【《T保险公司拓展养老社区业务发展环境分析案例》11000字】

T保险公司拓展养老社区业务发展环境分析案例1.1拓展养老社区业务发展的内部环境1.1.1T公司拓展养老社区业务发展的优势1.“医养结合”的领先品牌理念T公司布局养老产业较早、战略坚定，依托T集团巨大的资产及资金优势，成功实现打造了大型CCRC养老社区。通过勾勒人寿保险、健康保险、企业年金、资产管理和养老社区五大核心业务板块战略蓝图，将虚拟保险产品与医疗服务、养老社区等实体业务整合，早早赢得了市场高净值客群的口碑，创造了巨大的商业价值。它强调的“医养结合”战略以及一家“T社区”配备一家“二甲”医院的豪华配置有效解决了当前养老市场医疗资源短缺的痛点问题，使其获得了独特的竞争优势。2.布局超前已成规模，后续运营可快速复制T养老产业的布局先于国内险企、战略坚定、投资额大，先发优势显著。具体包括：①T于2011年拿了第一块养老社区建设用地，提前近10年拿地、运作布局医疗板块，资金成本和时间成本有优势。另外，也积累了比较成熟的养老社区的建设标准，有助于缩短后续的养老社区的建设周期。②养老社区的运营能力、医养康复及慢病管理专业能力等需要长时间的积累，T燕园自2015年开始运营，其后申园、粤园等相继开业，初步形成了标准化的运营体系，后续可在其他养老社区中快速可复制化。③T也在从三个方面来推进养老医护人才的培养，一是加速整合资源，将自建人工护理院校，定向培养专属人才；二是加深与大中专院校的合作，联合创立教学基地，定向开办“T班”；三是全面深化践行成人教育改革，为专职人员或是有志转业人员提供培训。3.“T社区”收益稳定且负债具长久期可适配集团庞大资产组合根据非上市险企2019年度偿付能力报告披露信息，2019年T公司以210.1亿元的净利润，位居非上市险企的盈利榜首。据统计，T公司2019年每个季度平均盈利约52.5亿元。另据2018年度报告显示，2018年T公司实现净利润117.1亿元。由此计算，2019年T公司净利润同比增长79.4%。业务方面，据偿付能力报告统计，2019年T公司实现保险业务收入1345亿元。据2018年度报告，T公司于2018年实现保险业务收入1222.1亿元。由此计算，2019年T公司保险业务收入同比增长10.1%。现阶段我国险企资金的负债久期平均在20年以上，险企为了实现资产性质匹配、总量匹配以及期限匹配，应当寻求能够获得稳定利润的长期资产。而养老社区产业完全具有和以上完全相匹配的两种特性，既能够缓解寿险公司目前资产久期过短（以短期趸缴产品拓客）的窘境。从总量上来说，T的资金规模雄厚，可以满足养老社区建设投资级别的资金链需求，而以养老社区产业布局及运营一旦运营步入正轨，就能获得安全、长期和稳定的现金收入，能够极大提升险企的偿付能力。从期限匹配的角度看，我国不动产投资的周期和险资的负债久期相当，可以有效降低期限错配的风险。1.“T社区”前端促销售，后端服务替代现金流动性补偿通过养老社区，可以促进保险单销售。成立24年以来，T公司累计服务客户规模已达2.4亿人，服务企业客户超过35万家。可以说T公司已经在市场上培养了大批拥簇，客户资源网络广阔，且客户数量仍在不断攀升。T公司“医养结合”发展，可以充分有效的利用客户资源中的高净值人群。他们不仅有着强大的消费能力和购买欲，而且理财规划意识强，更会为了自己的养老问题提前规划和打算。在T高端医养社区生活和居住，不仅能减轻子女的养老负担，自身还可以有高品质的娱乐生活，有同龄人的相伴，为夕阳生活增添了乐趣。所以高净值人群是T医养社区的重点服务和吸引对象。如购买寿险产品则可为消费者预约三甲医院的专家，通过合作的绿色通道给客户更好的就医体验。