年房地产营改增培训课件

1、“营改增”对房地产企业的影响 及应对策略,财务部 2016年6月,1,树立营改增后正确的应对观点 1、营改增不仅仅是对营业税的变革，同时也是多个税种的变革。 2、营改增不仅仅是财务部部分的战斗，公司各个职能部门都是营改增的一部分。 3、严防营改增过渡期的涉税风险。,2,目 录 第一章 增值税相关基础知识 第二章 “营改增”后房地产企业重点政策 第三章 “营改增”后房地产企业关注点及应对策略,3,第一章 增值税概率知识 一、营业税的概念 是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。 例：甲公司为房地产开发企业，现销售100平米住宅，以100万

2、元卖与个人乙，营业税税率5%，甲公司需缴纳营业税税额？ 上述例子中，甲公司发生的经济业务为销售不动产，为缴纳营业税防范，营业税属于价内税，则需缴纳营业税为： 100万元5%=5万元 甲公司在会计处理中：主营业务收入为100万元，营业税金5万元。,4,第一章 增值税相关基础知识 一、增值税的概念 增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 二、增值税的特点 （一）增值税以增值额为征税对象 社会产品的价值P=C+V+M C是转移价值 V是劳动者的报酬 M是纯收入 增值额就是新创造的价值即V+M 直接计算V+M难度较大，实际采用减法 即M=P-C-V 购进扣

3、税法：是为生产产品而外购的货物或接受的劳务取得的增值税专用发票上注明的进项税额可以从应税产品或劳务的销项税额中扣除。 一般计税方法中 增值税应纳税额=销项税额-进项税额,5,第一章 增值税相关基础知识 （二）增值税是价外税 在增值税的计税价格中没有增值税，增值税的计税价格是由成本和利润两部分组成的。 价外税不同于价内税，价内税在产品或劳务销售价格中含有税金。 （三）增值税实行的是专用发票抵扣制 抵扣增值税的进行税金必须要取得增值税专用发票或税法规定的凭证（增值税专用发票、农产品收购发票、海关缴款书） 增值税是以票控税为特点。,6,第一章 增值税相关基础知识 三、一般纳税人与小规模纳税人 中华人

4、民共和国增值税暂行条例将纳税人按其经营规模大小以及会计核算是否健全划分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、经营规模：年应税销售额：纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应增增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查补销售额、纳税评估调整销售额、税额机关贷款发票销售额和免税销售额。 2、划分标准,7,第一章 增值税相关基础知识 应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。 应税劳务，应征增值税的加工、修理修配劳务 增值税小规模纳税人依自愿申请可能成为增值税一般纳税人，一经

5、登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。,8,第一章 增值税相关基础知识 3、一般纳税人与小规模纳税人的特点 （1）小规模纳税人的特点 不能适用的增值税专用发票（但可代开） 不能抵扣进项税金 采用简易计税方法 应纳税额=销售额征收率 （2）一般纳税人的特点 能适用增值税专用发票 可以抵扣进项税金 采用一般计税方法，有些事项也可以采用简易计税方法 应纳税额=当期销售税额-当期进项税额,9,第一章 增值税相关基础知识 1、销售房屋为房地产新项目 例：甲公司为房地产开发企业为一般纳税人，2016年5月1日后新建房地产项目，销售100平米住宅，100万元与个人乙，增值税税率11%，房屋建造成本及费用

6、发生可抵扣进行税额5万元，甲公司需缴纳增值税额为？ 销项税额=100（1+11%）11%=9.91万元 应纳税额=9.91万元-5万元=4.91万元。 2、销售房屋为房地产老项目 例：甲公司为房地产开发企业为一般纳税人，销售2016年4月30日前取得施工许可证的房地产项目，销售100平米住宅，100万元与个人乙，征收率5%，甲公司需缴纳增值税额为？ 应纳税额=1005%=5万元。,10,第一章 增值税相关基础知识 四、增值税发票管理 （一）可抵扣发票 1、增值税专用发票,11,第一章 增值税相关基础知识 2、增值税普通发票,12,第一章 增值税相关基础知识 3、海关进口增值税专用缴款书,13,

