龙湖地产景观设计及施工管理培训心得

1、 河南双虎房地产开发有限公司 河南双虎房地产开发有限公司 龙湖地产景观设计及施工管理培训心得龙湖地产景观设计及施工管理培训心得 河南双虎房地产开发有限公司工程部 吴振飞 承蒙公司领导厚爱给予我一次参加房地产专业知识培训的机会，为期两天的培训结束了， 通过老师的现场授课和与来自全国各地的房地产朋友的交流，感觉收获较多，现将学习心得简 单进行整理，与大家进行分享： 2014 年 10 月 2526 日，在南京进行了龙湖地产景观设计及施工管理的培训，经过两 天紧张的学习，感觉受益匪浅得。 在培训中，张涛老师向我们介绍并解读了龙湖地产景观设计、 成本控制及施工全过程把控管理，这三个方面的主要课题。两天

2、的授课，主要从这三个方面进 行了详细的解读，也是甲方面对的主要问题：1、 设计阶段怎样把图纸有品质地推出来；2、 工程阶段怎样把效果扎扎实实干出来；3、成本把控怎么才能在限额设计下成本落地。 一、景观解读景观解读景观背后的甲方思考景观背后的甲方思考 景观景观早已成为品牌地产的一张名片。从客户的角度来讲,它是第一关注点；从销售的角度来 讲,它是最大的卖点；从策划的角度来讲,它是最好的炒作点；对于开发商来说,它是利益的增长 点。 “景观解读景观解读景观背后的甲方思考”景观背后的甲方思考”主要是从设计角度考虑来阐述景观和景观设计， 本节的课程重点和关键点在于以下几个方面。 景观之于地产的重要性四两拨

3、千斤景观之于地产的重要性四两拨千斤。因为景观到目前来说，摊到每一个住宅里面的， 实际上只占到几十块钱，如果这个基础上增加 100 块钱，对于房价提高 1000块钱的效果，可 能所有的开发商心里有自己的一笔帐。在新一轮的推动下面，在新的房地产发展下面，那么我 们可以看到怎么样的手段才是举轻若重的方式，是一个四两拨千斤的方式，景观承担这样的重 任。 景观是景观是地产的荷尔蒙荷尔蒙投入小，影响显著，地产投入的 2%；景观是营销道具营销道具，景观 为营销而生，是开发商包装盈利的一个重要手段，东南亚风格、 地中海风格、 中式风格；样样 板区板区燃烧客户客户梦想，促成成交；交房区交房区对客户持久的熏陶，塑

4、造的品牌美誉度；景观平平 衡衡成本、工期；景观打造地产美誉度、品牌，影响力美誉度、品牌，影响力。 二二、景观工程管理体系解读景观工程管理体系解读 龙湖景观特点：龙湖景观特点： 景观生态、细腻，阴柔、唯美。 龙湖景观追求龙湖景观追求：只为人生如画 景观操作思想，研发施工一体化，景观终极意义，生态美 学，如画生活。 我们我们为什么要学习龙湖景观？为什么要学习龙湖景观？市场上对龙湖景观印象：生态美学、 以人为本+画面感、 设 计感、品质感全国各地体验区：五重景观、全冠移植、花海、薰衣草、弯曲的小径、陶罐 为什么要学习龙湖景观为什么要学习龙湖景观，龙湖的景观特色，有人这样认为： 景观就是种花种草！ 景

5、观 就是用来遮丑的！ 我做的是刚需盘，景观上我不用投入那么多？ 景观随便找家设计单位做做！ 有人这样认为：景观是用来造梦的，激发业主购买意愿！景观是用来提高知名度的！景观 是用来塑造品牌，提高影响力的！景观投入低，产出多，是用来溢价的！ 有人这样认为： 景观致力于改善人类居住环境！ 景观是让人幸福栖居艺术！ 景观本质 是打通人与自然的通道！ 景观是一种生活态度！ 景观是一件功德无量的事情，它用美去熏陶 1 / 11 河南双虎房地产开发有限公司 河南双虎房地产开发有限公司 人！ 美轮美奂的场景背后，龙湖是怎样思考的？ 如果我们了解龙湖景观，是否就会忘记五重 景观、花海 外观上：浪漫，温馨，细腻，

