2023年浙大远程教育房地产开发与经营离线作业

浙江大学远程教育学院

《房地产开发与经营》课程作业

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第一章绪论

一、名词解释

1.房地产：房屋及其附属物与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、有关

林木等和承载房屋及其附属物的土地以及与它们对应的多种财产权利。

2.房地产业：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的I行业或产业，包

括开发、经营、管理、中介服务四个方面。

3、房地产开发与经营：房地产开发：是房地产企业日勺生产和再生产过程，也是

完毕房地产产品日勺生产和建设日勺过程。房地产经营：是指房地产企业为实现预期

目的确定实现目日勺日勺战略和方略并故意识、有计划地加以实现日勺经济活动过程。

二、问答题

2、1.房地产、房地产市场有哪些特性？

3、答：房地产有8个特性：（1〉位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；

（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；

（7）受国家政策影响；（8）变现性差。

房地产市场有5个特性：（1）房地产市场是房地产权益交易口勺市场；（2）房地

产市场交易形式多样；（3）房地产市场是经典H勺区域性市场；（4）房地产市场

是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。

4、房地产开发与经营有哪些特点？

答：（1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房

地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。

5、房地产开发与经营有哪些形式？

答：房地产开发於J形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）

按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开

发和综合开发。房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产

经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专题经营、综合经营、集团

经营和跨国经营等；（3）按活动发生口勺不一样过程划分，可以分为房地产开发

经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

房地产开发与经营H勺重耍程序？

答：房地产开发与经营H勺程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、

获取土地、规划设计与方案报批、签订有关合作协议、施工建设与竣工验收、市

场营销、物业管理等环节°可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前

期丁作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段.

