城中村调研报告

1、加快城中村改造和产业转型升级的调查报告根据二七办2010110号区委区政府关于围绕经济社会发展重大课题开展专题调研的通知文件的要求，结合我区在城中村改造和产业变革升级中面临的实际问题，课题组对“加快城中村改造和产业变革升级”进行了特别的研究讨论，结合实地调查和理论经验的学习其他城市案例参考小组内和有关部门的讨论展开了课题研究，11月23日至28日到南宁、海口调查，经过认真的研究和讨论，形成了报告。一、现状的基本情况：(1)我区城中村的基本情况我区三环内共有17个城中村(高堡村、菜王村、焦家门村、佛冈村、小李庄村、王胡堡村、齐礼阎村、孙八堡村、西陈庄村、蜂张村、马堡村、两周村、小赵堡村、王立堡村

2、、路堡村、冯庄村、黄冈寺村)，34个自然村、14个自然村除了马堡村配合车站西口进行旧市街改造外，其他16个村已经基本启动，荆胡村已进入城中村改造。(二)我区城中村改造的进展目前，我区已有李庄村、菜王村、佛冈村、王胡堡村、路堡村、焦家桃园路段等6个村标榜土地，转让土地约2871亩，通过改造土地开放6900亩，搬迁村民8000多户2.6万馀人，需要建设回迁住宅迄今为止，全区已建成约250万的住宅，其中约60万，使用58万。齐礼阎村、冯庄村、黄岗寺、荆胡村等四个村拆迁完毕，高砾村搬迁完成后，正式开始拆迁。 孙八堡村、蜜蜂张村、两周村、赵堡村、西陈庄村、王立堡村等6个村制定了管制。 到目前为止，全区城

3、中村现在已拆除577万。据估算，我区通过16个城中村改造建设安置房面积约860万平方米，商品房面积约1497.6万平方米。 也就是说，城中村的迅速推进使我区经济发展更加繁荣，为我区经济社会的飞跃发展提供强有力的保障。(3)城中村改造产业的现状1 .改造前产业的现状城中村改造前是小店、品牌店的栖息地，社会管理成本高，存在伪造销售、经营、消防安全、社会治安等危险，各种产业种类低，难以形成规模产业，社会经济效果差。就我区而言，目前孙八堡村以租房和租赁临街的店铺为主，行业混杂，产业支持不足，与我区建立大学道路商业街的战略思想不一致的两周村以大量的沿路商业为主(手机专卖店)，商业模式比较粗放，低端， 严

4、重影响中原路升级改造，制约27区核心区域发展的蜜蜂张村以租房为中心，职业状态与27商圈、河医商圈、车站西口的优秀地区不一致，该地区缺乏大型酒店、商业购物等职业状态。2 .实施改造的六个村产业的状态1 )商业功能定位：其中，李庄被定位为商业、事务、居住一体化的综合体，准备建立郑州市第二个“二七商圈”。 佛冈将周边批发市场、饮食店、超市、商场等多种商业事业形态结合起来，建立多样性、复合性的商业模式。 王胡矽引进大商场和品牌店，培育建设现代化商贸园区。 在路堡陇海西路、大学路、嵩山路的居住用地内，有大型超市、商场、餐厅、酒店等集中的商业服务设施。2 )实施改造的6个村产业状况表表：实施改造的六个村产

5、业形态单位：万村名土地(亩)总建建筑量配置量开发量商业事务商法比率李庄子58715253.6998.3130.83.322%菜王27.7313.54.8518.681.8314%佛冈市900.3136.445.47390.945163.915%王胡矽1377275.491.8183.6859.434%道路工艺品496153.381.5471.76焦家10.115.561.933.633 )商业运营状况：通过城中村改造，可以培养多种行业商业，强力促进我区商业发展，进一步巩固我区商贸强区的地位，增加就业，增加税收。例如，焦家桃源路临街商店现在都经营的料理王店铺的销售很大，李先生的庄升龙广场已经有规

