20160929厦门产办事业计划书09

1、厦门产办事业计划书,2016年9月,基于服务含量和产业集群程度两个维度 我们将产办业务划分为三大产品线,万物社 品牌办公 产业新城,集群，是指运营方主动地使人力、物力在产业上集聚 所有象限内的项目都是动态变化的 该模型有意忽略了各项目的规模、建筑形态等因素,业务线划分 品牌办公：一二线城市核心CBD，由品牌开发商开发，入驻企业以品牌公司为主 万物社：依托产业活跃园区，服务于50人以下（30人以下为主）的小微团队，采取共享和集约的方法，提升不动产效率并提供高效办公服务和产业集群服务 产业新城：在城市主城区之外，以产业为先导，以城市为依托，建设产业高度聚集、城市功能完善的新城区,两个维度，三大业务

2、线,业务线划分,厦门产办业务90%在万物社,城市产业环境,外部环境,厦门经济增长速度快，第三产业占比全省最高，办公服务需求快速增长；城市人口吸引力大，尤其年轻人口保持高速增长,产业发展,人口增长,产业素质效率较高，第三产占比处于二线城市前列，全省最高,根据十三五规划，至2020年，厦门常住人口突破500万,厦门重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，将成为海峡西岸城市群的综合服务中心,2015年厦门6大支柱产业增加值,厦门经济基数低，但增长快，GDP近10年复合增长率位居国内20大城市第9.,近两年常住人口增长率有所降低，但仍快速增长，且幼小学生人数保持高速增长,城市人口年轻，1

3、5-64岁占比77.5%，高于全国平均水平（73%）,城市产业格局,外部环境,以本岛为核心CBD，岛内办公格局向东侧发展，产业园区集聚优势明显，低效资产存在产业导入盘活机会，中小企业活跃，市场在办公产品和模式创新上，有较大空间,鹭江道,厦禾-莲坂,五缘湾,传统办公在向岛的东侧和东北侧转移,软件园二期,湖里高新技术园,传统办公表现不如两大园区，产业积聚的优势在展露,湖里老工业区,龙山文创园,火炬园,低效资产（存量厂房转型）成为文创的载体，吸引着创意、设计、新媒体、软件、动漫、贸易、电商等行业，形成集聚,联合办公、孵化器、众创空间活跃，契合政策导向，符合厦门市场特征（即中小微企业活跃）,同安 ：

4、生态旅游、轻工食品、文化休闲,翔安 ： 光电产业、农副食品加工业、专用设备制造业,集美： 教育科研、机械制造、软件信息,海沧： 临港产业、航运物流、生物医药,本岛： 金融商务、软件信息、文化创意、旅游会展、高端制造,厦门城市产业分布,岛内产业分布特征,城市产业分布特征,第三产业集中聚集于厦门本岛，岛内为厦门核心CBD,小微企业数量庞大 （官方口径：10-100人为小型企业，10人以下为微型企业） 截止2014年，全国共有小微企业约7000万家，其中个体工商户约5600万家，法人小微企业约1400万家，吸纳就业人口2.7亿人 2015年，我国平均每天新登记企业1.16万户，其中小微企业1.12万

5、户（年增400万户），占登记企业总数的96.62%，小微企业“铺天盖地”格局逐步显现（数据来源：国家工商总局） 针对小微企业办公租赁需求目前规模过万亿,受城市经济发展、产业结构、人口导入等因素影响，城市办公市场分化明显 企业聚集于一二线城市，占比90%,主要客户群体为30人以下企业，从业群体年轻 （厦门软件园二期市调数据：80后占比89%）,目前国内新型办公空间1700多家门店，并不断涌入新进入者 全国新型办公空间规模总量占写字楼总量不到4%,湖里老工业区 企业总数：1153家 30人以下企业数量：936家 占比81% 在30人以下企业中各行业占比 商贸类54% 电子类13% 工程类11% I

6、T类5% 合计：83%,两园一区合计 企业总数：4742 30人以下企业数量：3802 占比80%,厦门市小微企业数量占比80% 针对小微企业办公租赁市场规模约为30亿,市场研判,外部环境,竞争者众多，扩张迅猛,新型办公自2015年以来进入活跃期，目前已有1700多家门店，多位于一二线城市；,未来两年各大新型办公品牌将迅猛扩张： SOHO 3Q 计划2016年新增3万个工位，2017年工位数达到10万个，收入超过50亿元 优客工场2016-2017年计划扩张21个城市 We+计划2018年全国布局200家 侠客岛预计2016年底将覆盖全部1.5线城市，完成12万平米空间建设 纳什空间预计201

