第4章 财产与行为税的税务合规计划

税务合规计划第4章财产与行为税的税务合规计划

CONTENTS目录01土地增值税税务合规计划操作要点02契税、印花税税务合规计划操作要点03房产税、城镇土地使用税、耕地占用税操作要点04车船税、车辆购置税税务合规计划操作要点05资源税、环境保护税税务合规计划操作要点06其他税种税务合规计划操作要点

01土地增值税税务合规计划操作要点收入确认·扣除项目·减免税优惠·预征与清算

房地产转让收入确认

（一）隐瞒虚报房地产成交价格合规要点：•按实际成交价格确认收入•包括货币收入、实物收入和其他经济利益风险点：•签订阴阳合同低报成交价格•价外费用未计入收入后果：税务机关按评估价格核定收入

（二）视同销售未申报纳税合规要点：•房地产用于职工福利、对外投资、分配给股东等•所有权属转移即视同销售•按同类房地产市场价格或评估价格确认收入风险点：•以成本价转账未确认收入•合作建房分配房产未申报

准确计算增值额的扣除项目

（一）利息支出未按规定据实扣除合规要点：•能按转让项目分摊并提供金融机构证明的•利息支出据实扣除，但不得超过同类同期贷款利率•其他房地产开发费用按（地价+开发成本）×5%以内计算扣除风险：•超过利率上限部分未调整•逾期利息、加罚利息不得扣除

（二）不符合规定的支出列入扣除项目合规要点：•扣除项目必须与房地产开发直接相关•取得土地使用权所支付的金额•房地产开发成本•房地产开发费用•与转让房地产有关的税金•加计20%扣除（房地产开发企业）风险：非项目支出混入扣除

（三）提供不实的扣除项目风险点：•虚列开发成本、虚增扣除金额•提供虚假凭证、假发票•将其他项目成本混入本项目后果：•税务机关核定扣除金额•补缴土地增值税+滞纳金+罚款•涉嫌偷税移送公安

减免税优惠的合规适用

（一）普通标准住宅界定优惠政策：•纳税人建造普通标准住宅出售•增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税合规要点：•须同时满足普通住宅认定标准•增值率超过20%的，应就全部增值额计税•既建普通住宅又建其他房地产的，应分别核算

（二）合作建房取得固定收益未申报纳税政策规定：•一方出地、一方出资金，合作建房后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税风险点：•建成后转让房地产的，应征收土地增值税•取得固定收益不担风险的，实质为土地使用权转让•应按规定申报缴纳土地增值税

土地增值税预征与清算

（一）未按规定足额预缴土地增值税合规要点：•房地产开发项目在全部竣工结算前转让•预征率由各地税务机关确定•按预收款和预征率计算预缴税款风险点：•以预收款长期挂账不申报•未按规定预征率足额预缴•清算前长期拖欠预缴税款

（二）土地增值税应清算未清算应清算条件：•房地产开发项目全部竣工、完成销售•整体转让未竣工决算项目•直接转让土地使用权可要求清算：•已转让建筑面积占可售面积超85%•取得销售许可证满三年仍未销售完毕风险：达到清算条件未及时清算

02契税、印花税税务合规计划操作要点契税征税范围与计税依据·土地出让金减免补缴·印花税应税凭证与税目税率

契税征税范围和计税依据确认

（一）售后回租业务承受房屋土地权属政策规定：•售后回租合同期满，承租人回购原房屋土地权属的，免征契税合规要点：•售后回租业务中，承租人将房屋、土地权属出售给出租人时，应按规定征收契税•出租人再将房屋、土地权属出售给承租人时，也应征收契税风险：误认为整个售后回租环节均免税

（二）土地使用权出让的计税依据确认计税依据：•土地使用权出让的计税依据为土地出让金•包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费等风险点：•仅按土地出让金申报，遗漏其他费用•市政配套费等未计入计税依据

土地出让金减免或补缴

（一）取得土地出让金减免或土地返还款合规要点：•土地出让金减免的，应按减免后的实际出让金计征契税•政府以各种名义返回土地出让金的•若明确返回用于回购安置房等专项支出，可从计税依据中扣除风险点：•将未明确专项用途的返还款从计税依据中扣除•少缴契税被追缴

（二）改变土地用途补缴土地出让金及其他费用合规要点：•因改变土地用途、容积率等土地使用条件•签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订合同•应按补缴的土地出让金征收契税风险点：•改变用途补缴出让金未申报契税•提高容积率补缴土地出让金未缴契税

