城市土地使用权招标投标课件

城市土地使用權招標投標第一節城市土地使用權招標投標概述

一、城市土地制度的基本理論

二、城市土地市場

三、城市土地市場的特徵

四、城市土地市場建立的意義

五、城市土地使用權招標投標一、城市土地制度的基本理論

探討新型的城市土地制度，即：土地所有權與土地使用權分離，實現城市土地使用的商品化、有償化，並且在獲得城市土地使用權的問題上實行招標投標制度。（一）我國土地制度的特點

1、所有權與使用權相分離

2、所有權有兩種類型，即：國家所有和農村勞動人民集體所有，但礦藏、森林、灘塗、海島等均為國家所有。（二）世界各國的土地制度

全世界範圍內土地制度有三種類型:完全私有制、完全公有制和所有權與使用權相分離的制度。（一）城市土地使用權出讓（二）城市土地使用權出讓的主體範圍（三）城市土地使用權出讓的空間（四）城市土地使用權出讓的時間界限二、城市土地市場（一）城市土地使用權出讓

城市土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將城市土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（二）城市土地使用權出讓的主體範圍1、城市土地使用權出讓人2、城市土地使用權受讓人國有土地使用權出讓的主體的條件：1、出讓人必須是特定主體；2、土地管理部門是國有土地所有權的唯一合法代表；3、受讓人是指中國境內外的公司、企業、其他組織和個人；4、未與中國建交的國家的公司、企業、其他組織和個人不能成為受讓人；5、未經資質審查和工商登記的公司、企業、其他組織和個人不能成為受讓人；（三）城市土地土地使用權出讓的空間1、政府規劃的土地使用權；2、場地資源使用權的出讓；3、熟地；4、集體土地所有者不得自行出讓；（四）城市土地使用權出讓的時間界限1、居住用地70年；2、工業用地50年；3、教科文衛體50年；4、商業、娛樂、旅遊40年；5、其他50年；三、城市土地市場的特徵1、市場上流通的客體是他物權；2、實行國家壟斷經營，不排除競爭；3、國家具有土地所有者與行政管理者雙重身份；4、地產市場運作複雜，競爭激烈；5、地產市場具有相對的地方性，又有統一性；四、城市土地市場建立的意義首先，土地是財富的原始源泉之一，又是生產活動和一切活動的載體；其次，《中華人民共和國城鎮土地出讓轉讓暫行條例》為城市房地產業的形成開闢了道路；第三，實行城鎮土地使用權限期有償使用制度是實現自身建設的需要；第四，城鎮土地使用權限期有償使用有助於地方政府加強對城市建設的管理。（一）城市土地使用權招標投標的涵義（二）城市土地使用權招標投標的特點五、城市土地使用權招標投標

（一）城市土地使用權招標投標的涵義

縣以上土地管理部門根據土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計畫的要求，在規定的期限內，由符合投標條件和規定的單位或個人，以書面投標形式，競投某塊城市土地的使用權，城市土地招標小組通過評標，擇優而取，並簽定土地使用權出讓合同。

（二）城市土地使用權招標投標的特點1、城市土地使用權出讓的一種方式；2、地方政府直接控制；3、城市土地招標投標是有領導、有組織地進行的；4、城市土地招標投標是大數額的資金交易活動，需借助經濟預測系統；5、城市土地招標投標嚴格依法定程式進行；6、城市土地招投標以地價為主要特徵的投標活動；7、城市土地招投標是競爭激烈、風險較大的投標活動；第二節城市土地使用權招標投標程式及操作一、城市土地使用權招標投標方式二、城市土地使用權招標投標程式三、土地使用權出讓合同的主要條款四、有關合同的說明一、城市土地使用權招標投標方式

（一）公開招標

（二）邀請招標二、城市土地使用權招標投標程式

（一）招標

（二）投標

（三）開標

（四）評標與定標招標通告應當載明下列事項：

1、招標人的名稱和地址

2、招標專案的性質、數量

3、招標專案的地點和時間要求

4、獲取招標檔的辦法、地點和時間

5、對招標檔收取的費用

6、需要公告的其他事項資格預審通告應當載明下列事項：

1、招標人的名稱和地址

2、招標專案的性質、數量

3、招標專案的地點和時間要求

4、獲取資格預審檔的辦法、地點和時間

5、對資格預審檔收取的費用6、提交資格預審申請書的地點和截止日期7、資格預審的日程安排8、需要通告的其他事項招標檔應當載明下列事項（1）：1、招標人須知2、招標專案的性質3、技術規格4、招標價格的要求及其計算方式5、評價的標準和方法6、交貨、竣工或提供服務的時間7、投標人應當提供的有關資格和資信證明 檔8、投標保證金的數額或其他形式的擔保

9、投標檔的編制要求

10、提供投標檔的方式、地點和截止日期

11、開標、評標、定標的日程安排

12、合同格式及主要合同條款

13、需要載明的其他事項招標檔應當載明下列事項（2）：投標檔應當載明下列事項：1、投標函2、投標人資格、資信證明檔3、投標專案方案及說明4、投標價格5、投標保證金或者其他形式的擔保6、招標檔要求具備的其他內容

土地使用權出讓招標程序確定招標方式發佈招標資訊或邀請書領取招標檔、現場勘察、答疑投標、交保證金開標、評標、定標簽訂土地出讓合同、支付定金憑合同領取有關批准檔招標人報市房地局備案邀請招標應報市計委、市房地局批准投標截止之日前60天或30天評標由評標專家組進行，結果報市辦合同簽訂後5個工作日內三、土地使用權出讓合同的主要條款（一）合同當事人，即出讓方與受讓方。（二）合同的標的。（三）土地使用權出讓金。（四）土地使用權出讓期限。（五）土地的用途。（六）土地作用條件。（七）定金。（八）違約責任。（九）合同簽訂的時間、地點，以及爭議的解決方式等。四、有關合同的說明

在土地使用權出讓合同方面，請主要參照土地管理部門制定的相關示範文本的規定。第三節城市土地使用權投標實例分析

案例一、上海“第一標”

自2001年8月1日起統一地價體系、推行土地使用權出讓招標拍賣、實行內外銷房並軌以