2026年不动产登记代理人《不动产登记法律制度政策》题库及答案

2026年不动产登记代理人《不动产登记法律制度政策》题库及答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪项权利可以纳入不动产统一登记范围？A.土地承包经营权B.采矿权C.林木所有权D.取水权答案A2.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结不动产登记手续（法律另有规定的除外）？A.10个工作日B.15个工作日C.20个工作日D.30个工作日答案D3.下列哪种情形下，当事人可以申请不动产预告登记？A.房屋所有权首次登记B.建设用地使用权转移登记C.预购商品房买卖D.抵押权注销登记答案C4.因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交的材料不包括下列哪项？A.死亡证明材料B.遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议C.被继承人的婚姻状况证明D.继承人的身份证明答案C5.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以哪项为准？A.不动产权属证书B.不动产登记簿C.买卖合同D.原始取得凭证答案B6.申请不动产登记时，下列哪项情形需要当事人双方共同申请？A.抵押权首次登记B.注销查封登记C.补发不动产权属证书D.更正登记答案A7.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记机构在接到查询申请后，应当在多少日内提供查询结果？A.3日B.5日C.7日D.10日答案B8.下列哪项权利不属于不动产用益物权范畴？A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.抵押权答案D9.对依法没收、征收、收回的不动产，登记机构应当办理何种登记？A.注销登记B.转移登记C.变更登记D.首次登记答案B10.当事人签订买卖房屋的协议后，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请何种登记？A.异议登记B.预告登记C.查封登记D.更正登记答案B11.根据《民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。下列哪项情形未经登记也可发生物权变动效力？A.房屋买卖B.土地承包经营权互换C.建设用地使用权转让D.抵押权设立答案B12.不动产登记机构发现登记簿记载的事项存在错误，若当事人未申请更正，登记机构可以依职权在多少日内书面通知当事人办理更正登记？A.10日B.15日C.20日D.30日答案B13.下列哪种情形可能导致不动产登记机构不予办理不动产登记？A.申请登记材料齐全且符合法定形式B.申请登记的不动产不属于本机构登记管辖范围C.申请人身份明确且意思表示真实D.登记申请不违反法律、行政法规规定答案B14.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构在登记前应当履行的主要职责不包括下列哪项？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.实地查看不动产状况D.对申请登记的不动产价值进行评估答案D15.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请何种登记？A.变更登记B.更正登记C.异议登记D.预告登记答案B16.关于共有不动产的登记，下列表述正确的是哪项？A.共有不动产登记只能由共有人双方共同申请B.按份共有和共同共有的登记记载方式相同C.共有不动产登记应按共有人份额分别登记D.按份共有的，登记簿应记载共有份额答案D17.不动产登记费按何种方式收取？A.按不动产价值比例B.按不动产面积C.按件收取D.按申请次数答案C18.下列哪项情形下，登记机构不得办理在建工程抵押登记？A.已取得建设用地使用权B.建设工程规划许可证已取得C.建设工程尚未开工D.抵押人与抵押权人共同申请答案C19.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少日内办结，法律另有规定的除外？