街商铺，税务局按各自产权份额分别计征房产税。

改扩建原有房产计税案例某酒店改扩建增加原