写字楼产品发展趋势探求

写字楼产品发展趋势探求

写字楼产品开发在不断的进展进步，但我们对写字楼的改进若只

限于形式，而没有对客户的办公与生活产生实质的影响，那充其量只

能成为一个量变，只有真正实现了对人的关注，深入满足客户多方面

的需求，写字楼开发才能真正产生质变。现在有很多项目已经在这方

面做出了探索，不断有新的创意显现出来，形成市场热点。

人性化需求

「世界卫生组织的研究成果一一病态建筑综合症，

其症状包含眼睛、鼻腔与咽喉不适、胸闷头痛、疲劳、精神无法集中

等。它尽管不可能直接危害生命，但是它会影响员工的工作效率，降

低其能动性。因此如何为员工提供一个舒适、卫生、高效的工作环境

就成为办公空间设计的重要目标，生态化与舒适化成为写字楼进展的

流行元素。

趋势一：生态化写字楼是近年写字楼形式进展的

重点，其核心思想有两点，一是充分利用自然资源，包含绿化景观、

自然风、阳光等资源。二是充分调动技术手段，达到低能耗、减少污

染，实现可持续性进展。

近年出现的商务花园就是充分利用自然资源的典

范，通常建立在城郊但交通相对比较方便的地方，它的特性就是低密

度、低容积率，高绿化率，充分利用自然通风采光，通常是由多栋五

到八层的写字楼单体构成的花园办公社区。商务花园在欧洲与美国占

有高达50%的写字楼量，由于商务花园很好的表达了建筑与自然的与

谐，在这里办公的人们处于更加放松的状态，因此深受客户的欢迎。

据专家估计，在5年内商务花园将占据国内20%的市场。

案例：上海世与中心

通过技术手段达到低能耗，降低污染也是生态化的

表现。比如行内曾经盛传没有中央空调的写字楼不够档次，现在人们

认识到，再好的中央空调也不如一缕自然风，由于意识到中央空调带

来的空气质量问题，很多项目都增大了新风量比例。新风量的大小成

为衡量室内空气质量的重要指标，其目的就是弥补中央空调封闭气体

的不足，冲淡室内的二氧化碳含量，减少室内的有害气体与气味。

趋势二：服务配套综合化高档写字楼的品质不仅仅反映在产品

上，更加反映在其配套设施与管理服务上。“打造商务综合体”成了

去年写字楼市场具有标志性的词语，这类写字楼展示出来的特点就是

日趋完备的配套功能设施与日益完善的管理服务水平，以建筑综合体

的综合优势体显现项目的高档品质，大大提高了客户工作与生活的便

利性，极大的提升了客户入住的附加值。

案例：北京华贸中心

华贸中心是座国际化建筑集群，总占地面积约30公

顷，建筑面积近100万m2。整个项目包含3座超5A智能甲级写字楼,

2座世界顶级的超豪华酒店，5万平方米华贸商务楼，与还有国际商

业区域、国际公寓与华贸主题公园。

个性化需求

「熟悉劳斯莱斯的人会明白，劳斯莱斯不是有钱就能

够买到的。在提出购车申请后，公司会先调查你的个人情况，他们要

保证劳斯莱斯车主不可能影响劳斯莱斯的个性与品牌，同时满足了目

标客户个性化的需求，这种“择客而租”的情况已经出现在写字楼市

场。据熟悉，这种针对客户个性化的需求，专门为其度身订造办公空

间的现象在纽约、伦敦等城市已经十分普遍，在中国的上海、北京、

深圳也己出现。

趋势一：专业化随着社会分工明确化、细分化速度的

口益加快，写字楼客广的行业特性也更为突出。因此，在巨大的市场

需求面前，部分写字楼针对某些行业对写字楼的特殊需求，为其度身

订造了办公空间。

Loft写字楼的出现就来源于设计、广告、摄影等创意

行业的特殊需求，其定义的要素包含，高大而开敞的空间，上下双层

的复式结构，空间的流淌性、自由性、开放性、艺术性，通常是业主

自行决定所有风格与格局。这些要素恰好满足了设计、广告等创意产

业讲究艺术感，不拘一格，标新立异的个性特征，因此深受欢迎。

Loft,字面意义是仓库、阁楼的意思，因最初的Lofl写

字楼是由仓库，厂房改建而得名。

趋势二；总部基地

传统写字楼里通常企业密集度比较高，即使是写字楼具有一定的

特色与品牌.，也难以对某个企业进行个性化的宣传，而总部型写字楼

的进展标志着从表现写字楼内公司额群体形象转变为表现公司个体

形象。由于总部型写字楼就是一个企业拥有一栋自己独有的写字楼，

当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地。能够说，写

字楼己成为企业自身形象的载体，写字楼所代表的不再是一个群体的

形象，而成为某个单体的专属形象，突出了企业自身形象，显示自身

特征与实力。

案例：北京总部基地位于中国北京丰台的总部基地，就规划有

500幢独栋式总部楼吸引近千家大中型国内外企业入驻。

效益化需求

「客户租用写字楼的最终目的还是办公，从而谋求

经济效益，写字楼的开发商与管理者最终也要考虑经济效益。客户是

否能高效率的工作，从而产生高效益，这与写字楼的硬件软件配套设

施息息有关，且写字楼在日常运作中会发生运营费用，这些费用最终

都需要客户或者开发商来承担。对经济效益的追求影响人们不断对写

字楼进行改善。

智能化就是解决这些问题的方法，科技已经广泛的渗

透到企业活动的各个层面，企业越来越依靠网络、电器设备。写字楼

的智能化就是通过一系列领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系

统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装，使每栋楼

都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业能够随心所欲

应用有关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安

保的精密监测与操纵,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业

的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就能够完成全球化沟通。

案例：广州保利国际广场

1、国内首家地送风空调系统

2、电子公告及电脑查询系统

3、同声传译视频会议系统

4、目的地分层停站的高速智能电梯系统

趋势二：节能化

据分析，国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建

消耗的7至8倍，是日本的10倍。这些费用对我国的经济造成了重

大的浪费。这些费用全部或者部分会转嫁给使用建筑的客户，也给客

户造成了一定的经济负担，因此节能环保是公建项目一直面临且急需

解决的问题。2005年，建设部颁布并实施了我国第一部《公用建筑

节能设计标准》，以实现在2020年新建建筑节能65%的目标。

节能化也经历了从自然节能到系统节能、科技节能的进展过程，

在一两年前，节能往往与自然生态联系在一起，充分利用自然采光通

风，节约水电成为节能的关键词汇。随着写字楼规模不断扩大与科学

技术水平的进展，节能已经与高端的节能材料、节能设计息息有关。

很多写字楼项目都在节能方面做不断做出新的探索，新保利大厦就是

其中的一个。

案例：北京新保利大厦

新保利大厦本着“以国家精神打造建筑”的使命感，

在开发的时候把节能这个国策当成自己的首要任务。新保利曾被作为

北京节能的重点项目被推荐到“京港同行”的节目当中。

I、高效节能的外立面设计