7、第一章 增值税相关基础知识 4、农产品收购发票,14,第一章 增值税相关基础知识 (二)、刑法中关于专用发票有关规定 第二百零五条 虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金; 虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金; 虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。 单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的

8、税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。,15,第一章 增值税相关基础知识 (二) 、刑法中关于专用发票有关规定 第二百零八条 非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。 非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票又虚开或者出售的，分别依照本法第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定定罪处罚。 第二百一十条之一:持有伪造的发票罪。 第二百一十二条 犯本节第二百零一条至第二百零五条规定之罪，被判处罚金、没收

9、财产的，在执行前，应当先由税务机关追缴税款和所骗取的出口退税款。,16,第一章 增值税相关基础知识 (二) 、刑法中关于专用发票有关规定 最高人民法院关于适用全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释第一条 具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票”： （1）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票； （2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票； （3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。 虚

10、开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5千元以上的，应当依法定罪处罚。,17,第一章 增值税相关基础知识 (二) 、刑法中关于专用发票有关规定 善意取得 国家税务总局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知（国税发2000187号）规定：“购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的 购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口退税；购货方已

11、经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。 如能重新取得合法、有效的专用发票，准许其抵扣进项税款；如不能重新取得合法、有效的专用发票，不准其抵扣进项税款或追缴其已抵扣的进项税款。,18,第一章 增值税相关基础知识 （三）、发票开具 增值税专用发票使用规定，专用发票应按下列要求开具： （1）项目齐全，与实际交易相符； （2）字迹清楚，不得压线、错格； （3）发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章； （4）按照增值税纳税义务的发生时间开具,19,第一章 增值税相关基础知识 （四）、发票认证 国家税务总局公告第7号公告，2016年3月1日起，对全国范围内的纳税信用等级为A和B的纳税人取消增

12、值税发票认证，纳税人可通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查询平台，查询、选择申报抵扣或出口退税的增值税发票信息。另外，在平台查询不到信息的发票，仍可进行扫描认证。,20,第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定 1、企业组织机构代码查询 纳税人可通过互联网登录组织机构管理中心查询界面（网址： （1）登录到组织机构管理中心查询界面：,21,第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定 2、输入机构代码（纳税人识别号后9位）或企业名称进行查询核对，查询界面如下：,22,若“代码证书”处为“*”，则表示企业年审信息异常，需通过其他方式深入核实该企业信息真实性

13、。,第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定 2、增值税专用发票流向查询 纳税人可登录主管税务机关的官方网站，在网上查询发票流向，初步判断增值税专用发票票面信息的真实性。网址如下： 国家税务总局网址：,23,第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定 通过国家税务总局网站可以方便的链接到各省、市税务机关的网站，也可以通过各地政府网链接到当地税务机关的网站，也可以通过浏览器搜索进行链接。一般在省级税务机关网站就可以查询本省的发票流向。,24,第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定,25,据显示信息初步判别是否发票流向是否正确。如果开票方不是该

14、纳税人，或取得该票时地址与上述地址不符，则该票存在虚假发票嫌疑,需要到发售税务机关进一步查验发票真伪。 注：如果查询时显示，发票已被第N次查询？,第一章 增值税相关基础知识 （五）、增值税专用发票真假判定 通过发票直接判定：,26,第一章 增值税相关基础知识 五、增值税红字专用发票 1）对开发票是指购货方在发生“销售退回”时，为了规避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。 2）增值税暂行条例实施细则第十一条规定：“一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专

15、用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。”所以，企业如果发生销货退回行为，应按规定开具红字发票，如果未按规定开具红字发票，重开发票的增值税额不得从销项税额中抵减，将会被重复计税。 3）纳税人如果未能按规定开具红字发票，税务机关在有足够证据的情况下，可根据发票管理办法第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。,27,第一章 增值税相关基础知识 五、开具红字专用发票的方法 1）专用发票已交付购买方的，购买方可在增值税发票系统升级版中填开并上传开具红字增值税专用发票信息表（以下统称信息表） 专用发票尚未

