城市土地市场管理课件

城市土地市場管理7.1城市土地市場管理概述一、概念（一）土地市場和城市土地市場

1、土地市場狹義的土地市場，指以土地作為交易對象進行交易的場所。廣義的土地市場，指土地這種特殊商品在流通過程中發生的經濟關係的總和。我國土地市場包括城市土地市場和農村土地市場。

（二）我國城市土地市場的形成與發展1979年前，無償劃撥土地的用地制度1979-1987年，合資企業有償使用建設土地1988年《土地管理法》，土地有償使用用地制度改革，萌芽階段1990年建立土地有償出讓、轉讓制度形成階段1999年《城市房地產管理法》，完善了土地市場完善階段（三）城市土地市場的結構體系

市場結構反映的是市場體系內部組成狀況及其相互關係，城市土地市場的結構體系包括類型結構、層次結構和組織結構。1、城市土地市場類型結構——由城市土地的用途多樣性決定，包括住宅用地市場、商業用地市場、工業用地市場等類型。

城市各類用地市場

由於土地經濟供給稀缺性的影響，各類用途的土地之間存在激烈的競爭，通過城市土地區位選擇最佳用途的競爭，形成城市土地各類用地市場之間的關係。

城市土地產權市場

是反映人與人之間關係的土地產權市場，但在市場上只有產權的交易，沒有土地實體的空間移動。

我國土地市場上交易的產權，僅限土地使用權，因我國城市土地實行的是國有制，土地所有權不允許買賣。所以，我國的土地市場實質上是土地使用權市場。2、城市土地市場層次結構

城市土地一級市場——城市土地所有者將土地使用權在一定期限內讓與城市土地使用者

特徵：壟斷性市場

反映土地所有者和土地使用者之間的關係

交易方式：出讓、出租、入股

城市土地二級市場——城市土地一級市場的土地使用權受讓者將剩餘年期的土地使用權讓予其他土地使用者

特徵：競爭性市場

反映各土地使用者之間的關係

交易方式：轉讓、轉租、抵押、入股我國城市土地二級市場結構示意圖土地所有者（各級政府）土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者…一級市場二級市場

從城市土地層次結構來看，一級市場是關鍵，是整個土地市場的“總閥門”，一級市場的運行狀況決定了二級市場的運行狀況，因此，城市土地市場管理的重點，就是對一級市場的供需和價格進行管理。3、城市土地市場組織結構

城市土地市場主體組織

土地市場主體是土地市場的動能要素，土地市場的存在依賴於土地市場主體的活動，土地市場主體是形成土地供需的關鍵。

市場主體要求具有產權獨立、自主進行市場決策和追求自身最大經濟利益三個規定性內涵。

城市土地市場仲介組織

由於城市土地的位置固定性、異質性、產權關係的複雜性和市場資訊的不完全性，需要仲介組織保障土地市場的有序運行。

城市土地市場調控組織

各級政府是調控的主體，目的在於合理配置土地資源，合理分配土地利益。

在城市土地市場上交易的是土地的產權，交易的實質是實現土地使用權的轉移，而不是土地實體的移動，與一般商品交易具有根本區別。（四）城市土地市場特點

交易實體的非移動性

城市土地市場是一個地方性市場，受各地經濟環境影響較大。

區域性

壟斷性

流通方式的多樣性

土地作為稀缺資源，自然供給無彈性，經濟供給有較小的彈性，土地價格主要受需求影響。

土地供給彈性小（五）城市土地市場運行機制二者的聯繫：

市場機制

在市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調節力量，主要包括供需機制、競爭機制、價格機制，核心是競爭機制。

宏觀調控機制

市場也存在缺陷，需要政府進行宏觀調控，以彌補市場機制的不足。一方面，宏觀調控的措施必須以市場為依據；

另一方面，宏觀調控為市場導航，規定市場的發展方向，克服市場機制在利益關係上的的局限性和短期性行為，為市場機制發揮經濟功能提供必要的前提。二、城市土地市場管理概述（一）城市土地市場管理的必要性

