地产公司交楼工作管理办法

1、地产公司交楼工作管理办法第一章 总则第一条 为进一步规范交楼流程，明确各部门职责，提升楼盘交付质量，特制订本办法。第二章 装修工作面移交验收第二条 合同交楼10个月前（不含冬歇期），地区公司工程部组织工程管理部、装修单位、主体单位、铝合金单位、管理及监察部、物业公司等成立联合验收小组。第三条 联合验收小组分为若干小组，须按 装修工作面移交标准逐栋逐层逐户进行验收，验收期间须每天填报住宅装修工作面验收问题表（附件一），工程部、物业公司、装修单位、主体单位、铝合金单位对每户验收意见签字确认。第四条 验收完成后48小时内由主管工程领导（或三线项目总经理）主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改

2、完成；会后24小时内由招投标部负责将验收问题及整改计划送达主体单位高层。验收小组每周向主管工程领导及三线项目总经理汇报整改进度，并对异常情况提出解决方案。第五条 整改完成后，原验收小组以栋为单位进行复验。重大问题100%整改完成，一般问题至少80%整改完成才达到合格条件，合格后原则上必须以栋为单位（个别情况，须保证至少每十层）办理装修工作面移交手续。第六条 因主体单位无力整改或整改不力的，由主管工程领导牵头组织工程部、招投标部、预决算部等召开专题会，协调主体单位以约定转扣费用总额的方式，将整改任务委托装修单位或其他单位负责。若主体单位拒绝协调的，经主管工程领导审批同意，地区公司可直接委托其他单

3、位整改，费用转扣主体单位，委托施工过程中须做好现场拍照、记录等工作；合同管理部全程指导工程部开展维权取证工作，招投标部负责定期书面通知主体单位及其高层。第七条 对验收合格的楼栋，工程部办理移交手续后，可根据工程进度款追加支付办法向地区公司董事长（主持工作一把手）提出给予主体单位追加支付进度款奖励申请，报管理及监察中心总经理审批后执行。第八条 装修工作面移交标准：1、外立面施工完成，脚手架拆除完成。2、卫生间、阳台（露台）、屋面、外墙、窗边等部位淋（蓄）水试验合格，室内不得出现渗漏水。3、墙面抹灰强度、平整度、垂直度符合要求，无空鼓、开裂。4、建筑尺寸、入户门和户内门的位置、洞口尺寸及墙厚符合要

4、求，不得出现大小头。5、室内地面、阳台、楼梯、电梯前室等部位的标高符合要求。6、室内开关（插座、灯具、弱电、等电位）底盒、空调洞口等预埋（留）位置符合要求。7、给水管、地暖管试压合格且做好成品保护，并带压移交。8、各门、窗填缝密封严实，无漏风现象。9、各楼栋排水管通畅无堵塞、无损坏。10、主体结构与样板房保持一致。第九条 工作面移交考核规定：1、未按时间要求办理工作面验收及移交的，每延迟一天，扣罚工程部经理100元、项目经理50元。工程管理部考核。2、因质量问题整改严重不及时造成工作面移交滞后的，给予项目经理、工程部经理、工程管理部负责人、项目总经理、主管工程领导扣罚100%综合奖金以上处分。

5、管理及监察中心考核。3、装修工作面验收流于形式的，给予相关验收人员降三级工资处分。管理及监察中心考核。第三章 分户验收与公用部位接管第十条 分户验收1、合同交楼90天前，地区公司工程部组织工程管理部、营销部、管理及监察部、物业公司、主体单位、装修单位等成立联合验收小组。联合验收小组分为若干小组，逐栋逐层逐户进行验收，验收期间每天填报分户验收检查表（附件二）。2、分户验收内容：（1）天花吊顶（含石膏线安装）：表面平整度、接缝质量符合规范要求，无返锈、开裂，线条接缝光滑、顺畅。（2）墙、地面砖（石材）：平整度、接缝宽度、接缝高低差符合规范要求，确保无空鼓、无明显色差、纹理方向一致，拼缝均匀，收边收

6、口良好。（3）木地板：平整度、接缝质量符合规范要求，确保观感良好，无明显色差、空鼓、起灰、返潮发霉、划伤。（4）涂饰:平整度、垂直度、阴阳角方正符合规范要求，确保无色差、砂眼、刷痕、流坠等。（5）入户门、户内门、铝合金窗：安装是否牢固，确保门、窗的开启灵活、方向正确。（6）裱糊与软包：观感良好，不允许出现返潮、发霉现象。（7）银镜、橱柜、浴室柜、淋浴隔断、隐形护栏、卫浴五金安装：标高、固定方式符合设计要求，无破损、漏装情况。（8）给排水工程（含地暖）：检查给水管、水龙头、花洒、地漏、排水管等安装不堵塞不渗漏。（9）电气及智能化工程：检查灯具、开关、插座、配电箱、可视化对讲等能否正常使用。（10