明确印花税应税凭证的纳税义务

（一）购销合同采购方未纳税合规要点：•购销合同由立合同人各方分别就所持凭证全额贴花•采购方也是印花税纳税人风险点：•认为销售方已缴，采购方无需再缴•实际购销合同双方均需各自纳税注意：2022年7月1日起印花税法正式施行

（二）电子合同未缴纳印花税合规要点：•以电子形式签订的各类应税凭证•按规定征收印花税•电子合同与纸质合同具有同等法律效力风险点：•认为电子合同无需缴纳印花税•线上采购、电子订单等未申报印花税法明确：电子合同属于应税凭证

（三）以单据作为合同使用未缴印花税合规要点：•货物运输、仓储保管等业务•不签订合同但以单据作为合同使用的•应按规定贴花常见情形：•运费结算凭证代替运输合同•仓储费结算单代替仓储合同•借条、欠条等具有合同性质的凭证

印花税应税凭证的计税依据确认

（一）应税合同未按规定确认计税依据合规要点：•应税合同的计税依据为合同所列金额•不包括列明的增值税税款•未列明金额的，按实际结算金额确定风险点：•合同价税未分离，按含税金额多缴•结算金额与合同金额不一致未调整•补充协议增加金额未补缴印花税

（二）应税营业账簿金额增加合规要点：•营业账簿按实收资本和资本公积合计金额计税•税率为万分之二点五•以后年度资金总额比已贴花资金总额增加的•增加部分应按规定补贴印花风险点：•增资后未补缴营业账簿印花税•资本公积增加未申报

印花税税目税率适用

（一）准确划分合同类别适用税率主要税目税率：•买卖合同：价款的万分之三•承揽合同：报酬的万分之三•建设工程合同：价款的万分之三•借款合同：借款金额的万分之零点五•租赁合同：租金的千分之一•保管/仓储合同：保管/仓储费的千分之一•财产保险合同：保险费的千分之一风险：混淆合同类别，错用税率

（二）技术转让合同税目适用税目区分：•技术开发、转让、许可合同：价款的万分之三•技术咨询、服务合同：价款的万分之三注意：•专利权转让、专有技术使用权转让书据•按"产权转移书据"税目，万分之五税率风险：将产权转移书据误按技术合同低税率申报

03房产税、城镇土地使用税、耕地占用税操作要点纳税义务人确认·税基确认·减免优惠·耕地占用税

明确不动产纳税义务人

（一）权属不清的不动产未缴税合规要点：•房产税由产权所有人缴纳•产权出典的，由承典人缴纳•产权所有人、承典人不在房产所在地的•由房产代管人或使用人缴纳风险：权属不清、产权纠纷期间双方均未申报缴税

（二）实际使用应税集体土地未缴税合规要点：•城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳•拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的•由代管人或实际使用人纳税•土地使用权未确定或权属纠纷未解决的•由实际使用人纳税风险：使用集体土地未申报

（三）未竣工但已使用的房产未缴税合规要点：•纳税人委托施工企业建设的房屋•从办理验收手续之次月起，缴纳房产税•在办理验收手续前已使用或出租的新建房屋•应按规定征收房产税风险：认为未竣工未验收无需缴税实际已使用即产生纳税义务

自用不动产的税基确认

（一）准确核算房产原值计税依据：•自用房产按房产原值一次减除10%-30%后的余值计税•税率1.2%房产原值包括：•房屋原价及不可分割的各种附属设备•给排水、采暖、消防、中央空调等•地价（含取得土地使用权支付的价款、开发土地成本费用）风险：附属设备、地价未计入房产原值

（二）地下建筑的税基确认政策规定：•凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑•包括与地上房屋相连的地下建筑•完全建在地面以下的建筑•均应征收房产税计税方式：•地下商业用途：按房产原价的70%-80%作为应税房产原值•地下工业用途：按房产原价的50%-60%作为应税房产原值风险：地下车库、人防工程未申报

（三）应税土地面积确认计税依据：•城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据•依照规定税额计算征收面积确定：•以土地使用证书确认的面积为准•尚未核发土地使用证书的•应由纳税人据实申报土地面积•待核发土地使用证后再作调整风险：少报土地面积、公共用地未分摊

出租不动产的税基确认

（一）出租房屋在免租期未缴纳房产税合规要点：•出租房产以租金收入为计税依据•税率12%•约定免租期的，免租期内由产权所有人•按房产原值缴纳房产税风险点：•认为免租期无租金收入无需缴税•免租期内未按房产余值申报缴纳房产税

