【《某住宅开发项目土地估价分析报告》17000字（论文）】

某住宅开发项目土地估价分析报告摘要近年来,我国房地产业蓬勃发展,土地交易众多而频繁,这促使社会上形成了一种中介服务活动,即土地估价,它是建筑活动中必不可少的基本环节。随着我国土地交易的快速发展,土地行业必然需要越来越完善的土地估价理论体系和专业的土地估价机构和人员。本次设计的目的,即徐州铂悦帝府项目土地评估报告,旨在为企业合理控制土地成本提供参考意见。本次设计以徐州铂悦帝府项目为研究对象,从土地估价到项目营销策划、可行性研究、物业管理四个阶段进行设计工作,并联合模拟徐州铂悦帝府项目从土地拍卖到物业管理的一系列开发工作。本人主要负责徐州铂悦帝府项目土地评估报告的撰写。首先,从掌握项目基本情况和市场调查入手。然后,通过对影响该地块地价的因素进行分析总结,研究了影响估价对象价值的个体因素、平常因素和区域因素。根据近期周边土地市场的成交情况,对该地块的地价进行分析,以使毕业设计更加客观真实,收集估价对象所在区域基础标准地价和徐州市国土资源局近期公布的该区域房屋建设成本信息。在评标方法上,本次项目的设计主要通过比较法、假设开发法以及基础标准地价系数校正法三种方法来对徐州市各个项目的地价水平进行了评估。本次设计结果为土地单价23468元/平方米,楼面价9782.1元/平方米,项目总价值16.64亿元。关键词比较法；假设开发法；基础标准地价系数校正法 目录摘要 IIIAbstract IV铂悦帝府项目土地估价报告 21土地估价结果报告 31.1委托方 31.2估价机构 31.3估价对象名称 31.4估价对象概况 31.5估价目的 51.6估价依据 51.7价值时点 51.8估价原则 51.9估价方法 71.10估价结果 72土地估价技术报告 82.1土地实景 82.2项目地块位置 82.3规划条件 82.4开发条件 92.5影响地价的因素分析 92.6铂悦帝府项目估价过程 142.7确定项目土地价格 40结论 41参考文献 431土地估价结果报告1.1估价委托人徐州骏翔房地产责任有限公司1.2受委托估价机构高新房地产评估有限公司1.3估价项目名称铂悦帝府住宅房地产开发项目土地1.4估价对象概况商业为13栋独立住宅,规划约6000㎡商业住宅综合体,半围合式布局,弥补新城独立商业住宅空白。商铺主力面积:约37-150㎡灵活选择,集餐饮服务、教育培训、社区医院、休闲娱乐等各种功能于一体,便捷生活,焕发邻里时光。优势驱动,核芯地段——新城版块正在加速崛起,是徐州的人才科技港和生态宜居中心。稳定客群——项目本身以1500余户业主作为依托,辐射区域多达30万常住人口。2.5公里生活圈内,美的时代城等社区已有上万常住人口,周边剑桥公学、医药中专、徐州医科大新校区规划、东湖实验中小学等,徐工集团、复兴药业等高端厂企加持,客户资源广阔,潜力巨大。多维路网——邻近地铁二号线,和平路、高新路与彭祖大道等主干路。铂悦帝府项目规划用途为住宅,该土地使用年限是70年。具体情况见图2-1。图2-1铂悦帝府项目地块区位图图2-1-1铂悦帝府项目实景图1.5估价目的本次报告的宗旨在于能够准确而详细地展示出徐州铂悦帝府项目地块在开发时的成交价格，并且及时做出了一份有关于土地利用的评价分析报告，为徐州骏翔房地产责任有限公司以及其他企业公司对于该地块的后续研究与开发提供了有力的参考依据。1.6估价依据1.6.1法律、法规和政策性文件（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《物权法》（3）《城市房地产管理法》（4）《房地产估价规范》1.7价值时点2021年4月1日1.8估价原则根据这一评估的技术标准和规范，以及仍在项目中评估的具体现实，本报告主要遵循以下基本原则:(1)独立、客观、公正原则该评估原则明确要求估价师保持独立的市场观点，根据客观事实进行公正和合理的评估，评估该项目的土地价值。(2)合法原则该原则要求本次估算的结果必须是在符合国家相关法律政策的规定上进行,内容必须具有合法性。要求结果做到合理,科学,客观,公正,有利于更好的服务社会。(3)替代原则在土地市场中,已经开发过各种各样的地块,也有一些地块遇本项目存在很大的相似性,因此可以对那些与本项目类似的项目进行研究,比较,根据替代原则,通过附近相似的地块来确定本项目的价格。(4)最高、最佳利用原则该原则明确要求是指法律允许的、技术上可以允许的和在经济上允许的,并且在充分和合理地得到证明后,它们可以被广泛应用于产生估算对象的最大价值(5)价值时点原则有很多因素影响着土地的价值，它们不同于在不同时间点影响土地价值的因素，因此在进行土地估算前确定土地价值的估算时间点是非常重要的。对项目土地进行评估时应以客观合理的价格或市场价值点作为评估依据,不应偏离价值点所在的市场价格。1.9估价方法不动产完成交易的情况在不动产市场上是活跃的,因此,最好采用比较法;这是一块土地,按照明确的规划条件开发,土地市场有详细的不动产条例。长期不动产战略和全面详细的不动产数据库。本报告的重点是土地评估,可根据假设开发法加以评估;有关项目土地的信息非常详细,因为徐州土地局公布的信息比较详细,市场土地和银行贷款利率数据相当完整,因此,基础标准地价系数校正法在此次估价报告中使用可以被使用。