A.15个工作日B.20个工作日C.30个工作日D.45个工作日答案C20.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的，当事人申请不动产登记时，应当提交的申请材料不包括下列哪项？A.人民法院或仲裁委员会生效的法律文书B.不动产登记证明C.申请人身份证明D.不动产权属证书（如有）答案B21.下列哪种权利可以依法申请不动产登记中的地役权登记？A.通行权B.抵押权C.租赁权D.典权答案A22.异议登记申请人在异议登记之日起多少日内不起诉，异议登记失效？A.10日B.15日C.30日D.60日答案B23.不动产登记簿由登记机构管理，下列哪项不属于不动产登记簿应当记载的事项？A.不动产的坐落、界址、面积等自然状况B.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限等权利状况C.不动产的当前市场价格D.涉及不动产权利限制、提示的事项答案C24.申请变更登记的情形不包括下列哪项？A.权利人的姓名或者名称发生变化B.不动产的坐落、名称发生变化C.不动产的面积发生变化D.发生继承导致权利转移答案D25.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记信息应当与哪些机构的信息互通共享？（多选项中涉及，但此处作为单选）A.住房城乡建设部门B.农业部门C.林业部门D.以上都是答案D26.查封登记由哪个机构根据相关法律文书办理？A.人民法院B.人民检察院C.公安机关D.不动产登记机构答案D27.权利人申请不动产登记时，登记机构要求申请人补充材料但申请人未按时补充的，登记机构应当如何处理？A.继续办理并作出登记B.作出不予登记的决定C.中止登记申请D.退回申请材料答案B28.根据《自然资源部关于推进不动产登记“跨省通办”的指导意见》，下列哪项业务可以实行“跨省通办”？A.涉及国家安全、国家秘密的不动产登记B.国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记C.涉及军事设施的不动产登记D.自然保护区内的不动产登记答案B29.继承人申请不动产登记，但无法提供全部法定继承人的分配的协议时，登记机构应如何处理？A.直接办理登记B.要求当事人提交公证材料或者人民法院生效法律文书C.告知当事人通过诉讼解决D.予以公告后办理答案B30.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构需要实地查看的情形不包括下列哪项？A.房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.不动产转移登记答案D二、多项选择题（每题2分，共30分。每题有2个或2个以上正确答案，多选、错选、漏选均不得分）1.根据《民法典》，下列哪些不动产权利可以通过登记取得对抗善意第三人的效力？A.土地承包经营权B.地役权C.动产抵押权D.宅基地使用权答案A,B,D解析根据《民法典》第333条、第374条、第365条，土地承包经营权设立、地役权设立、宅基地使用权转让等未经登记不得对抗善意第三人，因此属于登记对抗主义。动产抵押属于动产范畴，不动产权利不涉及。2.下列哪些情形下，当事人可以单方申请不动产登记？A.继承、接受遗赠取得不动产权利B.人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利C.权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记D.共有不动产份额转让申请转移登记答案A,B,C解析单方申请的情形包括继承、生效法律文书、权利人信息变更等。共有份额转让属于转移登记，通常需要双方共同申请（除非法律另有规定）。3.不动产登记机构在办理登记时，应当查验的内容包括哪些？A.申请人提供的权属证明和其他必要材料是否齐全B.申请人与提交材料的主体是否一致C.申请登记的不动产是否存在权属争议D.不动产的自然状况是否与现状一致答案A,B,C解析查验内容包括材料是否齐全、主体是否一致、是否存在权属争议等。自然状况一致性主要通过实地查看等方式确认，并非所有登记均需查验。4.