中建地产西安公司2012年度开发策略研讨

1、中建地产西安公司 2012年度开发策略汇报资料,2012年1月,第一部分 西安房地产市场形势分析 第二部分 西安公司项目开发状况 第三部分 西安公司2012年度开发策略 第四部分 西安公司2012年经营指标汇报,近10年来，西安市经济增速持续在13%以上，高于全国平均水平4个百分点以上。 全社会固定资产投资高速平稳增长；城镇居民收入水平加速增长，储蓄水平稳定增加。,经济背景：近年来，西安市宏观经济稳健快速发展，基数低、增长快特征明显,第一部分 西安房地产市场形势分析,背景情况,经济背景 市场背景 政策背景,西安市房地产市场发展迅猛，房地产投资近4年以年均32%、房价近10年以年均16%，成交量

2、近5年以年均40%的速度高速增长，市场容量和房价都得到显著拓展和提升。,楼市背景：西安楼市近年发展迅猛，市场容量显著扩大，房价稳步提升,背景情况,经济背景 市场背景 政策背景,第一部分 西安房地产市场形势分析,5,政策背景：调控政策持续发力，房地产市场进入深度博弈期，调控初见成效,随着国家相关限购、限贷政策的出台，西安也陆续出台相应的细化政策，政策力度偏于中性，调控效果相对滞后，进入第四季度后效果开始明显显现； 调控政策从房地产市场扩展至房地产衍生市场（车位）；从一线城市扩展至二三线城市。 部分银行首套房按揭首付比例提高至40%以上，首付利率上浮10%-20%，“限贷”政策也同步升级。,201

3、1.10,2011.08,2011.09,政策密集出台,调控政策细化执行,7月7日，上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点,住房公积金存贷款利率7月7日起上调,住房信息全国联网首批40个试点城市出炉,部分银行（交通银行）非西安市户籍客户首套房首付比例提高至40%以上。,多家银行上调首套房贷利率，上浮区间为10%-20%,调控初见成效,车位租售纳入房地产调控,2011.12,定调2012：坚定不移实施房产调控,央行下调银行存款准备金率,背景情况,经济背景 市场背景 政策背景,第一部分 西安房地产市场形势分析,数据来源：易居克尔瑞,前11个月，全市住宅累计上市1131万，成交861万，市场出现

4、下滑,同比下降24%； 受房地产开发周期以及各发展商对西安市场长期看好的影响，预计未来供应量依然稳步增长。,全市供求：2011调控政策加码后，住宅供应稳定持续，成交量下滑；,2011市场特征,楼市运行 地市运行 市场小结,第一部分 西安房地产市场形势分析,调控初期对市场影响明显后，刚性需求明显的西安市场第二、三季度出现了一轮反弹； 第四季度后，市场出现明显下滑，实质下跌正在迫近，预计2012年市场压力巨大；,数据来源：易居克尔瑞,限购,全市均价：2011调控出台后，住宅价格出现结构性波动，总体未出现大幅下滑,2011市场特征,楼市运行 地市运行 市场小结,第一部分 西安房地产市场形势分析,限购

5、后，受个案（文景小区）影响，月度成交有明显波动，前11个月，月均成交25万平米，较年初和去年末有明显降幅；价格水平稳中略有提升； 相对其他区域而言，城北仍然是主要规模市场，成交量仅次于城南，约占全市1/4的市场份额。,数据来源：易居克尔瑞,城北市场：调控后，城北量价均出现结构性波动，总体呈现“量跌价稳”特征,2011市场特征,楼市运行 地市运行 市场小结,第一部分 西安房地产市场形势分析,城东是全市主要的成交集中区之一，占全市成交量的市场份额约1/5，仅次于城北和城南；价格方面处于全市的中等偏低水平。 受结构性供应和成交备案影响，城东区域限购后成交价量波动较大。前11个月，城东板块月均成交16