如此交叉复用营销网络，甚至可以做到“以养老服务替代保险现金给付”的理想运营模式，极大补充T公司的资金流动性。T公司赋予了冷冰的保单产品温暖的附加养老增值服务，也将寿险自身存量的客户群体引入了养老社区，促进了养老社区产业链的构建；同时保费收入可用于养老社区的再建设，以此构建了一个良性的经营闭环，此举不仅能够促进公司的主营业务收入提升，也可为客户提供稀缺的优质服务并打造市场口碑，是一个成熟的商业运营模式。图4-1“以养老服务替代保险现金给付”的运营模式资料来源：自主整理5.养老健康数据收集，有助于产品未来精细化定价T公司寿险产品与医养服务的不断融合，也对寿险产品保单的设计和定价产生着影响。T早期的保险产品费率与条款设定的模式，主要是参考疾病患病几率与医疗平均费用等影响因素，但如今伴随医养结合战略成功运营的经验积累，T通过数据收集开始研究如何用最低的成本投入最高限度地去守护投保人的健康，逐渐降低公司的理赔支出。同时，T公司通过投资养老产业和介入养老社区、健康管理服务、医疗服务等，可获得大量的客户健康数据，进一步优化保险产品的费率与条款，持续提高业务竞争力。6.社区地产投资抵御通货膨胀风险，稳健收益穿越经济下行周期T公司对于养老社区地产的投资采取的是“只租不售”的运营模式，且集“开发商、投资商、运营商”三重身份合而为一，这也意味着T公司的全资投资模式决策更自主、运营更灵活。持有养老地产的投资回报率计算可以通过以下公式：持有型养老物业资产回报率=资金池规模/资产造价*理财收益率+运营服务溢价。资产池规模却决于会员所缴纳的一次性的入门费+会员费，与入住率挂钩，一般预计90%以上的入住率所带来的资金池规模基本可以覆盖资产造价，这部分沉淀资金可用来投资，理财收益率约2%-3%。未来随着通货膨胀和核心城市大量人口涌入，押金+入门费的价格很可能提升，资金池规模/资产造价可能达1.2-1.5倍。理想情况下，运营服务溢价部分约3%-5%。因此从长期视角来看，未来养老物业资产回报率保守估计约在5.5-6.8%。但目前保险公司所运营的养老社区运营体系还不成熟，在中期运营服务溢价较难获取。据T陈东升董事长表示，10年来看养老社区的收益率可能只有2%到4%，摊到30年，收益率可能达到8%到9%，这是T预期的收益率。养老社区的投资回收期一般较长，随着社区养老需求释放及居民支付能力的提高，入住率保证在90%以上+人均收费提高+运营效率提升，养老地产投资收益率有望向美国收益情况（十年年均年化投资收益率为6%-7%）靠近，而“T”位于北京、上海的养老社区入住率均已超过90%。1.1.2T公司拓展养老社区业务发展的劣势1.入住定价门槛较高，客户群体范围局限目前，对于想要入住“T社区”的保险客户，只要购买“幸福有约”养老计划的保险产品就可以获得入住养老社区的资格，当保单总保费合计超过200万，即投被保人及其父母可享受养老社区的“保证入住权”。而对于非保险客户，想要入住“T社区”，则需要缴纳入门费20万元后方可享受社区的“保证入住权”。对于以上获得入住资格的客户，可以自主选择购买养老社区的乐泰财富卡会籍（根据社区居室大小划分为120万至360万），购买会籍后可享受入住免交房屋使用费的优惠。综合来看，无论是保险客户还是非保险客户，一对夫妻（生活可以独立自理）如果想要入住“T社区”至少需要200至300万的流动资产才能负担，而如果出现生活不能自理的情形发生，单人每月的入住费用根据所需护理等级不同可区分至2万至5万不等。目前根据上述的定价水平，很显然“T”的主要目标客群只能服务于高净值家庭人士。2.缺乏综合运营管理经验，产业链各链环发展不平衡T公司在布局“医养结合”的产业链闭环中，设计和销售寿险保单以及险资的运用都是T公司的非创新性业务，虽然T公司经过多年的发展已具备一定程度的先发优势，但是其在投资运营医养产业方面缺乏经验。