2026年不动产登记代理人考试题目及答案

2026年不动产登记代理人考试题目及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例》，我国不动产登记实行的核心管辖原则是（）A.分级登记原则B.属地登记原则C.级别管辖原则D.专属管辖原则2.根据《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，处置规则是（）A.由国家无偿收回B.自动续期C.需经出让方批准后续期D.补缴全额土地出让金后续期3.下列不动产权利中，不属于《不动产登记暂行条例》规定的应当办理登记的权利类型是（）A.集体土地所有权B.耕地的土地承包经营权C.普通动产抵押权D.居住权4.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自（）时发生效力，法律另有规定的除外。A.合同签订B.合同生效C.记载于不动产登记簿D.不动产权属证书交付5.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）日内未申请登记的，预告登记失效。A.30B.60C.90D.1806.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）A.异议登记B.更正登记C.变更登记D.注销登记7.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起（）日内不提起诉讼的，异议登记失效。A.15B.30C.60D.908.下列登记类型中，不产生物权变动效力的是（）A.转移登记B.首次登记C.预告登记D.注销登记9.不动产登记机构向权利人核发的、证明权利人享有不动产权利的法定凭证是（）A.不动产登记簿B.不动产权属证书C.不动产登记证明D.登记申请受理通知书10.居住权自（）时设立。A.居住权合同生效B.居住权登记C.房屋交付D.居住权人实际入住11.不动产抵押权自（）时设立。A.抵押合同生效B.抵押登记C.主债权合同生效D.不动产权属证书交付给抵押权人12.下列财产中，可以依法办理不动产抵押登记的是（）A.宅基地使用权（非试点地区）B.依法取得的经营性建设用地使用权C.被依法查封的商品房D.学校的教育教学楼13.不动产登记资料的查询主体中，（）可以查询、复制其全部不动产登记资料。A.任何民事主体B.不动产权利人C.利害关系人D.律师14.不动产登记机构收到登记申请材料后，对于符合受理条件的，应当（）受理并出具书面凭证。A.当场B.3个工作日内C.5个工作日内D.7个工作日内15.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.15C.30D.6016.两个以上人民法院对同一不动产进行查封的，不动产登记机构应当按照（）办理查封登记。A.法院的级别高低B.协助执行通知书的送达时间先后C.债权金额大小D.申请查封的时间先后17.不动产登记代理人在代理业务中，超越代理权限给被代理人造成损失的，应当由（）承担赔偿责任。A.不动产登记机构B.代理人C.被代理人自行D.不动产登记代理机构18.因不动产登记机构登记错误给他人造成损害的，应当承担（）责任。A.侵权赔偿B.违约C.公平补偿D.连带19.下列情形中，当事人可以单方申请不动产登记的是（）A.买卖房屋的转移登记B.设定抵押权的首次登记C.继承取得不动产权利的登记D.赠与不动产的转移登记20.不动产单元是不动产登记的基本单位，下列关于不动产单元的表述正确的是（）A.不动产单元可以跨宗地、跨权属界线B.不动产单元具有唯一编码C.一套住宅可以分割为多个不动产单元D.不动产单元仅指土地，不包括地上房屋二、多项选择题（每题2分，共30分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记应当遵循的原则包括（）A.申请原则B.属地管理原则C.一体登记原则D.连续登记原则2.下列事项中，属于不动产登记簿应当记载的内容有（）A.不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况B.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况C.涉及不动产权利限制、提示的事项D.不动产权利人的个人征信情况3.下列登记类型中，属于法定不动产登记类型的有（）A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.备案登记4.根据《民法典》规定，下列物权变动中，可以不登记即发生效力的有（）A.依法属于国家所有的自然资源所有权B.人民法院生效法律文书导致的物权变动C.继承取得的不动产物权D.合法建造房屋取得的所有权5.