6、.5万平米，成交均价6169元/,城东市场：调控后，城东量价受结构性影响波动较大，剔除个案后，量价平稳,2011市场特征,楼市运行 地市运行 市场小结,第一部分 西安房地产市场形势分析,西安市土地供应逐年增长，2011年，挂出土地17565亩，较去年大幅增长64.9%；土地成交则大幅下滑，截止目前，已公告成交土地6511亩，较上年大幅下滑28.6%；土地成交均价200万/亩，较去年增长14.3%。,土地市场：2011年土地市场总体供应大幅增长，成交大幅下滑，地价稳步攀升,2011市场特征,楼市运行 地市运行 市场小结,第一部分 西安房地产市场形势分析,数据来源：易居克尔瑞,下半年政府供地力度明

7、显加大，城南、城东、城北是三个重点居住用地供地区域； 住宅用地价格大幅上升。全年成交住宅性质用地均价329万/亩，楼面价1524元/平米，分别较去年上升49.5%、34.4%。,住宅用地：总体上，全市下半年加大了推地力度，住宅用地价格大幅上升,2011市场特征,楼市运行 地市运行 市场小结,图 2011年全市土地供应月度走势,图 2011年住宅土地供应分布,图 2010-2011年住宅土地成交价格月度走势,第一部分 西安房地产市场形势分析,宏观经济：西安市正处于城市化的加速阶段，宏观经济发展势头迅猛，近年来尤其表现出低基数、高增长的特征。随着国际化大都市建设和地铁规划实现，对西安房地产市场发展

8、构成长期利好； 房地产市场：明年房地产调控政策将持续，行业形势不容乐观，市场观望情绪严重，2012年市场下行压力巨大；但从长远来看西安房地产市场长期看好，刚性需求大幅压抑后，未来具备反弹放量的条件。,2011市场特征,楼市运行 地市运行 市场小结,市场小结：经济面良好带来长期利好，短期内存在调整压力，总体谨慎乐观,第一部分 西安房地产市场形势分析,第一部分 西安房地产市场形势分析 第二部分 西安公司项目开发状况 第三部分 西安公司2012年度开发策略 第四部分 西安公司2012年经营指标汇报,第二部分 西安公司项目开发状况 2.1 开元壹号项目一期开发进度 2.2 开元壹号项目二期开发进度 2

9、.3 开元壹号项目三、四期 2.4 浐灞酒十路项目,2.1 开元壹号项目一期开发进度,小高层区域： 2012年12月31日入伙,高层区域： 2013年6月30日入伙,10#楼 外装完成,6#楼 外装完成,5#楼 外装完成,4#楼 结构封顶,1#楼 23层结构施工,2#楼 18层结构施工,3#楼 18层结构施工,7#楼 外装完成,9#楼 外装完成,8#楼 外装完成,1#楼进展情况,2#楼进展情况,2.1 开元壹号项目一期开发进度,3#楼进展情况,4#楼进展情况,2.1 开元壹号项目一期开发进度,5#楼,6#楼,7#楼,8#楼,2.1 开元壹号项目一期开发进度,2.1 开元壹号项目一期开发进度,9

10、#楼,10#楼,车库顶板 土方回填,开元壹号一期已基本实现全面售罄，仅剩余少量住宅及车位。,开元壹号项目一期2011年度销售统计表,第二部分 西安公司项目开发状况 2.1 开元壹号项目一期开发进度 2.2 开元壹号项目二期开发进度 2.3 开元壹号项目三、四期 2.4 浐灞酒十路项目,2.2 开元壹号项目拆迁进度自强村,自强村,二期北侧自强村的拆迁难度非常大，拆迁时间不确定。,自强村,自强村,自强村,二期A区,二期D区,二期B区,二期C区,未拆迁区域自强村实景,2.2 开元壹号项目二期,2.2 开元壹号项目二期,二期C区,二期D区,二期B区,二期A区,11#楼,12#楼,13#楼,14#楼,1

