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1、目录,一、引言 二、调查目的 三、调查背景分析 四、调查方法评价 五、调查过程分析 六、调查结果 七、建议 八、结论,改革开放以来，中国房地产业经过30年的发展，已经成为了中国国民经济的重要支柱产业。它对社会和经济发展发挥着越来越重要的作用，而淮安房价就目前还是很高的，但与其他一二线城市相比，还有很大距离。况且一二线城市也是从底层发展起来的。城市发展是必然，通货膨胀亦是必须，城市发展最明显的体现就是搞建设盖房子，房子确实是升值保值的好东西。本文通过对淮安近几年的房价进行相关数据分析、淮安房价上涨下跌的原因进行剖析，从而得出相关结论以及提出建议。,引言,随着我国这几年的经济快速发展，城市化也越来

2、越明显，而房地产行业也成为人们关注的焦点行业，它不仅影响到社会其他产业的发展，也关系着人们的基本生活问题，因此分析房地产行业也是我们分析当下以及预测经济未来发展的重要方面。目前的楼市僵局其实基本符合政策调控的初衷，稳定房价。因为僵持意味着房价基本处于稳定状态，对宏观经济影响最小，也意味着楼市泡沫正在通过时间慢慢化解。楼市买卖双方都在继续观望、试探、等待。各种迹象显示，博弈双方谁将胜出，目前尚难预料，楼市依然处于量缩价平的胶着和僵持阶段。,调查目的,根据目前我国房地产市场火热的现象，调查房价走势的目的，一方面，有利于解决当前中国老百姓最关注的买房问题，淮安也同样如此。俗话说安居乐业，从某种意义上

3、“居”优于“业”，所以说解决消费者买房问题是迎合以人为本的思想，解决民生问题，保障最广大消费者的根本利益的最直接也是最有效的方法。另一方面，调查房价走势也是直接反应当前房地产开发商的商业运作形势，能够作为开发商继续开发房地产的参考和依据，具有很强的时效性和指导性。调查房价走势是国家和政府制定房地产相关政策的主要依据，做到从实际出发，理论联系实际，从根本上解决好消费者的住房问题。,房价的不断攀升以致我国房价收入比远远高于发展中国家合理的房价收入比3-6的这个区间，许多一线城市已经达到了令人不可思议的12甚至是20以上。为此，通过对我国的房价收入比调查，调查导致我国房价收入比如此之高的原因及其合理

4、性。,国内宏观政策： 2010年截至11月，2010年新增信贷规模已经超过了2009制定的7.5万亿目标。而除了2009，2010年信贷增量超过7万亿，其他年份中国的信贷增量大多在3-4万亿。比如，2006年新增信贷规模为3万亿。可见，2011年7-7.5万亿的新增信贷规模依然相当可观。中央经济工作会议指出，积极的财政政策和稳健的货币政策，将大体延续2010年的状态，不会大幅收紧。否则，高层怎会精准谨慎地用上“稳健”二字，而不是中性或紧缩的字样呢。,调查背景分析,再来回顾一下2009年高层所做出的对于2010年房市调控目标的描述：防止房价过快增长。政府稳住阵脚，试图恢复经济增长。但是，房价不降

5、，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将会严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。,调查预期房价我们从以下几个背景方面来分析：,1、中央态度非常坚决，基本上已经指明了房价的走向。温家宝在求是撰文论述当前宏观经济形势和经济工作中指出：“坚持宏观调控的取向不变，把握好宏观经济政策的方向、力度和

6、节奏，目前，房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。一要坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。二要适当增加房地产用地供应，促进当前和今后一个时期住房有效供给，重点抓好保障性住房和普通商品房建设。三要强化责任和督促检查，对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市，要加强督查，限期改正。四要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。,2、限购政策将

