物业管理知识：维修服务管理

物业管理知识：维修服务管理

1、房屋维修的涵义是：狭义的房屋维修仅指

物业管理公司对房屋的养护和修缮，广义的房

屋维修则还包括对房屋的改建。房屋维修包括

物业管理公司对房屋的日常保养，对破损房屋

的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改

善，装修、装潢改善，同时结合房屋维修加

固，增强房屋抗震能力等。

2、导致物业管理公司经常性、持久的进行房

屋维修的原因是：房屋竣工交付使用以后，由

于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理

因素、灾害因素的相互交叉影响或作用，房屋

逐渐破损，使用价值逐步降低。

3、砖木结构房屋的修缮周期一般是

年。

4、砖混结构房屋的修缮周期一般是15・.20

年。

5、钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20・

•25年。

6、房屋维修主要有以下特点：只能在已有的

房屋基础上进行；可以借鉴与发展优秀的建筑

艺术；工程项目小，零星分散，用料品种多、

规格多，新料、旧料都使用；人少但接触的工

种多；工程往往在业主或非业主使用人监督下

进行。

7、房屋维修的原则是：“安全、经济、合理、

实用”的原则；“能修则修，应修尽修，以修为

主，全面保养”的原则；对不同建筑结构、不

同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原

则；为业主或使用人服务的原则；有偿服务的

原则。

8、房屋维修主要有：按不同的结构、装修、

设备条件，把房屋划分成一等和二等以下两类

标准。

9、主体工程维修标准是：指主体屋架、梁、

柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。

当主体结构损坏严重时，不论对哪一类房屋维

修，均要求牢固、安全，不留隐患。

10、楼地面工程维修标准是：应牢固、安全、

平整、美观，不空鼓开裂；卫生间、厨房、阳

台地坪无倒泛水现象，防水层密实，无渗漏现

象。

11、天面工程维修标准是：确保安全，平整不

渗漏，排水畅通，隔热层完好。

12、墙面工程维修标准是：平整、不开裂、不

起泡、不起壳、不松动、不剥落。

13、水、电、卫等设备工程维修标准是：保持

完好，保证运行安全，正常使用，及时更换老

化管线。

14、金属构件维修标准是；牢固、安全、不锈

蚀。

15、房屋维修工程主要有：翻修工程；大修工

程；中修工程；小修工程；综合维修工程等类

型。

16、物业翻新工程的涵义是：凡需全部拆除、

另行设计、重新建造的工程为翻新工程。

17、物业小修工程的涵义是：及时修复小损小

坏、保持房屋原来完好等级。

18、物业中修工程的涵义是：牵动或拆换少量

主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工

程。

19、物业大修工程的涵义是：牵动和拆换部分

主体构件、但不需全部拆除的工程。

20、公用设施维修范围是：消防、电梯、机电

设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿

化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用

设施的维修。

21、房屋养护的原则是：因地制宜，合理修

缮，对不同类型的房屋要制定不同的维修养护

标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修

的管理，确保安全，保证正常使用；最有效的

合理使用维修基金；最大限度的发挥房屋的有

效使用功能。

22、房屋及设施维修的方式有：预防性维修、

事后维修和紧急抢修。

23、房屋的日常养护的来源是：一、住用户临

时发生报修的零星养护工程（包括对业主或非

业主使用人进行的房屋二次装修的管理）；

二、物业管理公司通过平常掌握的检查资料从

房屋管理角度提出的养护工程。

24、房屋的季节性预防养护的来源是：主要有

防台风，防梅雨、暴雨，防冻、防寒。

25、设备管理的对象是：给排水及卫生设备、

发配电及照明设备、制冷及供暖设备、运输设

备（电梯、自动扶梯）、消防及安防设备、通

讯设备、办公设备、厨房设备、清洁设备、娱

乐设备、景观设备、供气设备等。

26、设备故障信息的主要来源渠道是：巡查、

监测、保养；业主或非业主使用人的投诉。

27、房屋的基本组成部分是；结构部分——

基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面

等；装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、

顶棚、细木装修等；设施设备部分——水卫、

电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电

梯）等项目。

28、房屋日常养护可分为：零星养护和计划养

护。

29、所谓房屋完好率，就是：（完好房屋建筑

面积+基本完好房屋建筑面积）