6、低调内敛，具有生活的气息。 成本上：高贵不贵，“同样效果，我成本低，同样成本，我效果好”。 方向上：生态美学+设计美学+以人为本，把握未来景观趋势。 速度上：高周转情况下，景观不打折扣，并且时常刷新市场。 组织上：具有学习吸纳力、敏锐度、造血功能的景观平台。 运营上：最优平衡力的景观（工期、效果、成本、客户满意度）。 那么，我们如何去学习龙湖景观呢？那么，我们如何去学习龙湖景观呢？ 甲方管理的定位导演甲方管理的定位导演 甲方就是做管理，做滤网，是导演，做管理，做滤网，是导演，上对投资人负责，下对观众负责；要有全局观的意 识，不让末端专业属性限制了你的思维，要变被动为主动，反管理你的上游，要反向

7、管理为自 己争取空间；整合资源（上下游），去达成的你的目标。 专业技能，专业技能是管理的基础 沟通协调，整合资源的能力； 交圈能力，信息传递交圈的能力； 工作编排，统筹安排工作的能力； 管理要有方向感，懂得找路径找方法，管理的精髓在于前控，具备发现问题的能力是第一 步；甲方就是做管理，研发是管理，工程也是管理，思路清晰能力就可以 很快提高 地产景观工程师的工作心态：地产景观工程师的工作心态：学习敏锐度高，能积极发现问题，勤学好问；志存高远， 脚踏实地，敬畏专业，静心沉淀； 景观操作思想研发施工一体化景观操作思想研发施工一体化 景观操作思想，研发施工一体化；研发施工一体化；何谓景观设计施工一体化

8、，研发施工一体化是一种思 维模式。 带着工程的视角去做研发，带着研发的视角去做工程带着工程的视角去做研发，带着研发的视角去做工程。 研发工程一体化不是说研发 也要强，工程也要强，允许偏科的。其精髓是管理思维的融会贯通，全局意识，前控意识强调 一定要带着思考和管理意识去做工作。 景观专业在现场施工过程中要具备设计优化的能力，带着研发的思维去做工程。研发施工 一体化带来的变化，打破了研发与工程的隔阂，把研发和工程融合到一个思维体系中去。打破了研发与工程的隔阂，把研发和工程融合到一个思维体系中去。 景观工程师能系统化的理解景观，杜绝了工地是大图纸的现象，避免了颠覆性的修改。绝大多 数问题在研发阶段解

9、决，工地一气呵成，所想即所得。 强化了前控的思维，眼界格局，掌控力 都上了一个平台。 持续做好景观平台和体系的力量持续做好景观平台和体系的力量 做好一个盘不叫竞争力，持续做好一片，做好一个盘不叫竞争力，持续做好一片，并能持续超越，并能持续超越，才叫竞争力。才叫竞争力。 地产景观的风情万种后面只有一种客户诉求:对美好的生活的向往对美好的生活的向往, 对美好人人居环境对美好人人居环境 的追求。的追求。 要想持续做好地产景观，缺不了公司景观平台和体系的强大力量的支撑；全公司都认同景 观重要性，公司体系重视，拓展景观空间。龙湖地产成立景观部国内率先成立景观部，充 分授权，激发内在活力，景观部打造需要学

10、习吸纳力、明锐度和造血功能的景观平台，为效果 实现提 供组织支撑。 景观部这个平台上整合研发、 工程、 成不、 资源四个板块，为景观效果的实 2 / 11 河南双虎房地产开发有限公司 河南双虎房地产开发有限公司 现提供全程支撑。 “倡导研发工程一体化”的景观操作理念，系统化操作，全过程管理。 研发施 工一体化的景观操作策略，打通了研发和工程， 最大程度上效果能落地。在大量研发和工程的 压力下，不断完成的很好，还能不断超越，是难得的， 是平台体系的力量。 平台和体系完善带来的影响：1.部门层面操作景观得心应手，方法和路径成熟。2.景观实 现效果水平的恒定，持续超越，并时常刷新市场。3.组织的完善