6、模，社会影响很大的佛冈因为区位的影响，与上述三个项目的商店相比，相当有价值的王胡堡正在建设中，这次报告还没有运营。总的来说，城中村改造大量销售住宅，使我区总人口规模大幅增加，各种专业人才的集大成，是形成人气金钱集大成的重要因素。 但是，我区在改造的城中村住宅销售比例太大，商业产业没有规模集聚效果，经济社会利益还没有突出，特别是住宅销售是一次性税收项目，很难形成可持续产业发展的支持。3 .与预定开工的5个村制定限制的3个村的产业状态1 )商业功能定位：齐礼阎、冯庄、高堡、黄岗寺、荆胡等5个村开工，孙八堡村、蜜蜂张村、两周村等3个村制定了规定。 如：齐礼阎位于高级住宅、高级智能办公室、主题商业街区

7、的复合型建筑群中。 黄冈寺在中原采博城和兴华南街构成商业服务的核心，建设城南生态质量型的中高级居住商业综合区。 两周村在行政事务、商务事务、文化娱乐等大型公共设施中沿中原路分布，形成了沿中原路的城市景观轴，在中原路两侧设置了象征性的高层建筑组。2 )计划实施改造的5个村产业状况表表：计划开工的五个村产业状态单位：万村名土地(亩)总建建筑量配置量开发量商业事务商法比率齐礼阎215324284.8157.248.92932%冯庄11592228313951.05.425%高堡415121.44675.437.810.139%黄岗寺816356.5108248.46荃胡188021081.54128

8、.6401225%总体来说，通过城中村的迅速推进，2010年仅城中村的改造就为我区税收做出了2.3亿元的贡献，体现了村民、企业、政府三者的满足。 但是我区要改造的城中村整体产业仍以住宅销售为中心，商业产业规划功能的定位同质化，缺乏比较科学合理的配置和差异化发展。(四)二七区产业发展现状我区目前的产业整体现状是，车站地区是小商品批发市场河医地区沿医疗相关产业主要的南三环成为批发市场鞋城、华中食品城、华中水果物流港等低行业商品市场街沿低端商店多的整个地区有办公楼、酒店、饮食、娱乐等商业、商业也就是说，职场面积生产高，聚集了人气、财气，缺乏支持我国经济社会可持续健康发展的现代服务产业。随着郑州市在全

9、国和世界的影响力越来越大，文化旅游业蓬勃发展，尤其是我区在航空港区、交通、旅行等优势明显。 独特的地区优势对我区城中村改造起到了掀起波澜的作用。 在我区城中村迅速推进的大好形势下，区委政府是我区城中村改造的工作，拆迁速度快，建设速度快，城中村改造在社会整体影响力高的大成绩面前充满喜悦和自信，并以进一步审查时的势头，多次召开城中村特别会议，可以及时、准确、向前看我区以城中村改造为契机，通过构建坚持通过城市改造把旧貌变成新面貌的现代产业体系，增加就业，提高居民收入，经济社会生态协调发展，实现27新飞跃。通过加快五星级酒店业的发展，多行业产业同步发展的战略构想符合我区发展的实际情况，追随形势，认真落

10、实迫在眉睫，不等待的发展要求27综合竞争力的提高，以增加富27、表现商贸繁荣指导思想的就业，改善民生为目标，特别是总结：区政府非常重视我区城中村改造工作，目前，我区城中村改造支撑着居住产业，在及时认识到一批税收、商业、商业等长期可持续事业形态不足、与二十七区传统优势产业不匹配等一系列问题时，具有时代性、科学性、前瞻性二、有问题和原因郑州市城中村改造工作全国起步快、运营好、社会影响强，而二七区在郑州市城中村改造中，在改造村数、拆迁面积、建设速度、村民取材、总投资、财政税收等方面居全市首位。 区委区政府认为，例如高容积率撤去速度快，推进速度快，这在改造时城中村的工作状态难以形成规模，给交通等基础设

11、施和公共设施造成了很大的压力。 通过认真的研究分析认识到了一些发展问题。有问题1、职业态等级低单一。 比如孙八堡、两周等城中村商业以百货商店、沿街小吃等低水平为主，行业模式显着阻碍了地区经济的长期发展。2 .高级职业状态很难入住。 比如齐礼阎、小李庄、万达等项目招揽大商，招揽强商难度高，高级商业入住晚，高级商业气氛还很差，无法形成高级商业集聚。3、职业状态缺乏统一组织、科学计划。 多个城中村产业状态相同，同质化严重，不能形成错位发展，产业链的深度、广度不足，必然会影响27区的社会经济的长期发展。4 .现状的优势产业消失了。 城中村改造引起华中食品城外迁的鞋城、古董城、华中水果物流港被拆除，传统