投资和经营医养产业，发展医养社区，T才刚刚走过7个年头，从产品设计、销售，到投资运营医养社区，再到为住户提供起居、护理、医疗养生、文化娱乐、体育健身、理财增值甚至终极关怀等服务，这个庞大复杂而又环环相扣的“医养结合”产业链的构建和运营，T公司的经验相较西方发达国家毫无疑问是匮乏的。养老社区的运作涉及到物业餐饮服务的配套、土地的征用与开发，医疗服务的提供、护理服务的提供、养老住宅的设计与建设等方面。医养产业不能像其他类的固定资产投资纯粹追求高回报和升值溢价，它的服务属性应当摆在首位，医养护理水平和质量的提升对于医养社区的入住率和医院的引流都有着非常重要的意义。若因为经验匮乏导致出现决策失误，对T公司拓展养老社区产业将会是损伤巨大。例如，高端养老社区对设施的建材和设计都有着极高的要求，不仅要满足日常基本生活需求，更重要的是提供丰富多样的养生、保健、医疗、照护、保险、休闲服务。医疗、护理、娱乐设备等更新换代的速度很快，很可能增加“T社区”的经营压力，尤其是T医养社区锁定高净值人士这样的高端客群，势必要站在市场前端，从产品的选择、价格控制到使用期限等，每个环节不能出现偏差。3.资金需求量大且投资回报周期长T公司投资养老社区是集“开发商、投资商、运营商”为一身的，在其“医养结合”发展模式中，面临着投资回报周期过长的问题。一方面，除去寿险产品的设计成本，目前T公司在整个医养实体产业已投资近203亿元，占其主营业务投资总金额的三分之一。医养社区尤其耗资巨大，预计在未来10年内，T公司将进一步扩展全国投资版图，投资总额达1000亿元，以期建成15-20个医养结合的养老社区（根据非上市险企2019年度偿付能力报告披露信息，2019年T公司净利润为210.1亿元的，偿付能力报告显示，2019年T公司实现保险业务收入为1345亿元）。T董事长陈东升曾在“T”申园开业仪式上对中国网财经等媒体记者表示，医院、养老、康复领域投入大且回报周期长。“T社区”投资一般3-5年实现盈利，再加上拿地等前期准备，盈利还需8-10年。所以，整个“医养结合”养老社区的发展模式中，集团资金链和挂钩产品的流动性都是不容忽视的风险因素。1.缺乏统一的服务评价监督体系目前，无论是居家养老、机构养老还是养老社区的养老模式，都还没有形成一个业内统一的服务评价监督体系。比如对于生活不能自理的老人，护工的水平与素养直接决定着老人的生活质量，随着近年来频繁爆出的护工虐待老人事件、护工收红包等行业潜规则，让我们有理由相信这些现象从数量上来看很可能只是冰山一角，毕竟中国有句古话叫“久病床前无孝子”。社会舆论的监督最多只是治标不治本的法子，其本质的根源在于养老服务缺乏有效统一的服务评价监督体系。与此同时，由于缺乏权威的、统一的服务评价监督体系，普通老百姓无法对于相应机构、养老社区以及护工的水平和服务能力做出判断，只能通过口碑相传的原始方式进行选择，这种信息的不对称性也阻碍着养老产业的发展。养老社区中养老服务质量的好坏，运营成本的高低都会影响到养老社区的入住率和盈利水平。提高养老社区管理水平的关键是要建立各种标准评价体系从而对医疗保健服务，餐饮服务等进行量化的评价，保证服务质量。而“T社区”在建立和完善统一的服务评价监督体系方面亟待进一步加强。5.高端医疗护理人才短缺在T公司“医养结合”的发展蓝图中，T公司的传统优势是关于有关寿险保单产品和险资的运用，但是从专业化人才的角度看，T公司目前无论在招聘还是培养上都不能算是独树一帜。T养老社区既然定义为高端社区，护理人才的业务技能种类就必须齐全，他们需要具备基本的医学、护理知识，另外附加心理学等其他技能，这使得T社区对人才的能力要求远超其他类型养老社区。目前，我国在养老服务业方面的专业人才较为匮乏。