房地产项目开发的流程

1、误判是房地产商出售时必须具备的建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，国有土地使用证，商品房预售许可证，国有土地使用证，简称为“5卡”。其中前三份证明书由市建设局签发，商品房预售许可证和出让合同由市国土资源住房局签发。房地产开发报告流程1.购买地点-纳税登记，交易确认书签署房地产开发项目手册规划-土地测量和地图设计准则规划、调查报告，选址意见书，土地使用权登记(土地许可证)项目构想Eia批准3.取得卡-房地产开发资格证建设用地规划许可证城市绿化工程许可证工程计划许可证房地产项目开发经营权建设-建设、监理企业投标地震安全审查批准建筑工程消防设计审计雷电灾害防护装置设计综述防空

2、地下室建设许可证安全设施“三个同时”建设工程许可证质量监督和安全报纸监督启动检查线开始施工销售-处理商品房预售许可证一个房地产项目开发的全过程大体上由10个阶段组成(a)开发商提出开发构想是整个房地产项目开发的起点建议在市场经济体制下，开发愿景是房地产开发商最重要的事业，从这个部门开始，整个房地产项目开发进入了状态。开发构想是否正确反映了市场的要求，决定了今后整个房地产项目开发的成败。为此，需要房地产开发商密切研究房地产市场的变化趋势，掌握不同部门的发展前景，了解不同项目的市场需求现状。(b)可行性研究是房地产项目开发的第二阶段，也是非常重要的阶段可行性研究开发商提出了设想，但这种设想是否真的

3、有市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发的必要阶段。政府是否批准这个项目构想，银行是否同意提供资金支持，都需要参考可行性研究结果。可行性研究可能产生两个结果。第一，可行性研究表明，这一设想不可行。这样，即使开发人员不同意，此项目开发的整个过程实际上也就结束了。第二个是可行性研究，表明这个构想是可能的，意外的是，这个项目可以进行到最后阶段。目前我国忽视可行性研究或以可行性研究的形式处理的风气在房地产项目开发领域相当浓厚，导致了空置率高等一系列不利因素，政府必须认真对待。项目土地申请是房地产开发的三个阶段，项目开发正式的一个阶段土地是所有建筑物的基础，土地申请是房地产开发正式开始

4、的第一步。在我国，土地资源成为非常稀缺的资源，因此对很多开发商来说，获得土地是最重要的阶段，有土地就有开发的所有条件，有土地就不担心项目赚不到钱。因此，土地市场上接连发生各种腐败事件。我国本来可以有两种土地转让和转让的方式，土地分配太多，对正常的土地市场运行造成冲击，目前只有少数情况才能得到分配土地，大多数土地通过转让取得。但实际上，从原土地用户，即原拥有国有土地的国有企业事业体中获取土地是主要方法。开发商取得土地使用权的规定使用年限后，将受理建设行政主管部门，领取建设用地规划许可证。(4)项目设计是房地产开发的第四阶段，也是关系项目是否符合市场需求的重要阶段根据项目的大小，设计的具体工作流程

5、也不同。对于大型房地产开发项目，一般要分为程序设计、初步设计和施工图设计三个具体阶段。情景设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺寸、建筑结构和环境关系等的设计要求。初步设计应提供设计标准、基础格式、结构方案和各个规程的设计备选方案。初步设计文件应包括设计丛书、设计图、主要设备和材料清单、项目预算表四个部分。构造设计是基于初步设计的更详细的设计，具有工程设备各组成部分的尺寸、布局和主要构造方法。绘制建筑和安装路线图以及所需的文字说明。开发人员在进行规划和建筑设计之前，必须向城市规划管理部门申报规划设计条件通知(主要包括规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑后退红