7、）成品保护：墙地砖（石材）、木地板、入户门、户内门、五金洁具等成品保护情况良好，不允许出现破损、污染。（11）检查渗漏水、大小头、大面积空鼓开裂等影响使用功能的问题。（12）检查水、电、气、暖等配套工程完成情况。（13）检查智能化控制中心及系统、消防控制中心、水泵房、配电室、换热站、化粪池、垃圾站等配套设施及物业用房完成情况。（14）检查批量装修与样本房的一致性。第十一条 验收完成后48小时内由主管工程领导（或三线项目总经理）主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收表问题整改计划送达责任单位高层。第十二条 整改完成后，原验收小组逐户复验，复验合格的

8、原则上以栋为单位接收，由物业公司上报物业管理中心审批同意后，地区公司工程部须7天内将验收合格的房号钥匙移交物业，物业公司承担维保修责任。维保修费用按装修总造价的0.5%包干，从装修单位质保金中转扣给地区公司。复验依然存在物业分户验收重点问题检查标准（附件三）所述问题的，物业公司不予接管，由工程部督促施工单位继续整改直至合格。合同交楼前20天，工程部认为房屋（含公用部位）已整改合格，设备设施已达承接查验标准，而物业公司认定未完成或不合格不予接收的，可由工程部提出移交物业申请表（附件四），经管理及监察中心总经理审批，由物业公司按批示办理。属集团判定合格移交物业的，维保修费用按装修总造价的0.5%转

9、扣，不足部分再据实转扣。第十三条 物业公司接管后，楼栋内的成品保护由物业公司负责，维保修大队按精品标准持续对存在问题进行整改；楼栋外侧及公共区域成品保护由责任单位负责。第十四条 地区公司工程部组织招投标确定保洁公司进行初开荒后的保洁。实际交楼前，精开荒须达到五星级标准。物业公司、工程部须按照五星级标准进行验收。第十五条 物业服务中心须安排专人定期巡查，做好房屋保养工作，发现问题及时整改。第十六条 设备设施承接查验工作应于合同交楼2个月前启动，未经物业公司承接查验合格的全部公共设备设施不得移交物业公司，未完成承接查验工作原则上不得交楼。工程资料查验合格后，承接查验小组按承接查验标准（附件六），2

10、周内完成物业共用设备设施的配置标准、技术及运行参数、施工质量、外观质量和使用功能的首次查验。查验期间物业服务中心每天填报XX系统现场查验问题记录表（附件七）。工程部必须在交楼后三个月内，将经地区物业公司承接查验合格的全部公共设施、设备移交物业，提供相关施工单位的设计施工资料、维保修文件，和安排使用技术交底。长期未移交的项目，由物业管理中心汇总，上报管理及监察中心纳入专项考核。第四章 交楼审批第十七条 自物业公司接收第一户开始，由物业公司内部沟通形式通知营销部每天接管的户数、房号等。第十八条 合同交楼15天前，地区公司营销部须提出交楼申请表（含公用部位）（附件五）并附交楼所需证照经地区物业公司签

11、署意见，报地区公司董事长审批后，再报物业管理中心总经理审批。对于质量合格但证照不齐全的再报管理及监察中心总经理审批。未经集团领导审批同意擅自交楼的，给予地区公司营销部负责人及营销主管领导、董事长降三级及以上工资处分。管理及监察中心考核。第十九条 交楼审批通过后，地区物业公司制定分批交付计划，交楼10天前由营销部书面通知业主收楼。第二十条 交楼标准各项工程全面完工（水、电、气、暖、智能化、道路、园林环境等），质量须达到精品标准，卫生达五星级标准，完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（具体根据合同约定及当地政府规定）：1、建设工程规划验收合格证。2、质量监督意见书。3、电梯使用许可证。4、人

12、防验收备案表。5、消防验收意见书。6、环保验收意见书。7、建设工程竣工验收备案表。8、交楼许可证。第五章 交楼前准备工作第二十一条 交楼策划合同交楼30天前，地区公司营销部牵头组织成立地区交楼领导小组，并在成立当天召开综合协调会。会议由地区公司董事长（或主持工作一把手）主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布置、应急预案、甲供材料的备用情况等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由地区公司董事长（或主持工作一把手）任组长，地区物业公司负责人任常务副组长，地区公司主管工程领导、主管营销领导任副组长，营销部、售后服务中心、开发部、

13、财务部、工程部、合同管理部、物业公司各派一名负责人为组员。第二十二条 合同交楼30天前，营销部须将交楼楼栋、房产、业主信息通过EMS沟通形式发物业公司，物业公司在交楼15天前完成NC维保修系统楼栋、房产档案建立、业主信息导入等工作。第二十三条 合同交楼30天前，营销部须组织工程部、总工室对住宅质量保证书、住宅使用说明书进行讨论定稿，集体会审签发。第二十四条 项目首次交楼30天前，地区物业公司将住户手册、装修管理规定报地区物业公司负责人审批，并于交楼5天前印刷完毕。物业公司在业主办理完楼宇交接手续后，应将业主所有相关资料入档。第二十五条 合同交楼20天前，营销部编制该期楼宇的交楼应交款明细表，交

