民法典物权合同交叉考点考试试题库含参考答案详解

民法典物权合同交叉考点考试试题库含参考答案详解一、单项选择题（本题共20小题，每小题2分，共40分。每小题只有一个正确选项。）1.甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将房屋所有权转移给乙。合同签订后，双方未办理过户登记。该买卖合同效力如何？A.未生效B.有效C.无效D.效力待定答案：B详解：根据民法典第215条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。甲、乙房屋买卖合同自成立时有效。2.甲将自有汽车抵押给乙，双方签订书面抵押合同，但未办理抵押登记。关于乙的抵押权，下列说法正确的是：A.抵押权未设立B.抵押权自登记时设立C.抵押权自抵押合同生效时设立，但不得对抗善意第三人D.抵押权自交付汽车时设立答案：C详解：民法典第403条规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。汽车为动产，抵押合同生效即设立抵押权，未登记仅不能对抗善意第三人。3.甲向乙借款，将一台笔记本电脑质押给乙，双方签订质押合同，但甲一直未将电脑交付乙。乙的质权是否设立？A.设立，因质押合同已生效B.未设立，动产质权自交付时设立C.设立，但不得对抗善意第三人D.设立，自办理登记时设立答案：B详解：民法典第429条规定，质权自出质人交付质押财产时设立。未交付电脑，质权未设立，质押合同另有其效力。4.甲将房屋出租给乙，租期3年。租赁期间，甲将房屋出卖给丙并办理过户登记。丙能否要求乙立即搬离房屋？A.能，因丙取得所有权B.不能，租赁合同对丙继续有效C.能，因乙未与丙签订租赁合同D.不能，但乙须重新签订租赁合同答案：B详解：民法典第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。乙可以依买卖不破租赁规则对丙主张继续使用房屋。5.甲将一台设备以所有权保留方式出卖给乙，约定乙付清全部价款前，设备所有权仍归甲。乙付清全部价款后，设备所有权何时转移给乙？A.合同成立时B.设备交付时C.付清全部价款时D.办理登记时答案：C详解：所有权保留买卖中，买受人未履行支付价款义务的，标的物所有权属于出卖人；买受人按约付清全部价款后，所有权转移至买受人。6.甲以所有权保留方式将设备出卖给乙，约定乙付清价款前甲保留所有权，但该保留所有权未登记。乙未付清价款，便将设备以市价卖给不知情的丙并交付。丙能否取得设备所有权？A.不能，因乙无权处分B.能，因甲保留所有权未经登记，不得对抗善意第三人C.不能，因设备仍归甲所有D.能，但甲有权撤销乙丙合同答案：B详解：民法典第641条第2款规定，出卖人保留的所有权未经登记，不得对抗善意第三人。丙为善意、支付合理对价并受领交付，可以取得设备所有权，甲不能以保留所有权对抗丙。7.甲将房屋抵押给乙并办理抵押登记。抵押期间，甲又将该房屋出租给丙并交付使用。后乙实现抵押权时，丙以承租权对抗乙。下列说法正确的是：A.丙的租赁关系可以对抗乙B.丙的租赁关系不得对抗已登记的抵押权C.丙的租赁关系无效D.丙有权要求乙继续履行租赁合同答案：B详解：民法典第405条规定，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响；反之，抵押权设立后出租的，已登记的抵押权可以对抗在后租赁关系。8.甲将其建设用地使用权抵押给银行，并办理抵押登记。抵押后，甲在该土地上新建办公楼。银行实现抵押权时，对办公楼应如何处理？A.办公楼不属于抵押财产，但应与建设用地使用权一并处分，银行对办公楼价款无权优先受偿B.办公楼属于抵押财产，银行对办公楼价款有优先受偿权C.办公楼不得处分D.办公楼应单独处分答案：A详解：民法典第417条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。实现抵押权时，应当将该土地上新增建筑物与建设用地使用权一并处分，但抵押权人对新增建筑物所得价款无权优先受偿。9.甲与乙签订地役权合同，约定甲利用乙的土地通行。地役权合同生效后，双方未办理地役权登记。后乙将供役地转让给不知情的丙并办理登记。甲能否对丙主张地役权？A.能，地役权自合同生效时设立B.不能，地役权未经登记，不得对抗善意第三人C.能，地役权随需役地当然转移D.不能，地役权未设立答案：B详解：民法典第374条规定，地役权自地役权合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。丙为善意第三人，甲不得以其未登记的地役权对抗丙。10.甲与乙签订居住权合同，约定乙对甲房屋享有居住权，但未办理居住权登记。