这一次的估值技术报告,建议通过比较法、假设开发法以及对基础标准土地的估值系数进行校正等方法来对其进行分析。1.10估价结果经过三种方法的估算,得出最终的估价结果,徐州铂悦帝府项目地块在价值时点2021年4月1日的估价结果为土地单价为23468元/平方米土地总价为1664000000元大写为:壹拾陆亿陆万肆仟万元整。2土地估价技术报告2.1项目实景铂悦帝府配套工程项目具体地址地图位于杭州高新路和彭祖大道之间的还有一个重要的交叉口这个地方,高铁商务区位于和平路边上,位于杭州高新区北部国家技术经济开发区附近。待估土地的实景图如下2-2。图2-2待估项目实景图2.2项目位置估价咨询对象铂悦花园帝府别墅项目在售地点图这是一个位于杭州高新路和彭祖大道之间的拥有一个重要的交叉口的好地方,高铁商务区就在和平路边上,位于杭州高新区东部国家技术经济开发区附近。2.3项目规划条件（1）土地用途：住宅（2）土地面积：70905平方米（3）容积率：2.40，2.4开发条件估价对象已完成供电、便道、供水、通信、排水、供气、土地平整,地面无明显建(构)筑物,符合"六通一平"要求。2.5影响地价的因素分析2.5.1平常因素（1）行政因素2021年,中国房地产市场新增了五条政策:1.央行首次宣布降息。2021年,中国人民银行首次正式面对特殊政策时期的特定实际情况,首次明确做出了降低短期借贷基础标准利息的具体决策,下调了由国家金融机构单笔人民币短期借款和邮政储蓄银行存款的人民币借贷基础标准利率。贷款准备余额大幅从原来的百分点下调0.25至0.53个以上的百分点,存款准备余额大幅从原来的百分点下调0.25个以上的百分点。2.各地个人公积金住房贷款最低首付率的最低贷款额度也会有所相应调整。政府在今天北京时间召开的"两会"中再一次高度明确指出了我要坚持继续贯彻坚持房地产市场分类政策指导,因势就地施策,落实履行中央和省级地方人民政府的当地经济社会发展主体领导责任,支持当地城镇居民对于购房自住和不断提高对于持续改善保障性生活服务用房的居住需求,促进房地产的平稳、健康有序持续发展。进一步降低房地产的公积金住房贷款门槛,有利于帮助百姓都能够住的起房,有房住。3.国土部住建楼市新政策。政策要求合理安排有限地区的住房和土地供给规模,优化住房供给类型,推进土地使用权重组,综合协调社会福利性住房项目的建设,加强与跨部门的合作,加强对住房市场秩序和土地供给的监督管理。4.宣称二套以上住宅房贷款项的首付率将低到四成。中国央行、住房和城乡建设部以及下属中国银行业监督管理委员会共同近日联合发布印发了一号通知,将在农村居住户籍内拥有二套商品住房而又没有足额偿还首次购房抵押贷款的农村个体农户家庭所需要缴纳的最低非无抵押住房贷款首付比例从原来的百分之二十五左右大幅调整提高到不不得低于40%。使用农村住房缴存公积金进行抵押住房贷款首先可以购买第一套普通商品住房,首付最低20%;已经拥有一套普通住房并己经提前结清了抵押贷款的农村个体农户家庭,再次可以申请贷款购买一套住房缴存公积金的普通住宅,首付30%。5.购买房产两年及两年以上的非普通家庭所拥住有关房产的销售费用都可以享受免征和缴纳营业税的优待。通知还明确要求,自从3月31日零时起,个人住房土地所有权财产转让人向企业缴纳营业税的首次免收起征期由5年逐步缩短恢复延长至2年。个人在境内购置或者自行购买对外直接出口销售的居民自用住房满2年的,全额缴纳所得税和扣除营业税;或者单位或者个人在境内直接对外购置一套或者是在境内直接出口销售的自用房满2年,全额征收缴纳住房营业税;或者个人在境内对外购买一套或者对外直接销售的自用住房满2年(其中包括境内含2年)以上的非普通地区居民自用住房,对其对外销售收入和企业所得税之间的优惠差额应当征收住房营业税;或者个人向私营企业对外出售一套普通居民住房满2年(其中包括2年)者,免征住房营业税。（2）经济因素2020年上半年,受疫情影响,写字楼租赁需求疲软,个别城市净吸纳量甚至为负。不过,经过政府和全国人民的不断努力,国内的疫情得到了较好的控制,随之而来的是经济和商业活动也开始慢慢回到正轨,自2020年下半年以来,写字楼租赁活动呈现明显升温趋势。第三季度,10个重点城市写字楼净吸收比第二季度增长了140%。现在,越来越多的企业正在重新规划办公空间的使用。但国有企业仍然偏好传统的"总部+定位"办公方式,同时一些跨国公司和一些民营企业更愿意接受不同类型办公空间的灵活组合。通过移动台、弹性办公和家庭办公等方式的有效结合,可以更大效率的降低生产成本,为员工提供更加自由的空间和更加灵活的工作结构。房地产投资的市场活动比前几年低。大宗交易(单笔交易超过1亿元)约为1781亿元,比去年同期下降36%。虽然我国社会居民的生活已基本回到正常,经济也将有所改善和恢复,但是全球性禽流感疫情还没有完全稳定下来,预计2021年将对房地产商和出售者及其租户等行为带来继续性的影响。（3）社会因素近年来,徐州大力落实"工业建市,产业强市"的战略,以发展实体经济为工作重点和发展,协调促进传统产业转型升级和创新性产业的培育和壮大,以建设具有徐州地方文化特色的现代产业服务体系作为工作重点,使徐州焕发出新的活力。（4）市场情况徐州市房地产市场虽不及苏南地区那样火爆,但是近几年来也是在不断发展中,市场价格一路上升,特别是徐州处于安徽和山东的边界,吸引了众多外来人员在此定居,房地产市场在疫情期间有过短暂停留,之后又开始不断上升。