房地产行业828房产新政上海、广州实施意见点评：沪穗细则落地新政持续推

拿地但尚未取得规划许可证的项目，原则上执行新规，但若经区政府确认能够按时交付的，在加强预售资金监管227年底前仍可按原有预售条件申请预售首付比例不低于50%，余款可延长至一年内缴清；按规定程序决策后可再延长一年，且分期缴纳不计利息，从土地端对开发商的资金压力进行一定对冲。明确销售定金比例，上海明确现房销售定金为不超过购房总价款5%的定金比例。北上广接连出台执行细则，在其示范效应下，828新政有望在各地加快落地执行，行业格局将加速分化。看好布局核心城市的开发商、财务稳健、产品力强的房企及二手中介公司，重点推荐A股：滨江集团、张江高科、建发股份、我爱我家等，港股：华润置地、中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、贝壳-W等。表1:北上广三地细则对比具体事项北京上海广州细则发布时间9月24日9月28日9月30日新取得土地项目8（含房项目

8月预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行全面加强商品住房预售管理

8（含证的商品住房项目8（含8用权的商品住房项目

原则上按新取得土地项目府确保能够按时建成交付2027

20272027监管执行新的政策规定

2027推行现房销售制

8月有序实施商品住房现房销售

定金规定

房企可在取得建筑工程施1%购房人有权按照合同约定提出解除定金合同

3%约的责任等

5%责任等推行主办银行

主办银行规定

8月广州市房屋交易监管中心在制度监管规定

市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金

项目所在区房地产交易中心资金和现房定金

定金完善商品住房信贷管理

个人按揭贷款发放加大开发贷款支持力度

8月28（，“”优化土地供应管理

土地首付款规定分期规定

首付款在出让合同签订之30缴纳比例不低于总价款的50%余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息

30比例不低于总价款的50%不计利息

30比例不低于总价款的50%期缴纳的，不计利息京政府网，广州市住房和城乡建设局，上海市房屋管理附1：上海政策原文关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见各有关单位：

沪建房管联〔2026〕451号（2026〕3号一、全面加强商品住房预售管理（一）新取得土地项目。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。具体预售资金监管办法另行制定。（二）在途项目。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。2026828日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但资金监管按以下要求执行：设定重点监管额度，重点监管额度应覆盖项目工程建设配套费用及必需的管理运营资金，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。预售资金应全部存入资金监管账户，入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，2027年底前预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。（三828日（含）前的历史遗留问题项目，由有关部门另行研究。二、有序实施商品住房现房销售2026828日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的履约的责任等，保护双方合法权益。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除三、推行主办银行制度2026828日起新签订借款合同的项目实行主办银行制。贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与四、加大融资支持力度（一）规范个人按揭贷款发放。2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。（二）加大开发贷款支持力度。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。（三）促进金融与房地产良性循环。支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。五、优化土地供应管理强化规划引领、资源统筹、市场导向，实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，优化城市设计，统筹考虑出让地块的区位、规模、结构、节奏和规划指标要求，着力推动区位、产品符合市场需求、规模适度、周期适中的优质地块供应。加强市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。2026828日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。出让价款具体交缴方式，经当地土地出让协调决策机构集体决策后，在土地出让公告中予以明确。分期缴款项目，开发企业可凭国有建设六、持续做好质量监管和市场秩序规范（一）统筹推进“好房子”建设。商品住房开发建设实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理。（二）优化项目行政审批。持续优化商品住房项目规划设计、开发建设、竣工验收以及上市销售等审批流程，提高管理服务效能，积极营造良好营商环境。（三）规范市场秩序。健全房地产市场信息公开发布机制，加强房地产市场监管，加大对违法违规行为的查处力度，切实维护购房人合法权益。2026928日起执行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的，按本实施意见规定执行。市住房城乡建设管理委市规划资源局上928日附2：广州政策原文广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局国家金融监督管理总局广东监管局关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见各有关单位：（2026〕3号），加快构建房地产发展新模式，稳步推进我市商品住房销售制度改革，推动房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，制定如下实施意见。一、全面加强商品住房预售管理（一）分类明确预售条件1.年8月282.在途项目。2026年8月28日前（含当日），已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按我市原有政策规定执行。2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，828日前（含当日）8日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按我市原有预售条件申请预售。项目预售资金监管设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。3.2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权（含部分取得）的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。（二）加强预售资金监管广州市房屋交易监管中心作为住房资金监管机构，具体承担预售资金监管工作。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业应与购房人签订购房合同，并依法办理网签备案，合同应约定购房资金存入预售资金监管账户的相关权利责任。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由住房资金监管机构留存一定额度后，解除资金监管；在项目完成房屋首次登记后，注销预售资金监管账户，资金余额转入企业在主办银行开立的资金账户。二、有序实施商品住房现房销售（一）完善现房销售备案和网签管理2026828日起，新公告出让土地商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业应按照现房销售行政审批事项有关要求，在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明等报项目所在区住房城乡建设部门备案。鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售。完成房屋首次登记后申请现房销售的项目，应提供不动产登记证明。房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。房地产开发企业销售房屋应与购房人签订购房合同并办理网签备案。（二）严格现房定金管理房地产开发企业收取现房销售定金的，应当取得住宅楼栋建筑工程施工许可证，并与购房人签订购房定金合同。房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价5%。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。广州市房屋交易监管中心具体承担现房定金监管工作。购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，解除项目定金监管、注销监管账户。三、推行主办银行制度2026828日起新签订借款合同的项目实行主办银行制。贷款银行单独提供开发贷款的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。广州市房屋交易监管中心在项目主办银行开立预售资金、现房定金监管账户，用于存放监管项目的预售资金和现房定金。四、加大融资支持力度（一）规范个人按揭贷款发放2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。（二）加大开发贷款支持力度对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。五、优化土地供应管理统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让。商品住宅项目用地实行净地出让，支持“拿地即开工”。2026828日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；结合具体项目和市场情况，按规定程序决策后，可再延长不超过一年；分期缴纳的，不计利息。探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。六、加强政策措施协同（一）支持项目分期分