（二）向关联企业出租房产未按公允价值收取租金合规要点：•房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据•关联企业之间出租房产应按独立交易原则定价风险点：•以明显偏低的租金向关联方出租房产•甚至无偿提供给关联方使用•税务机关可按市场租金水平核定应纳税额

减免优惠的合规适用

（一）免税单位出租土地政策规定：•国家机关、人民团体、军队自用的土地免征土地使用税•由国家财政部门拨付事业经费的单位自用土地免征•宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地免征风险点：•免税单位将土地对外出租•出租部分应按规定缴纳土地使用税•不得继续享受免税优惠

（二）无偿使用免税单位不动产政策规定：•纳税单位无偿使用免税单位的土地•应由使用单位按照规定缴纳土地使用税•纳税单位无偿使用免税单位房产•应由使用人按规定缴纳房产税风险点：•认为无偿使用无需缴税•实际使用人即纳税人

（三）未区分免税与应税项目合规要点：•企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园•其用地能与企业其他用地明确区分的•可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用土地，免征土地使用税风险点：•免税用地与应税用地未分别核算•无法准确划分的，全额征收土地使用税

耕地占用税合规要点

（一）临时占用耕地的纳税义务合规要点：•纳税人临时占用耕地•应当依照规定缴纳耕地占用税•临时占用耕地是指纳税人因建设项目施工、地质勘查等需要•在一般不超过两年内临时使用耕地•且不修建永久性建筑物风险：临时占用耕地未申报缴税

（二）免税用地改变用途的纳税义务合规要点：•免税用地改变用途，不再属于免税范围的•应当自改变用途之日起30日内•按规定补缴耕地占用税常见情形：•学校、幼儿园、医院用地改作其他用途•铁路线路、飞机场跑道用地改作其他用途风险：改变用途未补缴税款

（三）违规占地需及时履行纳税义务合规要点：•未经批准占用耕地的•纳税人为实际用地人•纳税人应当自实际占用耕地之日起30日内申报缴纳风险：•未办理农用地转用审批手续即占地•超过批准面积占用耕地•均需按实际占用面积缴纳耕地占用税后果：补税+滞纳金+罚款

04车船税、车辆购置税税务合规计划操作要点车船税纳税义务·车船税用途·车辆购置税计税价格·免减税车辆转让补税

车船税的纳税义务确认

（一）抵债车船的车船税纳税义务合规要点：•车船税的纳税义务发生时间•为取得车船所有权或管理权的当月•以购买车船的发票或其他证明文件所载日期的当月为准风险点：•以车抵债，车辆已交付但未办理过户•实际所有人已变更但仍由原所有人缴税•或双方均未申报缴税

（二）单位内部使用车辆船舶的纳税义务合规要点：•车船税的征税范围是依法应当在车船管理部门登记的车船•以及依法不需要登记的在单位内部场所行驶或作业的车船风险点：•认为厂区内叉车、观光车、工程车无需缴税•实际即使不上路、不登记•在单位内部场所使用的也应缴纳车船税

（三）未购交强险挂车等特殊车辆的纳税义务合规要点：•从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人•应当在收取保险费时依法代收车船税风险点：•挂车无需投保交强险，无需代收车船税•纳税人应自行申报缴纳车船税•不得因未投保交强险而不缴税

车辆购置税合规要点

（一）明确车辆购置税的计税价格计税依据：•纳税人购买自用应税车辆的计税价格•为纳税人实际支付给销售者的全部价款•不包括增值税税款•税率为10%风险点：•低开发票（阴阳合同）少缴车辆购置税•销售方将价外费用拆分不开发票•税务机关可按最低计税价格核定

（二）免减税车辆转让改变用途补税合规要点：•免税、减税车辆因转让、改变用途等原因•不再属于免税、减税范围的•纳税人应当在办理车辆转移登记或变更登记前缴纳车辆购置税计税价格：•以免税、减税车辆初次办理纳税申报时确定的计税价格为基准•每满一年扣减10%

05资源税、环境保护税税务合规计划操作要点资源税纳税义务·资源税计税依据·环保税征税范围·环保税计税依据

资源税合规要点

（一）明确资源税的纳税义务纳税人：•在中华人民共和国领域和管辖海域开发应税资源的单位和个人视同销售：•纳税人自用应税产品应当缴纳资源税•包括用于非货币性资产交换、捐赠、偿债、赞助、集资、投资、广告、样品、职工福利、利润分配等风险：自采自用未视同销售申报纳税

（二）明确资源税计税依据计税依据：•实行从价计征的，以销售额为计税依据•销售额为纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款•不包括增值税税款合规要点：•运杂费符合条件的可