第二章房地产市场

一、名词解释

1.房地产市场：房地产市场是房地产商品互换的场所和领域，也是房地产商品•

切互换或流通关系口勺总和，

2.房地产供应：房地产市场供应是指在一种特定期间内房地产开发商在多种也许

的价格下，乐意并且可以供应的房地产产品数量。

3、房地产需求：房地产市场需求是指在一而特定期期内，消费者在多种也许的I

价格下，乐意并且可以购置的房地产产品数量。

二、问答题

1.简述我国房地产市•场的基本特性

2、答：房地产市场H勺特性重要表目前如下几种方面：［1）竞争的层次性；（2）

供应缺乏弹性；（3）区域的分割性；（4）区域内的垄断性；（5）循环性；（6）

开放性；（7）反经济循环现象；（8）双重性。

3、简述房地产市场H勺基本要素

答：房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。房地产市场利益主体是指房

地产市场上H勺行为人.即房地产市场商品H勺供求双方。供应方包括土地供应方（中

央政府和地方政府）、房屋供应方（房地产开发商）以及资金供应方（金融企业）。

房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国,

地产商品重要是指土地使用权。

4、房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生口勺中介机

构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易FIH勺而提供服务和技术支持

的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。

5、简述影响房地产需求和供应的I原因

6、答：影响房地产市场需求H勺原因有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未

来的预期.影响房地产供应口勺原因有价格原因、开发成本、政策原因、未来的预

期。

（1）房地产市场机制H勺作用重要体目前那几种方面？

（2）价格机制

通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。

（2）约束机制

（3）通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确日勺界区，并加以规

范、制约，从而保证房地产市场运行FI的I时实现以及房地产市场与国民经济市场

体系的协调一致，最终目的是增进房地产市场H勺高效运行和健康发展。

（4）中介机制

（5）增进房地产市场中介H勺专门化，其他地区也应尽快制定有关中介制度，以

增进房地产市场H勺有序化、高效化。

（6）竞争机制

竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通

过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大H勺经济效益。

三、论述题

怎样理解房地产市场H勺特殊性？

房产市场是一种复杂的系统，它是由多种市场原因按照一定的结合方式构

成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。

房地产产品最大特点是每一种产品都是不一样质的，同步房地产市场乂是

一种信息不对称、垄断口勺市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。

房地产市场口勺不完全竞争性，房地产市场的信息不充足、市场开放程度的有

限性以及开发项目H勺高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品

的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚

至哄抬诈骗的现象。

由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成发售房屋需要一年或长达

数年的时间，因而在市场供不应求时:供应的增长需要相称长的时间。由于房地

产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多出的供应需要相称长的时间才也

许被市场消化。因此在需求变动后，供应需要相称长一段时间才能随之调整变动,

到达新的均衡。

房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同步又具有保值增值胜，可以成

为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房

地产市场上，伴随价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建

设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需

求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

房地产需要有金融企业参与资金融通，才能顺利完毕交易。此外，房地产中

介机构作为房地产交易H勺一种“润滑剂”，了己成为房地产业不可缺乏H勺构成部

分。

房地产产品具有固定性，在交易过程中与一般商品不一样，因而需要运使用方法

律手段，通过一定口勺法律程序，才能完毕产权的转移。为了维护房地产交易双方

的利益，保证投资的安全和市场的整体效益，房地产交易必须按照法定口勺程序,

以法律契约，即签订商品房买卖协议的形式，确立、变更、转移有关各方口勺权利、

义务。因此，房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。

第三章住房制度

一、简答题

1.我国老式住房制度有哪些特点？

（1）住房供应渠道H勺单一性