下列关于不动产权属证书和不动产登记簿的关系，表述正确的有（）A.不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致B.记载不一致的，一律以不动产权属证书为准C.记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准D.不动产权属证书是权利人享有权利的法定凭证，而登记簿是物权归属和内容的根据6.下列不动产权利，可以依法设立居住权的有（）A.商品住宅B.商业办公用房C.住宅的附属车库D.集体建设用地上建造的住宅7.有下列哪些情形的，不动产登记机构应当不予登记（）A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.申请材料不齐全且拒绝补正的8.下列主体中，有权依法查询不动产登记资料的有（）A.不动产权利人B.与不动产存在利害关系的继承人、诉讼当事人C.人民法院、监察机关等因公办案的国家机关D.持有权利人授权委托书的律师9.下列关于地役权的表述，符合法律规定的有（）A.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人B.地役权不得单独抵押C.地役权可以单独转让D.已经设立地役权的不动产转让时，地役权对受让人具有法律约束力10.下列情形中，不动产登记机构可以直接办理注销登记的有（）A.不动产灭失，当事人逾期未申请注销登记的B.不动产被依法征收、没收，当事人逾期未申请注销登记的C.生效法律文书消灭不动产权利，当事人逾期未申请注销登记的D.权利人放弃不动产权利的11.不动产登记代理人在执业过程中，不得有下列哪些行为（）A.泄露执业过程中知悉的权利人隐私B.与他人恶意串通损害委托人利益C.涂改、伪造不动产权属证书D.在委托权限内开展登记代理业务12.办理下列哪些不动产登记时，需要对不动产进行实地查看（）A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.二手房买卖的转移登记13.下列关于异议登记的表述，正确的有（）A.异议登记的前提是登记簿记载的权利人不同意更正登记B.异议登记后，登记簿记载的权利人处分该不动产的，一律不发生物权效力C.异议登记不当造成权利人损害的，申请人应当承担赔偿责任D.申请人需在异议登记之日起15日内起诉，否则异议登记失效14.下列财产中，不得办理抵押登记的有（）A.土地所有权B.非营利法人的教育、医疗等公益设施C.所有权、使用权不明的不动产D.依法被查封、扣押、监管的不动产15.申请不动产登记时，申请人应当对提交材料的（）负责。A.真实性B.合法性C.关联性D.有效性三、案例分析题（共50分）1.（本题25分）2024年3月，甲市居民王某从当地乙房地产开发公司购买一套新建商品住宅，签订了商品房买卖合同并办理了预告登记。2024年10月，房屋竣工验收合格，乙公司完成了该小区国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记后，将房屋交付给王某，但王某因个人原因一直未办理商品房转移登记。2025年1月，王某因资金周转向朋友刘某借款80万元，以该套住宅作为抵押，与刘某签订了借款合同和抵押合同，但未办理抵押登记。2025年3月，王某又与赵某签订房屋买卖合同，将该套住宅以120万元的价格卖给赵某，赵某支付了全部房款，王某将房屋交付给赵某，但双方也未办理转移登记。2025年5月，王某因欠张某货款被起诉，张某向法院申请财产保全，法院作出查封裁定并向不动产登记机构送达了协助执行通知书，查封了该套住宅。请根据上述材料，回答下列问题：（1）王某与刘某签订的抵押合同是否有效？刘某对该住宅的抵押权是否设立？为什么？（8分）（2）赵某是否已经取得该套住宅的所有权？为什么？（6分）（3）法院查封该套住宅后，王某能否申请将房屋转移登记到赵某名下？为什么？（5分）（4）若王某在法院查封前提交了办理转移登记给赵某的申请，登记机构已经受理但尚未记载于登记簿，查封裁定送达后登记机构应当如何处理？（6分）1.合同效力与物权效力相区分是物权编的核心规则，合同只要符合民事法律行为生效要件即为有效，抵押权等物权的设立则需满足登记的形式要件；2.查封登记属于限制处分登记，具有绝对的排他效力，查封期间登记机构不得办理任何处分性登记，即便已经受理申请未完成登记的，也应当立即中止办理，优先配合法院的执行工作。2.（本题25分）某村村民李某系该村集体经济组织成员，2020年经依法批准取得本村一块宅基地的使用权，建造了两层住宅，2021年办理了宅基地使用权及房屋所有权登记，取得了不动产权属证书。2023年李某进城落户，将户籍迁入设区的市转为城镇户口，同年10月李某与本村村民周某（周某符合当地宅基地申请条件，尚未分配宅基地）签订房屋买卖合同，将该套住宅以35万元的价格卖给周某，周某支付了全部款项后入住，但双方一直未办理不动产转移登记。