下列哪些不动产物权依法经登记方可设立？A.建筑物所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权答案A,B,D解析建筑物所有权首次登记、建设用地使用权设立、抵押权设立均需登记方可设立（登记生效主义）。地役权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。5.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当建立的不动产登记簿应当包括下列哪些内容？A.不动产的自然状况B.不动产的权利状况C.不动产的查封、抵押等限制情况D.不动产的年度评估价值答案A,B,C解析登记簿记载事项包括自然状况、权利状况以及查封、抵押等限制提示事项，不包括评估价值。6.下列哪些情形下，不动产登记机构应当作出不予登记的决定？A.违反法律、行政法规规定的B.申请登记的不动产属于国家所有的自然资源C.存在尚未解决的权属争议D.申请登记的事项与不动产登记簿的记载有冲突答案A,C,D解析申请登记的不动产属于国家所有的自然资源，但法律尚未规定登记的除外，并非一概不予登记。其他三项均属于不予登记情形。7.关于不动产登记中的共有，下列哪些说法是正确的？A.共有不动产登记应由共有相关方共同申请B.按份共有的，应当在登记簿中记载共有份额C.共同共有的，可以约定共有份额D.共有不动产权属证书可以只发给一个共有人答案A,B,D解析共同共有共有人之间不分份额，故不能约定份额。共有人可以约定由某一共有人持证，但登记簿需记载全体共有人。8.下列哪些权利可以作为不动产抵押权客体的？A.建设用地使用权B.土地承包经营权C.宅基地使用权D.海域使用权答案A,B,D解析根据《民法典》第395条，建设用地使用权、土地承包经营权（通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的）、海域使用权可以抵押。宅基地使用权不得抵押。9.不动产登记信息查询中，利害关系人查询应当提交的材料包括哪些？A.查询申请书B.身份证明C.证明存在利害关系的材料D.不动产登记机构需要收集的其他材料答案A,B,C解析利害关系人查询应当提交申请书、身份证明、利害关系证明。不动产登记机构不得随意要求额外材料。10.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记机构工作人员与申请人、利害关系人有利害关系的，应当回避。下列哪些属于应当回避的情形？A.工作人员是申请人的近亲属B.工作人员与申请人有其他关系，可能影响公正登记C.工作人员曾经为申请人提供过咨询D.工作人员对登记事项存在个人意见答案A,B解析回避情形指存在直接利害关系可能影响公正，一般不包括一般咨询关系或个人意见。11.下列哪些情况下，当事人应当申请注销登记？A.不动产灭失B.权利人放弃不动产权利C.不动产被依法征收、没收D.不动产被依法查封答案A,B,C解析灭失、放弃权利、征收等导致权利消灭的应当注销。查封属于限制措施，不导致权利消灭，无需注销。12.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些信息属于不动产登记信息依法可以查询的范围？A.不动产的自然状况B.不动产的查封、抵押等限制信息C.不动产的权利人姓名、名称D.涉及国家秘密的不动产信息答案A,B,C解析涉及国家秘密的不动产信息不得公开查询。13.关于异议登记，下列哪些说法是正确的？A.异议登记申请人应当在15日内起诉B.异议登记失效后，申请人可以再次申请异议登记C.异议登记期间，可以办理不动产处分登记D.异议登记不当造成权利人损害的，申请人应承担赔偿责任答案A,D解析异议登记有效期15天，需在此期间起诉；失效后可再次申请，但如无正当理由可能不予支持。异议登记期间，权利人处分不动产的，登记机构应当继续办理，但申请人可主张权利。异议登记不当造成损害的应承担赔偿责任。14.下列哪些属于不动产登记机构在办理登记时可以要求申请人补充材料的情形？A.申请材料不齐全B.申请材料不符合法定形式C.登记机构需要确认申请人的身份信息D.登记机构需要核实不动产现状答案A,B解析材料不齐全或不符合形式时可以要求补充。身份信息是申请时应当具备的，确认身份属查验职责，不要求补充。