所以，高端护理人才的短缺在一定程度上掣肘着养老社区的发展，也是T公司"保险+资管+医养"养老社区布局发展过程中的薄弱环节。数据显示，到2016年，国内完整学习相关技能并成功考取养老护理职业资格证的职业人员累计一共3万人。此外，考虑到我国养老现状：以一名护工需要照护2到3名老人的高端配置为例，我国理论上至少应配备接近3000万名养老社区的医护工作者，而目前我国各类护理人员总数也不足198万，远未能满足服务需求。另外，我国护理人员理论知识水平和服务技能水平整体均偏低。养老护理人员培训培养机制的缺失很大程度上制约了服务技能水平的提升和对于投身医疗护理行业的激情。在当今社会，由于护工工作强度大，社会地位低以及福利待遇水平低下，养老机构都出现了一定程度的护工招聘难、流动性大问题。最后，养老服务人才的培养进度仍需加快。国家教育部、民政部、国家计委曾于2015年下发通知，启动了全国职业院校养老服务类师范专业点遴选。然而名单中也仅有65所高校设有养老护理相关的专业，因上述所提及的恶性循环问题，近十年的专业招生遇冷，学生报考学习意愿不强，由此看来高端养老服务人才的培养还有很长的一段路要走。1.2拓展养老社区业务发展的外部环境1.2.1T公司拓展养老社区业务发展的机遇1.需求端：老龄人口浪潮即将来临，对专业养老护理服务需求上升（1）老龄化未来将加速，预计2035年我国将步入超老龄社会我国正加速步入老龄化社会，据世界银行估计，2019年我国65岁以上老龄人口比重已达11.5%，2035年占比有很大可能突破20%，届时将成为超老龄化社会，到2050年这一人口的结构比例可能达到惊人的26.07%，即4人中就有1个老年人。（2）老龄人口呈高龄化，失能失智风险上升，对专业养老护理服务的需求将提升随着生活水平和消费能力的不断提升，我国的预期人口寿命也在逐年提升，老年人呈高龄化趋势，这也提示着我们要有对应举措去应对长寿风险。2017年我国人口结构中平均寿命为76岁，据世界银行统计数据表明，至2040年，我国预期寿命将达到80岁，80岁以上高龄人口占65岁以上老龄人口的比例约为21%，老年人口高龄化会导致各种慢性疾病、失能失智多发。目前我国老年人口的痴呆症患病率约为5.56%，2019年我国老年痴呆症患者约为891万人，保守预计，2025年或达1100万。对于这部分老人，家庭养老将不足以提供基本的生活保障，对于专业养老机构、护理服务将会产生大量需求。图4-2中国人均预期寿命（岁）资料来源：世界银行图4-3高龄人口占比（80岁以上人口占65岁以上人口的比例）资料来源：世界银行（3）少子化、空巢化趋势下，未来对于机构养老的需求将提升长期来看，出生率的下降将加速老龄化进程，同时将导致家庭结构逐步小型化，机构养老的需求将会提升。按照国际通行标准，人口出生率15-13‰为少子化；13-11‰为严重少子化；11‰以下为超少子化。目前我国人口出生率为11‰，向超少子化阶段发展，未来将会加重代际抚养负担。在少子老龄化加剧的大趋势下，我国老年抚养比（大于64岁的人口/15-64岁人口）将加速上升，劳动人口的赡养压力不断增大，也意味着寻求机构或社区养老的需求将会增加。据世界银行预测，21世纪20年代将是我国老年抚养比加速上升的时期，2025年我国老年抚养比将突破20%，即每5个工作人口要承担抚养一位老龄人口的责任，这一指标相比2000年已翻了一倍。老年人空巢化趋势亦进一步加剧，《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中提出，预计到2020年，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，空巢率约46%（独居和空巢老年人/60岁及以上老年人）。