下列说法正确的是：A.乙已取得居住权B.乙未取得居住权，居住权自登记时设立C.居住权自合同成立时设立D.乙可请求甲交付房屋后取得居住权答案：B详解：民法典第368条规定，居住权自登记时设立。未办理登记，居住权未设立，但不影响居住权合同的效力。11.甲将其对丙的债权转让给乙，但未通知债务人丙。乙能否直接请求丙履行债务？A.能，债权转让合同生效即对丙发生效力B.不能，未经通知债权转让对丙不发生效力C.能，但丙可以拒绝D.不能，债权转让无效答案：B详解：民法典第546条规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。乙未通知丙，不能直接请求丙履行。12.甲未经所有权人乙同意，将乙的汽车以自己名义出卖给丙并交付。丙为善意、支付合理对价。关于该买卖合同效力及丙能否取得所有权，下列说法正确的是：A.合同无效；丙不能取得所有权B.合同有效；丙可善意取得所有权C.合同效力待定；丙不能取得所有权D.合同有效；丙当然取得所有权答案：B详解：民法典第597条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求承担违约责任。无权处分不影响买卖合同效力。丙符合民法典第311条善意取得要件，可以取得汽车所有权。13.甲向乙借款，以房屋设定抵押并办理登记。双方在抵押合同中约定：若甲到期不履行债务，房屋归乙所有。该约定效力如何？A.有效B.无效，但乙可以就房屋优先受偿C.可撤销D.效力待定答案：B详解：民法典第401条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。该流押条款无效，但不影响抵押权依法优先受偿。14.甲与乙签订房屋买卖合同，乙办理预告登记。后未经乙同意，甲将房屋抵押给丙并办理抵押登记。丙能否取得抵押权？A.能，因抵押已登记B.不能，预告登记后未经乙同意处分不发生物权效力C.能，但乙可请求撤销D.不能，因甲无权处分答案：B详解：民法典第221条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。甲未经乙同意抵押房屋，丙不能取得抵押权。15.甲将汽车抵押给乙，签订抵押合同但未办理抵押登记。后甲将汽车出卖给不知情的丙并交付。丙取得汽车所有权后，乙能否向丙主张抵押权？A.能，抵押权已设立B.不能，未经登记不得对抗善意第三人C.能，因抵押合同有效D.不能，因抵押权未设立答案：B详解：动产抵押权自抵押合同生效时设立，但未经登记不得对抗善意第三人。丙为善意受让人，乙的未登记抵押权不能对抗丙。16.甲将自有房屋抵押给乙并办理登记。抵押期间，甲将房屋转让给丙并办理过户，未通知乙。关于该转让，下列说法正确的是：A.转让无效，因未经乙同意B.转让有效，但乙的抵押权不受影响C.转让无效，因房屋已抵押D.转让须经乙追认答案：B详解：民法典第406条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定除外。抵押财产转让的，抵押权不受影响。甲无须乙同意即可转让，丙取得房屋所有权，但乙仍享有抵押权。17.甲将房屋出租给乙，租期5年，双方未办理租赁合同登记备案。该租赁合同效力如何？A.无效B.有效，登记备案非租赁合同生效要件C.效力待定D.对第三人不发生效力答案：B详解：民法典第706条规定，当事人未办理租赁合同登记备案手续的，不影响租赁合同效力。租赁合同自依法成立时生效。18.甲将房屋出售给乙并办理过户登记，但尚未交付房屋。房屋所有权归谁？A.甲，因未交付B.乙，因已办理过户登记C.甲乙共有D.需待交付后归乙答案：B详解：民法典第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。房屋已过户登记给乙，所有权已归乙，未交付不影响所有权转移。19.甲与乙订立融资租赁合同，甲将机器出租给乙，约定租期届满后机器归乙所有。租期内，甲将机器抵押给丙并办理登记。下列说法正确的是：A.丙的抵押权无效B.乙可以排除丙的抵押权C.甲作为出租人有权抵押机器，但不得影响乙依约使用D.未经乙同意，甲不得抵押答案：C详解：融资租赁期间，出租人甲对租赁物享有所有权，有权设定抵押。但依民法典及融资租赁合同性质，抵押权行使不得影响承租人乙依约占有、使用租赁物；租期届满后按约转移所有权。20.甲向乙借款，丙以自有房屋为乙设立抵押权并办理登记。后乙将债权转让给丁，但未办理抵押权转移登记。丁是否取得抵押权？A.取得，抵押权随债权转让而转让，不因未办理转移登记受影响B.未取得，因抵押权未办理转移登记C.取得，但不得对抗善意第三人D.