7、6年内100个服务中心，67万平米管理面积 ,目前市面大部分新型办公品牌非发展商背景，项目获取能力较弱 未来存在地产大鳄进入，大规模布局的潜在威胁 市面大部分新型办公处于第二象限（传统联合办公象限），有升级进入第一象限（万物社象限）趋势 目前新型办公产品、经营、品牌基本处在同一水平线，尚未出现梯队现象 未来，在一线城市之外的城市，将出现赢者通吃的现象，不做第一，便是死亡,竞争对手,外部环境,联合办公 散租时代,品牌迭代,优客工场 发展趋势,单店面积迅速扩大,接受新型办公的小微企业越来越多,不动产及服务的提效需要在单店较大规模的基础上进行,向服务和集群方向发展,说明,北京阳光100店：为入驻企业

8、提供以里邻传媒、“法务三人行”、投融资直通车为代表的创业服务,上海陆家嘴店：优客对私募基金行业进行针对性招商，集合金融资源举办各类投融资对接活动,1990年,1989年 雷格斯成立 服务于大企业驻外办事机构,2000年,2010年,2020年,2011年 We work成立并迅速扩张,2015年 优客工场成立 联合办公进入爆发期,1998年 全球互联网用户数100万,2005年 全球互联网用户数10亿,2012年 全球互联网用户数24亿,微信诞生,搜索引擎诞生,QQ诞生,APP时代,联合办公 “办事处”时代,联合办公 新型办公时代,互联网的发展推动了公司小型化趋势，联合办公进入爆发期，未来将向

9、服务和集群的新型办公方向演变,优客工场、SOHO3Q均有地产背景和地产思维，值得持续跟进观察和思考,竞争对手,外部环境,2016年8月发布新品牌5Lmeet，定位城市空间-内容运营商，以空间为载体，工作-生活-娱乐一体的品质生活平台,科技寺,竞争对手,外部环境,2016年初品牌联合办公集中进入厦门，进入快速布局阶段。FUNWORK 依托本土开发商，具备较强资源获取能力，是万物社在厦门的重要竞争对手,厦门主要联合办公品牌,厦门现有联合办公空间超过200家门店，2016年初品牌联合办公集中进入厦门，进行快速布局 门店规模以5000以下为主，仅2家单店面积超过5000（小样社区5000、爱特5号仓6

10、248） 围绕岛内外产业园区、商圈进行布局 目前均以不动产+服务+股权投资为盈利模式,基于“两园一区”4000余家企业走访，发现30人以下小微企业空间效率极低，且有规模越小，面积浪费越严重的现象,企业：碧瑞开 软件外包 28人 450,会议室、接待室、茶室等低频使用空间,为人员扩张而提前预租的闲置空间,企业：云智盛世 O2O软件开发 30人,6人团队超配15人会议室+洽谈室,企业：申怡电气 商贸 6人 154,企业：指挥家 VR开发 28人 400,低频,预支,超配,缺乏弹性,为流动办公人员准备的卡位，日常闲置,低频,局促,规划不合理,前台及接待区使用频率低却占用大量面积 两处VR体验区使用率

11、高，却空间狭小与研发工位混合在一起,企业：萌芽草 商贸 固定10，流动15人 250,闲置,低频：会议室、接待室、茶室等使用频率低 超配：办公人员少，而配套空间多 预支：为人员扩张准备而租用闲置空间 规划不合理：受建筑条件限制或企业规划能力较差，导致空间效率低下 缺乏弹性：流动员工较多公司，办公空间缺乏弹性,客户,外部环境,小微企业很难配齐自身职能和功能，难以完成自我服务,小微企业语录：关于员工福利,很多员工私下会和大公司对比福利： 大公司有精心布置的办公环境 气派的下午茶 为每个员工精心设计的生日惊喜 但是小微企业无法提供这些 人员波动大，无法长租办公场地， 因此不能投入过多资金和精力在装修

12、上，最好是沿用上家的家具和装修 如果提供下午茶， 请阿姨买水果洗水果花的钱，比水果本身花费的还多 没有办法为员工提供细致的关怀 我们的团队必须精简，没有前台、没有行政、甚至连财务都没有 自然不会设专人去操办这些事情 但是，员工都是80后90后，他们又很在意这些导致很多优秀的员工流失到大公司,小微企业语录：关于企业经营,前台：80%设置前台，20%无前台；通常，在小微企业里，为节省成本，有一个人兼任前台、财务、行政、人力多职的情况 IT人员：小微企业通常无专设IT人员，IT类公司出现IT问题自己解决，非IT类公司临时在市面上付费解决 财务：小团队不配财务，对财税法缺乏了解，存在大量税法风险。 行

13、政：多为兼任。租赁办公过程中希望水电网络事项尽量简单，最好一价全包，因为无法应对太多麻烦。 人力：多为兼任。招聘方式主要通过招聘网站、人才市场、双选会摆摊招人。无法进行体面的校招。小微企业普遍反映招人难的问题。 法务：小微企业基本无配备法务人员，以外包为主 企业形象：租用租金较低廉的办公空间（如民房等）带来的相应问题是企业形象不够体面，影响投资者、合作方、客户以及应聘者等各方面观感，迫切需要改善商务形象,前台多由行政、财务、人力等职能兼职,客户,外部环境,小微企业最需要依托于行业核心成员所构成的产业圈,小微企业人员以园区为平台，而非公司 依托核心企业进行派生创业产生大量小微公司 飞博 派生创业