（5）徐州市土地市场分析虽然徐州的土地供应量和新增住宅产品有所下降，但随着政府在安置房供应水平上有所提升，这意味着政府在稳定房地产市场供求平衡上给予相当大的关注，从这点上来看，徐州的房地产市场仍然具有较强的活跃度和上升空间。土地出让性质多为住房性质,说明住宅依旧是土地出让市场的主要风向标。同时,城建投资能够提升城市发展,政府不断对徐州房地产行业进行棚改,棚改注血土地市场、地铁运营、26项产业总投资480亿,使土地市场呈现大面积特点。跟随国家政策,深化淮海经济区,采用组合货+淮海经济区互带互认,人才引流等方式,土地市场呈现高总价、高楼面价现象,土地拍卖市场升温明显,未来楼市将愈演愈烈,且集中在年末,土拍升温预示未来楼市的激烈竞争。房地产市场竞争激烈,再难出现一枝独秀的情况,随着土拍的高总价高楼面价特征,联合开发更多可见,房企联合开发将进入常态化,联合开发可降低风险,发挥各自优势,相邻操位房企之间总销金额差距减小,楼市稳步上升。2.5.2区域因素所谓的地域性因素分析,就是通过对估值目标物的位置作出更加细致的解释和分析。铂悦帝府项目的具体区位情况如下:（1）地理位置情况：位于高新路和彭祖大道有交汇的地方，高铁商务区和平路的边上，位于新区经济开发区附近。（2）道路交通情况：①项目周围道路情况:新城铂悦帝府开发项目附近交通便利,位于绿地东城新区,高铁商务区和平路北侧,高新路与和平大道交汇处出行方便。②交通互联网情况:项目周边道路宽阔平坦,四通八达。在社区附近有巴士站、公交路口、地铁入口、分享式单车等公共交通方式。有5路高速公路巴士、23路高速巴士、76路公共汽车和2号地铁。地铁的建成有利于缓解城市交通压力,使城市规划更加科学合理,节约能源,减少污染,无交通拥堵,速度快,节省上下班时间。图5-2地铁交通示意图（3）区域环境情况=1\*GB3①自然环境：周边山水资源丰富，背山靠水，风光条件令人舒适。。②人文环境::铂悦帝府所在区域教育设备齐全,有幼儿园、小学和中学教育制度,保证公民整体素质。③区域景观::该区域内山水相伴,山水萦绕相生。其中森林公园一直是众多游客争相游览旅游胜地,金龙湖也是徐州市有名的风景基地。鼓楼的核心景观是"山水相伴",平时工作休息之余,也可以围绕着湖泊进行强身健体的锻炼活动,或者是和家人朋友一起到自然景区边走边聊,享受更加惬意美好的生活。（4）公共配套设备①教育资源配套项目周边有丰富的教育资源,满足各个年龄段的学习需求。有社区配套幼儿园。目前,有大庙实验小学、树恩中小学、和平路小学。此外,徐州嘉治剑桥公学已全面招生,开发区中,徐州医科大学新址已确定。本项目地块附近教育水平良好，师资力量雄厚，助力地块发展利好趋势。②商业和生活资源匹配设备项目周围的日常生活、超市、酒店、购物和娱乐休闲等场所应有一切的配套设备齐全,能够尽可能多地能够满足整个城市地区居民及其日常生活工作中的一切基本生活需求。③医疗配套项目周边医疗资源完善,徐州市四院分院,徐州市二院分院等,都在项目包围圈里,保卫健康生活。具体公共配套设备见图5-3。图5-3项目周边配套图2.5.3个别因素（1）地理位置铂悦帝府配套工程项目具体地址在鼓楼区高新路与彭祖大道交叉口,高铁商务区位于和平路以北,靠近高铁鼓楼区域和城东新区滨江经济开发区,四周环绕凤凰山风景名胜区,边上教育资源丰富、社区配套有幼儿园、各类中小学,周边生活、教育、医疗、休闲等优质资源令人满意。（2）土地级别基础标准地价二级（3）用途住宅（4）项目地块面积70905平方米（5）容积率2.40（6）项目地块基础设备情况估价对象已完成供电、便道、供水、通信、排水、供气、土地平整,地面无明显建(构)筑物,符合"六通一平"要求。2.6铂悦帝府项目估价过程2.6.1市场比较法市场价格比较的方法又可以叫定价市场法、比较法、目前的一种市价比较法等。它主要采用了一种用于进行类似资产价值评估的计算方法,通过对被接受评估者所有类似资产和最近已经公开出售的类似所有资产价值进行定量比较和价值计算,并合理地计算确定类似所有资产在证券市场上的出售价格,确定被接受评估者所有类似资产的实际价值,得出待估土地的比较价格。土地价格可以通过相似的土地交易价格获得,即以替代原理为理论基础计算公式如下：P=V×A×B×C×D=V×100()×()100×100式中：P——待估项目地块价格V——可比交易实例价格A——待估项目地块交易情况校正系数=正常情况交易指数B——待估项目地块交易期日校正系数=鉴定期日价格指数C——待估项目地块区域因素校正系数=D——待估项目地块个别因素校正系数=鉴定对象个别因素条件指数原理如下图图5-8市场比较法原理图2.6.6.3利用市场比较法进行估算（1）搜集可比交易实例运用互联网和查阅书籍等方式，进行比较分析获得了铂悦帝府这个项目的相关信息,其中包括盛世豪庭、合景满庭芳、森和阳光小区、佳境天城、美的时代城、七里香都、西子湾、书苑名家等。（2）选取可比实例以铂悦帝府项目为主要的设计基础和依据,根据所在的地区及使用场所等多种影响因素,选取了铂悦帝府项目周围的几块项目进行了实例比较。通过比较和研究徐州当地市场，再加上考虑到影响本次案件的几个因素，最终选择出了三个与本项目类似的案例来进行比较，以期能通过这三个类似案例来评估当前铂悦帝府项目的价格。