11、，不会因为人员的流动对效果 造成大的冲击。 公司体系中是，拓展景观空间：1.景观作为公司一个品牌是有共识的。2.集团荣誉感，大 家认为景观是有助于我的工作发展的。 项目部：景观做的好，交房才能交的好。 客户中心：景观做的好，弥补很多硬伤，提高满意度 营销部：我们卖房子的时候，景观 是一大卖点。 物业公司：景观要做好，要不然后期不好维护。 景观终极意义生态美学，如画生活景观终极意义生态美学，如画生活 景观无处不在，时刻在影响着我们的审美，我们试想一下，如果我们生活在苏格兰、爱尔 兰、丹麦 我想我们的人生格局都会不一样！然而，我们生活在 PM2.5 爆表，污染的河流， 劈开的山体 但是我们任何一个

12、人都未曾放弃对美好栖居环境的向往！而这就要拜托我们 所从事的职业景观。 终极意义：不仅仅是利润的助推器，不仅仅是营销道具、包装的手段，不仅仅是高容积率 的魔术手，应该是回归生态本源，创造人性诗意的栖居空间！创造人性诗意的栖居空间！ 景观追求只为人生如画景观追求只为人生如画。 对成功景观的定义：景观受制于工期、效果、成本、客户满意度工期、效果、成本、客户满意度等制约，好的景观一定是 平衡平衡的，景观就是戴着镣铐跳舞。 能否带着镣铐舞出最美舞蹈带着镣铐舞出最美舞蹈就考验甲方能力了! 龙湖景观深邃的追求： 在被约束的环境里做出最好的景观，“时有落花至，远闻流在被约束的环境里做出最好的景观，“时有落花

13、至，远闻流 水香”水香”。螺蛳壳里做道场 积淀专业的厚度，就是为了做出更好的景观！ 我们做业主需要的设 计而不仅仅是业主要求的设计。 “像对待你的爱人一样，去对待你的项目” “你是否倾注你 的情感在你的项目里” “如果是你的房子你该怎样去做” 三、廉价材料打造不廉价的景观三、廉价材料打造不廉价的景观 关于景观成本，常有如下疑问：景观成本控制到多少合适？景观效果与成本如何去平衡？ 成本在景观实现的各个阶段如何控制？ 比较普遍的观点是：效果和成本是矛盾的，对立的；但正因为有限制，才会有图纸工程的 仔细推演，处处敬畏。真正的自由是被约束的，好的成本控制是带着体贴和敬畏心的，该让人 舒服的地方不吝啬，

14、不敏感的地方不乱烧钱。 授课中张老师主要从四个部分进行重点解读：景观成本控制系统分析成本起始点、景 观设计对成本的控制成本最优化、 景观施工中的成本控制成本过程控制、 景观工程中的 结算控制成本数据收集。不管是设计还是工程阶段，成本控制都是重点，怎样才能在限额 设计下成本落地，一是从设计源头控制，二是施工阶段的有效管理。要达到用最合理的成本达 到最好的景观效果。 影响成本主要因控制点：影响成本主要因控制点：软硬景比例不要超过建议指标，硬景材料廉价材料营 3 / 11 河南双虎房地产开发有限公司 河南双虎房地产开发有限公司 造不廉价的景观，景观设计图纸精准度是成本控制坚实基础，景观施工景观成本及

15、时 纠偏，景观结算阶段景观成本数据的收集 龙湖的景观成本优势是很明显的，“让花的钱都成为看得见风景”“让花的钱都成为看得见风景”，其管控手段主要体 现在以下几个方面： 图纸阶段：限价设计，各个阶段对成本的回顾，有专职成本专员。图纸准确度，软景精准 度，决定了成本的精准度。 软硬景比例，严格控制软硬景比例。 合同签订阶段：严把软硬景成本控制。合约谈判，品牌美誉度带来的合约谈判能力！ 施工过程控制： 1、成本预警系统！ 景观的成本到底是什么？仅仅是最好的数据吗？成本的结束都能看见，成本的开始在哪里？ 图纸？限额设计？ 消灭看不见的景观，那些是看不见的景观？ 1、 短命的，很容易消失的样板区（选址、

