物业费的收费标准及服务标准

1、关于进一步明确我市房地产服务收费管理问题的通知长发经营联盟2008170号各物价局(价格主管部门)、房地产事务所及房地产服务企业：根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国价格法、物业管理条例、物业服务收费管理办法、长春市物业管理条例、吉林省物业服务收费管理细则、长发改革经营联盟2006 345号文件等法律、法规和有关规定，结合我市最近两年的房地产服务和费用现状一、房地产服务费用的价格管理形式我市房地产服务费根据不同房地产的使用性质和特征，实施政府指导价格和市场调整价格。 住宅(不含别墅)房地产服务费用实施政府指导价格，别墅和其他住宅以外的房地产服务费用实施市场调整价格。二、房地产服务收费标准的

2、确定根据吉林省物业服务收费管理实施细则 (以下细则 )的有关规定，通过以下几种方法确定房地产服务的收费标准1、业主委员会的某住宅小区，业主委员会征求50%以上业主的同意后，代表小区业主和房地产服务企业根据服务内容，在房地产服务费用的指导价格范围内协商确定房地产服务费用的具体标准。 费用标准确定后，一个月内，房地产服务企业将相关资质、服务合同、房地产服务成本构成材料和业主的意见材料交给市价主管部门、房地产行政主管部门进行价格记录。2、没有业主委员会的小区(包括前期的房地产介入)的房地产服务费用标准，由市价主管部门和房地产行政主管部门根据小区的建设规模、房地产服务内容和服务成本等，参照房地产服务费

3、用的指导价格标准，核定临时房地产服务费用标准， 建设部门和房地产服务企业按临时标准签订房地产服务合同，临时房地产服务费用标准的执行期限最长不得超过两年。3、房地产服务企业和业主委员会难以通过协商确定房地产服务的费用标准时，双方应当向价格主管部门和房地产行政主管部门提出审定费用标准的书面申请。 由市价主管部门和房地产行政主管部门按价格构成审定费用标准。4、超过最高指导价格的住宅区房地产服务的收费标准，经半数以上业主同意，由市价主管部门和房地产行政主管部门审定。5、为了鼓励先进性，体现优质价格的原则，被选为市级以上物业管理模范或优良小区的物业服务企业在征求业主大会同意后，拿着相关资料，向市价主管部

4、门和房地产行政主管部门申报，进行价格变动。6、别墅和非住宅的房地产服务费标准，由房地产服务企业与服务内容、服务成本的一半以上的业主协商确定后，向市价主管部门和房地产行政主管部门报告。7、住宅区内车库房地产服务的收费标准不超过住宅区房地产服务费标准的50%。8、住宅小区内地停车位的房地产服务费由房地产服务企业与服务项目、服务成本和业主协商确定收费标准，并向市价主管部门和房地产行政主管部门申报。9 .电梯服务费标准电梯的实际运行维持成本由房地产服务企业和使用电梯的业主协商确定收费方式和收费标准，并报市价主管部门和房地产行政主管部门。10、小屋区取回区、经济适用住宅区(2006年后建设)、保障住宅区

5、、房地产服务标准不低于长春市普通住宅区的房地产服务标准水平。 棚屋区提取小区房地产服务企业的经营不足部分，用开发建设部门预约的经营性住宅经营收入支付补助金。11、旧、旧、分散住宅区(未关闭)，房地产服务标准不低于长春市一般住宅区房地产服务标准的四级水平。12、竣工但未销售或因建设部门原因未按住房买卖合同约定交货的，房地产服务费用由开发建设部门全额支付。13、所有者应该按照物业服务合同的约定全额支付物业服务费用。 所有者违反房地产服务合同约定，逾期不交货的，应当按照房地产服务合同约定承担违约责任。 业主委员会必须催促按期交货，逾期不交货的，房地产服务企业可以依法追缴。所有者和使用者约定支付不动产

6、服务费用的，所有者从该约定中承担连带支付的责任。发生房地产所有权转移的，原所有者或者房地产使用者应当立即清算房地产服务费用。三、关于房地产服务的费用管理14、在建筑区划内，供水、电力供给、煤气供给、通信、有线电视等部门应当向终端用户收取相关费用。 房地产服务企业接受委托征收上述费用的，可以向委托方征收2%以上的手续费，具体标准由双方委托合同约定。 房地产服务企业不得向所有者收取手续费等附加费用。15、环卫部门不允许单独向物业服务企业征收垃圾运费。16、收费标准确定后，物业服务企业必须和所有者签订物业服务合同，双方按照合同约定履行各自的权利和义务，严禁征收合同以外的强制性费用，所有者如果物业服务

7、企业需要提供合同以外的特别服务，价格由双方协商确定。17、按照长府发行关于加强经营性收费许可证管理的通知 (长府发行200540号)的精神，各房地产企业在征收费用前，按照规定的时限，拿着住宅小区物业服务费收费标准审批（备案）表或价格主管部门核定了费用标准的文件，处理房地产服务经营性收费许可证，不实施证明费用否则，所有者或房地产使用者有权拒绝房地产服务费。18、各房地产服务企业必须提高费用透明度，实施日光费用。 在其服务区内的主要出入口和收费站，设置由长春市发改委监督的房地产服务费用公示板，公布服务内容、费用项目、费用标准和费用根据等。 设置物业服务收费意见簿或投诉箱，听取所有者对房地产服务的意

8、见和建议，接受群众监督。19、房地产服务企业的房地产服务费原则上按月征收，经主同意，可以延长费用期限写在合同上，但最长不得超过半年。20、所有者装修房子时产生的建筑垃圾，所有者个人负责免费运输，委托房地产企业运输的，不得按15元/平方米收取费用。 房地产企业不得以任何理由向所有者征收装修保证金和押金。21 .房地产服务企业应当向业主大会或者全体业主公布房地产服务资金年度的预结算，每年至少公布一次房地产服务资金的收支情况。22、价格主管部门和房地产行政主管部门负责各房地产企业的服务内容、费用项目和费用标准的监督管理，实施定期的审查检查制度，房地产企业服务的费用标准与实际的服务内容不符，或者随意变