这三个典型的例子分别是盛世豪庭、满庭芳、森和阳光小区项目地块。=1\*GB3①盛世豪庭该地块位于城市"东"方向发展的高新路、和平路北、昆仑路南处。离高铁站只有10分钟的车程距离,中途可欣赏到新城区商务区、万达商务区、高铁商务区等。占地面积:84934㎡,建筑总面积:260000㎡,容积率:2.40,绿化率:35%。图3-1为该项目区位图。图3-1盛世豪庭项目区位图图3-1-1盛世豪庭项目效果图=2\*GB3②合景·满庭芳项目位于和平大道与高新路交汇处。项目总面积约5.73万平方米,项目总建筑面积约20.8万平方米,占据徐州"东扩南扩"的发展脉络。项目距徐州高铁约2.5km,达到了国家标准;临近1、2号线(在建)双线车站区,方便日常交通出行;高铁商圈、宜家商圈、万达商圈等城市的大型商圈都云集,繁荣于即;金龙湖、东湖等景观触手可及,生态宜居。图3-2为合景满庭芳的区位图。图3-2合景·满庭芳项目区位图图3-2-2合景·满庭芳项目效果图=3\*GB3③森和阳光小区项目位于徐州天平路南面，开元大道西面,总面积为175850平方米，其中建设用地面积为103870平方米,商业建筑面积有6790平方米,32%用于绿化,1.5容积率和14.40%的建筑密度。图3-3为森和阳光小区项目区位图。图3-3森和阳光小区项目区位图图3-3-3森和阳光小区效果图（3）建立比较价格基础在建立了类似的案例出现后，需要进行联合对比,要统一研究确定一个待估的统一可比项目案例与确定等估的可比项目之间的设计支付关系方式;价格采用全国统一建筑单价(元/平方米);采用统一的支付币种与统一货币支付单元;采用统一的建筑面积的设计内涵;采用统一的建筑面积值作为设计单位(每平方米)。（4）比较因素说明校正说明系数说明=1\*GB3①交易日期的校正:由于所选定的可比较个案在交易时间日期不同,而该个案土地的实际交易价格在不同的时间内也有所差异,因此对于可比较个案在交易日的实际交易价格,须按照交易日进行更正估价时的实际土地价格进行作出调整。=2\*GB3②交易情况的校正:被评估的对象为铂悦帝府,而这三个比较的例子都是正常挂牌拍卖的土地市场交易,因此不需要重新进行校正。③区域因素校正:虽然评估对象和类似个案在同一区域,但在区域内却处于不同的水平。因此,在交通条件、周围土地的利用、周围社区的成熟程度、环境品质、公共设备等各个方面都会有所不同。因此,应纠正区域因素。a.交通便利情况盛世豪庭大厦地块附近的交通通达度高,有很多公交线路,而且只是附近有了一条地铁2号线,交通很繁忙,建议以3%的比例对盛世豪庭大厦的进行调整和校正。待评价对象的交通通达度仅低于盛世豪庭地块,其交通通达度相对较高,建议以3%的比例对铂悦帝府项目的进行调整和校正。合景•满庭芳大厦地块旁设有一个公交车站,建议以1%的比例对合景•满庭芳大厦的进行调整和校正。森和阳光小区本地块由于交通便捷,周围的各种道路互相交叉,交通的安全和便捷性较高,建议以3%的比例对森和阳光小区的进行调整和校正。b.周边住宅社区成熟度待评价对象周围社区成熟度校正范围相对较高,建议以1%的范围对该项目进行调整和校正,盛世豪庭地块周围的住宅社区成熟度校正的范围相对较高,建议以3%的范围对该项目进行调整和校正,合景•满庭芳地块周围的住宅社区成熟度中等,森和阳光小区的住宅社区周围的住宅社区成熟度校正的范围相对较高,建议以0和1%的范围对该项目进行调整和校正。c.公共配套设备盛世豪庭小区和森和阳光小区的公共服务设备毗邻多个购物中心,周边公共服务设备齐全,建议以3%的范围对该项目进行调整和校正,目标公共设备评估紧邻盛世豪庭地块和森和阳光小区地块,比较完整,建议以1%的范围对该项目进行调整和校正。合景•满庭芳地块属于平常等级,因此给出了0的校正范围。d.基础设备情况盛世豪庭地块周围有多所学校,建议以3%的范围对该项目进行调整和校正,目标基础设备不如盛世豪庭地块,建议以1%的范围对该项目进行调整和校正,森和阳光小区地块和合景•满庭芳地地块的基础设备不如盛世豪庭地块和被评价对象,而且更加全面,建议以1%和0的范围对该项目进行调整和校正。e.环境质量情况森和阳光小区地块与合景•满庭芳地块毗邻靠近湖泊风景区,花木品种较多,空气净化的水环境程度相对较高,整体生态环境良好,建议以5%的范围对该项目进行调整和校正。目标区与盛世豪庭区距离风景区相对较远,空气质量水平相对于前两者较差,整体环境也略差,建议以2%的范围对该项目进行调整和校正。④个别因素校正:每一个例子都有其属于自己的特点,因此需要对可比较的例子进行一些修改。为了在可比的基础上调整市场价格,对特定目标群体的具体市场情况进行评估。从以下方面进行变化。a.距市中心距离距市中心的距离也是房地产开发商在选择投资项目时要综合考虑的重要因素,所以有必要综合考虑这三个可比例子以及被评价对象和市中心之间的距离。虽然我们需要进行评价的地块与可比例子属于同一区域,但它们在该区域的位置和地块水平不同,因此距离城市中心的距离也不同。4块土地到城市中心的路线距离均值为平均水准,建议以0%的范围对该项目进行调整和校正b.土地形状土地的大小和形状会直接影响到土地的投资。在国土资源局提供的地图上就能够清楚的看出每个区域的形状。森和阳光小区地块,盛世豪庭地块与合景•满庭芳小区地块在其形态上与待评价的土地相似,几乎呈矩形。