16、交付购买方或者购买方拒收的，销售方应于专用发票认证期限内在增值税发票系统升级版中填开并上传信息表。 2）税务机构认证结果为“认证相符” 认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，购买方在填开信息表时不填写相对应的蓝字专用发票信息，应暂依信息表所列增值税税额从当期进项税额中转出 未抵扣增值税进项税额的可列入当期进项税额，待取得销售方开具的红字专用发票后，与信息表一并作为记账凭证,28,第一章 增值税相关基础知识 五、开具红字专用发票的方法 3）主管税务机关通过网络接收纳税人上传的信息表，系统自动校验通过后，生成带有“红字发票信息表编号”的 信息表，并将信息同步至纳税人端系统中。 纳税人

17、也可凭信息表电子信息或纸质资料到税务机关对信息表内容进行系统校验。 4）销售方凭税务机关系统校验通过的信息表开具红字专用发票，在增值税发票系统升级版中以销项负数开具。红字专用发票应与信息表一一对应。,29,第二章 “营改增”相关税收政策 一、营改增的背景 1、营改增推进进程： 2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。 2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。 2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市，北京或9月启动。 2013年8月1日，“营改增”范围已推广

18、到全国试行 2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。,30,第二章 “营改增”相关税收政策 一、营改增的背景 1、营改增推进进程： 2014年6月1日起，将电信业纳入营改增试点范围，实行差异化税率，基础电信服务和增值电信服务分别适用11%和6%的税率。 2016年3月18日国务院常务会议审计通过了全面推开营改增试点方案，明确5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。 2、营改增的目的 （1）实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有

19、力地支持了服务业发展和制造业转型升级。 （2）将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。,31,第二章 “营改增”相关税收政策 一、营改增的背景 1、营改增推进进程：,32,预期较短的实施时间,房地产和建设业 （2016年5月1日）,金融服务及保险业 （2016年5月1日）,第二章 “营改增”相关税收政策 一、营改增的背景 2、营改增的目的 （3）进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。 （4）创造了更加公平、中性的税

20、收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。 新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总数的近1.7倍，年营业税规模1.9万亿元，占原营业税总收入的比例越80%，预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。,33,第二章 “营改增”相关税收政策 一、营改增的背景 3、未来税收政策预判 （1）“营改增”具体税收政策及解释公告，年底前会陆续出台。对当前已发

21、政策的解释、具体征收方式和税务审查将进一步细化。 （2）国地税在营改增税收环境稳定后，国税和地税可能会合并，目前上市实行的是国地税合并执法的政策。 （3）预计未来四至五年增值税立法将会出台，且各行业增值税税率将会进一步调整。,34,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业营改增后征税范围 增值税应税收入原则上按现行增值税有规定确定，即纳税人的销售额为纳税人提供应税劳务和及销售不动产所收取的全部价款和价外费用。 价外费用：指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：代为收取并复核本办法第十条规定的政府行基金或者性质事业性收费。以委托方命运开具发票代委托方收取的款项。 思考：1、代收客户的

22、契税、大修基金是否为价外费用？ 2、没收客户的违约金是否为价外费用？ 3、代收客户的水电费是否为价外费用？,35,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业营改增后征税范围 增值税应税收入原则上按现行增值税有规定确定，即纳税人的销售额为纳税人提供应税劳务和及销售不动产所收取的全部价款和价外费用。 价外费用：指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：代为收取并复核本办法第十条规定的政府行基金或者性质事业性收费。以委托方命运开具发票代委托方收取的款项。 思考：1、代收客户的契税、大修基金是否为价外费用？ 2、没收客户的违约金是否为价外费用？ 3、代收客户的水电费是否为价外费用？,36,第二

23、章 “营改增”相关税收政策 三、房地产企业营改增后适用税率 了解营改增后各行业税率变化 注：营改增后各行业税率表,37,第二章 “营改增”相关税收政策 四、房地产企业税收政策 1、房地产企业老项目 房地产老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 国家税总局2016年18号公告 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，3