11、8#楼,19#楼,20#楼,22#楼,未拆迁区域自强村,15#楼,16#楼,21#楼,23#楼,17#楼,二期A区,2.2 开元壹号项目二期11#、12#、13#、18#楼,11#、12#、13#楼已经发售； 18#楼已取得预售许可证。,11#楼,12#楼,13#楼,18#楼,2.2 开元壹号项目二期A区17#、19#楼,17#、19#楼 因二期设备用房不能按期施工，故管线不能按期施工。目前正在做市政配套管线调整的技术论证工作。,17#楼,19#楼,二期A区,16#楼,2.2 开元壹号项目二期A区16#楼,16#楼： 受北侧未拆迁的自强村影响，不具备施工条件。,二期A区,2.2 开元壹号项目二

12、期B区14#、15#楼,14#楼,14#公寓： 不具备市场销售条件； 15#楼： 受北侧自强村拆迁影响，未取得土地证，短期内不具备施工条件。,15#楼,二期B区,2.2 开元壹号项目二期C区20#、22#，D区21#、23#楼,C区 20#楼、22#楼及D区 21#楼、23#楼： 受北侧自强村拆迁影响，未取得土地证，短期内不具备施工条件。,20#楼,22#楼,二期C区,二期D区,21#楼,23#楼,2.2 开元壹号项目二期A区进展情况,13#楼地下室结构正在施工,12#楼灰土垫层完成； 11#、17#、18#、19#楼桩基施工正在进行。,2.2 开元壹号项目二期A区16#楼,开元壹号二期严重受

13、拆迁影响，2012年可推售货量仅3万余平米。,开元壹号项目二期A区2011年度销售统计表,第二部分 西安公司项目开发状况 2.1 开元壹号项目一期开发进度 2.2 开元壹号项目二期开发进度 2.3 开元壹号项目三、四期 2.4 浐灞酒十路项目,马旗寨小学,马旗寨小学压着三期地块的核心区域,2.3 开元壹号项目拆迁进度马旗寨小学,马旗寨小学,江南五金,江南五金未拆迁建筑，影响四期两栋住宅及地库，以及商业地块。,2.3 开元壹号项目拆迁进度江南五金,江南五金,第二部分 西安公司项目开发状况 2.1 开元壹号项目一期开发进度 2.2 开元壹号项目二期开发进度 2.3 开元壹号项目三、四期 2.4 浐

14、灞酒十路项目,2.4 浐灞酒十路项目,主要经济技术指标 地块：西安浐灞生态区酒十路以东、玄武东路以北 占地面积：49.677亩 性质：城镇住宅用地 容积率：3.5 建筑密度：25% 绿地率：35% 车位配比：1：0.8 规划设计：地上建筑面积115940平米，住宅面积104469平米，商业4700平米，公建配套1200平米，廉租房5571平米。土地使用年限住宅70年，商业40年。 目前进度：2011年12月23日完成市场定位和初步规划设计方案,项目概况,2.4 浐灞酒十路项目,第一部分 西安房地产市场形势分析 第二部分 西安公司项目开发状况 第三部分 西安公司2012年度开发策略 第四部分 西

15、安公司2012年经营指标汇报,第三部分 西安公司2012年度开发策略 3.1 2012年项目开发思路 3.1.1 西安公司整体开发策略 3.1.2 开元壹号项目 3.1.3 浐灞项目 3.2 2012年项目可形成的销售货量 3.3 2012年资金需求计划,第三部分 西安公司2012年度开发策略 3.1 2012年项目开发思路 3.1.1 西安公司整体开发策略 3.1.2 开元壹号项目 3.1.3 浐灞项目 3.2 2012年项目可形成的销售货量 3.3 2012年资金需求计划,3.1.1 西安公司整体开发策略 严控成本，稳步开发；立体营销，快速回款；强化管理 ，铸造精品。 3.1.2 开元壹号