图4-4全球老年抚养比（老龄人口/劳动力人口）资料来源：世界银行2.供给端：养老机构匮乏，医护资源相对紧缺我国现有的养老服务体系仍存在诸多漏洞，从硬件角度来看，养老机构数量太少，市场无法起到调配资源的作用。从软件角度来看，专业服务人才缺失，养老服务品种同质化现象严重。（1）养老床位供应不足，资源配置错位2018年，我国各类养老机构和设施16.8万个，养老床位合计746.3万张，其中养老机构的床位为392.7张。按60岁及以上老人的数量来测算，千人养老位为29.9张，其中千人养老机构床位为15.7张。养老床位相比2012年已有较大增幅，但2016年来随着老龄化问题加剧，千人养老床位及千人养老机构床位均处于下滑状态。对于未来中国养老市场规模的预测，我们按两种情形来测算：1）假设我国养老床位供给维持现在的水平，稳定在每千人30张床位，养老机构床位占比不变，以5000元/床/月的床位费用测算，平均租金涨幅为每年2%，我们估计2033年养老机构的床位供给所对应的市场规模将达到4999亿元，2050年将达到8522亿元。2）乐观来看，根据“十三五规划”确定的养老目标“每千名老人拥有养老床位35张到45张”，取中位数每千人37.5张养老床位，养老机构床位占比不变，预计2033年养老机构的床位供给所对应的市场规模将达到6249亿元，2050年或可达到1.1万亿元。表4-1中国养老床位市场规模预测资料来源：国家统计局，国家卫生健康委员会，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，*养老机构床位占比维持2018年水平不变另一方面，养老床位过剩问题也同时存在。由于地价等因素影响，不少养老机构只能在城乡结合部选址定点，配备医疗基础设施不能跟上，很难满足老人的个性化生活需要，这也导致了这些养老机构的入住率不到五成。（2）养老服务单一，专业人才稀缺我国在人口老龄化的进程中，失智失能的风险不断提升，而我国医养护理专业化服务人才欠缺，导致难以满足标准愈来愈高的养老需求。目前能对失能、半失能老人提供专业护理和医疗的机构数量有限，有能力进行风险管控和运营管理的机构数量更少。图4-5养老服务供给情况资料来源：中国养老金发展报告2016，2018中国民政统计年鉴3.支付端：富裕阶层支付力充足，商业养老保险有望成为重要补充（1）较富裕阶层支付力充足，养老服务需求升级目前，保险公司的养老社区主要入住客群为中产阶级及以上，他们对养老社区的服务质量、医护水平、住宿条件以及文化氛围等要素也是逐渐认可。2019年我国高净值人群（财富净值100万美元及以上）超445万人，排名全球第二。高净值人群的迅速崛起毫无疑问代表着消费能力的升级，高净值人群的年龄结构一般偏大，对养老服务和对应保险产品往往有着更高的标准和追求。据《2019胡润财富报告》，在接受采访的上榜人物中，表示“肯定入住养老社区+可能入住养老社区”的人群占比大幅提升，从2015年的占比45%提升至2017年占比的65%。未来20年中高端养老社区客群进一步扩大是大势所趋，养老服务的升级将进一步向纵深推进。在目前的时间节点，正享受着第一轮改革红利的人群（50、60后）正在逐步步入养老年龄，这部分“高知、高干、高管”等高净值群体往往更倾向于接受社区养老的观念并有着充足的支付能力，有资本去追求高品质的养老生活。当然，与此同时他们的养老需求也从简单的单一陪伴、照顾的“生理、安全需求”基础上升华到了老有所乐、老有所为的“社交、尊重、自我实现需求”。从更长远的角度来看，随着我国中产阶级人数增加及养老理念的转型，未来养老社区的潜在主力客群很可能会进一步扩大。