需丙同意后取得答案：A详解：民法典第547条规定，债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得抵押权不因未办理转移登记而受影响。二、多项选择题（本题共10小题，每小题3分，共30分。每小题有两个或两个以上正确选项，多选、少选、错选均不得分。）1.关于物权变动与合同效力的区分，下列表述正确的有：A.不动产物权转让合同自合同成立时生效，法律另有规定或当事人另有约定除外B.未办理物权登记，不影响不动产物权转让合同效力C.不动产抵押权自抵押合同生效时设立D.动产质权自出质人交付质押财产时设立答案：ABD详解：民法典第215条规定合同效力与物权登记区分；第402条规定不动产抵押权自登记时设立；第429条规定动产质权自交付时设立。故C错误。2.甲将房屋出租给乙并交付使用。租赁期间，甲将该房屋出卖给丙并办理过户。下列表述正确的有：A.房屋所有权自登记时转移给丙B.乙可以买卖不破租赁为基础对丙主张继续使用C.若丙不知租赁关系，乙即不能对抗丙D.甲出卖房屋时，乙在同等条件下享有优先购买权，但房屋按份共有人行使优先购买权或出卖给近亲属的除外答案：ABD详解：民法典第725条规定买卖不破租赁，不以承租人登记或买受人知情为要件；第726条规定承租人优先购买权及其限制。C错误。3.关于无权处分与善意取得，下列表述正确的有：A.无处分权人订立的买卖合同有效B.善意取得须以合理价格转让C.受让人受让不动产或者动产时须为善意D.应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人答案：ABCD详解：民法典第597条确认无权处分买卖合同有效；第311条规定善意取得须具备善意、合理价格、登记或交付等要件。四个选项均正确。4.关于抵押权与租赁权的关系，下列表述正确的有：A.抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响B.抵押权设立后抵押财产出租的，已登记的抵押权可以对抗在后租赁关系C.抵押人将已出租房屋抵押，必须书面通知承租人D.抵押权实现时，承租人一律享有优先购买权且优先于抵押权人答案：AB详解：民法典第405条规定抵押不破租赁及其反向规则；法律未要求抵押人出租房屋抵押时书面通知承租人；承租人在拍卖、变卖抵押财产时享有优先购买权，但不能一般性对抗抵押权。C、D错误。5.甲将机动车以所有权保留方式出卖给乙，约定乙付清全部价款前甲保留所有权，并办理了所有权保留登记。乙未付清价款便将该车质押给不知情的丙并交付。下列表述正确的有：A.乙未取得所有权，质押行为属无权处分B.丙可以善意取得质权C.甲可以行使取回权D.甲有权请求乙支付剩余价款或者解除合同答案：ACD详解：所有权保留已登记，可以对抗善意第三人丙，故丙不能善意取得质权。乙无权处分，甲可取回或依合同主张权利。B错误。6.关于居住权与租赁权，下列表述正确的有：A.居住权属于用益物权，租赁权属于债权B.居住权自登记时设立，租赁合同自合同成立时生效C.居住权原则上无偿设立，租赁通常为有偿D.居住权可以转让、继承，租赁权不得擅自转租答案：ABC详解：民法典第366条至第369条规定居住权为用益物权，自登记时设立，原则上无偿设立；居住权不得转让、继承。D错误。7.甲向乙借款，以自有房屋为乙设定抵押并办理登记。抵押期间，甲将房屋转让给丙，但未及时通知乙。下列表述正确的有：A.抵押期间，甲可以转让抵押房屋B.甲未通知乙，转让不发生物权效力C.乙的抵押权不受影响D.抵押权人乙能够证明转让可能损害抵押权的，可以请求甲将转让价款提前清偿债务或者提存答案：ACD详解：民法典第406条规定抵押人有权转让抵押财产，转让抵押权不受影响；抵押人应当及时通知抵押权人，未通知不影响转让效力。抵押权人证明损害可能时，可请求提前清偿或提存。B错误。8.关于建设工程价款优先受偿权与抵押权、消费者购房权利冲突，下列表述正确的有：A.建设工程价款优先受偿权优先于抵押权B.商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权C.承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限最长不得超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算D.承包人逾期支付工程价款的违约金属于优先受偿范围答案：ABC详解：根据民法典第807条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条、第41条，以及商品房消费者权利保护相关规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权，但消费者符合条件时优先；期限为18个月；优先受偿范围不包括违约金。