16、 流线 不当、 风险预估不足等等）； 2、 决策变更带来胎死腹中的样板区； 3、 大面整改，要多遍折腾 的景观； 4、 仓促营销模型带来的解决有无的景观； 5、 费力不讨好的景观。 前面两个问题，是 同一个问题，就是所有前期相关部门要更多对“决策原点”互动，更多参与，更多质疑，更多 详尽的风险控制，看得见的成本是有限的，看不见的成本最冤最心痛。 后面三个问题3、 4、 5， 更多关系景观部内外互动的把控能力，具体落实到项目操作上，那成本的原点就是图纸和限额 设计，终点是现场把控，在这个过程里，龙湖标准和项目特色是全程约束。 2、50%，80%完成量，成本回顾！ 50%、80%成本停止点月度成本

17、回顾（周例会，回顾每周苗木供应情况） 灌木样板 点评（含水体结构点评） 每到一个点评点，及时发现图纸阶段疏漏之处，及时调整解决现场 问题，避免成型后大面积返工。 景观成本标准化的推进：1、 景观部设立成本专员一个景观专员和景观成本经理角力的 岗位 2、知识沉淀景观造价标准模块汇报 工程现场的通力合作是景观成本里很重要的一项是统一口径，景观成本绝不仅仅是报给领 导看的一些数据，它的深层作用是用来动态分析和预控调解。 四、四、景观工程管控手段解读景观工程管控手段解读 1、强有力的平台搭建，景观工程体系特点强有力的平台搭建，景观工程体系特点 龙景观工程管控体系特点：龙景观工程管控体系特点：平台支撑；

18、组织支撑；管理理念完善，工程系统化预防，全 过程控制，以管理的思维去推进工程障；分供方筛选和评价，为景观工程管控提供外部支撑。 平台搭建平台搭建：国内率先成立景观部，为效果落地提供平台保障。 景观部整合研发、 工程、 成本、 资源四个板块，把四个板块纳入到一个平台和体系上进行管理，打通了各个板块的壁垒。强化 景观全过程管理，为景观效果落地提供强有力的支持。 组织支持组织支持：景观和物业是龙湖企业对外的金字招牌，景观对产品的溢价能力，对产品品 质的提升能力是全集团，全公司上下形成共识的，强化景观内部话语权。 1.景观不是一个末端的配套专业，是公司招牌 2.景观在组织内部有话语权，组织重视景 观的

19、需求 3.景观是穿衣服工程，决定了对外展示的形象。 项目部或工程部只是负责施工现场的管理部门，对项目环境反应迅速，便于实现项目产品 的创新和技术专业化的提升，项目部成为项目执行的负责主题，智能部门成为资源提供、建议 4 / 11 河南双虎房地产开发有限公司 河南双虎房地产开发有限公司 与监督主体，对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意，项目公司成为开 发工作的全权负责主体。职能部门内部各司其职，实现业务流程环节的流转。 管理理念完善：管理理念完善：管理理念完善，工程系统化预防，全过程控制，以管理的思维去推进工 程。“倡导研发工程一体化”管理理念。 强调管理：做甲方就是做管理，要

20、用管理的思维去推进工程。 分供方筛选和评价分供方筛选和评价：分供方筛选和评价体系较为完善，为景观工程管控提供外部支撑。 设计资源：1、 未必是大牌的，但一定是有追求的，将项目当作作品来对待。 2、 项目区分， 根据项目特点找分供方，重要项目境外（大象转身难），成熟 项目境内（船小好掉头） 3、 看 重主创能力不看重公司。 施工资源：1、 战略分供方，信誉好、 标准高的分供方战略合作，单价和工程量倾斜；2、 分 供方自身标准高，要求高，有追求的分供方；3、 淘汰机制，不合格的分供方一定淘汰 4、 配合 意识好，愿意为实现好的效果额外的付出。 景观工程管控理念景观工程管控理念 末端专业前端控制末端

21、专业前端控制 景观作为末端专业容易受到其他专业的挤压，被动管理，为拓展景观 空间，变被动为 主动，在前端就介入景观的管理 如：设计阶段景观参与到建筑规划，总 图的控制。施工阶段项目工程推进的过程中，熟知土建工程进程，提前 6 个月景观介入到 整个项目进度上。 系统化预防、全过程控制系统化预防、全过程控制 系统化预防：系统化预防：以工程的视角做研发，以研发的思维去做工程，打通研发和工程壁垒。 全过程管理：全过程管理：研发、 工程、 成本、 资源的全过程管理。 强调过程控制，更注重前段预防及项 目总结及回顾。 注重系统化管理，全过程管理，精细化管理，强调前控、注重过滤，为多项目 景观的管理提供组织