7、坚持实施，并将范围扩大。已经登上住建部议事日程的联网候选城市逾40个，均是房地产市场中的热点城市。住建部希望通过严厉的“异地购房限购”与“异地购房监控”，严格控制异地购房行为，并尽可能地在二三线城市的住宅房地产市场中实现“去投资化”的目标。2011年7月12日，国务院常务会议召开，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强房地产调控工作，其中房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。,3、银行银根收紧，开发商资金链异常脆弱。2010年至今，央行累计12次提高存款准备金率，银行上缴存款共约45767亿，迫使各分行授信贷款额度不断降低，直接导致开发商资金紧张、个人购房可贷额度变少、获得贷款速

8、度变慢等。,4、相关税收制度必成为调控手段。中国社科院在京发布2011年房地产蓝皮书蓝皮书称,住房持有环节或成为调控重点。蓝皮书还建议,政府应该开征房地产持有税,改变“重流通、轻持有”的房地产税费思路。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据。试点开始后，三部委将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。,5、2012年政府换届，领导人的过渡、政策的调整对房地产有

9、一定的影响。目前炒房团、开发商、地方政府，三个是环环相扣的，都属于商家，都是要将住房卖给住户的，只要卡住一个，对当前楼市都会有一定影响，而卡住炒房客是最管用的，卡住炒房客，开发商和地方政府都会“饿死”，这时候中国楼市就发生了变化。但现在还看不到炒房客抛房潮蔓延的现象，因为中国的炒房客有两部分构成：一类是炒房团的炒房人员，一类是贪官污吏，如果反腐败不加强的话，官员是没有抛房的欲望的。但政府换届时，下届政府是否会继续纵容他们，他们也会有担忧，有可能就提前行动了。,总之，从整个楼市调控的政策取向看，“抑制房价过快上涨”而不是让房价暴跌，乃是楼市调控的真正目的。换言之，房价慢牛小涨可以，慢熊小跌也可以

10、，但是不允许暴涨暴跌。,我们此次针对的是淮安市，相对来说范围比较广，因此我们将选择抽样调查，即从全体调查对象中抽取一部分有代表性的个体进行调查研究，从而由样本所得结果去推断总体情况。同时我们也将采用访问法，就是通过直接访问被调查者来了解相关情况的一种方法。两种方法的结合来完成此次的调查。,调查方法,1、淮安目前房价分析： 从经济发展大环境来看，淮安近几年是一年一个样，城市一直在发展，房子一直在涨，买房的一直在买，淮安目前住宅最高价位在6500-7500/平米,写字楼在9000/平米,店面在40000/平米，相对来说价格还是比较高的，作为城市化发展的需要，房价上涨是长期的必然，特别是作为3、4线

11、城市，上涨空间更是有望。但据业内人士分析，随着城市化进程的加速等一系列必然因素的影响，淮安房价还是有很大的涨幅空间的，但由于受到今年国家宏观政策的影响，未来淮安房价会呈现微型上涨。,调查过程分析,2、市场现状 （1）供需情况走势 2010年1-12月淮安全市商品房新增325万平方米，成交264.19万平方米，供需比达到1.23，总体表现呈现供略大于求，同比09年供小于求有点差距，但和其他一线、二线城市相比，在2010年多次调控严厉的情况下，取的如此成绩已是不是易，不过2010年淮安市区商品房住宅成交同比09年下降48%，这是在供应量减少的情况下取得的成交，总体来看，淮安市场还是比较健康的，泡沫

12、情况比较少。,今年淮安二季度问卷调查结果显示：二季度当期房价满意指数为23.12%，比上季提高3.74个百分点，比同期提高7.5个百分点。 4月份，全市商品房均价为4502元/ ，环比微跌0.4%，其中商业用房均价环比下跌1.1%。今年以来，市政府采取加大土地供应量、商品房限购、加大保障性住房建设力度等调控政策，并收到一定效果，市场也正按调控预期运行。调查结果也表明，淮安居民对未来房价预期指数为60.08%。比上季下降4.02个百分点，比同期提高9.2个百分点。有15.75%的居民认为下半年房价会有所下降，比上季度提高0.25个百分点，40%的居民认为房价会保持稳定，比上季提高5.5个百分点，

