城市房地产体制及其改革课件

城市房地產體制及其改革一、城市地產體制的含義第一節城市房地產體制的基本概念

城市地產體制

習慣上稱作城市土地制度，它是指人類在一定社會條件下土地關係的集合，是土地所有權與使用權的獲得、轉移、變更及其管理規範的總和與模式，它包括所有制度和使用制度兩大方面。

土地所有制：是指人們擁有土地的經濟形式，它是整個土地制度的核心土地使用制

：指人們在使用土地上所形成的經濟關系。

城市地產體制在國際上有3種類型：1.土地所有權與使用權都私有，都能進入市場，自由買賣

以美國為代表；2.城市土地所有權歸國家所有，土地的使用權則可以橫向轉移，自由買賣，以香港為代表；3.土地的所有權歸國家，土地的使用權亦不能轉讓、流通買賣以改革開放前中國、前蘇聯為代表。

二、城市房產體制的含義城市房產體制指支配城市房產再生產全過程的經濟機制及調整其經濟關係的方式方法、機構與制度。

是房產所有權與使用權獲得、轉移、權屬變更及其管理規範的總和與模式。第二節傳統城市房地產體制的弊端一、傳統城市地產體制弊端1、使中國土地資源狀況面臨嚴重威脅2、土地資源嚴重浪費，使用效益低下，無法優化配置3、使得土地所有權虛置，權益主體倒掛4、使得城市基礎設施資金無法形成良性迴圈

二、傳統市場房產體制弊端1、住房再生產資金無法形成良性迴圈

2、行政手段與實物分配形成既破壞了按勞分配的原則，又加劇了住房分配中的苦樂不均

3、使企業背上沉重的住房包袱，無法全力投入主業

4、造成城市居民消費結構不合理，住房消費在整個消費中所占比重畸低。第三節

城市房地產體制改革目標模式一、城市房地產體制改革的推進（一）城市土地有償使用的推進1.開徵土地使用費、稅

2.

試行土地使用權的有償出讓與轉讓

3.改革中存在的問題

（二）城市房產體制改革的推進及存在問題1.

政府設立專門的住房管理機構，加強立法

日本：在建設省下設住宅局，加強立法與規劃；

1950－1955年頒佈了《住房金融公庫法》、

《公營住宅法》、《住宅公團法》

在1966年頒佈了《住宅建設計畫法》二、各國城市住房發展的主要經驗和做法原西德：設有專門的住宅建設局

先後頒佈了《住宅建設法》《城市建設促進法》《住宅改善法》新加坡：在國家發展部下設有住宅發展局

“居者有其屋”2.控制住宅面積標準，逐步提高居住水準

最低標準：人均一床，人均S=2平方米

文明標準：每戶一套，人均S=8平方米

舒適標準：人均一間，人均S=10平方米以上

☆國際通用居住水準：3.多途徑建房

（1）國家投資建造住宅――原蘇聯（2）社會團體籌資或接收政府貸款建造住宅（3）私營建房企業（4）互助合作共建住宅（5）個人建住宅4.多管道融集建房資金

新加坡：

率先推出強制性的儲蓄制度，從1955年7月起，職工個人與雇主雙方必須分別按工資的25％存入中央公積金局

規定：公積金所有權歸職工個人；由公積金局統一管理；其80％只准用於買房與支付保險費；

存款有利息，年利率為6.5％；本息免稅等向社會融資

如發行住宅債券等

政府財政提供專門資金用作發放住房補貼與優惠貸款

1、政府建造房屋後以優惠價出售給特定的購房者

2、以住房補貼形式發放給特定的購房者，專門用於購房

3、撥給專門銀行，委託其對特定購房者提供優惠貸款，專門用於購房

4、

對國有土地的收入按固定的比例劃撥給專門機構，用作優惠出售住房

5、政府出地（不收地價），開發商出資，聯合開發建造住房，以優惠價出售等。

開展按揭供樓業務

“按揭供樓”或稱“樓宇按揭”，指集住房存款、住房貸款、抵押貸款三位一體的融資方式，分樓花按揭（期房）、現房按揭年兩種，它對購房者、開發商、銀行均有利。

開發商銀行購房者

購房者：圓購房夢開發商：可儘快的回融資金銀行：吸收了開發商和購房者的存款

協商提供按揭購房合同提供擔保存款貸款樓宇按揭的好處：

5、對低收入者實行“社會保障性”優惠政策

（1）建造低標準住房，優惠出售或出租給低收入家庭（2）提供優惠（低息、長期、大比例）貸款，支持低收入者買房建房6、普遍重視與支持住宅合作社的發展

7、大力推行城市住宅私有