6、色距离、建筑控制高度、停车位数等)。房地产开发商根据规划设计通知书委托规划设计合格单位进行方案设计后，保留有关方案设计审查表格、方案设计和说明书等的信息，经城市规划管理厅审查确认符合计划要求后，发布建设工程规划许可证。程序设计获得批准后，可以进行初步设计。城市规划行政部门审查建设项目的初步设计方案，确认其符合计划设计要点，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政将审查工程建筑图纸及相关资料，合格后发布建设用地规划许可证。(五)征地拆迁安置是房地产开发的第五阶段，也是取得土地使用权后的第一步如果取得建设工程规划许可证和房屋拆迁许可证，就需要进行土地收购和拆迁安置工作。开发商还必须去土地管理部门

7、办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证明及建设用地计划许可书，将场地范围确定为现场。开发商只能在规定的范围内实施土地收购和拆迁方案。(6)房地产开发融资是房地产开发的第六阶段，也是土地收购、拆迁、安置后最重要的事业获得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投资的钱几乎都花光了，如何确保追加开发所需的房地产开发商资金，成为房地产开发商最重要的事业。开发者应制定资金使用计划，然后在此基础上确定所需资金的数量。另外，通过选择各种融资方案，决定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商几乎没有融资渠道，基本上通过商业银行贷款，而房地产开发是一项风险很大的商业活动，投资失败时会牵连到银行系统

8、。最近人民银行将大幅提高对房地产开发商的贷款门槛，在我国起到抑制部分过热房地产投资的作用。建设项目招标是房地产开发的7个阶段，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法项目招标及投标制是我国建筑市场的主要改革措施之一。通过投标，房地产开发商可以首先选择合适的项目承包商，确保项目投资不超出预算，质量满足设计要求，建设期限符合预期目标。工程承包商确定后，房地产开发商应通过投标，选择适当的监督部队，对工程进行建设项目监督。施工是房地产开发的8个阶段，也是项目能否及时优质完成的关键为了按照建设工程计划许可证的规定进行配置，国家规定必须经城市计划行政管理部门在工程现场进行海选、检查线，到建设管理主管部门取得

9、建设工程开发证，才能开工。监督单位招聘后，主要项目工作由监督单位完成，开发人员只管理最终管理，即保持对监督单位的有效监督，必要时控制监督单位的解雇。项目工程竣工后，还需要通过城市建设行政主管部门主管的综合竣工验收。如果不能合格，就不能投放到房地产市场。(IX)市场营销和计划是房地产开发的第九阶段，是实现经济效益的关键阶段开发项目的开发者在开发项目竣工之前，可以考虑正在开发的房地产项目的营销工作。如果开发商符合政府主管部门的售前条件，开发者可以进行工程开发的房地产项目的售前工作。房地产营销包括房地产市场调查研究、营销目标和手段确定、销售方法确定、销售合同制定、销售宣传资料准备、销售人员培训、必要

10、的住房展示参与、广告选择方式等，甚至可以为项目起好名字，在商品房项目销售中发挥非常重要的作用。当然，房地产开发项目的租赁销售要经过房地产行政部门的批准，获得销售许可。(10)物业管理是房地产开发的最后阶段，是房地产开发的售后服务。房地产购买限制政策、房地产贷款政策、律师代表顾客购买房子、房地产交易程序等。房地产项目开发过程的全过程目录第一章：项目决策阶段第二章：准备前步骤1、取得土地使用权2、土地收购和拆迁、投标和施工许可证获取3、设计计划4、建设项目登记、招标申请、招标投标程序、调查决定5，销售许可证投标6、投标第三章：建设阶段1、建设用水电及通信线路连接，确保建设需要2、建设场所平整，达到

11、了建设条件。3、疏通施工通道，满足施工运输条件4、编制施工图和施工数据5、建筑材料和建筑设备的准备6、处理临时土地或临时占用程序7、建筑许可证审批和启动程序8、确定层和坐标控制点以进行现场检查9、查看组织图形，交叉设计10、准备项目进展计划11、设计、施工、监理单位调整第四章：项目销售阶段1，建筑工程竣工验收备案证投标2、商品房销售和抵押处理3、完成接受申请，获得商品房权属证明书4、接受投标建设项目计划5、所有权登记，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例获得6、财产转让第5章：使用递送的步骤在开发、建设、运营、管理过程中，房地产开发一般可以分为可行性研究和项目决策阶段、建设前准备