核实现状属于实地查看，不属补充材料。15.根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，针对历史遗留问题，下列哪些情形可以按照规定办理登记？A.土地权属来源材料不完善但符合相关政策的B.房屋符合规划建设要求但缺乏竣工验收备案材料的C.登记所需材料缺失但相关单位出具确认意见的D.土地已被征收为国有但尚未办理供应手续的答案A,B,C解析历史遗留问题处理中，对于材料不完善但符合政策、房屋符合规划且通过安全鉴定、相关单位出具确认意见的，可办理登记。土地已征收但未供应的，应先完成供应手续，不能直接登记。三、判断题（每题1分，共10分。正确的涂“正确”，错误的涂“错误”）1.所有不动产登记申请均应当由当事人双方共同申请。答案错误2.不动产登记机构可以要求对申请登记的不动产进行评估。答案错误3.受让人受让不动产时，信赖登记簿的记载即可取得相应的不动产物权，但受让人明知登记簿记载有错误的除外。答案正确4.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。答案正确5.不动产登记费按照不动产面积或价值比例收取。答案错误6.因继承、受遗赠取得不动产的，当事人申请登记时，应当提交死亡证明、遗嘱或分配协议、亲属关系证明等材料。答案正确7.查封登记期间，可以对被查封的不动产办理转移登记或抵押登记。答案错误8.异议登记申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记自动失效。答案正确9.地役权自登记之日起设立。答案错误10.不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有法律推定效力。答案正确四、综合分析题（不定项选择题，共3大题，每大题5小题，每小题2分，共30分。每小题可能有一个或多个正确答案，多选、错选、漏选均不得分）（一）甲公司与乙公司于2024年3月签订建设用地使用权转让合同，甲公司将一宗国有建设用地使用权转让给乙公司。2024年4月，双方共同向不动产登记机构申请转移登记。登记机构审查发现，该地块涉及的土地出让合同约定土地使用权不得转让，需经原批准机关同意。甲公司尚未取得原批准机关的同意批复，登记机构遂决定不予登记。同时，丙公司以该宗地已在2023年12月与甲公司签订合作开发协议并实际占有为由，向登记机构提出异议登记申请。根据上述案例，回答下列问题。1.关于本案中的建设用地使用权转移登记申请，登记机构下列做法正确的是：A.直接办理转移登记B.告知当事人补充原批准机关的同意批复后再次申请C.作出不予登记的决定并书面告知理由D.中止登记并等待法院判决答案C解析根据《不动产登记暂行条例》及实施细则，申请登记违反法律、行政法规规定的，登记机构应作出不予登记决定。出让合同限制转让需经同意，未取得同意即违反规定，应不予登记。2.若甲公司后续取得原批准机关的同意批复，再次申请登记时，登记机构收到丙公司提出的异议登记。登记机构下列处理方式正确的是：A.直接办理转移登记B.先办理异议登记，再决定是否办理转移登记C.告知丙公司必须先起诉再办理转移登记D.暂缓办理转移登记，待异议登记有效期满后再决定答案B解析根据规定，异议登记期间，登记机构应当继续办理相关登记，但应当在登记簿中记载异议事项，并告知申请人存在异议。如受理异议登记后，转移登记仍可办理，但异议登记可能影响最终的物权效力。故最直接处理是先办理异议登记，再继续办理转移登记（但实践中可能暂缓，本题考查规则：异议登记不阻止登记机构办理后续登记）。标准做法：异议登记后，原权利人可以处分不动产，登记机构应当继续办理。所以选B。但需注意：异议登记并不导致登记程序中止，故B正确。3.丙公司申请异议登记时，应当提交下列哪些材料？A.不动产登记申请书B.丙公司营业执照及法定代表人身份证明C.证明异议登记事由的证明材料（如合作开发协议、实际占有的证据）D.不动产登记簿记载错误的证据答案A,B,C解析根据《不动产登记暂行条例实施细则》第83条，申请异议登记应提交的材料包括申请书、身份证明、证明异议事实的证明材料。异议登记无需证明登记簿错误，只需证明利害关系存在。因此D不正确。4.若丙公司申请的异议登记成立，其法律后果包括下列哪些？A.丙公司成为该地块的权利人B.若乙公司已办理转移登记，则登记效力待定C.