24、6个月内不得变更为一般计税方法计税。,38,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 2、房地产企业新项目 除外房地产老项目外，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 （1）土地价款的定义 土地价款：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 ，不包括发生的契税、印花税、交易服务等税费。 认证的票据为财政票据 思考：拆迁补偿费是否可以扣除？,39,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 2、房地产企业新项目 （2）土地出让金扣除方法 国

25、家税务总局2016年18号公告 第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。,40,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 3、纳税时间 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确

26、定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同中未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成当天或者不动产权属变更的当天。 不动产权属变更时间为：所有权变更登记时间。 注：房地产企业申报纳税为月度申报 思考合同中分期付款的纳税时间？ 未完成款项收取，是否开具发票？ 房地产开发企业采取预收方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。,41,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 4、二手房销售税收政策 财税【2016】36号附件二 （非房地产企业） 、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建） 的不动产，可以选择适用简易计税方法，以全部收入减上该项

27、不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在 地主管税务机关申报缴纳增值税。 、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,42,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 4、二手房销售税收政策 财税【2016】36号附件二 、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以

28、取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,43,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 4、二手房销售税收政策 财税【2016】36号附件二 、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以

29、上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。,44,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 4、二手房销售税收政策 财税【2016】36号附件二 非房地产企业 、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北

30、京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。,45,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 4、租赁不动产 “营改增”后，不动产租赁服务，纳入现代服务业，经营行租赁不动产和融资租赁一般纳税人不动产税率均为11%。 国家税务总局2016年16号公告 第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选

31、择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,46,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 4、租赁不动产 “营改增”后，不动产租赁服务，纳入现代服务业，经营行租赁不动产和融资租赁一般纳税人不动产税率均为11%。 小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方

32、法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。,47,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 4、租赁不动产 “营改增”后，不动产租赁服务，纳入现代服务业，经营行租赁不动产和融资租赁一般纳税人不动产税率均为11%。 小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

33、 其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。,48,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 4、视同销售 36号文第十四条：下列情形视同销售服务、无形资产或不动产不动产 （1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务、 但用于公益事业或者以社会公共为对象的除外。 （2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公共为对象的除外。 （3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,49,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 4、视同

34、销售 税务机关认定销售额的流程： （1）按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。 （2） 按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。 （3） 按照组成计税价格确定。组成计税价格=成本（1+成本利润率）,50,第二章 “营改增”相关税收政策 二、房地产企业税收政策 4、视同销售 我司可能面临的纳税风险： （1）关联方无息拆解资金。 （2）停车场免费停车,51,第二章 “营改增”相关税收政策 三、不可抵扣进行税 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

35、纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （3）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （4）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。,52,第二章 “营改增”相关税收政策 三、不可抵扣进行税 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 非正常损失：是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造

36、成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。,53,第二章 “营改增”相关税收政策 三、不可抵扣进行税 贷款服务：在第三章中专项讲解。 餐饮服务：是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的业务活动。（业务招待费用、员工外出工作餐不属于抵扣范围） 居民日常服务：居民日常服务，是指主要为满足居民个人及其家庭日常生活需求提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄

37、影扩印等服务。,54,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 一、“营改增”后供应商选择标准 例：甲公司为房地产开发企业，经税务机关认定为一般纳税人，假定开发项目不含税销售额1000万元，不含税开发成本600万元，问甲公司项目实现税前利润为？ 情况一：不含税销售额、成本额一定的情况下，不同的进行税率对企业利润的影响： （1）假定取得成本类进项税平均税率为3% 应增值税税额：1000*0.11%-600*0.03%=92万元。 支付成本类支出：600+600*0.03%=618 增值税附加税：92*12%=11.04 税前利润：1000-600-11.04=388.96,55,第三章“营改

38、增”后房地产企业关注点及应对策略 一、“营改增”后供应商选择标准 （2）假定取得成本类进项税平均税率为11% 应纳税额：1000*0.11%-600*11%=44万元 支付成本类支出600+600*11%=666万元 增值税附加税：44*12%=5.28 税前利润：1000-600-5.28=394.72 （1）利润-（2）利润=388.96-394.72=-5.76万元 结论：在不含税成本一定的情况下，取得的进行税额越多，企业利润越大。,56,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 一、“营改增”后供应商选择标准 情况二：假定上述方案中，供应商为小规模纳税人，不含税成本为550万元，问

