业主大会议事规则示范文本

业主大会议事规则示范文本一、第一章总则1.1第一条目的与依据为规范业主大会的召开程序与议事行为，保障业主依法行使共同管理权，依据《中华人民共和国民法典》第六章业主的建筑物区分所有权相关条款、《物业管理条例》（国务院令第504号，2018年修订）以及本地《物业管理条例》的有关规定，结合本物业管理区域的实际情况，制定本议事规则。1.2第二条适用范围本规则适用于本物业管理区域内业主大会的组建、会议召集、提案审议、表决计票、决议公布及档案管理等全部议事活动。业主委员会（以下简称业委会）执行业主大会决议的行为，参照本规则接受业主监督。1.3第三条业主大会的职责范围业主大会决定下列事项，其他事项不得以业主大会名义决议：1.制定和修改业主大会议事规则、管理规约；2.选举、更换业委会成员，决定业委会任期；3.选聘、解聘物业服务企业或其他管理人，确定物业服务合同的主要条款（服务标准、收费基准、合同期限）；4.使用、筹集建筑物及其附属设施的维修资金（每次使用金额、筹集方案分项表决）；5.改建、重建建筑物及其附属设施；6.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动（含广告、场地租赁、公共车位收费的方案与收益分配）；7.审议业委会年度工作报告、收支账目报告及下一年度工作计划与预算；8.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。二、第二章业主大会的组成与投票权2.1第四条业主身份认定1.房屋所有权人凭不动产权证书（或购房合同加交付证明）登记为业主；尚未办理产权登记但已合法占有房屋的买受人，凭购房合同及交房通知书认定。2.一个专有部分按一个所有权人计；共有的专有部分由共有人推举一名代表行使表决权，推举书面材料交业委会备案。3.物业使用人（承租人）不享有表决权，可经业主书面委托列席会议，无发言表决权。2.2第五条投票权数确定1.专有部分面积按不动产权证书载明的建筑面积计；业主人数按专有部分数量计，一个专有部分计一人。2.建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的专有部分，其面积与人数不计入表决基数，但须在每次会议的计票报告中单独列明核减明细。3.首次业主大会会议的投票权数由筹备组核定并公示，公示期不少于7日；业主对核定结果有异议的，可在公示期内书面提出，筹备组应在5日内书面答复。2.3第六条委托投票1.业主因故不能参加表决的，可书面委托他人（含同住成年家属、其他业主）代为投票。委托书须载明：委托人姓名、房号、受托人姓名、身份证号、委托事项、委托期限，并由委托人签字。2.每名受托人接受委托不得超过3户，防止表决权过度集中。3.委托书原件在投票时交计票组核验，复印件随会议档案存档，保存期与该决议档案一致（不少于5年）。三、第三章会议的召集3.1第七条召集情形与召集人业主大会会议分为定期会议和临时会议，按以下三类情形召集：1.定期会议：每年召开1次，原则上于每年3月底前召开，由业委会负责召集。议题包括年度工作报告审议、收支账目审议、下年度计划与预算审议。2.临时会议：出现下列情形之一时，业委会应当在30日内组织召开临时会议：◦经20%以上业主联名书面提议（联名提议书须列明议题、附提议业主签名与房号，交业委会签收，业委会应在签收后7日内出具受理回执）；◦发生重大事故或者紧急事件需业主大会决定（如电梯整机报废、外墙大面积脱落、公共收益账户异常）；◦业委会成员缺额超过总数二分之一。3.业委会逾期不召集的处理：业委会在30日内未组织召开的，提议业主可凭20%以上联名签署材料，请求物业所在地街道办事（乡镇人民政府）责令限期召集；仍不召集的，由街道办事（乡镇人民政府）组织业主召集，业委会应无条件移交业主名册、投票权数核定资料等会议必需文件。3.2第八条会议通知1.通知应在会议召开15日前发出，采用以下方式同步送达：◦在物业管理区域主要出入口、单元门、电梯轿厢张贴书面公告（每处张贴保留至会议结束）；◦在业主微信群、公众号等电子渠道发布；◦向业主预留的联系方式发送短信或书面投递至户内信箱。2.通知内容必须包括：会议议题、表决事项的完整方案文本、会议形式（现场/书面/电子）、投票起止时间、投票地点、计票规则、咨询联系人及电话。3.涉及选聘物业企业、维修资金筹集使用的事项，通知中必须附候选方案对比表（含报价、服务内容、付款方式），不得只附单方方案。3.3第九条会议形式1.优先采用集体讨论形式（现场会议），便于质询与方案澄清；2.不具备条件时（业主到会率预期不足），可采用书面征求意见形式，由业委会组织志愿者按单元发放表决票并回收；3.经业主大会决议通过的，可以采用本地物业管理主管部门认可的电子投票平台表决，电子投票记录须可导出、可追溯，并保留原始数据至少5年；4.严禁仅凭口头征询、微信群接龙等不可核验的方式作出业主大会决议。四、第四章议事程序4.1第十条会议流程现场会议按下列顺序进行，全程由主持人（业委会主任或其书面授权的业委会成员）控制：1.核签到：签到时核对业主身份证明与投票权数登记表，发放表决票；2.清点到会情况：现场会议须有专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决方可进入表决环节（按《民法典》第二百七十八条规定的参与表决门槛）；3.说明议题：召集人就每项议题说明背景、方案要点、资金来源与影响，时间每项不超过15分钟；4.