因此,对三河阳光楼地块、盛世豪庭地块、和静满庭房地块以及待评估的研究对象分别建议以1%的范围对项目进行调整和校正。c.容积率通过查找资料，可知当容积率为2.4时，徐州市的住房比率校正系数为1.03,容积率为1.8时，徐州市的住房比率校正系数为0.97，容积率为2.7时，徐州市的住房比率校正系数为1.06可比实例的具体校正如下面所示：盛世豪庭地块：1.03÷1.03=1.00合景•满庭芳地块：1.03÷1.06=0.97森和阳光小区地块：1.03÷0.97=1.06d.土地面积评估对象面积为70905平方米,盛世豪庭地块面积为74934平方米,合景•满庭芳地块面积77300平方米,森和阳光小区地块面积73870平方米,故建议分别以0、0、1%、0的范围对项目进行调整和校正。e.景观因素盛世豪庭地块与被评估对象均无特殊景观,因此采用零距离校正;森和阳光小区地块接近奥运中心,景观较少,建议以2%的范围对该项目进行调整和校正;合景•满庭芳地块接近金龙湖,相对而言,景观较前两个类似地块多,建议以4%的范围对该项目进行调整和校正。f.土地剩余使用年限2020年通过挂牌出售待评估的物品和可比的例子,其剩余使用寿命为70年,因此无需修改三个可比的例子。g.出让限制条件房地产市场受到国家一些有关政策的影响。三幅类似的土地可以在价格上限政策下出售,因此需要作出修订,建议以-1%的范围对该项目进行调整和校正,目标土地的出售不受限制,因此建议以1%的范围对该项目进行调整和校正。⑤其他因素的校正:评估对象主要是受上述几种因素的影响,其他因素(如土地的用途、地面和地下建筑物的面积、土地具体位置)对其房地产价格的影响较小,不用考虑,也不作修订。表3-17评估对象与可比实例比较因素校正指数汇总表可比实例比较因素评估对象盛世豪庭地块合景•满庭芳地块森和阳光小区地块交易价格（楼面价）——13170元/m213200元/m214000元/m2交易情况1111交易日期10.990.9950.985土地用途1111区域因素交通便利情况1.011.031.011.03周边住宅社区成熟度1.011.0311.01公共配套设备1.011.0311.03基础设备情况1.011.0311.01环境质量情况1.021.021.051.05个别因素距市中心距离1111土地形状1.011.011.011.01容积率1.031.031.060.97土地面积111.011景观因素111.041.02土地剩余使用年限1111出让限制条件1.010.990.990.99（6）比准价格可比实例校正后的单价见表3-18。表3-18可比实例对较因子的校正系数表可比实例比较因素盛世豪庭地块合景•满庭芳地块森和阳光小区地块交易价格（楼面价）13170元/m213200元/m214000元/m2交易情况1.00001.00001.0000交易情况校正系数1.00001.00001.0000交易日期1.01011.00501.0152交易日期校正系数1.01011.00501.0152土地用途1.00001.00001.0000土地用途校正系数1.00001.00001.0000区域因素交通便利情况0.98051.00000.9805周边住宅社区成熟度0.98051.00100.9805公共配套设备0.98051.00100.9805基础设备情况0.98051.00101.0000环境质量情况1.00000.97140.9714区域因素校正系数0.98451.00030.9865个别因素距市中心距离1.00001.00001.0000土地形状1.00001.00001.0000容积率1.00000.97171.0618土地面积1.00000.99011.0000景观因素1.00000.96150．9804土地剩余使用年限1.00001.00001.0000出让限制条件1.02021.02021.0202个别因素校正系数1.00290.86830.8803校正后的价格（楼面价）13134元/m211522元/m212343元/m2（7）确定评估对象楼面评估价格。通过上述各种因素对比分析,计算出各对比实例的价格经过各种因素的校正后,确定目标楼层的评估价格,具体见表5-17。表3-18评估对象楼面价格确定表可比实例可比因素盛世豪庭地块合景•满庭芳地块森和阳光小区地块校正后的价格13134元/m211522元/m212343元//m2权重0.350.320.33评估对象楼面价格（保留到小数前）12357元/m2注:权重的计算(保留小数点后两位):盛世豪庭地块:13134÷(13134+11522+12343)=0.35合景•满庭芳地块:11522÷(13134+11522+12343)=0.32森和阳光小区地块:12343÷(13134+11522+12343)=0.33(8)确定待评估土地的单价单价=12357×2.4=29656.8元/平方米2.6.2假设开发法（1）估价程序剩余法,又称为假设开发法,是在一个预测目标对象的未来进行开发工作完成后,通过从一个预测目标对象的客观合理价值中扣除正常进行开发的成本、税收和未来盈利,计算得出一个预测目标对象客观合理的价格。在剩余方程中,施工完成后在施工过程中很难预测成本。剩余法有两种评价方法,即传统的静态分析法和动态分析的现金流量法。