14、：美人映画、羊驼先生 4399派生创业：九酷数码、极致游戏 园区内部找合伙人 软件园二期内：指挥家与VR视域两家企业合并成为合伙人 通过园区拿政策 小微企业难以获取政策信息、难以独立申请政策，需依托更大平台进行申请 行业上下游关系 多数创业以外包大企业业务起步，逐步发展，在找到新盈利点前，需长期依托园区内大企业业务生存 信息交流,我们问这些企业，为什么不离开软二？ 他们回答：离开软二，就好像被时代所抛弃,软件园内动漫业务关系示例,动漫板块技术、内容外包,漫画播放技术外包 漫画内容外包,派生创业,入股,客户,外部环境,客户的核心需求总结为三点：省钱、省事、社群,软件园二期,湖里高新园区,湖里老工

15、业区,历时4个月 问卷2300+份， 深访企业、行业协会、政府部分500+组 地毯式踩点两园一区4000+家企业,省钱,省事,社群,客户痛点,提升空间效率 共享低频空间 减少搬迁费用,免装修 扩展灵活 时间灵活 一价全包 财税法服务 餐饮、零食、休息等配套便捷,减少员工流失 减少为新增员工预租的办公空间,人脉 信息 业务协作 寻求认同 产品试用寻求专业反馈,会议室、接待室、茶室等使用频率低 办公人员少，而配套空间多 为人员扩张准备而租用闲置空间 受建筑条件限制或企业规划能力较差 流动员工较多公司，办公空间缺乏弹性,员工福利 员工关怀,商务形象,孤独创业者的情感共鸣 单身员工异性交往 氛围 ,服

16、务型人员配置难题： IT人员、行政、财务、前台,政策支持 寻找合伙人 寻找服务方,客户,外部环境,定义：面向50人以下（30人以下为主）的小微团队，采取共享和集约的方法，提升不动产效率并提供高效服务，通过不动产、服务、集群获取利润回报,愿景：旨在为超过30%的活跃第三产业小微团队提供服务，服务于城市的未来,万物社,万物社,品牌办公,产业新城,普通联合办公,万物社,业务定义及愿景,产办业务产品线,万物社,业务基本约法,有竞争力的单人办公成本 低于市场现状 分城市和片区制定区间范围（厦门，软二800-1000元/人月；湖里老工业区：600-800/人月） 按产业、行业社群划分，以500-600个工

17、位为管理单元 产业相关性 60% CE？ ，人均办公面积5-5.5 各城市因市场租金差异，CE值不同 厦门：一价全包（含水电）CE=0.3 服务：客户体验与效率的平衡，尚处于摸索刻度的过程中 产业集群：有过思考，尚未起步,采用前后端运作模式，后端为产品、服务、产业研策中心，由总经理统筹；前端为单店，由社区经理主导经营，合伙人统筹多家单店,组织架构,内部基础,组织核心能力,管理架构,品牌落地执行 营销及招商拓展 服务及运营,产品开发能力 办公服务能力 产业集群能力,后端,前端（单店）,。,社区经理,产品开发中心 办公服务中心 产业研策中心,(总经理+合伙人),M,总经理,合伙人,B,B,M,M,

18、产业团队 用熟悉产业的人，做社区经理（每个单店团队由产业服务型+业务拓展型人才构成） 构建高级产业人才团队：1.政府/产业园区相关部门出身高级人才；2.产业研究专才（专注做产业重构和服务）,服务团队 办公服务不可能全外包 服务板块为独立的业务板块 构建优质服务人才团队：1.优秀服务类企业出身的管理人才；2.各服务模块专业人才,一、吸纳全市20%的写字楼办公人群（约7600家企业，8.4万名员工），市场占有率行业第一,未来三年发展目标,发展目标,注：1.取过去五年平均新增常住人口6万人进行推算；2.该估算方式未考虑产业结构变化,2016年厦门全市已入驻写字楼体量约715万方，按人均18推算，共有

19、写字楼办公人群39.7万人 2019年，全市预计共有写字楼楼办公人群42万人，则20%的写字楼办公人群为8.4万人 两园一区50人以下企业平均人数为11人，则8.4万名员工约有7600家企业,二、年营业收入8亿（人均服务费0.96万），EBITDA利润率80%,三、成为厦门新型办公第一品牌,未来三年发展目标,目标分解,推荐率：80%,未来三年发展目标,产品线细分,万物社产品线三步划分法,根据共享难易程度对共享空间进行模块划分,根据行业特点，对不同规模企业进行划分，对应P/M两条产品线,示例：软件-互联网行业,模块组合填充产品线，同时根据行业特点对共享内容和服务深度进行调整,聚焦岛内，围绕产业密集活跃区（两园一区、核心C