13、4.75%的居民认为房价会先升后降，比上季提高1.75个百分点。,（2）成交情况 截止到2010年12月底，淮安市区共成交商品住宅26311套，合面积264.19万平方米，平均面积1000平米，虽然有新政的影响，但对于三线城市来说，影响县微，10年淮安区的商品房住宅成交超过了09年的销量。所以2011年成交量有望继续增加。,（3）淮安市区2010年板块成交情况 2010年12月份开发区成交量逐渐增加，环比增长179%，主要是本月该区多个新盘上市，如河畔花城、金榜花园等项目的热销。如下图：,而2011年以来1-5月板块成交情况如下：,（4）淮安全市商品房成交情况 2010年1-12月，淮安住宅类

14、商品房成交486万平方米，12月份成交量创2010年新高，主要是因为供应量大量增加，12月淮安市区新增供应达到近80万平方米，供应量的增加给市场带来了新的活力，后来由于开发商对于后市的悲观情绪，导致尽可能的再政策来临。而从2010年成交情况来看，淮安商品房的走势呈上升的趋势，如下图：,调查结果,就一线城市来说，这十年，中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右，主要是货币的作用，而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍，如果象持有房产黄金一样持有股票，放着不动，股票投资收益是房产和黄金的十倍。未来十年，中国经济结构会有所调整，房地产的投资效能还会减弱。今年以来，淮安市人力成本增加、钢材价

15、格提升、石油价格提升导致开发商建筑成本上升，且土地价格并没有大幅下降的趋势。综合这些因素，房价下跌的可能性不大。但是在国家一系列房地产调控措施下，房价也不至于上涨过快。淮安现在持有住宅比较多的家庭，可将住宅用于出租，保持一定的收益。,从周期性来判断，淮安这一轮的房价已经见顶。这个见顶，不是什么限购带来的，而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然，再加上中国婚龄人口大幅减少，购买力急剧下降的结果。新的购买动能重新聚集，不是三五年能够完成的。随着淮安居民的收入不断提高，在大件耐用消费品逐渐饱和情况下，购车逐步成为消费趋势和热点。而各项房地产调控政策一定程度上遏制了价格上涨势头，居民观望情绪

16、依旧，购房意愿回落，购房行为更加理性和谨慎。因此，我们认为淮安消费者对未来淮安房价的走势应该是稳中一点升，但升的幅度不会很大。,对楼市价格走势进行必要的分析和判断。对楼市价格走势进行分析和判断，不应以单个楼盘价格的升跌来判定其走势，不应听从单一、个别信息渠道的价格升跌传闻；而是应从宏观的楼市动态信息面去捕捉其跳动的脉搏。从而可以通过用心进行收集资料分析，从而不但可以客观地掌握楼市价格走势，而且能够准确地判断房价走势。 对购房资金的来源，资金安排进行必要的计算和梳理。在这之前则应大概了解所预订或购买相应楼盘的价格，初步了解首付及按揭月供的大概数额，以便不至于将来面临向银行缴交月供产生被动。,建议

17、,在购房的具体实践过程中，要考虑到的关键要素有：第一，考虑交房入伙，同时要掌握了解开发商的相关信息以及相关证件；第二，要对建筑材料的使用和建筑施工方的资质以及他们的经验要有所了解；第三，要考虑购买房的产权以及了解房产证什么时候可以拿到。 购房者要充分掌握背景材料。房屋推出市场多久，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。 新房检验必不可少。新房的检验侧重在室内，购房者可以通过验房师会检查是否有未完工，缺漏和质量问题。要对新房的设备，管道系统，通风系统，保温系统进行全面检查，并在完工接收证书和保修证书上详细记录。所有的这些记录将成为与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依据。,总之，不管是面对不断高企的房价，越来越多人变得弱智，是建房成本高离谱，还是口袋鼓得发胀？是政府税费太重，不