静态分析方法不需要考虑基金的时间价值,因此计算结果非常粗略,而动态分析方法则考虑基金的时间价值,注意到价格和费用不在同一时间点发生,它们是不同的时间点,因此需要计算将数据转换到同一时间点,以方便计算。剩余法的基本公式P=A-B-C-DP——待估土地价格;A——已开发房地产总价值;B——项目总开发成本;C——开发商合理利润;D——购买时应缴纳税费剩余法的估价流程图如下所示。图3-19剩余法估价流程图2.6.2.3利用假设开发法对项目进行具体的测算（1）选取最佳开发利用方式铂悦帝府配套工程项目(鼓楼区)项目坐落在南京高新路和彭祖大道之间的还有一个重要的交叉口这个地方,高铁商务区位于和平路边上,位于南京鼓楼区的高新区域和国家技术经济开发区附近,占地约107亩,约23万平方米。该项目为东区高端优质红色板块,周边具有凤凰山等风景区,交通良好,地铁延长线2号线就在不远处。通过我们的实地调查和进行了大量的市场调研,最佳开发模式分别体现为:规划用地全部建成为高层住宅,土地出让总面积70905平方米,最长土地出让期平常持续为70年,规划用地的容积比平常持续为2.4,建筑物的容积密度约为24%,总规划用地建筑面积228924平方米。该项目地块位于鼓楼区,南侧毗邻繁华的鼓楼区城市商业区。高层建筑和小型高层建筑的市场风险很小,虽然国外有一定的市场需求的房屋和栈,但是经济指标却不一定没有必要在国内直接构建低密度的产品,所以选择了高层建筑和一些国外的产品。(2)估计后续发展经营期估计后期开发的经营期,就是估计开发完成后的价值、必要的开支和应赚取的利润。因此,对后期开发和运行周期进行评价是一个不可或缺的环节。开发经营期是指从取得开发权的日期至开发完成后房地产经营结束的时间。建造工程于2020年11月展开,并于2022年5月完成,发展及运营时期约为2.5年。（3）估算开发完成后的价值①选取可比实例通过现场调查和网上在线材料的考察询问,选取了三个类似于铂悦帝府建筑工程项目的地块,并以此作为一个比较的实例,七里香都、西子湾和书苑名家。通过校正这三个项目的销售价格,最后取这三个销售价格的平均数来求取本项目的销售价格。a.七里香都项目位于江苏徐州市区七里香都花园东路,占地面积13万平方米,建筑面积50万平方米,容积率1.8%,绿化率30%。七里香都市城酒店是一家位于江苏徐州市,周边配套设备相对较为齐全。最新住宅房地产开盘销售价格计算日期预计将于2020年9月初,平均开盘售价预计为11317元/平方米。周边配套设备:交通:地铁1号线,公交车49路,52路,72路,91路等公交经过幼儿园:中心幼儿园中小学:彭城中学公园巷小学等商场:金鹰购物中心、金地商都、中心百货、家乐福等。图3-20七里香都项目区位图b.西子湾项目位于徐州市商务区中山北路西侧。土地面积13116平方米,建筑面积41,430.72平方米,容积率2.40,绿化率30%。项目现场周围环绕着金鹰、苏宁等众多大型购物中心、商业设备。最近的开盘日期是2020年7月20日,平均售价约为11357元/平方米。周边配套公共交通设备:地铁2号站沿线周边公交站:2路、4路、17路、99路等众多公交经过、地铁2号站沿线公共交通<br>附近幼儿园:开心幼儿园中小学:徐州市中等专业技术学校、少华街第二小学、两山口小学等综合商场:蜜蜂城堡、佰友便利超市、世纪华联超市、好客来超市等其他：伊顿健身、长忠跆拳道、梦之健、瑞佳美食府淮海美术馆具体区位图见3-21。图3-21西子湾项目区位图c.书苑名家该项目位于徐州泉山区,有一个湖面的明视,周围设置有市民广场、海廊、滨海湖公园、音乐厅等等。所有项目都必须是建在小高层和中低楼,和住房面积大约是50至300平方米之间。该项目占地面积60000平方米,建筑面积187411平方米。体积2.42,绿化速度约30%。该项目销售均价15220元/m2。周边配套设备:交通:御景湾站:20路,64路翡翠城站:5路轨道交通2号线等幼儿园:自建幼儿园中小学:管道中学、铜山中学,少华街小学商业:姚庄邻里中心,未来广场其他:泉山森林公园、文博园、百果园小区内部配套:有多个幼儿园;购物超市;体育馆和休闲活动场地具体区位图见3-22。图3-22书苑名家项目区位图整理相关数据的可比实例,并获得基本信息,如表所示3-23。表3-23可比实例基本信息表项目名称七里香都西子湾书苑名家具体位置七里香都东路中山北路西侧翡翠路与姚庄路（科技大道）交汇处容积率2.02.42.42开盘日期2020.092020.72020.4销售均价11317元/m211357元/m215220元/m2=2\*GB3②进行比较因素说明及校正各比较因素的校正和调整:以下涉及的校正都是以铂悦帝府项目的情况为计算的基础标准,情况好的或者情况不如评估对象的建议给以正或负的校正间隔,比评估对象好的建议给以正校正幅度,与评估对象的情况相当的建议给以零校正间隔。a.开盘日期的校正2020年第三季度,七里香都向上校正了6%;2020年第三季度,西子湾向上校正了2%;2020年第二季度,书苑名家再加上4%的回调。b.距商务中心距离的校正评估对象离市中心属于平常的等级;七里香都和书苑名家都靠近城市商业中心,均给予-1%的校正,西子湾城市商业中心属于平常水平,建议以0的范围对该项目进行调整和校正。c.