（2）老式住房制度下的住房建设资金的唯一来源是国家的公共积累，住房建设

主体是政府部门或国有企业、事业单位。

（3）住房分派形式日勺实物性和分派手段的I行政性

（4）老式住房制度H勺分派形式不是货币性的）工资分派，而是采用了难以根据芬

动奉献进行分割、分派H勺住房实物形式，与此相适应，住房分派手段是行政手段。

分派体制明显缺乏经济原因的J作用，这就很难保证分派成果的公平性。

（5）住房消费的非商品性

（6）在老式住房体制下，住房使用权口勺获得不需付出宜接口勺经济代价，并且在

住房消费时又实行地租制，这种租金从量上来看难以满足住房再生产的顺利进

行，从质上来看是一种非商品性消费。

（7）住房产权H勺扭曲性

（8）老式住房体制所产生的住房所有权的名义主体（国家）与实质主体（国有

单位职工）之间发生了错位，出现扭曲。

（9）住房产权H勺凝固性

（10）老式体制下，住房产权主体利益与产权形式H勺来源不具有对应性，住房产

权自身也不具有商品性。职工一旦获得住房使用权便只能永久占有和使用，不能

自由流动。

（11）住房管理的主观随意性

2、老式体制下的住房管理是排斥商品经济运行规律H勺行政管理，忽视投入产出

的经济核算，这是导致老式住房制度下住房资金恶性循环的体制原因之一。

简述我国住房制度改革经历了哪几种阶段？

按照住房制度改革的阶段演进，我国都市住房制度H勺改革历程可划分为如下六

个阶段。

第一阶段：房改试点、探索阶段（1980〜1988）

正如“国发H991]30号”文献指出的那样：“我国城镇住房制度的改革，自从邓

小平同志1980年提出发售公房，调整租金，倡导个人建房买房的改革总体设想

以来，逐渐在各地展开”。

第二阶段：从分批分期到全国推进房改阶段（1988〜1994）

I9XX年1月，国务院召开了第一次全国城镇住房制度改革T作会议,2月，在总结

试点经验基础上出台了《国务院有关在全国城镇分期分址推行住房制度改革的实

行方案》，肯定了试点都市H勺做法和经验，确定了房改的目H勺、环节和重要政策,

标志着我国住房制度改革进入了以提租为重要任务的I阶段。

第三阶段：深化城镇住房制度改革阶段（1994〜1998）

1994年7月18日，国务院印发《有关深化城镇住房制度改革口勺决定》（国发

[1994J43号），这一决定明确了我国城镇住房制度改革的J主线目欧I,确立了坚持

配套、分阶段推进的政策。

第四阶段：住房分派“货币化”取代“实物化”阶段（1998〜）

1998年7月3日国务院下发了《有关深入深化城镇住房制度改革加紧住房建设

的告知》（国发[1998]23号），规定1998年下六个月开始停止住房实物分派，逐

渐实行住房分派货币化；建立和完善以经济合用房为主的多层次城镇住房供应体

系；加紧经济合用房建设；发展住房金融，培育和规范住房交易市场；增进住宅

业成为新的经济增长点。

第五阶段：房地产市场调控、住房保障制度建立阶段

中央首先继续推进住房制度改革，首先开始了加大对房地产市场的调控力度。针

对某些地区住房供求H勺构造性矛盾较为突出、房地产价珞和投资增长过快的现象,

国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等一系列重要文献。

第六阶段：强化住房保障阶段（至今）

3、国务院于8月7日公布口勺《国务院有关处理都市低收入家庭住房困难口勺若干

意见》（国发[]24号）规定各级政府把处理都市低收入家庭住房困难作为维护群

众利益的重要工作，作为住房制度改革H勺重要内容，作为政府公共服务欧I一项重

要职责。

4、总结我国住房制度改革获得H勺成就。

（1）城镇居民居住条件不停改善

（2）住房投资体制发生重大变革，市场机制口勺作用日益显现

（3）房地产业成为增进经济增长的支柱产业

（4）住房金融业迅速发展，融资出现多元化

住房保障体系框架初步形成，长期有效支撑机制正在建立和完善

（6）政府市场宏观调控初见成效

4.怎样完善我国住房制度？

（1）加紧建立新口勺住房供应体系

（2）逐渐完善住房公积金制度

（3）深入发展住宅二级市场，建立完善H勺住房市场流道体制

（4）加紧住房金融改革与创新，为住房制度改革提供全方位的金融配套服务

（5）积极消化积压商品房，努力盘活存量

（6）规范市场行为，完善市场体系，促使我国住宅及房地产市场发育成熟

第四章土地制度

一、名词解释

1.土地制度：土地制度是反应人与人、人与地之间关系日勺重要制度。它既是一种

经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层

建筑的I有机构成部分。

2.土地所有权：是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并

从土地上获得利益日勺权利°

3、土地使用制度：土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是

土地制度的另一重要构成部分。

4、土地管理制度：土地国家管理制度是指国家政权以社会代表的身份，对全国

（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的

综合c

二、简答题

1.土地制度由哪几部分构成？

完整的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度三大部分。

土地制度有哪些特点？

（1）地位的基础性（2）国度的差异性（3）构成内复杂性

3、总结我国土地制度改革获得的成就。

（1）巩固了土地公有制，增进了社会主义市场体系时完善

（2）建立了用地H勺自我约束机制和依法流动机制

（3）初步形成了具有多种流通渠道和交易方式的土地市场体系

（4）增长了政府财政收入，为都市基础设施建设提供资金保障

（5）形成了符合中国国情H勺土地市场监管体系

（6）服务于企业改革，增进了企业战略重组和产业升级