1、土地市場本身的特性

①土地市場是一類典型的不完全市場

②土地市場是一類地區性市場

③土地市場是產權市場

④土地供給彈性小

2、城市土地市場運行中出現的問題

①土地開發和供給存在盲目性

②土地收益分配不合理

③城市土地資源配置不合理（二）城市土地市場管理的內容

1、城市土地市場的宏觀管理：國家從社會經濟發展的總體和長遠目標出發，通過經濟手段和行政手段，對土地市場進行干預。主要包括城市土地市場的供需管理和城市土地市場的價格管理。

2、城市土地市場的微觀管理：國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、市場客體和市場交易程式進行管理。7.2城市土地市場供需調控與管理

一、城市土地市場供需平衡模型和調控機制

1、城市土地市場供需平衡的涵義LLLLSDPPPDDSS城市土地供需平衡是指城市土地供需運動的趨勢

----從非均衡趨向與均衡，是一種動態的平衡。2、城市土地供需平衡模型

我國城市土地供需運動是在一、二級市場中的土地所有者、土地開發公司、土地需求者之間進行的，其供需平衡在一級市場和二級市場上共有存在四種供需關係情形。土地所有者S1h土地開發公司D1h和S2h土地需求者D2h一級市場二級市場S1h=D1h：代表土地所有者與開發公司之間的一級市場供需平衡

S2h=D2h：代表開發公司與土地需求者之間的二級市場的供需平衡D1h土地閒置，耕地減少，農業發展受到影響；穩定S1h，刺激D1hS1h3、城市土地市場供需平衡調控機制D1hS1hD2h商品房大量空置；控制S2h，刺激D2hS2hD2hS2h土地緊缺，環境惡化，導致二級市場城市用房緊張；只能調節穩定S1h，避免由D1h引起D2h短缺有一級市場供不應求引起的，採取前述措施；由房價偏低導致，則需刺激S2h，抑制D2h供需狀況表現和措施3、城市土地市場供需平衡調控機制（1）對一級市場土地供過於求的調控

S1h

＞D1h

措施：①控制城市土地增量供給，穩定S1h

。具體包括加強城市規劃管理；提高農地特別是耕地的價格；建立耕地用途管制制度。②刺激開發公司開發閒置的城市土地。具體包括對城市土地價格實行“最高限價”管制；開徵城市土地閒置稅並逐步提高其徵收標準。（2）對一級市場土地供不應求的調控S1h＜D1h

措施：只能調控供給一方使S1h增大，不能抑制D1h。具體包括建立城市規劃的回饋機制，及時修編和適度擴大規劃限額；在新編規劃範圍內，適時、適度降低農地價格。（3）對二級市場土地供過於求的調控

S2h

＞D2h

措施：

①控制S2h進一步增大的趨勢，控制一級市場增量供給；

②刺激居民對商品住房的需求，具體包括適度降低商品房價格；提高居民的收入。

（4）對二級市場土地供不應求的調控

S2h

＜D2h

產生這種狀況的原因有兩個，一個原因在（二）中已論述。另一原因是房價偏低，針對後一原因應採取以下措施：①刺激開發公司的開發行為。②抑制購買者的購買行為。具體包括政府放鬆對土地價格管制，使房價隨行就市；適度降低土地開發貸款利率，提高購房貸款利率。二、城市土地市場供需調控的“三維立體模型”

調控的方向

調控的時間

調控的力度選擇調控目標確定調控措施的作用方向繁榮階段——抑制、向下蕭條階段——刺激、向上調控效應——正、負效應調控開始的時間調控持續的時間要考慮到調控效應的滯後性和慣性土地經濟波動的幅度調控手段的滯後時間和慣性大小調控環境

