商业地产基本概念知识

1、,五洲国际集团,商业地产基本概念知识,2017年8月12日,前言,房地产是国民经济方展的一个基本要素，任何行业发展都离不开房地产；同时，房地产有时人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足之地。房地产行业具有基础性先导性带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房地产行业的发展。,商业地产分类,1,2,3,房地产的概念,商业地产的专业名词,1.房地产：房地产具体是指土地、建筑物、及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。1）.土地2）.建筑物及地上附着物3）.房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权和典当权。,地产概念,2、土地使用年限,地

2、产概念,最高年限,居住用地：70年,科教文卫用地：50年,工业用地：50年,商业旅游娱乐用地：40年,综合或其他用地：50年,地产概念,3.基本名词总建筑面积：总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。包含实用面积和公摊面积。容积率：项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。建筑密度：指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。七通一平：它指的是土地（

3、生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天然气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。,地产概念,生地指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地；熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地；毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。,地产概念,4.商业地产：顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以

4、区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。（商业地产包括购物中心社区商业商业街批发市场复合型地产）,地产概念,5.商业地产的九大特征,固定性个别性耐用性稀缺性多用性外部性先导性长期性政策性,6.商业地产房展的三个阶段,第一阶段：萌芽阶段时间：1980-1992影响区域：东南沿海改革开放特区介

5、入方式：1.自己开发自己经营2.公司成立策划部第二阶段：觉醒阶段时间：1992-2002影响区域：中心城市如广州北京上海等介入方式：1.新兴业态兴起如大卖场超市等2.委托专业管理公司经营业种业态：百货商场大卖场超市第三阶段：冲浪阶段时间：2002以后影响区域：全国大中城市区域中心城市介入方式：新城区建设违拆与旧城改造业种业态：商业步行街CBD商圈专业市场,地产概念,地产概念,7.商业地产与住宅房地产的区别,住宅房地产开发商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单大多数的住宅类产品的购买者主要是买来自住的。开发商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本大功告成了。,商业地产商业地产项

6、目是只租不售或只销售部分的面积，靠企业长期持有。大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型投资回报效率高的一种投资工具。开放商不仅考虑如何卖出商铺，还要考虑后期的经营推广。,地产概念,商业地产的特征,9.商业地产投资市场产品类别,地产概念,按开发形式划分,购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺交通设施商铺,商业地产的特征,按投资价值划分,都市型社区型便利型专业型其他商铺,地产概念,商业地产分类,1,2,3,房地产的概念,商业地产的专业名词,商业地产的分类,一、购物中心二、专业市场三、社区商业四、商业街区五、复合型商业地产,商业地产的分类,销售型出租型订单型,商业地产的三中类型,商

7、业地产的分类,3、商业地产的客户,投资者最关心的是什么？,商业地产的分类,背景环境-大的经济环境是否健康发展行业环境-商业地产行业是否是投资热点地块价值-地产项目所处地块是否在未来有发展项目规划-商铺规划是否合理，是否符合当地发展需求价格合理-销售价格是否与实际价值趋同,商业地产的分类,4、影响客户的决断因素,（客户不仅指投资客户，更是针对经营者，因为他们才是更加专业更加挑剔的客户）,内在因素客户自身的实力知识年龄偏好等,外在因素参与开发的公司品牌项目本身其他,商业地产的分类,（1）外在因素,参与开发的公司品牌,实力信誉经验,开发商建筑公司物业、运营公司,商业地产的分类,（1）外在因素,项目本

8、身,硬件,地理位置交通情况同类市场整体水平建筑形式铺位划分配套设施等,软件,销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理等,商业地产分类,1,2,3,房地产的概念,商业地产的专业名词,商业地产的专业名词,在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语名词需要有共同的界定这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念,1、区位板块商圈商业中心地段节点地标区位带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市(地区)中所处的空间位置。板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多。商圈零售学用语，现商用物业开发也借用该词，

9、意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。,商业地产的专业名词,商业中心规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近一般分市级、区级、社区、邻里四级。地段传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。节点规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。,商业地产的专业