第五章房地产政策

一、简答题

2、1.房地产周期波动分为哪几种阶段？

房地产业在实际经济运行中存在着较为明显的周期波动现象。与宏观经济周期类

似，房地产周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程，深入可细分为四个

阶段：复苏与增长阶段、繁华阶段、危机与衰退阶段和箫条阶段。前两个阶段构

成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩

过程时，房地产经济到达繁华阶段日勺最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段

过程时，房地产经济到达萧条阶段的最低点，即低谷。

我国房地产政策的演变可分为哪几种阶段？并举例阐明。

按照我国房地产市场口勺发展状况和宏观调控的目的，可将1998年到政府出台的

针对房地产业的政策分为五个阶段：

（1）1998年开始H勺初始市场化阶段：这个时期的政策更重视通过培育商品房市

场拉动住房需求，从而推进房地产行业发展及国内经济增长，如1998年全面推

行住房分派货币化的住房体制改革和按揭政策的开始实行，为房地产业真正走

向市场化拉开了序幕，房地产业自此进入了迅速发展阶段；

（2）-的严控土地和贷款的供应紧缩阶段：如121号文献调控范围涵盖所有房地

产金融业务，意在提高房地产开发企业日勺经营门槛，并试图限制消费需求。

（3）-的需求控制阶段：如3月杭州市人民政府公布《有关积极鼓励盘活存量土

地增进土地节省和集约运用H勺意见（试行）》（杭政[]2号），意在贯彻国务院及浙

江省政府有关土地政策，推行土地节省和集约运用。

3.(4)-的需求全面刺激阶段：如12月国务院办公厅下发了《有关增进房地产

市场健康发展H勺若干意见》国办发0131号，其中放宽二套房贷限制、取消都

市房地产税、下浮廉租房贷款利率、购房超两年转让免营业税等4项新政对保障

性住房、二手房市场和房地产开发商均有波及，全方位刺激楼市。

(5)的政策突转、供扬需抑阶段：如2月12日中国人民银行决定，从2月25

日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

、我国房地产调控重要采用哪些政策工具？并举例阐明。

政府的政策调整立足于信贷政策、金融政策、税收政策、保障住房政策和土地政

策。

信贷政策：“121文献”严格开发商贷款和个人住房贷款；9月银监会规定：建

筑商不得为开发商垫资，开发商自有资金不低于35%,购房者月供不超过5()%。

金融政策：10月上调金融机构存贷款基准利率，放宽贷款利率浮动区间，容许存

款利率下浮。

税收政策：减免营业税期限从5年降为2年；各地减免契税、营业税、印花税、

土地增值税、所得税。

保障住房政策：保障性住房、棚户区改造和中小户型不低于土地供应总量的

70%°

土地政策：国土部11号令，叫停土地协议出让，以招拍挂公开土地交易；8月底

前各地政府处理历史遗留问题土地，否则国家有权收回土地。

第六章房地产开发用地的获取

一、名词解释

1.土地使用权出让：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使

用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出

让金的行为。

2.土地使用权划拨：土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法同意，在土地

使用者缴纳赔偿、安顿等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权免

费交付给土地使用者使用的行为。

3.土地使用权转让：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,

包括发售、互换和赠与。

4、土地征用：土地征用是指国家为公共需要或公共用途，行使其最高（终极）

土地所有权，强制获得私人土地，予以赔偿而取消其所有权，并支配使用土地

於J一项政策或制度。

5、土地储备制：国家土地统一收购和垄断供应H勺出让方式，由政府决定都市土

地的供应总量，在一级市场上控制房地产用地数量。

二、简答题

1.简述土地使用权出让的基本特性。

（1）法律关系口勺主体身份具有特定性

（2）以土地所有权与土地使用权於J分离为基础

（3）土地使用权出让具有期限性

（4）土地使用权出让H勺有偿性

（5）土地使用权出让是要式法律行为

（1）对十地使用权出让有哪几种方式？并进行比较c

（2）协议出让土地使用权：非市场出让，没有竞争者；政府对土地口勺控制力度

大；价格和使用范围受到限制

（3）招标出让土地使用权：充足H勺竞争性；全方位开放，透明度高；过程的公

平、客观性；评判H勺综合性。

拍卖出让土地使用权：完全竞争性；价格的决定性；报价的多次性。

1.（4）挂牌出让土地使用权：透明度高；挂牌时间长，且容许多次报价，有助

于投资者理性决策和竞争；操作简便，节省组织等费用成本；充足体现价高者得,

不受竞买人数限制。

2.土地使用权转让必须符合哪些条件？

3.土地使用权转让只能在原土地使用权出让协议规定H勺权利义务范围内进行,

权利人不得扩张其权利H勺内容。

按照出让协议约定已经支付所有土地使用权出让金，并获得土地使用权证书。

简述土地使用权出让和出让转让

土地使用权转让两者的

区别？

区别

行为主体政府及土地管理部门境内外经济实体及个人

法律关系法律关系不平等，具有垄法律关系平等

断性法律关系平等

市场层次一级市场，可以转让二级市场，转让受到限制

年限按协议规定，不超过国家协议年限一已使用年限

规定协议年限，已使用年

限

转移方式协议、招标、拍卖发售、互换、赠与

2、简述土地使用权转让口勺程序。

（1）我国土地使用权转让程序一般如下:

（2）转让申请

（3）签订转让协议

（4）转让协议公证

（5）缴纳土地转让费和土地增值税

（5）土地使用权变更登记

3、简述划拨土地使用权的特点。

1.划拨土地使用权的获得具有行政性

2.划拨土地使用权具有免费性

3.划拨土地使用权使用品有无期限性

4.划拨土地使用权的流转具有限制性

划拨土地使用权H勺使用范围是什么？

根据国土资源部《划拨用地目录》规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依

法同意，可以划拨方式获得：

3.1.国家机关和军事用地，包括党政机关和人民团体用地和军事用地。

4.2.都市基础设施用地和公益事业用地，包括都市基础设施用地、非营利性邮政

设施用地、非营利性教育设施用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用

地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福

利设施用地。

国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，包括石油天然气设施用地、

煤炭设施用地、电力设施用地、水利设施用地、铁路交通设施用地、公路交通设

施用地、水路交通设施用地、民用机场设施用地。

4.法律、行政法规规定的其他用地。《划拨用地目录》规定，对国家重点扶持的

能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权，对以营

利为目的，非国家重点扶持H勺能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有

偿方式提供土地使用权；以划拨方式获得土地使用权，因企业改制、土地使用权

转让或者变化土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用行

划拨土地使用权获取过程中日勺重要成本和税费包括哪些？

重要成本：土地赔偿费、安顿补助费、地上附着物及青苗赔偿费、拆迁赔偿费、

其他费用（征搜集体土地过程中发生H勺税费还包括耕地占用税、新增建设用地有

偿使用费、耕地开垦费、征地管理费等，征收都市郊区的菜地，用地单位还应当

按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。对地面建筑物进行拆迁的，应缴纳

房屋拆迁管理费）。

三、论述我国现阶段土地使用制度的特点

I.批租制由于•我国实行土地公有制不管是国有土地还是农村集体所有H勺土地其

所有权均不容许买卖在土地交易过程中发牛.转移的只是土地使用权并且这种使

用权还是有年限H勺。虽然土地使用权可以依法出让和转让也就是所谓H勺批租其实

质不过是土地使用权H勺长期出租而已只不过租金一次性缴清罢了。因此说在我国

的土地制度中不存在真正的土地买卖只存在长时期H勺土地使用权出租即批租

制。

2.垄断制第一层含义我国实行的J土地公有制只容许政府和集体组织等公有团体

拥有土地这自身就是一种垄断。第二层含义在土地交易市场上只有政府一种土地

供应者其他任何一种机构和团体都不容许向市场提供土地。虽然集体经济组织作

为土地的所有者也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交

易的开发建设用地必须通过国家征用由集体土地转变成国有土地后方为合法。政

府在法律上和名义上垄断了土地口勺供应。

3.双轨制所谓的双轨制就是指根据土地用途和U的的不一样实行不一样U勺土地

获得方式的土地供应制度,一般而言非获利性和带有公益性质H勺土地用途可以以

划拨方式获得而获利性土地用途则必须通过出让方式获得。

第七章房地产市场分析

一、名词解释

1.房地产市场调查：房地产欧I市场调查是指以房地产为特定H勺商品对象，对有

关的市场信息进行系统H勺搜集、整顿、记录和分析，进而对房地产市场进行研究

和预测，并最终为决策服务的专业措施。

2、可行性研究：可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投