（一）城市土地市場供需調控的方向

調控的方向包括兩方面的內容：

①選擇調控的目標。當土地市場處於蕭條階段時，目標是增加有效需求；當處於過熱階段時，目標是降低發展速度。

②確定調控措施的作用方向。兩類措施：一類是刺激土地市場發展的措施；另一類是抑制土地市場發展的措施。

（二）城市土地市場供需調控的時間要準確把握供需調控時機，正確確定供需調控的時限：

①準確掌握土地市場運行的狀態和變化趨勢

②由於供需調控決策時間和調控效應滯後性的存在，必須儘早發現土地市場中存在的問題，超前採取調控措施。

③密切注意調控效應的強弱，及時修正調控手段，調整調控力度。（三）城市土地市場供需調控的力度

決定調控力度時，要考慮如下因素：

①土地經濟波動的幅度

②調控手段從使用到產生效應的滯後時間

③調控效應慣性大小

④調控環境

三、城市土地市場供需調控與管理的政策工具

（一）發展計畫和規劃

1、發展計畫一般分為長期計畫、中期計畫和年度計畫。年度計畫主要有年度建設用地計畫（或年度土地出讓計畫）和年度信貸投放計畫。政府作為惟一的土地供應者，合理確定每年各類土地供應數量和投放時機對城市市場供求平衡有直接影響。政府對信貸資金的投量和投向只能通過間接調控來實現。2、土地利用總體規劃和城市規劃（1）土地利用總體規劃對土地市場的宏觀調控

①確定了建設用地總量和耕地保有量的控制指標，制約著城市土地市場上的土地供給總量。

②縣級土地利用總體規劃明確了土地用途，土地用途的轉變受土地用途管制制度的制約。

③土地利用總體規劃是土地利用年度計畫編制的重要依據。（2）城市規劃對具體土地和房地產專案的控制

①用地使用控制，包括用地性質、用地面積、位置、邊界範圍等。

②建築控制，包括建築類型、建築高度、容積率、建築密度等。

③環境容量控制，包括人口密度、綠地率、空地率等。

④設施配套控制，即對地上公共設施和市政設施提出定量配置要求。

⑤形體景觀控制。（二）財政政策

1、地租政策（土地出讓金或年租金的升降）

2、稅收政策（增減各種稅賦）

3、財政投資政策（對主導產業或不同地區採取財政投資的傾斜政策）（三）金融政策

1、直接調控

2、間接調控四、城市土地市場供需調控與管理創新

——土地儲備制度

作用

組織體制

內容和運作程式培育和規範土地市場盤活企業存量土地資產落實城市總體規劃，加快市區舊城改造增加政府土地收益土地收購土地儲備土地儲備中心土地收購儲備管理委員會土地供應

（一）定義城市土地儲備制度是指由城市政府委託的機構通過徵用、收購、換地、轉制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，並由政府或政府委託的機構組織進行土地開發。在完成了房屋的拆遷、土地的平整等一系列前期開發工作後"根據城市土地出讓年度計畫"有計畫地將土地投入市場的制度。四、城市土地市場供需調控與管理創新

——土地儲備制度（二）土地儲備制度的組織體制兩級管理模式：①土地收購儲備管理委員會，土地儲備體系的決策機構，制定相關的規章制度和政策，審批土地儲備中心的工作計畫和重要的土地收購、儲備和供應的專案，協調有關職能部門之間的關係，對土地儲備中心的工作進行指導和監管。②土地儲備中心，土地儲備體系的執行機構，實施土地收購、儲備以及供應的前期準備工作。1996年11月25日上海市成立了第一個土地發展中心。

2001年4月30日國務院關於《加強國有土地資產管理的通知》（國務院15號檔）明確要求“有條件的地方政府試行收購儲備制度”從此，眾多城市紛紛成立土地儲備機構。據統計，截止2003年5月，全國已有1258個市、縣政府建立了土地收購儲備制度。（三）土地儲備運作程式的三個階段