地段等级的校正七里香都工程项目地点位于七里香都东路,地段级别好,校正间隔平常为0;西子湾工程是一个建筑群,位于中山北路西侧,属于彭城大街商圈,地段级别好,校正间隔为-1%;书苑名家园旅游项目坐落在翡翠路与姚庄路交接处,鼓楼湖景广阔,四周环绕着众多休闲场所,建议以-2%的范围对该项目进行调整和校正。d.楼层情况的校正七里香都、西子湾和目标区主要是高层建筑,所以七里香都、西子湾不能修改,而书苑名家项目是超高层建筑,建议以+2%的范围对该项目进行调整和校正修改。e.交通便利情况的校正西子湾工程旁边的公交车站每天有大量公交车经过,交通通达度高,修改范围为0,七里香都交通情况和书苑名家相似,等级优良,建议以-2%的范围对该项目进行调整和校正。f.环境情况的校正西子湾和七里香都更靠近购物中心,距离公园和景点更远一点,建议以+1%的范围对该项目进行调整和校正,而占据湖边景观的书苑名家则建议以+4%的范围对该项目进行调整和校正,书苑名家的水景更好,离湖边公园也更近。g.商业配套设备的校正西子湾和七里香都周边的商业设备平常，建议以0的范围对该项目进行调整和校正，书苑名家更接近商业中心，建议以-3%的范围对该项目进行调整和校正。h.基础设备完善度的校正西子湾和七里香都周围都设有幼儿园、中小学、大学等,教育资源密集,建议均以-1%的范围对该项目进行调整和校正,与前两者相比,书苑名家处于平常水平,所以建议以-2%的范围对该项目进行调整和校正。i.个别因素的校正个别因素具体校正间隔见表3-33。表3-33个别因素校正间隔表可比实例比较因素七里香都西子湾书苑名家个别因素景观情况00+2%居住户型-1%-1%0配套设备00+2%小区规划布局-1%-2%+2%装修情况000物业管理-1%-1%0开发品牌效应00+1%j.其他因素校正评估的对象主要是受以上因素的影响,其他因素对本项目价格的影响较小,可以不纳入考虑,因此建议以0的范围对该项目进行调整和校正。综合以上校正间隔的数据,可以直接得出如下表3-34。表3-34可比实例的校正综合表可比实例比较因素评估对象七里香都西子湾书苑名家项目用途100100100100开盘日期100106102104交易情况100100100100区域因素距商务中心距离100101100101地段等级1001009998楼层情况100100100102交通便利情况1009810098环境情况100101101104公共设备完善度100100100103基础设备完善度100999998个别因素景观情况100100100102居住户型1009999100配套设备100100100102小区规划布局1009998102装修情况100100100100物业管理1009999100开发品牌效应100100100101合计1700170216971715校正系数——0.99941.00170.9913③确定评估对象开发完成后的平均销售价格经过上述分析,每个可比样本的修订价格为七里香都每平方米11,310元,西子湾每平方米11,376元,书苑名家每平方米15,087元。表3-35确定待评估目标发展后的平均销售价格。表3-35评估对象开发完成后的销售均价确定表可比实例比较因素七里香都西子湾书苑名家校正后的销售均价11310元/m211376元/m215087元/m2权重0.300.300.40评估对象开发完成后的销售均价12840元/m2=4\*GB3④确定评估对象开发完成后的总价值评估对象开发完成后的可售面积为155832㎡,由此计算可得开发完成后的总价值:开发完成后的销售总价值=可售面积×待估估价对象开发完成后的销售平均价=155832×12840=2000882880元（4）估算后续支出和利润=1\*GB3①估算后续开发总成本本项目共13幢住宅楼组成,根据徐州市建设工程价格信息,在调查同类工程住宅开发成本的基础上,对该工程住宅开发成本进行估算,具体见表3-36。表3-36房屋单位开发成本明细表项目单价单位计容积率建筑面积成本/（元/平方米）（一）前期工程费410（1）规划报批费41（2）市政配套费127（3）设计技术费95（4）施工报建费53（5）三通一平及临时设备费40（6）其他前期工程费38（二）建安工程费1500（1）基础工程205（2）主体结构工程716（3）室内水电190（4）门窗工程112（5）电梯工程49（6）分包工程98（7）装饰装修工程705（8）其他建安工程费用53（三）合计4938房屋开发总成本=单位开发成本×建筑面积=4938×155832=769498416元=2\*GB3②估算不可预见费用根据徐州市同类工程的调查，不可预见成本通常占住宅开发总成本的1%-4%，不可预见成本设定为住宅开发成本的2%，即不可预见费用=房屋开发总成本×2%=769498416×2%=15389968元③估算后续管理费用根据徐州市同类项目开发情况调查,管理费为住房开发总成本的2.5%-5%,开发成本定为开发成本与未预见成本之和的3%,即:后续管理费用=(房屋开发总成本+不可预见费用)×3%=(769498416+15389968)×3%=23546651元=4\*GB3④估算投资利息根据中国互联网上得到的一些统计数据,中央银行设定的长期贷款平均年利率大约是4.75%。被评估对象的寿命周期大约为2.5年。