22、支撑，能确保景观水平的稳定和提升。 2、景观专员定位，景观工程师基本能力景观专员定位，景观工程师基本能力 景观专员定位：景观专员定位： 导 演：整合资源，统筹各个专业、分供方为项目服务，颠覆景观只是配套工程而带来的思 维局限性。 管理者：思路要清晰、注重方法和路径 操作者：专业技术能力过硬，能解决效果和技术问 题，施工单位不行时能压上。 外交家：整个相关资源，形成统一战线。 景观工程师气质 揽全局 敢担当 重客户 常自省。 揽全局：你的格局有多爽你的人生就有多爽 敢担当：工程师必备的能力 重客户：所有的 努力都是给客户提供优质产品，客户是我们服务的终点。 常自省：吾一日三省，反省就是为了更好的

23、进步。 景观工程师能力：景观工程师能力：思路清晰、专业技能、信息交圈、团队协作、计划编排 思路清晰：思路清晰，注重方法和路径； 专业技能：专业技能是专业管理的基础； 信息交圈：效果是交圈（研发工程），成本交圈（合同结算）； 团队协作：景观工作涉及到个职能部门，团队协作能力工作推进的前提； 计划编排：梳理工作，编排计划，工作推进的基础。 5 / 11 河南双虎房地产开发有限公司 河南双虎房地产开发有限公司 景观工程师工作原则：景观工程师工作原则：注重依据、 样板带路、 成本倒推、 三七原则、 为客户创造完整产品 末梢原则。 任何工作必须注重相关的依据（法律法规、 设计图纸、 技术标准、 强制性标

24、准条文、 规章制度、 合同、 原则等）。 工艺样板（软硬景）、 灯具等、 材料、 工程实施、 文字资料、 图说资料宜以已确认 的小样带路，产品与样板必须相互验证。 需要大面积推进的都要先做样板，明确标准。 所有活动 均应以项目目标成本为核心，分析、 控制、 验证。 变更、 签证的实施都应该对成本进行复核。 70% 的问题应在团队内自己解决，30%的问题可以向上级组织寻求支持，但必须附解决建议。其目 的，培养个人单兵作战的能力为客户创造完整产品，同时下一道工序也是你的客户，以合理的 成本为客户提供质量优良、 功能完善、 维护方便的产品，并为客户创造更多的附加价值。 每一项 工作都应落实到末梢，确

25、保工作能够及时完成。 景观工作实施意识报作品的心去打造产品，在项目上投入感情，“如果房子是自己的，你 该如何去做“？ 系统化管理意识景观工程的管理是一个系统工程，从准备到交工是一个全过程的管理。 效果导向明确景观效果与工期、成本达到一个平衡，效果是红线，牺牲效果的决策一 定是慎 重的。 流程规范到位，按照流程做事，但不刻板。 实施空间的自我争取，主动去拓展自己工作 空间。 景观工作推进的方法会议 工程师工作推进的方法工作项清理 （ 对外） 3、景观工程管控过程、景观工程管控过程 工程实施流程、 工程质量(效果）控制、 景观管控过程、 工程进度控制、 分供方管理、 团队协作 现场协调、景观工程成

26、本控制 景观工程实施流程景观工程实施流程 工程实施流程的意义：打通任督二脉，让血脉畅通起来，熟悉景观工程实施流程，是解决 项目管理“摸到门，找到北”的问题。 掌控流程关键：夯实每一个管理动作，融会贯通，强调前控，景观管控过程强调前控，景观管控过程。 景观工程实施流程，流程管控常出现的问题： 1、不知道该做什么？如何做？做好的标准？ 2、知道但不清晰，含混，浮在表面 3、流程 先后顺序、搭接关系。 解决措施：1、 实操项目，建立流程管控意识。 2、 夯实每一项管理动作。 掌握流程是建立景 观管控系统基础性工作，要求是掌握而不是熟悉。 工程质量工程质量(效果效果)控制控制 核心思想末端专业前段控制