D错误。9.甲与乙签订抵押合同，约定甲以自有房屋为乙设定抵押权，但双方未办理抵押登记。下列表述正确的有：A.抵押合同有效B.乙的抵押权未设立C.乙可以请求甲协助办理抵押登记D.抵押合同未生效答案：ABC详解：不动产抵押权自登记时设立，未登记抵押权不设立；但抵押合同自成立时生效，乙可依据合同请求甲办理登记。D错误。10.甲与乙签订名画买卖合同，约定甲将画交付并转移所有权。交付前，甲将该画另行出卖给不知情的丙并交付，丙支付合理对价。下列表述正确的有：A.丙取得画的所有权B.乙可以请求甲承担违约责任C.乙有权请求撤销甲丙之间的买卖合同D.甲对乙构成违约答案：ABD详解：甲实际交付画给丙，丙为善意、支付合理对价，取得所有权；乙只能基于合同请求甲承担违约责任。乙不享有撤销权。三、填空题（本题共10小题，每小题2分，共20分。每空填写准确的词语或数字。）1.根据民法典第215条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自__________时生效。答案：合同成立2.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生__________效力。答案：物权3.动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自__________时发生效力。答案：该约定生效4.以动产抵押的，抵押权自__________时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。答案：抵押合同生效5.以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自__________时设立；没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立。答案：权利凭证交付6.租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响__________的效力。答案：租赁合同7.居住权自__________时设立。答案：登记8.地役权自__________时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。答案：地役权合同生效9.无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该返还原物请求权属于__________请求权，不适用诉讼时效。答案：物权（物上）10.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，__________不受影响。答案：抵押权四、简答题（本题共5小题，每小题6分，共30分。要求要点完整、表述准确。）1.简述区分原则在物权变动中的含义及意义。参考答案：区分原则指物权变动的原因行为与物权变动的结果行为相区分。根据民法典第215条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。其意义在于：其一，保护交易当事人的合同债权，未完成物权登记或交付时，权利人仍可依合同请求继续履行、办理登记或交付；其二，明确物权变动以登记或交付为要件，合同生效不等于物权当然变动；其三，区分违约责任与物权责任，使无处分权、一物多卖等情形下的救济路径更加清晰。2.简述所有权保留买卖中出卖人取回权的行使条件及限制。参考答案：根据民法典第641条、第642条，所有权保留买卖中，标的物所有权在买受人未履行支付价款等义务时仍归出卖人。买受人未按约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付；或者未按约定完成特定条件；或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，造成出卖人损害的，出卖人有权取回标的物。但买受人已经支付标的物总价款的75%以上的，出卖人不得取回。取回后买受人可在合理回赎期限内消除取回事由请求回赎；买受人未回赎的，出卖人可依规定再出卖标的物，并以所得价款受偿。3.简述同一动产上抵押权与质权竞存时的清偿顺序。参考答案：民法典第415条规定，同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。即动产抵押权以登记时间确定权利顺序，动产质权以交付时间确定权利顺序；登记与交付时间孰先，何者优先受偿。若登记与交付同时发生，则按照债权比例清偿。同时，未登记的动产抵押权不得对抗善意第三人，处理权利冲突时还须结合抵押登记对抗规则判断。