资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证日勺科学措施，在投资管理中,

可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调查、分析比

较以及预测建成后H勺社会经济效益。

二、简答题

2、1.房地产市场分析的基本思绪是什么？

分析市场信息包括三个层次（地区市场、专业物业市场和项目物业市场）、两

个方面（供应和需求）、三个时段（过去、目前和未来）和五个基本影响原因（经

济、人口、区位、地点和心理），共90个单元。

房地产市场调查有些措施？

全面调查法、重点调查法、抽样调查法。

一、房地产市场调查口勺环节有哪些？

一、准备阶段

（一）提出问题、明确目向

（二）分析初步状况

（三）设计调查方案

（四）确定资料来源

（五）确定资料搜集措施

（六）设计调查问卷

二、调查阶段

（一）试调查

（二）调查实行

三、分析研究阶段

（一）调查资料U勺整顿与甄别验证

（二）调查数据日勺记录与分析

（三）撰写调查汇报

（四）修订并提交调查成果

四、整顿归档阶段

1.调查问卷设计中应注意哪些问题？

2.防止笼统抽象口勺问题

3.不可有不确切日勺词语

4.防止诱导性问题

5.处理好敏感性问题

6.问卷的排列问题

7.问题的答案要穷尽

3、7.问题的答案要互斥

（1）可行性研究重要包括哪些内容？

（2）项目概况

（3）市场分析和需求预测

（4）规划方案H勺优选

（5）开发进度安排

（6）项目投资估算

（7）资金的筹措方案和筹资成本估算

（8）财务评价

（9）风险分析

（10）国民经济评价

（10）结论

第八章房地产项目定位

一、名词解释

1.房地产项目定位：房地产项目定位是指房地产开发筹划及经营者通过研究市

场、技术前期和资金状况等一系列有关前提条件，采用科学口勺措施，确定目口勺市

场，构思房地产产品方案，明确项目在目日勺客户中的形象、地位，制定项目推广

方略和措施及其他有关内容日勺过程。项FI定位时重要内容包括项目日勺产品定位、

市场定位、功能定位及主题定位四部分。

2、房地产市场细分：房地产市场细分是指将整个房地产市场按照购置者的需求

特性，划分为若干个具有相似需要的消费者群体构成H勺子市场。

二、简答题

1.1.房地产项目定位的作用及原则是什么？

2.房地产项目定位H勺作用：

3.有助于开发商把握市场脉搏，锁定目H勺市场

4.有助于开发商评估市场风险与收益

增强开发项目的竞争能力，有助于形成企业关键竞争力量

1.4.有助于各专业协同合作房地产开发项目定位的原则：

2.受众导向原则

2.差异化原则

3.个性化原则

4.符合都市规划原则

2.房地产项目定位的重要流程是什么？

市别硅一

分析土地条件

分析和确定客户口

[-

功n流位II市场定位II壬弱定位II产就位

I1.I〕

租售'介格定位

成本与费用测算

I颈测阻售收入和租售一度

经齐评价

一二

成本与费用测■

3.房地产市场细分的原则及根据是什么？

房地产市场细分的原则：1.可测量性。2.可进入性。3.可获利性。4.差异性。

房地产市场细分日勺根据：1.地理原因2.人口原因3.心理原因4.行为因素。

1.4.简述房地产市场细分的程序。

2.房地产市场细分一般遵照如下程序：

3.根据市场调查口勺资料进行分析，把握房地产市场需求供应状况和发展趋势,

选择和确定房地产市场产品范围。

4.根据市场细分变量排列出消费者的需求（包括潜在需求）。

4.3.根据消费者需求口勺详细原因，初步确定细分市场的数量。

5.对初步确定H勺细分市场进行研究，从中选择有助于企业经营的细分市场作为

目的市场。

6.考虑可供运用H勺广告媒体、销售渠道、运送等费用1勺高下，目的市场的特性

和企业期望利润大小。

计算目的市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目的市场的风险程度。

7.针对确定的目口勺市场特性，制定进入目口勺市场口勺项目定位。

5.简述房地产目的I市场选择的措施。

1.选择单一细分市场。

2.选择多种细分市场。

3.选择专门化细分市场。

4.选择完全细分市场。