1、土地收購

對象：10種土地工作程式：9步驟補償費計算：

2、土地儲備（包括前期開發和經營管理）

3、土地供應（招標拍賣和協議出讓）（四）城市土地儲備制度的功能1、國外實行土地儲備制度各國實行土地儲備制度的政策目的提升社會福利並促進社會經濟的均衡發展。國外城市儲備土地的主要來源是城市周邊的土地。國外土地儲備制度的實際動機因土地儲備的目標差異而有所不同。各國土地的取得方式大多以協議購買為主。儲備土地的處置方式，多採用出租和出售。2、我國城市土地儲備制度的功能①有利於增強政府對城市土地的宏觀調控能力。②優化城市土地利用結構，盤活城市存量土地，提高土地利用率。③籌集城市建設資金，實現“經營城市”的建設理念。④提升城市總體價值，提高政府效率。⑤提高房地產開發門檻，調整財富分配格局。⑥將推動土地金融的發展土地儲備與金融業的結合將有力地推動土地金融的發展

（五）我國實施土地儲備制度存在的主要問題

①土地儲備立法滯後，具體操作無法可依。②儲備資金籌集困難③土地收購補償標準不盡合理。④城市一級土地市場未壟斷⑤土地儲備中心職責定位矛盾，妨礙了土地儲備目的的實現。7.3城市土地市場價格管理一、城市土地市場價格管理的含義

地價管理是指政府為了規範土地市場的交易行為，保持土地市場的穩定和健康發展，保護土地交易者和國家等各方面的合法利益而採取的以土地價格為核心的各種調控、引導和管理措施。二、城市土地市場價格管理的依據（一）土地利用計畫和土地出讓計畫（地價受供求關係的影響）（二）國家有關法律1986年國家頒佈的《土地管理法》1994年國家頒佈的《城市房地產管理法》1990年國務院頒佈《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（三）國家的地價政策國家地價政策制定的一般原則①與土地利用政策一致。②與產業政策一致。③考慮地域差異性。④不同經濟發展階段地價政策不同。⑤不同用途土地地價不同。（四）行業標準《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》三、我國城市土地市場價格管理政策和制度

(一)土地使用權協議出讓實行最低限價制度（協議價格過低，給國家帶來損失）

(二)土地價格定期公佈制度.包括：基準地價的評估、報上級人民政府審批、正式對外公佈

(三)政府按經濟和城市建設的需要，提前收回以出讓土地的土地使用權

(四)政府對土地使用權轉移有優先購買權

(五)政府對地價上漲可採取必要行政手段，進行干預

(六)徵收土地增值稅

(七)土地價格評估制度

(八)土地登記和土地價格申報制度

(九)土地估價人員資格認證及土地估價機構資格評級制度土地增值稅實行四級超額累進稅率：

1、增值額未超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%。

2、增值額超過扣除專案金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40%。

3、增值額超過扣除專案金額100%的部分，未超過200%的部分，稅率為50%。

4、增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%。

四、土地價格的監測系統---地價指數

（一）定義

地價指數是反映某一區域內土地交易量和價格變動水準的一種相對指數，是以原基礎地價評估的時期為基礎，基期的指數為100，然後用各期地價平均值（報告期水準）與基期平均值相比，即得出各期的地價指標。它能夠直接或間接地透射出土地市場的有關價格、數量的變動資訊，是政府管理、調控土地市場的重要依據，它對於城市基準地價調整、土地估價的期日修正，土地增值稅的徵收等都具有重要的應諾似的。

（二）地價指數的分類

綜合地價指數：一般稱為地價指數分類地價指數：按城鎮用地類型分為商業用地、工業用地、住宅用地所測算的地價指數。

定基地價指數：在指數系列中都以某一固定時期的地價水準為對比基準的指數。

環比地價指數：在指數系列中隨著時間的推移，每期的指數都以前一期的地價水準作為對比基準的指數。

今年一季度，(天津)中心城區綜合地價指數為137，商業用地地價指數為138，居住用地地價指數為145，工業用地地價指數為116。總體地價水準為1785