16、项目2012年开发思路 开元壹号项目一期严格控制成本，推进项目开发进度，确保项目入伙： 1）一期小高层区域2012年12月31日交楼入伙； 2）一期高层区域2013年6月30日交楼入伙。 开元壹号项目二期A区： 1）确保推售11#、12#、13#、18#楼剩余货量，实现销售回款； 2）调整技术方案，调整现场施工组织，力争为16#、17#、19#楼的发售创造条件。 3）开元壹号项目二期B区、C区、D区幼儿园、中学区域，放缓开发节奏。,确保小高层区域： 2012年12月31日入伙,确保高层区域： 2013年6月30日入伙,3.1.2 开元壹号项目一期,3.1.2 开元壹号项目2012年开发思路 开

17、元壹号项目一期开发计划不作调整，确保项目入伙： 1）一期小高层区域2012年12月31日交楼入伙； 2）一期高层区域2013年6月30日交楼入伙。 开元壹号项目二期： 1）确保推售11#、12#、13#、18#楼剩余货量，实现销售回款； 2）调整技术方案和施工组织部署 ，力争为17#、19#楼的发售创造可能。 3）开元壹号项目二期16#、 B区、C区因自强村未拆迁，不具备施工条件，放缓开发； 4）D区幼儿园、中学区域，不能产生销售回款，且位于自强村内，放缓开发。,二期A区,11#、12#、13#、18#楼： 确保推售货量 ，实现销售回款。,11#楼,12#楼,13#楼,18#楼,3.1.2开元

18、壹号项目二期A区,17#、19#楼 调整技术方案，调整施工组织，努力推进，力争实现推售可能。,17#楼,19#楼,二期A区,3.1.2开元壹号项目二期A区,14#楼,20#楼,22#楼,15#楼,16#楼,21#楼,23#楼,其余二期区域： 放缓开发节奏。,二期C区,二期D区,二期B区,二期A区,3.1.2开元壹号项目二期A区,3.1.2 开元壹号项目2012年开发思路 开元壹号项目三期市场定位调整工作：重新开展市场调研，调整开元壹号三期、四期市场定位，并上报总部批准（已于2011年12月23日总部上会通过）； 开元壹号项目三期A区：重点推进马旗寨小学的拆迁工作，稳步推进项目开发进程，为201

19、3年储备货源。 开元壹号项目三期C区：放缓项目开发。,3.1.3 开元壹号项目三期,中建开元壹号经济指标： 占地面积：259500 容积率：3.04 总建筑面积：788226 绿地率：30%以上 一期占地面积：47500 容积率：2.95 建筑面积：167399.6 绿地率：35.2% 二期占地面积：79522 容积率：2.78 建筑面积：279189 绿地率：37.8% 三期占地面积：84998 容积率：2.96 建筑面积：251529 西区占地面积：132409 容积率：3.23 建筑面积：427423 ,马旗寨小学,江南五金,三期A区,三期区,三期C区,二期,马旗寨小学,1.马旗寨小学：

20、 是制约着三期的开发决定性因素，2012年全力推进马旗寨小学的拆迁工作；,三期C区,三期B区,三期A区,2.三期A区、B 区：虽不能实现2012年推售条件，但市场长期利好，建议稳步推进开发，在2013年形成销售货源。,3.三期C区：放缓项目开发。,3.1.3 开元壹号项目三期,第三部分 西安公司2012年度开发策略 3.1 2012年项目开发思路 3.1.1 西安公司整体开发策略 3.1.2 开元壹号项目 3.1.3 浐灞项目 3.2 2012年项目可形成的销售货量 3.3 2012年资金需求计划,一期开发，两段施工 项目规划建筑面积约为 14.452万平米，地上11.606万，地下2.846万。按照两个施工段组织施工，一期开发。,3.1.3 浐灞酒十路项目,4,1,2,3,6,5,7,8,售楼处,第一施工段,第二施工段,2012