二、论述题

（1）房地产项tl定位包括哪儿方面？并就某首先详细论述。

（2）房地产开发项目产品定位

房地产项目H勺产品定位，是指以满足顾客H勺需要及社会H勺总体利益为出发点,

以产品的整体概念为指导，根据宏观经济环境和企业自身的条件和特点，将房地

产开发企业内外的资源进行有效整合和运用，研究、开发出具有关键、形式、延

伸诸要素有机结合口勺房地产产品的全过程。

（3）产品定位的内容包括产品构造，产品布局，建筑风格，户型定位，环境设计

定位，交通组织定位，智能化系统设计。

（4）房地产开发项目功能定位

（5）产品的功能定位是指在目的市场选择和市场定位基础上，根据潜在的I目日勺

消费者使用规定的特性，结合房地产特定产品类型H勺特点，对拟提供的房地产产

品应具有的基本综合和辅助功能做出规定的过程。对房地产产品精心定位要明确

目的使用者群体，分析研究目口勺使用者口勺需要特性、消费偏好和可支付能力，针

对目的使用者群体设计。

（6）房地产开发项目市场定位

（7）市场定位就是开发商为自己H勺项目确定、确认潜在客户H勺过程，确定房地

产项目的目H勺消费群体和他们的特性。对于开发商而言，开发建设H勺产品一般不

止是卖给一种客户，而是卖给一种客户群，这群客户都是由于对房地产产品的承

认并实行了购置行为而成为业主，因此开发商的产品一般不是仅满足某单一的

客户，而是满足某一范围NJ客户群，而寻找、发掘此类主力客户群就是开发商进

行客户定位的过程。

（8）房地产开发项目主题定位

主题定位是指把项目的特殊优势和独特的思想理念通过房地产产品的规划设计

和建筑设计集中体现出来，并把这种创新理念和产品通过包装精确的体现给消

费者，树立一种特定口勺形象口勺过程"它是一种成功筹划口勺灵魂，它统率着整个房

地产项目筹划的创意、设想、方案、形象等的各要素。

筹划主题的来源可以从如下几种方面获取：一是从该项目区域日勺文化内涵中抽象

出来；二是从竞争性项目末比中挖掘出来；三是从项目自身内在素质中分析出来;

四是从顾客需求中选择出来。主题定位诉求语也一般应用于项目的志（Logo）

设计及其他宣传渠道。主题定位rJ成果是要总结出主广告语，即总推广主题（广

告传播主题）。

第九章房地产市场营销

一、名词解释

1.房地产营销：房地产营销是指房地产开发经营企业开展的发明性、适应动态变

化着的房地产市场H勺活动，以及由这些活动综合形成口勺房地产商品、服务和信息,

从房地产开发经营者流向房地产购置者的社会活动和管理过程，目的是满足顾

客对土地或房屋的需求。

2.4P理论：指在特定期期向特定市场以特定的方式俏售特定产品口勺营销决策优

化组合。4P是最老式、最经典的房地产营销理论。市场营销H勺四个基本要素：产

品（Product）、价格（Price）、销售渠道（Place）、促销（Promolion）依J组合

的优劣程度，很大程度上决定了企业在目H勺市场上H勺竞争地位与经营特色。

3.4C理论：4C理论又称整合营销理论，强调购房者H勺愿望和需求（Consumer）、

购房者的便利性（Convenience）、购房者可接受的价格（Cost）以及企业与顾客

之间的有效沟通（Communication）□房地产整合营销的实行重要包括市场细分、

项目优化、渠道多样化且双向性、服务延伸等四个环节。

二、简答

1.房地产营销的特点有哪些？

复杂性、风险性、差异性、协同性。

（1）品牌营销H勺运行环节？

（2）确定促储对象

（3）选择促销目的

（4）设计促销信息

（5）安排促销预算

（6）决定促销组合

（6）协调促销过程

（1）3.房地产产品生命周期各阶段的方略有哪些？

（2）房地产产品口勺生命周期阶段划分与对应方略如下：

（3）引入阶段

可运用迅速夺取战略、缓慢夺取战略、迅速渗透方略。

（2）市场成长阶段

（3）企业要抓住这一机会，执行对的H勺市场方略，推进产品市场竞争能力的上

升。该阶段企业应把宣传日勺重点从扩大产品认知度转移到努力促成现实购置上来,

同步根据市场形势的发展变化，合适地使用价格方略来吸引潜在购房者，扩大市

场拥有率。

（4）市场成熟阶段

企业的应对方略重要有合适改善产品功能与局限性、重新确定细分市场扩大潜在

购房者群体、争取声誉传播来促成购置