4.简述买卖不破租赁的构成要件及法律效果。参考答案：买卖不破租赁是指租赁期间租赁物所有权发生变动，原租赁合同对租赁物新所有权人继续有效。其构成要件：一是存在合法有效的租赁合同；二是承租人已依约占有、使用租赁物；三是租赁物在租期内发生所有权变动，包括买卖、互易、赠与、抵押实现等。法律效果：新所有权人依法承受原出租人的权利义务，原租赁合同对新的所有权人具有约束力；承租人无须与新所有权人重新签订租赁合同，有权继续按照原合同条件使用租赁物直至租期届满。但应注意抵押不破租赁的特殊规则，即抵押权设立前已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响；抵押权设立后出租的，已登记抵押权可以对抗在后租赁。5.简述预告登记的效力及失效情形。参考答案：民法典第221条规定，当事人签订房屋买卖协议或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的失效情形：一是预告登记后债权消灭；二是自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记。预告登记旨在排除他人对将来物权变动的妨害，但不能替代本登记，权利人在条件具备时应及时申请本登记。五、分析应用题（本题共5小题，每小题10分，共50分。要求结合案情分析并给出结论。）1.2023年3月1日，甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将A房屋以300万元卖给乙，乙当日支付100万元，甲应于2023年4月1日前办理过户登记。2023年3月10日，乙办理了预告登记。4月1日甲未办理过户。4月15日，甲又与丙签订借款抵押合同，以A房屋为丙设定抵押权并办理抵押登记。后甲未清偿对丙的债务，丙主张实现抵押权。乙同时起诉甲请求继续履行过户义务。问题：（1）甲、乙之间的房屋买卖合同是否因未办理过户而无效？（2）丙能否取得A房屋的抵押权？（3）乙有何救济方式？参考答案：（1）甲、乙房屋买卖合同有效。根据民法典第215条，不动产物权转让未办理登记，不影响合同效力。合同自成立时生效。（2）丙不能取得A房屋的抵押权。乙已就A房屋办理预告登记，根据民法典第221条，预告登记后未经预告登记权利人乙同意，处分该不动产的，不发生物权效力。甲未经乙同意将房屋抵押给丙并办理抵押登记，该抵押登记对乙不发生物权效力，丙不能取得抵押权。（3）乙可请求甲继续履行合同，协助办理A房屋过户登记，并请求甲承担逾期办理登记的违约责任；如因丙抵押登记或房屋无法过户，乙可解除合同，请求甲返还已付房款、赔偿损失。2.甲公司以所有权保留方式将一台设备出卖给乙公司，总价100万元，分10期支付，约定乙公司付清全部价款前，甲公司保留设备所有权，但未办理所有权保留登记。乙公司支付6期价款后，将该设备以市场价转卖给不知情的丙公司并交付，丙公司支付合理对价。后乙公司未继续支付余款，甲公司要求丙公司返还设备。问题：（1）乙公司转卖设备是否属于无权处分？（2）丙公司能否对抗甲公司？（3）甲公司应如何救济？参考答案：（1）乙公司未付清全部价款，依所有权保留约定，设备所有权仍归甲公司。乙公司在未取得所有权时转卖设备，属于无权处分。（2）丙公司可以对抗甲公司。民法典第641条第2款规定，出卖人保留的所有权未经登记，不得对抗善意第三人。甲公司的所有权保留未登记，丙公司为善意、支付合理对价并受领交付，应受保护，甲公司不能以保留所有权对抗丙公司。（3）甲公司不能要求丙公司返还已由丙合法取得的设备，但可依买卖合同请求乙公司继续支付剩余价款，并承担逾期付款违约责任；也可以主张解除合同，要求乙公司赔偿损失。因甲公司未登记所有权保留，不得对抗善意第三人，其取回权无法实现。3.甲将自有房屋出租给乙，租期自2022年1月1日至2026年12月31日，乙已实际入住。2024年3月，甲向丙借款500万元，以该房屋设定抵押并办理登记。甲告知丙房屋已出租，但未取得乙同意。2024年10月，甲无法还款，丙主张实现抵押权并要求乙搬离。乙以自己先承租为由拒绝。问题：（1）甲、丙之间的抵押合同是否有效？（2）乙的租赁权能否对抗丙的抵押权？（3）丙应如何实现抵押权？参考答案：（1）甲、丙抵押合同有效。房屋已出租不构成抵押合同无效事由，甲有权以房屋设定抵押，无须征得承租人乙同意。（2）乙的租赁权可以对抗丙的抵押权。根据民法典第405条，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。乙的租赁合同成立于抵押权设立前且已转移占有，故乙可以继续租赁。（3）丙实现抵押权时，应当将房屋连同原租赁负担一并拍卖、变卖，受让人承继原租赁关系；也可以与乙协商解除租赁合