质询与答复：业主发言每人每次不超过5分钟，同一议题每人发言不超过2次；业委会或受邀单位（物业公司、施工方）应在质询后当场答复，当场无法答复的须在7日内以书面形式在公告栏答复；5.投票：现场填写表决票投入票箱，或按通知约定的时间期限回收书面表决票；6.计票与宣布：当场公开开箱计票，由2名业主代表（会前随机抽签产生）与1名业委会成员共同监票，计票结果当场宣读并记录；7.散会后3日内，业委会将表决结果（含赞成、反对、弃权票数及对应面积）在公告栏公示，公示期不少于7日。4.2第十一条表决通过的法定门槛依据《民法典》第二百七十八条，区分两类事项：1.一般事项（选举业委会、选聘物业、一般性管理事项等）：经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。2.特别事项（筹集使用维修资金、改建重建、改变共有部分用途或用于经营）：经参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上的业主同意。3.计票时面积与人数双指标必须同时达标，任一指标未达标即视为未通过，不得以「总体上多数赞成」模糊表述替代。4.3第十二条表决票的填写与有效性1.表决票按议题逐一勾选「同意/反对/弃权」，一票一议题，勾选两个及以上选项或无法辨认的该议题票计为无效票；2.弃权票计入参与表决人数与面积，但不计入任何一方的同意数；3.收回的表决票数超过发出的表决票数的，本次投票全部作废，重新组织表决；4.严禁代填他人表决票、诱骗或在空白票上预先勾选后发放——一经查实，相关票全部作废，并提交业主大会追究组织者责任，涉嫌伪造签名的移送公安机关。五、第五章决议的效力与执行5.1第十三条决议生效与公布1.表决结果经公示7日无异议（或异议经核实不成立）后，决议生效。业委会应在生效后5日内将决议全文在公告栏、电子渠道发布，并抄送物业服务企业与所在社区居委会。2.决议编号规则为「YDH-[年份]-[流水号]」，与会议档案一一对应，便于追溯。5.2第十四条决议的执行与监督1.业委会是决议的执行主体，应在决议生效后30日内制定执行计划，明确每项行动的责任人、完成时限与验收标准（例如「与中标物业企业完成合同签订，签约后10日内在公告栏公示合同全文」）。2.执行进展在每次定期会议上向业主报告；决议事项逾60日未启动执行的，任何业主可书面质询，业委会须在10日内书面说明原因及补救时限。3.出问题怎么办：业委会拒不执行业主大会决议或执行严重走样的，业主可依据《物业管理条例》向街道办事（乡镇人民政府）反映，由其责令改正；造成业主共同利益损失的，可依法提起诉讼。六、第六章会议纪律与异议处理6.1第十五条会议纪律1.与会人员不得打断他人发言、不得使用侮辱性语言；违反者由主持人警告一次，再次违反终止其本次发言权。2.与议题存在直接利益关系的业委会成员（如本人或近亲属为候选物业服务企业股东）必须回避该议题的说明、计票与表决，回避情况记入会议记录。3.会议记录由业委会指定专人（记录员）现场记录，记录员不得由本议题的陈述人兼任。6.2第十六条异议与复核1.公示期内，业主可对表决结果提出书面异议，异议须指明具体票号、房号及理由；2.业委会应在收到异议后10日内组织复核（复核时邀请提出异议的业主及1名非业委会业主代表共同参与），核对表决票原件与委托书；3.复核确认票数有误的，更正结果重新公示7日；异议人对复核结论仍不服的，可向街道办事（乡镇人民政府）申请调解或依法提起诉讼。七、第七章档案管理7.1第十七条会议档案每次会议形成一卷档案，包含：会议通知及送达凭证、签到表、表决票原件、委托书、计票记录、会议记录、公示文件与照片。档案由业委会指定专人保管，业主可凭房号证明查阅、申请复印（涉及他人个人信息的部分脱敏后提供），档案保存期不少于5年；业委会换届交接时，档案作为法定移交内容，缺项的由移交方书面说明原因。八、附则1.本议事规则经首次业主大会会议表决通过后生效，修改须经业主大会按一般事项门槛表决。2.本规则未尽事宜，按《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及本地物业管理主管部门的相关规定执行。3.本规则报物业所在地街道办事（乡镇人民政府）备案。附件一：业主大会表决票样表议题编号表决事项同意反对弃权1（事项全称，见会议通知）2（事项全称，见会议通知）业主签名：__________房号：________日期：__________（同一议题勾选两项及以上视为无效票，请用水笔逐项单独勾选。）附件二：业主委托书样表本人____（身份证号：______________），系小区_栋_单元_室业主，委托____（身份证号：______________）代表本人参加年月__日业主大会会议，就会议通知所列议题行使表决权。委托期限：自签署之日起至本次会议表决结果公示期满之日止。委托人签名：__________联系电话：________日期：__________附件三：会议组织检查表（召集人用）序号检查项完成时限责任人核查人完成情况1拟定议题并核对是否属业主大会职责范围会前25日□2表决方案文本定稿（含资金方案对比表）会前20日□3会议通知发出（张贴＋电子渠道＋短信）会前15日□4投票权数核定表更新并公示会前15日□5表决票、票箱、签到表印制到位会前5日□6监票业主代表抽签产生会前3日□7利益关联业委会成员回避安排确认会前3日□8计票与结果宣读会议当天□9表决结果公示（不少于7日）散会后3日内□10