12、优势消失，许多村的集体经济被拆迁。5 .产业特色、文化特色消失了。 部分城中村的古寺、传统街区、特色建筑技术会因拆迁而消失。6 .已有规模的商业广场缺乏培育支持，大商、强商在税收方面的强魅力不足，商业状态关联度不高，如升龙广场。(2)原因1、城中村改造项目规划、土地手续困难，项目落地困难，开工困难。2 .商业状态的发展缺乏统一计划。 职业态雷同、产业同质影响我区的飞跃发展。 我区尚未对管辖区内的商业状态进行科学的分析论证，缺乏统一的计划，因此要实现错位发展，互相补充。3 .系统产业培育管理机制和系统不足。 没有系统的职业状态培养管理机构，我区的商业状态配置就会混乱，无法形成职业状态的强大合作力

13、。4 .职业状态建设监督不足。 必须对计划好的、正在建设中的职业状态设立专门机构进行职业状态建设监督，确保职业状态计划的真正执行。5、产业升级是城市更新产业发展的必然过程，也是城市不断发展的重要平台。三、与兄弟城镇进行比较分析(一)郑州市金水区金水区2009年实现区域总产值450亿元，增长率11.5%，地方财政一般预算收入21.98亿元，增长率达到15.7%。随着郑东新区的迅速发展，金水区为了避免与新区产业发生雷电，该区通过城中村改造实现了区域产业整体变革。 通过城中村和区域和平改造，确定了以金融、商务、服务业为中心的发展方向，形成了偏离的发展，效果显着。 金水区通过以三路为主轴形成区域金融中

14、心的西关虎屯改造形成花园路，以农业路为主轴形成商业集聚中心区的文化路，通过以东风路为主轴形成电子计算机专业市场的燕庄城中村改造，形成了管辖郑东新区的桥头堡市曼哈顿广场、郑开封一体化的重要纽带。 该区三环内的职业状态发展基本进入大楼，现在形成了郑州大楼经济集聚区，年产纳税一百万元以上大楼65栋，千万元以上5栋，大楼经济支持作用非常显现。 支撑金水区近年来，领导河南省50多个市区的重点是巨大的大楼经济其专业市场进入大楼，产业集中，开放大量发展背景用地在许多酒店、饮食、娱乐等服务行业，聚集了人气、财气。 金水区发展的主旋律，着眼于现在，着眼于吸引外资的未来，培养税金源。武汉市武昌区2009年武昌区总

15、口径财政收入57.51亿元，增长16%的地区级财政收入18.06亿元，增长21%。通过城中村和块的改造，该区的高标准定位发展已经形成了面积约5平方公里的武昌公司总部区。 到2008年末，该地区企业总数达到8800多家，总口径财政收入达到24.5亿元，占全地区税收总量的49.42%，同比增加34.25%，全地区税收超过78家，亿元企业超过5家。2003-2008年税收情况单位：万元年度200320042005200620072008总部区税金81，3293，96118，59146，57182，48245，00全区税收总量162、92195、42258，21318、15395，61495，80武昌

16、区通过城中村改造实现高度总公司企业群，并以此为平台建立全区总公司企业集聚区。 到2008年末，全地区聚集了各种总公司企业118家，其中有国际国内大企业总部、地区总部71家，省内大中企业生产与管理分离的总部企业39家，区外有三家以上分公司武昌本土总部企业8家。 税收总量18.95亿元，占全区税收总量的38.22%。通过城中村和和平的改造，武昌区的大楼经济发展很快。 从大楼投入来看，位于武汉市首位，到2008年底，核心区内各种商务大楼有65栋，总建筑面积188.3万平方米，入住企业达2400多家，大楼入住率一直保持在90%以上。 2008年大楼企业实现税收12.5亿元，占总部区税收总量的51%。 其中写字楼27栋，总建筑面积124.68万平方米，现在销售113万平方米，销售率达到90%的商业住宅两用楼17栋，总建筑面52.78万平方米，经营面积18.57万平方米的其他经营(三)海口市龙华区龙华区2009年实现生产总值228.36亿元，增长10.2%。 财政总收入达到40.6亿元，增加20.2%，其中地区一级财力6.52亿元，增加29.3%。经济结构在持续优化。 加快产业结构调整和经济