图4-6高净值人群对中高端养老社区的态度变化资料来源：2019胡润财富报告（2）未来商业养老金给付将成为养老社区支付端的重要补充从长期来看，养老体系“三支柱”的完善，尤其是商业养老保险的大发展，将提高居民退休后收入，对于养老社区的支付力提升。另外，保险公司通过养老社区促进年金险销售，未来年金险给付可作为养老社区月费的一部分，这种双向促进模式也在提升客户未来的养老社区的支付能力。老年人入住养老社区一般使用存量财富以及自身退休后的收入作为支付，如退休后的收入能够覆盖养老社区的日常支出（月租+餐费+护理费）是较好的支付状态。退休后收入包括基本养老金+企业年金+商业养老保险金。目前退休人员的收入主要依靠基本养老金，但基本养老金替代率（离退休平均养老金/在岗职工平均工资）仅40%，企业年金和商业养老保险占比较低，因此现阶段大部分退休人员的收入难以覆盖市场上中高端养老社区的月支出。2019年12月30日国务院常务会议提出，要积极发展社会服务领域商业保险，为更有力应对老龄化提供支撑。2020年1月23日，银保监会等13个部门联合发布保险业纲领性文件——《关于促进社会服务领域商业保险发展的意见》（银保监发〔2020〕4号），提出加快发展商业养老保险，并明确了“力争到2025年，商业保险为参保人积累不低于6万亿元养老保险责任准备金”的发展目标。我们判断，后续将有更多相关举措出台促进商业养老保险的发展。所以可以断定，未来商业养老保险将迎来大发展，商业养老金给付将作为养老社区支付端的重要补充。图4-7中国养老保险基金情况资料来源：财政部官网整理（/index.htm）1.政策端：政策指导持续为产业发展铺平道路2019年来，国家对于养老产业高度重视，发布多项支持养老产业发展文件。2019年有关养老事业的出台政策经粗略估计就有70个，其中国务院发布3个，可以体现国家对老龄事业的高度重视，对养老产业的发展，特别是机构养老的发展也有明显的定位转变。2019年中共中央、国务院于11月发布了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》（以下简称《规划》），作为我国一份战略性、综合性、指导性文件，《规划》明确提出“健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量。”机构养老的定位从13年的“支撑作用”到17年的”依托作用“再到19年“充分发展”，重要性不断提升。1.2.2T公司拓展养老社区业务发展的挑战1.固有的居家养老理念“根深蒂固”我国古代“家天下”的传统思想根深蒂固，正是受到以此为代表的儒家思想的熏陶，老人们往往没有选择养老社区，就算生活孤单、自理困难也还是最终选择了居家养老。根据调查报告显示，愿意选择养老机构养老的人数仅占调查人数的16.7%。现状就是很多家庭的经济水平能够负担让老人入住高档养老社区，但是老人自己还是更愿意选择居家养老的方式。老人们之所以选择放弃是顾忌会给子女带来负面影响，如亲朋好友认为子女不孝等观念因素。2.激烈的市场竞争国内保险公司具有资金规模大、负债久期长、品牌信誉高、产业整合能力强等特点，在养老产业优势突出，成为中高端养老市场的生力军。银保监会数据显示，截至2019年9月末，保险机构共投资41个养老社区项目，建筑面积1452万平方米，计划投资金额847.5亿元，设计床位数5.67万个。T、太平、太保、国寿、合众等公司均在积极布局养老社区，其在养老社区的定位、投资模式、运营方式、入住方式等方面各有异同，可谓竞争激烈。各竞争对手的养老社区布局主要有以下特点：恒大健康的拓展依托股东恒大地产的优势，采用重资产自建的模式布局恒大养生谷。养生谷不局限于老人入住，而是围绕孕前、婴儿、幼儿、儿童、少年、青年、中年、慧年、期颐等9大生命阶段提供全生命周期、全方位的健康服务。