12、阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段五个阶段。第一章：项目决策阶段生产开发项目经过董事会(企业股)的初步构想批准后，改为企业战略开发研究中心(企划部)进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效率。可行性研究的主要内容如下：(1)项目概述；(二)开发项目土地的现场调查、转让和安置；(3)市场分析和建设规模确定；(四)规划设计影响和环境保护；(五)资源供应和资本运营方案；(六)环境影响和环境保护；(七)项目开发模式、组织、工作需求、管理成本研究；(八)开发建设节点规划；(九)项目经济和社会

13、效益分析；(10)结论和建议。2、可行性研究会员知识构成：经济学家、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、会计师和律师。3、可行性研究会议1)投资机会研究。这个阶段的主要任务主要是对投资项目进行初步探索和有意协商，在特定地区和部门内根据自然资源和市场的调查预测，寻找最有利的投资机会的投资项目或投资方向的建议。投资机会研究相当粗糙，主要依赖于一般估计，而不是详细分析。如果认为可以进行机会研究，则可以进行下一阶段的工作。2)初步可行性研究，也称为“初步可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步进行项目建设的可能性和潜在利益的论证分析。3)详细的可行性研究，也就是通常称为可行性研究的。详细的可行性研

14、究是开发建设项目投资决策的基础，是分析项目的技术、财务和经济可行性后做出是否投资决策的关键阶段。4、可行性研究分5个阶段进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会的设立。(2)调查研究；(3)方案选择和优化；(四)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式入港，项目进入预开发阶段。第二章：准备前步骤第一，获得土地使用权。开发者获得土地使用权的主要方法：1)通过行政分配取得。2)旧城改造取得了中标地块的国有土地使用权。3)以前取得；4)取得转让方法(招标、拍卖、合同转让三种方法)；五)设立共同发展和报告相关主管部门，经批准后取得；六)通过司法判决取得；7)通

15、过合并、收购等股权重组确保。开发商如何有偿转让取得土地使用权的程序土地使用权：转让方式是政府作为国有土地的代表，按照任何形式或程序将国有分公司使用权转让给土地使用者。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以前的方式有协议、投标、拍卖等3种。出于转让土地使用权的意图，受让人直接向国有土地代表提议使用有偿土地，这是国有土地代表和受让人进行一对一协商、协商土地使用权转让等转让方式。投标转让是指在指定期限内，由合格单位或个人书面投标，对特定地区的土地使用权进行投标，由投标人根据特定要求确定土地用户(即土地使用权受让人)的转让方式。土地使用权以招标方式转让不仅要明确合同当事人双方的权利和义务，

16、还要明确投标的效力和投标人在投标期限内应承担的责任等。拍卖也称为投标，有些地方也称为“让步”。这是在土地所有者指定的时间、地点，组织公布合格土地使用权、转让的使用权土地的公开招标、按照“高价人”的原则转让土地使用权的一种方法。建设用地应根据成交确认书以营利为目的的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途，通过市土地交易中心转让国有土地使用权，取得国有土地使用权出让合同后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得土地出让合同后，将前往建设管理所提交建立方案，并向地籍处办理土地证登记程序。这是转让合同，在处理土地登记时，必须提交以下信息：1) 划拨决定书、建设用地批准书或之前的批准；2)开发者营业执照或组织代码卡、房地产开发资格；3)是新建设用地，应提供0103010。是库存用地，需要提供有关原始土地用户土地来源的信息。4) 1: 2000地形图第2部分；5)印有“所有权审查”的宗岛，本赤道3部分六)地面附着所有权证书；七)土地登记申请书；八)土地注册法人代表证书和身份证明；9)土地登记委托书。派遣土地负责部门。(1)土地使用权转让土地管理部门负责处理审批工作，以补充土地使用权转让和转让的转让程序，远郊和县分局负责补充10英亩以下土地使用权转让和转让