丙公司可以在异议登记有效期内通过诉讼主张权利D.异议登记自动保护丙公司的占有现状答案B,C解析异议登记本身不改变登记状态，但能阻断善意第三人基于登记簿的信赖；丙公司需通过诉讼确认权利。异议登记有效期15天，申请人应在此期间起诉，否则失效。故B、C正确。5.若乙公司最终取得登记，后发现丙公司提出的异议登记不成立，导致乙公司遭受损失。乙公司可以如何主张赔偿？A.要求丙公司承担赔偿责任B.要求登记机构承担赔偿责任C.要求甲公司承担违约责任D.要求土地管理部门承担赔偿责任答案A,C解析异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求赔偿（A）。同时，甲公司若违背合同约定未能及时履行，应承担违约责任（C）。登记机构依法办理异议登记，无过错不承担责任。（二）张某与李某系夫妻。2024年1月，张某与李某共同出资购买一套房屋，登记在张某一人名下。2024年5月，张某未经李某同意，与王某签订房屋买卖合同，将房屋卖给王某，并办理了转移登记。李某得知后，认为该房屋属于夫妻共同财产，张某无权单独处分，遂向人民法院起诉，要求确认合同无效、撤销转移登记。人民法院经审理后，于2025年3月判决该买卖合同无效，并撤销转移登记。判决生效后，李某持判决书向不动产登记机构申请更正登记，将房屋所有权人更正为张某和李某共同共有。根据上述案例，回答下列问题。1.关于该房屋原登记在张某一人名下的状态，下列表述正确的是：A.登记簿记载为张某一人，法律上即为张某单独所有B.夫妻共同财产可以登记在一方名下，不影响共有性质C.登记簿的记载具有公示公信力，善意第三人信赖该登记D.若李某能证明为共同财产，可以申请更正登记答案B,C,D解析虽然登记在张某一人名下，但夫妻共同财产的性质不因登记方式而改变；登记对外具有公信力，善意第三人可以信赖；李某可通过证明共同财产申请更正登记。A过于绝对，因内部共有关系并不必然由登记决定。2.王某在购买该房屋时，是否构成善意取得？A.构成，王某已经办理了转移登记，取得所有权B.不构成，因张某与李某为夫妻，王某应当知道房屋为夫妻共有C.构成，王某已经支付合理价款并办理登记D.不构成，因法院已判决合同无效答案B解析善意取得要求受让人为善意，即不知情且无重大过失。在夫妻共有房产登记在一方名下的情形，买受人应当尽到合理注意义务，核实是否有共有情况。但题干未提及王某是否明知，通常此类情况可能构成或不构成，取决于具体案情。但法院已判决合同无效，撤销转移登记，说明未构成善意取得。因此选B（不构成善意取得）。从实务看，夫妻共有房屋登记在一方名下，买受人应了解家庭情况，若未询问即有过失，不构成善意。故B更合理。3.李某持法院生效判决书申请更正登记时，应当提交下列哪些材料？A.不动产登记申请表B.李某身份证明C.人民法院的生效判决书D.张某的身份证明和同意证明答案A,B,C解析根据《不动产登记暂行条例实施细则》第79条，权利人、利害关系人申请更正登记，提交生效法律文书的，可以单方申请，无需配合。故D不必要。4.法院判决撤销转移登记后，登记机构应当如何办理登记？A.恢复原登记状态（张某单独所有）B.将房屋所有权人更正为张某和李某共同共有C.根据判决内容办理更正登记D.告知李某重新申请转移登记答案B,C解析法院判决确认买卖合同无效并撤销转移登记，说明原来转移登记自始无效，应恢复登记至转移登记前的状态。此前状态是登记在张某单独所有，但判决书同时确认其为共有财产，故可依据判决办理更正登记为共同共有。实务中，当事人可凭判决申请更正登记，直接更正为共有状态。因此B、C正确。5.若在李某起诉前，王某已将房屋再次卖给赵某并已办理登记，赵某对前手纠纷不知情。则下列说法正确的是：A.赵某可以主张善意取得该房屋所有权B.赵某不能取得所有权，因所有权人仍是张某C.李某可以向赵某追索房屋D.登记机构应当依职权注销赵某的登记答案A解析如果王某已经取得登记，赵某基于对登记簿的信赖购买房屋，且支付合理价款并办理登记，可构成善意取得。即使前手合同无效，后手善意取得仍受保护。李某只能向张某或王某主张赔偿，不能对抗善意第三人。故A正确。（三）某市不动产登记机构在日常检查中发现，登记信息系统中有一条登记记录显示某办公楼已经办理了首次登记，但经实地核查，该地块上的建筑并未实际建成，登记材料可能存在伪造嫌疑。登记机构进一步核实发现，申请人提交的竣工验收备案材料系伪