14、财务部审核。财务部在2天内审核完毕。未按要求编制或审核的，扣罚营销部经理、财务部经理各500元。工程管理部考核。第二十六条 合同交楼20天前，营销部拟好交楼通知书(含业主办理房地产权证须提交资料的通知)，并会同合同管理部、物业公司讨论审定。未按本条例要求拟订交楼通知书并会同上述部门审核的，扣罚营销部经理500元。工程管理部考核。第二十七条 合同交楼10天前，营销部交楼通知书以挂号形式寄发给买受人，如收到退件，须重新核实地址并在收到退件48小时内以特快专递形式再次通知买受人办理收楼手续。对于接到交楼通知书未前来收楼的，营销部应在一个月内查明原因并以挂号寄出敦促收楼通知书。第二十八条 合同交楼10

15、天前，地区物业公司成立交楼慰问小组，地区物业公司负责人任组长。第二十九条 地区物业公司必须在交楼3个月前制定物业管理方案，并在交楼10天前开始实施物业管理。第三十条 地区物业公司分户验收合格的全部物业，由地区公司营销部委托物业公司与业主办理验楼手续。经营销部明确的应售未售物业，物业公司接收后按未售物业管理制度进行管理。营销部须在交楼10天前，将赠送物业费的批准文件及明细移交物业公司。第三十一条 地区公司总工室必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图及设计变更（含电子版）；地区公司工程部在物业公司分户验收合格后3个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料（含电子版）及

16、施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。第六章 交楼现场管理第三十二条 地区物业公司与业主办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：1、物业公司经办人员核验业主或受委托人的身份和准予入住通知书。2、物业公司经办人员核验无误后，请业主填写业主/住户资料卡，未签署临时管理规约和前期服务协议的，须进行补签，同时向业主发放住户手册、前期服务协议、临时管理规约、房屋使用说明书及房屋质量保证书。3、物业公司经办人员请业主领取钥匙并签收钥匙交接书，需托管钥匙的，请业主签署钥匙托管委托书。4、物业公司经办人员陪同业主验楼，填写楼宇情况反馈表并请业主签名。第三十三条 交楼后15天内慰问小组对收楼业主进行回访慰问

17、，内容包括送贺卡，并请客户填写客户意见征询表。第三十四条 交楼期间直至维保修完成，物业公司负责安排专人对业主提供一对一服务，负责接待、验房、跟踪问题整改并及时告知业主。第七章 维保修管理第三十五条 物业公司接管后维保修服务由地区物业公司维保修部负责。维保修部由地区物业公司专职维保修副总经理直管。地区公司交楼项目半年内须设置维保修项目经理，可由专人兼职担任。交楼前30天地区物业公司组织成立项目维保修大队，全面负责项目的维保修工作。物业公司须对维保修大队业务及服务进行培训，统一工具箱、统一服装、统一服务用语、统一服务标准。第三十六条 首次交楼项目交楼前30天物业服务中心组建客服前台，负责接受业主报

18、修，并调度维保修大队。第三十七条 实际交楼前10天，物业服务中心须确定交楼期间维保修大队的办公、待命地点，完成接受业主报修的电话录音系统、接待业主来访报修房间的录音录像设备、登记报修内容的NC维保修系统的安排工作。第三十八条 维保修工作流程1、业主收楼验房业主现场收楼时，物业服务中心工作人员须全程陪同验房。对于业主提出的问题，需如实记录在楼宇情况反馈表中，并与业主约定维修完成时间。客服前台将楼宇情况反馈表中的报修问题录入NC维保修系统。2、业主日常报修物业服务中心前台接到业主报修后将客户姓名、房号、联系电话录入NC维保修系统，同时通知维修监理。维修监理接到通知后，持维修单5分钟到业主家里（业主

19、有约定时间的，按约定时间提前到达），记录报修问题，并取得业主确认签字。维修监理24小时内将业主报修问题反馈客服前台录入NC维保修系统。3、维保修大队根据与业主约定的维修完成时间制定维修计划，维修完成时间须与业主约定的时间提前。4、维修监理须每日对维修现场进行监督检查，并做好相应取证工作，对维修前、维修中以及维修后的情况进行拍照，要求照片清晰，能判断维修部位的尺寸、面积、现场的状况等。5、维修监理负责记录维修内容（简单描述维修工艺）、工程量，维修范围、客服前台将报修问题对应的维修内容、工程量、部位、责任施工单位等录入NC维保修系统，维修完成从NC维保修系统打印内容完整的维修单。6、维修完成且报修人验收合格后，维修监理请报修人在维修单中满意度评价栏勾选评价意见，并签名确认。7、维保修大队将经报修人签字确认的维修单扫