开发运营模式是自建，入住资格采取的是会籍制（交满6万元）或保单总保费大于等于150万元；太平人寿采用“轻重并举”的方式扩展全国养老社区“太平乐享家”品牌的布局，目前有自建的梧桐人家，合作运营的上海快乐家园等5个园区，着力于发展多元化的养老社区，以旅居型、高端医养型产品为主，满足客户不同层次的需求。开发运营模式是自建+第三方合作，入住资格采取的是会籍制（交满100-400万元）或保单总保费大于等于200万元；太保在养老社区布局较晚，尚未有开业社区，后期运营引入法国欧葆庭养老照护体系，直接对接国际标准，并植入科技来管理老人健康、提升运行效率。太保将社区划分为三大业态：度假型、城郊型和城市型医养社区，对应于55-100岁不同年龄段、不同身体状态的长者需求。开发运营模式是自建+引入法国欧葆庭养老照护体系，入住资格采取的是会籍制（交满6万元）或保单总保费大于等于200万元；国寿在养老产业上的布局也以自建为主，落地项目有苏州、天津、北京和三亚项目，“三点一线，四季常青”首期战略投资布局初步完成，其中苏州的国寿嘉园已经开业。国寿嘉园各地主题定位各异，苏州为复合型养老（规模最大），天津为医养结合型（康复特色），三亚为旅居休养型（度假特色），北京为健康管理型（养生养老）。国寿于2019年7月成立国寿健康产业投资业务板块，将全力打造养老养生“投资、建造、运营”全产业链业务。开发运营模式是自建，入住资格采取的是押金10万元+购买嘉园卡（90/150/180万）或保单总保费大于等于300万元；合众优年养老社区建设以“轻重并行”的模式发展，主要在二线省会城市进行布局，在全国拥有19个旅居养老基地，其中合作基地17个。自建社区中有武汉、南宁、上海南京和沈阳五大社区。社区定位以中端为主，配套有独立社区、专属医院、休闲会所等，收费标准相对较低。开发运营模式是自建+第三方合作，入住资格采取的是押金1万元或购买“合众优年生活实物养老保障计划”；光大永明汇晨养老社区以纯轻资产的方式运营，光大永明依托光大汇晨养老服务社区的房源，直接对接到公司的寿险产品。汇晨拥有成熟、先进的社区运营经验，可以提供机构养老、社区养老和旅居养老等多样化服务，在北京、上海、苏州等地已建立13个社区。在轻资本模式的运行下，社区服务收费价格亲民，对接保单的保费标准较低。新华保险在养老社区的布局有北京和海南两地，对养老产业的投资采取观望态度，无进一步的战略布局。目前新华养老产业项目定位为高端城郊型、度假型和医养型社区，包括①北京莲花池持续照料型尊享公寓（护理型）、②北京延庆自理活跃型养老社区（自理型）、③海南博鳌养生养老休闲度假社区（旅居型），这三个园区分别定位于不同年龄段、身体状态的老人需求，形成全方位、全年龄段覆盖体系。新华养老社区暂无对接保险产品，入住资格通过缴纳押金获得。3.面临政策的长效落实风险T公司在“医养结合”发展战略的实施中所可能碰到的法律和法规风险，一般指的是宏观政策变化发生改变后所产生的不利影响。T公司“医养结合”发展横跨多个领域，盈利周期长达10年之久，现主要总结归纳以下几种风险。（1）土地政策风险影响寿险公司拓展投资建设养老社区成本重要的一个因素就是拿地贵和拿地难。2014年颁布的《养老服务设施用地指导意见》中提出，养老用地务必进行分类管理，但直到随后出台的国家标准《土地利用现状分类》中，仍未对养老土地专项用途的分类进行明确说明，直接后果就是不少城市未能将营利性养老设施用地列入供地计划。养老用地缺乏分类专项标准的问题没能得到理想解决，导致的后果就是不同背景的险企拿地也是“八仙过海各显神通”，这势必会造成市场竞争秩序的紊乱。因此不明朗的土地政策限制了T拓展养老社区的进程。(2）税收补贴政策风险税收补贴政策对于