39、题企业利润情况 应增值税税额：1000*0.11%-550*0.03%=92万元。 增值税附加税：93.5*12%=11.22 税前利润：1000-550-11.24=438.78万元 结论：从上述方案中可以看出，判断供应商的标准不是对方开具多少税率的增值税发票，评定标准为企业利润变化。,57,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 一、“营改增”后供应商选择标准 例：甲房地产公司拟采购建材一批，在一般纳税人处购买含税价格10万元，在小规模纳税人购买含税价格为9.5万（可代开3%专用发票），应在哪里购买？ （1）在一般纳税人购买 抵增值税：10（1+17%）17%=1.45万元 抵附加税

40、：1.45 12%=0.17万元 多缴所得税：0.1725%=0.044万元 现金净流出=101.450.170.044=8.424万元 （2）在小规模纳税人购买 抵增值税：9.5 （1+3%） 3%=0.277万元 抵附加税：0.277 12%=0.033万元 多缴所得税： 0.033 25%=0.008万元 现金净流出=9.5 0.277 0.033 0.008=9.198万元,58,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 二、“营改增”后建筑行业税负变化 结论：营改增后建筑业税负率一定提高。 测算过程: 假设建筑业平均进项税率为11%，销售收入为营改增后后不含税收入，则营改增前的含

41、税收入为 收入*（1+11%），取票成本为： 营改增前的营业税税额=收入*（1+11%）*3% 营改增后增值税税额=收入*11%-成本*11% 营改增前后税负不变下 可以计算出 成本/收入=69.72% 即 有进项的发票成本必须达到不含税收入的69.72%，方可与营改增前税负一致。 建筑行业人工费用占销售30%，销售利润率为8%，管理费用2.5%，其他政府规费、保险费等不可抵扣占比10%，可抵扣费用49.5%低于上述计算平衡点69.72%的20.22%。 特殊情况：原建筑行业人工费主要为劳务外包，现可取得6%，劳务外包进项。,59,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、“营改增”后

42、房地产行业税负变化 企业土地成本较高，融资成本较低，营改增后建筑业税负率可以控制至3%。其税负成本主要取决于进项额取得的多少，需具体测算。,60,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （一）开发成本类 1、土地成本 拆迁补偿费的认定 若拆迁补偿费取得票据为征收局出具的财政票据，可与贵州省政府协商，取得认定发生的拆迁补偿费为土地出让金的一部分，但可能会补缴3%的契税，再与贵州省国税协商，准予在销售额中进行扣除。 企业取得的土地返还金 土地返还金不能在销售额中进行扣除，除财政专项免税资金除外。此项需进一步与税务机关确认政策执行标准。,61,第三章“营改增”后房地产企

43、业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （一）开发成本类 2、甲供材 “营改增”后，房地产企业取得的甲供材，无需按营改增前按建筑业征收营业税，同时取得的钢材、门窗、石材等甲供材可以按税率17%进行进项抵扣。取得的苗木可以按进行13%进行抵扣。 在取得苗木上，为纳税筹划空间。 乙方建筑公司，在甲方选择甲供材时，即清包工。可以选择按3%征收率简易计税。建议我司在签订合同时，仍旧选择对方提供11%的增值税专票，增加我司进行税额，可少支付附加税。 3、用于建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料，可以适用于简易计税方法，自开增值税专用发票。 以水泥为原料生产的水泥混凝土也可以自开专票。,62,第三章

44、“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （一）开发成本类 4、建筑企业适用甲方的水电费用处理: 合同中约定产生的费用，由甲方承担，甲方可使用水电公司开具的专用发票。 若为便于管理，可有甲方自水电增值税专票，水税率13%，电17%，需注意营业执照中需增加销售水电的经营范围（经营范围的管理为工商局，但在税务机关水平还不高的情况下，还是增加后开具较好） 5、建筑企业挂靠资质问题 不具备施工资质或资质等级不够的，采用挂名、挂靠在施工资质等级较高企业进行经营，建筑企业向这些施工队、建筑队收取占工程造价一定比例的管理费用。 存在的问题： 项目进行发票取得问题，挂靠方实际产生的成本费