27、决 工程管控631原则：60%的问题施工前解决，30%的问题过程解决，10%的问题回顾总 结解决。 景观工程管控是工程管控的核心，是预防问题，过程控制是解决问题，回顾及总结， 是 反刍提高。 具体动作如：前端控制施工前反交底、启动会；过程控制样板带路，效果 点评；回顾总结项目总结，反刍和提高。预控！前控！过滤！预控！前控！过滤！ 工程质量三大管控手段工程质量三大管控手段 6 / 11 河南双虎房地产开发有限公司 河南双虎房地产开发有限公司 双重交底解决研发信息传递，项目管控预演；样板带路解决质量标准；效果点评 解决大面积效果落地问题。 景观工程质量控制双重交底：施工反交底景观专员向部门交底，效

28、果信息的充分 传递在景观工程环节至关重要，是效果落地的先决条件；施工启动会施工方向项目团队及 景观部交底，施工启动是施工单位对效果的理解，景观施工组织的预演，施工启动会不只是一 个节点成果，而是贯穿全程的管理手段。 重点：效果理解重点：效果理解、施工组织施工组织、技术难点 研发技术难点 研发。 景观工程质量控制样板带路：样板带路明确技术标准，管控重点，效果管控有章可 循，成本可控。 样板带路思路：寻找一些图片挑选意向图片资源与效果匹配落地点评 整改确认样板。 样板带路常见问题：样板是样板，路是路。为什么？ 专员层面：1、 理解层面知其形，不知其神，未抓住本质；2、 质量追求求其上，得 其中；求

29、其中，得其下；求其下，必败。 施工方层面：1、理解层面未掌握样板精髓；2、标准层面标准低或无标准；3、逐 利层面逐利最大化，决定如何做。 措施1：现象到规律样板之所以为样板；措施2：认知层面求其上，得其中；措 施3：处罚措施对施工单位过程中有意为之的行为，进行处罚。 效果点评解决大面积效果落地问题。效果点评停止点点评 意义：1、 阶段性成果的汇报，2、 引入外部视角，管控交房风险；3、 寻求支援支撑；4、 引 入过程管控思想。 效果落地的两根拐杖效果落地的两根拐杖 第一根拐杖参考图片（类型学，靠船下篙） 思路：找案例参考图片筛选图片 确认参考图片聚焦图片确定方向提炼配置手法资源落地现场施工 点

30、评整改。 第二根拐杖设计图纸，方案聚焦（一切工作的原点） 图纸把控，把控非常重要，设计阶段推敲图纸，把可能存在问题在图纸阶段解决，施工阶 段敬畏图纸，把图纸作为施工的依据，按图施工。敬畏图纸，图纸是现场施工的依据，不能随 意更改图纸。 吃透图纸牛逼的工程师，图纸是放在脑子里的。 吃透效果对于图纸所要表 达的效果，必须了然于心，借助SU模型理解空间关系。 更改图纸现场难免会对图纸进行小 的更改，对图纸的更改务必记住一点：所修改的部分对效果、对周围空间关系的影响，设计是 有其系统性，改动一点，其他的可能也会受到影响。 施工中经常出现的问题：施工中经常出现的问题：凭着感觉想当然的做事情 质量控制如何

31、培养现场的敏感度质量控制如何培养现场的敏感度 专员经常在现场，会审美疲劳，如何克服？不忘初心，方得始终。 1、 回顾图纸、 反刍效 果让图纸所要达成的效果了然于心；2、 技术质量标准明确，对外传递标准时要笃定；3、 带 着问题去巡场，做到脑清、 手勤、 脑勤、 嘴勤；4、 引入外部视角，客服、 物业、 工程、 部门，多角度 判断。 7 / 11 河南双虎房地产开发有限公司 河南双虎房地产开发有限公司 巡场是现场管理的重复性动作，巡场忌无目的，专员应带着找问题的意识去巡场，应做到 “四勤”： 脑勤通过观察发现问题；嘴勤通过问询发现问题； 脑清通过思考对 发现的问题寻找解决方案；手勤通过相机等记录

32、工作对现场问题、进度进行记录。 现场巡场重要工具图纸：高手图纸了然于心，天地在我心中；中手一张总图 在手，工地在我心中；低手一堆图纸，工地在我眼中。 进度控制进度控制 工程管控思想：紧前不紧后，意外无处不在，没有人能完全掌控，如果我们无法预见，那 就撞见，往前冲。 预先控制工程管理的精髓是预控，如果我们都是卡在时间点上去做事，我们的管理是 失败的。 过程控制项目工期会拆分成关键节点，关键点控制应根据节点的重要性，可突破不可 突破划分。 动态控制进度检讨，时刻纠偏，让工程进度步入到正常的轨迹上来。 基本原则：在保证质量的前提下，控制工程进度是项目操控的主线，所有的一切都是为了 围绕进度控制。 计