现在,假设一个项目在其施工和运营期间的资金在整个项目的开发期间均匀地进行投资,计算基于土地复利,即该项目土地征收费(其中包括土地价)的计息周期是为该项目的建筑物开发和经营的周期,建筑物开发和经营的费用计息周期是为该项目的1/2。贷款利息=土地取得成本×[(1+利息率)（开发经营期/2）-1]+（房屋开发总成本+不可预见费用+后续管理费用）×[(1+利息率)开发周期-1]=地价×[(1+4.75%)2.5-1]+808435035×[(1+4.75%)（2.5/2）-1]=地价×0.12+97012204=5\*GB3⑤估算投资利润根据市场调研,同类房地产开发项目的实际投资利润率大约为13%。结合该项目的实际经营情况,该项目的实际投资利润约占该项目销售收入的13%,即:投资利润=销售收入×13%=2000882880×13%=260114774元=6\*GB3⑥估算销售税金和费用销售税和费用分别占销售收入的5.5%和4%，即：销售税金和费用=销售收入×（5.5%+4%）=2000882880×(5.5%+4%)=190083873元=7\*GB3⑦估算土地取得的税费根据徐州市政府税收法律、法规的规定，购买土地的，需缴纳购房价格3%的税款，即：土地取得的税费=地价×3%综上可以得出：估算后续必要支出和应得利润=769498416+15389968+23546651+地价×0.12+97012204+260114774+190083873+地价×3%（5）估算得出待开发土地的价值待开发土地的价格=已经开发项目完成后的土地价值-后续不需要的支出和相关应得收益地价=2000882880-（769498416+15389968+23546651+地价×0.12+97012204+260114774+190083873+地价×3%）地价=625714695元则：楼面地价=625714695÷70905=8824元/平方米土地单价=8824×2.4=21177.6元/平方米2.6.3基准地价系数修正法(1)估价思路该方法的基本原理是在相同的资产和市场规模之内,土地的实际使用价值和资产评估等级相同,市场价格趋于相同。基础标准地价法本质上也是一种市场比较法,需要对造成差异的各种因素的系数进行校正,最终得出待评估土地的价格。(2)估价公式待收评估项目地块面积土地使用价值=当年待收评估项目地块使用基础标准面积土地使用价值×(1+)×年期年度校正调整系数年年×调整日期年年校正调整系数年年×土地容积率年期校正调整系数为所有区域和个别因素校正系数之和。待估项目地块总校正系数=Ki——项目地块在第i个影响因素的校正系数N——地价影响因素的个数年期校正系数=式中m——待估项目地块使用年期n——法定最高出让年限r——为土地还原率(3)估价程序图3-37基础标准地价系数校正法估价操作流程图2.6.3.3利用基础标准地价系数校正法对项目进行具体的测算（1）收集徐州市基础标准地价资料=1\*GB3①通过互联网,得到徐州市基础标准地价图3-38。图3-38徐州市基础标准地价图②通过综合分析,得出徐州市基础标准土地价格见表3-39。表3-39徐州市基础标准地价表类型商务用地住宅用地工矿仓储用地公共管理与公共服务用地交通运输用地特殊用地水域及水利设备用地一级9013840012343100278019831034二级837282142869276925431854845三级686467551433195423831534631四级584355389651598五级49854643845963六级39583875七级39583326八级29972683九级23562100（2）确定项目地块所处级别及其基础标准地价根据互联网收集数据,可以得出铂悦帝府项目项目用地等级为二级,因此其最低标准地价为8214元/m2。(3)调查分析对项目地块的影响因素及确定校正系数①调查分析项目地块影响因素接下来我们将从平常性因素和地区性因素两方面来分析这两种情况下土地开发利用效果的影响。②确定校正系数根据对个别因素与区位因素指标的研究以及对校正系数的确定,综合分析我们可以得出影响铂悦帝府项目总地价的因素总校正系数见下表3-44。表3-44基础标准地价校正体系表影响因素指标等级校正系数影响因素指标等级校正系数项目地块形状优2距主干道距离较优1项目地块面积较优1距公共交通距离较优1.5项目地块地质条件较优2距中学距离平常0项目地块基础设备优4距小学距离较优1.5临街情况较优2距幼儿园距离优2距商服中心距离较优2距医院距离较优2距菜场距离平常0距公园距离平常0合计的校正系数21（4)对建筑年期、期日、容积率等四个要素的比值校正=1\*GB3①年期校正系数的确定年期校正的基本公式：K=[1-1/(1+R)M]/[1-1/(1+R)N]其中，K--土地使用权年期的校正系数R—土地还原率M—待估土地剩余可用年期N—土地使用权的最高出让年期铂悦帝府项目的土地所有权是在国家法律和政策的规定下通过合法竞标的方式获得的,该项目所在的地块是属于具有建筑性质的房屋或者其他建筑用地,根据国家相关的法律和政策规定,该项目的房屋或者其他建筑用地最长期限可以延续使用的时间期限平常为70年,其他剩余地块可以延长的使用年限为平常69年。通过互联网信息数据考查询问,鼓楼区的土地偿债比率大约为12%。由此我们可以计算得出确定该项目地块的历史年期校正系数:K=[1-1/(1+R)M]/[1-1/(1+R)N]=[1-1