45、用，若以被挂靠房名义取得发票，则需将支出资金打入被挂靠方账户，,63,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （一）开发成本类 由被挂靠方进行资金支付。否则可能构成虚假交易。且取得专票下，材料供应商势必加价，挂靠企业利润减少。 被挂靠方收取的管理费用，需提供相应成本作为支撑，否则纳税风险较大。 在这种模式下，对于房地产开发企业，势必会增加成本。 6、总分包管理模式的风险提示 分包人必须有资质的建筑企业。 中华人民共和国建设部0124号令房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法第十三调规定:禁止转包行为。 甲方支付的配合费用税务处理，应按咨询服务开具6%专票，最好

46、不要在结算工程款中进行扣除，增加进项税。,64,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （一）开发成本类 7、混合经营 增值税混合经营的定义：一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。除特别规定的行为外，从事货物的生产、批发、零售为主，并兼营销售服务的混合销售，按销售货物缴纳增值税。 门窗工程中：建筑公司外购门窗，并为甲方提供门窗安装服务的，可能视同混合销售行为，按17%税率缴纳增值税。（暂无新特殊规定政策) 8、兼营 兼营：几种行为不一定发生在同一购买者身上，收取的价款不一定来自同一人。 纳税人兼营销售货物、劳务、服务。无形资产或者不动产，适用不同税率或

47、征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。,65,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （一）开发成本类 9、精装房的纳税策略 房地产企业用于精装修成本支出，可以进入开发成本，取得的增值税专用发票的可以进行进项抵扣。 精装房购置的电器、家具，取得的进行发票可以全额抵扣。 在市场能够接受的情况下，精装修部分即使以成本价缴入销售价格中，也能降低企业增值税税负。 10、政府规费 营改增后，房地产企业缴纳的政府规费不能进行税额抵扣。,66,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （一）开发成本类 11

48、、合同中发票条款 明确按规定提供发票义务。 明确提供发票的时间要求。 明确发票提供发票的类型、税率要求。 明确发票不符合规定所导致的倍偿责任。 、明确因承包商不及时提供、交付发票或提供的发票不符合规定造成企业损失的，承包商负有民生赔偿责任。 、明确企业因承包商提供的发票而被税务机关调查、承包商有协助配合企业做好调查、解释、说明工作的义务。 、明确若存在退货、退款、返利、折让等事项、承包商应提供证明和开具红字专用发票的义务。 注：此条较为重要，对于善意取得增值税专用发票、对得发票认证后，对方单位进行作废等行为产生的税务风险可进行应对。,67,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地

49、产企业应对策略 （一）开发成本类 12、劳务成本 建筑企业劳务成本在营改增后的变化： 企业自有的人工成本，无法取得进项税额。 劳务派遣公司可以按6%开具专票。 注：劳务派遣公司营改增前采用差额计税方式计算营业税额，及取得收入扣减人工成本后，缴纳营业税。营改增后，劳务派遣公司按收入全额缴纳增值税，税负较营改增前增加7倍。,68,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （二）融资成本 贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。 各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、

50、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。 纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 应对： 1、采用融资租赁方式取得资金，其支付的租赁费用，有形动产可取得17%专票，不动产可取得11%专票。,69,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （二）融资成本 2、与银行签订不直接相关的服务费（费用名目和金额受限）。 3、集团统借统还 统借统还业务，是指： （1）企业集团或者企业集

51、团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。 （2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，,70,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （二）融资成本 3、集团统借统还 统借统还业务集团取得资金利息免征增值税。（前提是集团进项税额较多，借款利息费用较低） 注：统借统还业务中，企业集团或企业