33、划编排要点：借力运营 1、 清楚运营大节点（开放、 交房），明确后墙不倒时间。 2、 中间 时刻跟进，预判风险。 一级节点：公司点评节点（PMO 点评、开放日、交房日），一级节点是不能突破的；二级 节点：部门点评节点（样板段、乔木、灌木），二级节点允许有限突破。 场地移交是在项目运营快速跑动的情况下，制约景观进度的关键重要因素。专员要不断的 梳理计划，及时预警及时反馈问题。 景观分供方管理景观分供方管理 设计单位的管理设计单位的管理：思路清晰，专业务实，不断进步的学习型团队，设计师亲密的同路人， 引导者和推动者。 龙湖设计单位定位：“设计师就是甲方的一支笔”考验的是甲方的掌控力，主导力。 设计

34、师的水平能否超越景观部设计总监的水平？ 甲乙方视野和立场的差别，1.甲方和市 场，懂得客户的需求；2.带着镣铐前行的专业难度。 景观设计单位的能力要求：真正设计师的定位，不抱怨、不退缩，可以在约束下提供完美 舞台，发挥场所精神，挖掘市场潜力，让客户在你设计的动线上最大限度发现和感受生活之美。 施工团队的选择原则施工团队的选择原则：同路人原则，因为相互需要我们走到一起，达成各的目的； 甲方自身要求：打铁还需自身硬 自我管理需加强 做甲方就是做管理，管理最核心的就是 自我管理。 那么做甲方要具备哪些基本素质呢？管理思路清晰不让施工单位折腾；技术水平高 掌控的东西能得到团队的认可，施工单位信服；创造

35、外部条件主动为施工单位创造条件； 重视施工单位需求签证、进度款及时办理，督促；注重施工单位成长传递一些有价值 的管理方法和思路让他们成长；移情沟通能换位思考，尊重施工单位。 乙方服从甲方管理，三个维度非常重要：管理思路是否清晰，技术能力施工过硬，甲管理思路是否清晰，技术能力施工过硬，甲 方品质是否清廉方品质是否清廉。 施工单位选择的维度：组织架构人员配备是否合理；技术能力基本专业技能；管 理能力对项目统筹把控的能力；配合意识能否及时响应甲方需求；工作成效呈现 8 / 11 河南双虎房地产开发有限公司 河南双虎房地产开发有限公司 的效果能否满足甲方的要求。专员应能从这 5 个维度对施工单位及施工

36、管理人员的选择提出明 确的要求。 分供方风险管理：1、 分供方管理出现异常时，能及时发现苗头，组织相关单位人员分析判 断，并提出有效的解决方案。 2、 对分供方的工作失误和不足，提出公正、 准确、 有理有据的批评 指正，同时梳理和建立有效的管理机制，避免在现场发生同样的错误。 合同外工作配合：项目实施中确定的临时性目标或突发性工作，能及时、明确和有效地同 分供方沟通，得到对方的理解和支持。 施工单位关注：1、 能不能办下签证，成本至少不会亏。 2、是不是别的单位不做而甩给施工单位做。 3、在不在他们能力之内。 建立分供方管理淘汰机制，根据分供方的综合能力、评优及淘汰。 团队协作现场协调团队协作

37、现场协调 原则：有边界，无界限；下一道工序就是你的客户；团队精神，共同的目标是把事情做好； 信息充分交圈，团队内部的信息务必流畅。 景观施工阶段和各职能由关联如右图： 项目部项目部：界面划分、场地移交、专业支持、外围支撑 界面划分工程施工界面的划分，明确管控主体、 管理界面清晰；场地移交景观工程顺利推进的进出条 件；专业支撑给排水、景观用点、技术支撑（防水、 结构）；外围支撑与总包、政府部门协调。景观工程 是项目运营会的部分，应纳入到整个项目的运营会计划之 中，景观工期出了问题，必是项目运营出了问题。 客服客服：交房风险梳理，业主报事处理 客户中心是离业主最近的部门，最能倾听到业主的声 音，一