2024年5月，李某因创业需要资金，隐瞒房屋已经出售给周某的事实，以该套住宅作为抵押物向当地农商行申请30万元贷款，双方签订了抵押合同并在不动产登记机构办理了抵押登记。2025年3月，李某无力偿还贷款，农商行申请实现抵押权，周某才发现房屋被抵押的事实，向登记机构提出异议。请根据上述材料，回答下列问题：1.宅基地流转严格限制在本集体经济组织内部符合申请条件的成员之间，禁止向城镇居民出售，但向本集体符合条件成员出售的合同合法有效；2.宅基地使用权属于法定不得抵押的财产范围，除全国人大常委会授权的农民住房财产权抵押试点地区外，宅基地上房屋抵押的因违反房地一体原则及法律强制性规定，抵押权无效；3.权利人事先未办理转移登记导致权利被无权处分的，可以通过更正登记、异议登记的路径，结合司法程序维护自身合法权益。参考答案与解析一、单项选择题1.答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第7条明确规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，属地登记是不动产登记的核心管辖原则。2.答案：B3.答案：C解析：普通动产不属于不动产范畴，其抵押权登记不属于不动产登记机构的职责范围。4.答案：C5.答案：C6.答案：B7.答案：A8.答案：C解析：预告登记是为保障将来实现物权的保全类登记，本身不产生物权变动效力。9.答案：B10.答案：B11.答案：B12.答案：B13.答案：B14.答案：A15.答案：C16.答案：B17.答案：B18.答案：A19.答案：C20.答案：B二、多项选择题1.答案：ABCD解析：以上四项均为我国不动产登记的基本原则，其中申请原则为登记启动的一般原则，一体登记要求房、地等不动产权利主体一致时一并登记。2.答案：ABC解析：登记簿记载事项分为自然状况、权属状况、权利限制提示事项三类，权利人征信不属于登记记载范畴。3.答案：ABC解析：法定不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，备案登记不属于法定登记类型。4.答案：ABCD解析：以上四类均属于非基于法律行为的物权变动，自事实或法律行为成就时发生效力，无需登记即可设立物权，但后续处分该物权时需先办理登记。5.答案：ACD6.答案：AD解析：居住权的客体为住宅，以满足生活居住需要，商业用房不属于居住权客体范畴。7.答案：ABCD8.答案：ABCD9.答案：ABD解析：地役权具有从属性，不得单独转让、单独抵押，必须随需役地的权利一并处分。10.答案：ABC解析：权利人放弃不动产权利的需由权利人主动申请注销登记，不属于登记机构直接办理的范畴。11.答案：ABC12.答案：ABC解析：根据《不动产登记暂行条例》，首次登记、在建建筑物抵押、不动产灭失注销登记属于法定需实地查看的情形。13.答案：ACD解析：异议登记后，登记簿记载的权利人处分不动产申请登记的，登记机构应当暂缓办理，但并非绝对不发生物权效力，若异议登记最终不成立，处分行为有效。14.答案：ABCD15.答案：ABD解析：申请人提交申请材料需符合真实、合法、有效的要求，关联性是登记机构审查材料时的判断标准。三、案例分析题1.答案：（1）王某与刘某签订的抵押合同合法有效（2分）；刘某对该住宅的抵押权未设立（2分）。根据《民法典》规定，当事人之间订立的不动产物权合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力；不动产抵押权自登记时设立，本案中双方未办理抵押登记，因此抵押权未有效设立（4分）。（2）赵某未取得该套住宅的所有权（2分）。根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，法律另有规定的除外（2分）。本案中赵某虽支付房款并实际入住，但未办理房屋所有权转移登记，因此尚未取得房屋所有权（2分）。（3）王某不能申请办理转移登记到赵某名下（2分）。根据不动产登记相关规定，不动产被人民法院依法查封后，在查封期限内，任何单位和个人不得处分该不动产，登记机构也不得办理该不动产的转移、抵押等处分性登记（3分）。（4）登记机构应当立即中止办理该转移登记业务（2分），根据法院的协助执行通知书办理查封登记（2分）；若法院最终解除查封，登记机构可继续办理转移登记，若法院对该不动产进行司法处置的，登记机构应当依据法院的生效法律文书办理相应登记（2分）。解析：本题核心考查不动产物权变动的区分原则、登记生效要件、查封登记的效力：2.（1）李某与周某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？（8分）（