52、集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。 4、母公司自有资金借支子公司收取的利息收入，按金融业6%缴纳增值税，子公司只能取得增值税普通发票，不能进项抵扣。,71,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （三）费用类 1、管理费用 （1）固定资产 企业取得的固定资产增值税专用发票可以进行进项抵扣。 注意：营改增后，建议企业购置汽车。 购置汽车，可以取得17%的进项税，同时减少支付进项税额12%的附加税，减少支付汽车价值的25%的所得税。并且汽车在适用过程中汽油费、过路

53、过桥费用也可以取得增值税专用发票进行进项抵扣。,72,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （三）费用类 1、管理费用 （1）固定资产 销售固定资产的政策： 财税2008170号文件规定，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。因此，购买时已经认证抵扣过的固定资产，再销售时按17%适用税率征收。 财税【2016】36号文规定，一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，未抵扣进项税的，可选择3%征收率减按2%缴纳增值税。,73,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企

54、业应对策略 （三）费用类 1、管理费用 （2）办公用品 公司购买的办公用品取得增值税专用发票可以进行进项抵扣。对方为小规模纳税人的，可以到税务机关代开专用发票。 建议：公司采用统一的供应商进行采购，开具税率17%的专票。 注意:有详细购物明细清单，并加盖对方单位公章。 (3)会议费 36号文中规定：文化创意活动对会议展览服务的解释是指商品沟通、促销、展示、经贸洽谈、企业沟通、国际往来等举办或者组织安排各类展览和会议的业务活动。 会议服务费用可以向劳务提供方索要6%的增值税专票。,74,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （三）费用类 (3)会议费 注意：所得税

55、会务费扣除标准： 会议名称、时间、地点、目的、参会人员花名册。 会议材料（会议议程、纪要等） （4）车辆使用费用 汽油费：汽油费可以开具增值税专用发票，进行进项抵扣。 建议办公室同时统一购买加油卡，带实际发生费用后，到加油站统一开具增值税专用发票。 过路过桥费用、停产费：车辆停放服务、道路运行服务（过路、过桥）按不动产经营租赁税率11%开具增值税专票。,75,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （三）费用类 (5)差旅费 差旅费用中的住宿费，可以取得进项抵扣专票。 （6）人工费 部分人工费可以外包劳务派遣公司，可以取得6%的专票。如物业公司安保外包、大型活动的

56、服务、促销人员。 （7）人力资源费用 企业发生的人力资源服务费用，如猎头费用，人力资源咨询费用，均可取得6%专票。 （8）其他费用 中介费用、物业费用、咨询费、水电费用均可取得可抵扣进项专票。,76,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （三）费用类 2、销售费用 （1）销售代理费用 销售代理业务在营改增后属于商务辅助行业，可以按6%开具增值税专票。 （2）广告推广、展览活动费用。 文化创意服务：包括设计服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。可以按税率6%开具专票。 （3）物料制作费用 购进的沙盘模型、宣传册、刀旗等物质，可取得17%的进行税额。 （4）日

57、常运营费用 日常运营产生的差旅费、会议费、中介费等参照管理费用执行。,77,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （三）费用类 3、财务费用 除融资产生的利息支出外，如手续费、工本费等，可向银行取得税率6%的专票进行进项抵扣。,78,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （四）销售类 1、增值税预缴 需按销售回款额的3%预征率在项目所在地主管税务机关预计增值税，合同中有约定付款时间的，纳税义务时间为约定时间。 注：不得提前开具增值税专用发票，开票时间为纳税义务时间。 2、商业地产的春天 “营改增”后，一般纳税人取得的不动产，可以按

58、取得增值税专用发票中的税额进行抵扣。作为企业购置写字楼，门面住宅等用企业办公室和生产需要的，可以进行进项抵扣，将极大降低企业增值税税额。 注：酒店业：一般纳税人发生的住宿费用，可以取得增值税专用发票，酒店行业取得购置不动产费用可以进行进项抵扣。,79,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （四）销售类 2、商业地产的春天 关于公布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告 国家税务总局公告2016年第14号 第二条 本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。 第三条 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,80,第三章“营改增”后房地产企业关注点及应对策略 三、房地产企业应对策略 （四）销售类