38、般情况下，要非常注重客户中心的意见，对交房可能 存在的风险，客户中心会更敏感。 1、专业出现交叉或对接 时，主动召集相关专业人员沟通，提出解决问题的方案。 2、 工作中倾听、 理解、 尊重各方面的不同意见，从而调整自己的思路和协作方式 3、 职责界限不 清晰是，不等待、不依赖、不推诿，着眼于项目目标，主动提出解决问题的方法。 营营销销：营销的承诺是否能实现，花园面积、花园配置等(沙盘模型核对) 物物业业：前期介入，后期维护 景观最终的成果要交给物业，景观能否便于后期的维护，是物业非常关注的，一般情况下， 物业的介入会有以下几个途径：1、 图纸阶段：物业会有前期介入，物业会对图纸提出自己的意 见

39、； 2、施工阶段：物业在施工过程中，提出有利于自己后期维护的意见。 操作路径：1、 施工前，物业对景观提出纸质意见。 2、 对物业意见进行讨论，确定哪些是可 以满足物业需求的。 成本成本：成本动态控制，合同签订 信息交圈：信息交圈：团队合作，涉及到各个部门，信息交圈，非常重要，在需要团队决策的事情 时，不要单对单去解决沟通，需要多专业聚在一 起充分沟通，达成一致意见。 信息交圈的方式：会议 工作界面清理的意义：明确管控主体，防止界面模糊、避免工作扯皮。 9 / 11 河南双虎房地产开发有限公司 河南双虎房地产开发有限公司 工作面划分重要性：有界面无界限。 界面的划分是成本控制、 资源组织、 进

40、度管控的重要影响因素，工作界面划分必须清晰、 合 理。 签订合同是，施工管理界面的划分作为合同的一个重要附件。 第一步：景观专员根据表格和 项目的特征，梳理界面的划分；第二步：景观专员组织项目团队，对界面划分进行讨论；第三 步：形成界面划分的决议，并将决议的内容作为附件，提交合同需求。 专业立场坚持而不固执 坚持是对专业判断的坚持，有专业立场方能保证专业效果；不固执是指专业协作过程中必 要的妥协和让步。 积累沉淀，景观工程回顾总结积累沉淀，景观工程回顾总结 景观回顾总结：退出画面看画面，如果再给你一次机会你会怎么做？ 总结的目的：对个人来说是一次反思和升华，对他人来说是一次借鉴和参考，对部门来

41、说 是一次沉淀和总结。 总结的重点： 管理方法优劣的反思，专业技术的沉淀总结。 景观后评估是龙湖景观管理的标准动作，赋予很大的重要性。 后评估心态：开放心态、 坦诚 心态、实事求是、反思自我、集思广益。 后评估框架：设计管理、 工程管理、 外围管理、 成本管理、 实景回顾，后评估主要集中在这几 个板块去回顾总结，着力点在“管理”。 五、五、思考及建议思考及建议 景观设计施工管理现状：1、建筑方案阶段景观专业参与不够，2、计划节点安排不合理， 3、图纸推敲精度不够，过多的依赖设计单位，4、景观设计阶段限价设计不到位，5、施工现场 随意改动图纸，设计图的严肃性被削弱，6、 认为景观软景是现场调出来

42、的，7、 各种标准化流于 形式化，缺乏执行力度，8、施工过程中，没有定样版段的环节，9、没有后评估及成果沉淀。 目前，众多房地产园林景观工程建设尚处于岂不阶段，特别是我们四五线城市开发项目， 整体地产园林景观不够成熟。房地产开发商做园林景观的主要目的，是为了提升开发项目营销， 追求利益最大化，所以在建造园林景观过程中，开发商会尽量压低项目成本，往往忽略了园林 景观建成后的品质。景观项目在建成后往往脱离了开始的设计，这些因素造成了园林景观成本 控制中的单一的追求低成本目标，简单的完成项目建设任务为目的，成为当代房地产原理景观 设计和成本控制的最大问题。 所谓“工欲善其事，必先利其器”“工欲善其事，必先利其器”，在景观设计施工管理中，所谓“器”指的是流程标 准化、