9、更了政府的价格和合同约定的费用标准的， 以各种名义征收装修押金、向价格主管部门申报的以及前期房地产服务费用标准未被市价主管部门审定的，市价主管部门和房地产行政主管部门按照有关物业管理的政策规定重新审定房地产服务费用标准，并按照价格法、价格违法行为处罚规定处理四、关于其他23 .房地产服务企业利用房地产共用部、共用设施设备经营的(包括汽车停车费)，经有关业主、业主大会同意后，应按规定办理有关手续，分别核算收入收入，按业主大会的决定使用。24、市价主管部门对普通住宅的房地产服务成本实施审计制度，实施成本调查时，房地产服务企业应当向价格主管部门真实地反映情况，提供必要的帐簿、成本资料、文件及其他资料

10、等。25、其他有关房地产服务和费用的问题按吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）条实施。26、迄今为止我市制定了有关房地产服务费用的规定，与本通知相抵触的以本通知为准。附属： 1、长春市住宅小区房地产服务等级标准2、住宅小区房地产服务费的费用标准审查(备案)表长春市发展改革委员会长春市房地产管理和住房保障局二零零八年十二月十五日附件一1 :长春市住宅小区房地产服务等级标准一、一级房地产服务等级：1 .基本要求(1)房地产服务企业原则上是具有二级以上房地产管理资格证书或有三年以上管理住宅区经验的三级房地产服务企业。(2)建立完善的物业管理服务制度，落实它，根据规范签订物业服务合同。(3)物业管理

11、项目经理必须有三年以上的物业管理经验。(4)80%以上的房地产管理人员应当有房地产管理上的监控证。(5)80%以上房地产管理者必须具有大专以上学历。(六)房地产服务企业实施运营商档案、住宅文件、设备文件、收费管理、日常管理等计算机管理。(七)园区设立“服务中心”，实施24小时房地产服务接待，公布服务联系电话。 适应业主的需要，开展有偿特约服务和代理服务，公布服务项目和价格。 采用各种形式的服务反馈，如访问业者、恳谈会、电话联系、问卷等，保证每年与50%以上的业者有效联系，每年对房地产服务投诉的有效处理率达到95%。(8)建立完善的文件管理制度(房地产竣工检查文件、设备管理文件、运营商资料文件、

12、房地产租赁文件、日常管理文件等)。(9)适应业主的需要，与社区合作开展文化活动。(十)建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费用收支情况。(十一)按规定管理、使用特殊修理资金。2、房屋管理(一)按照有关法规的政策规定和管理规章的约定，进行管理房屋和辅助设施的服务。(2)房屋外观(包括屋顶、天台)健全清洁的外壁、公共楼梯间的瓷砖、玻璃等无污垢，没有破损，涂料的墙面定期涂漆。 外墙和公共空间没有涂鸦、涂鸦、涂鸦、涂鸦。 室外招牌、招牌和霓虹灯按规定设置整齐。(三)迅速劝告、阻止违反计划的私事建设和擅自改变住宅用途的现象，向有关部门报告，协助依法处理。(4)空调安装统一，支架不生锈。(5)

13、阳台关闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超过外墙。(6)不超过设计和统一设置以外的防盗网、衣架、遮阳、屋顶护栏等。(七)房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请和审查记录、装修公司和装修人员的登记和有关资料、日常巡逻记录和检查手续等。 我混乱地拆除管道，破坏房屋结构，立即制止损害他人利益的现象，向有关部门报告。(8)园区的主要出口设置了园区的房屋、道路平面分布图，园区内各十字路口、栋、门、门及其他公共辅助设施的场所标志完善、规范、美观。3、设施设备的维护养护(1)共用设施设备正常运行，维护良好，无事故危险。 有设备总账、运行记录、检查记录、保养记录、保养记录。(二)实行二十四

14、小时值班制度。 紧急修理在30分钟内到达现场，预约修理在双方约定的时间到达现场。 修理访问率达到了90%以上。(3)水、电、电梯、消防、监视等设备运行管理者技能熟练，严格执行操作规程。 定期进行消防训练，确保消防通道，消防器材随时可以使用。(4)道路、停车场平坦，交通标志规范，完善。(5)路灯、大楼灯等公共照明设备完成率在98%以上，按规定时间开闭。(6)保养养护制度健全，在岗位上明示。 工作标准和岗位责任制明确，执行良好。(7)对设备故障和重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。(八)办理房屋及公共设备设施的损害保险和公共责任保险。(9)各设备场所卫生清洁，主要设备的设备标识清晰。

15、(十)各设备的场所、公共场所、场所，在有危害人身安全的场所需要明确的标志和防止措施。(十一)接到有关部门断水停电通知后，立即通知用户。4 .维持公共秩序(1)团地主出入口24小时值班。(2)按合同巡逻小区的重点部位。(3)中央监视室对小区实施24小时监视，监视员不得离开。(4)在小区的公共娱乐设施、池塘、设备场所、顶层天台等有危险的地方，设置安全防盗警报设施和标志。(五)对出入园区的车辆实施登记管理，引导车辆出入，使车辆(包括非汽车)有序停车。(6)审问进出住宅区的装修工、服务员实施临时入证管理的可疑人员，向登记管理的来客引导出路。(7)对火灾、消防设施、浸水、被困电梯、刑警、交通事故等突发事

16、件有应急处理预案(每年试演)。(8)消防设施满足公安消防部门的要求，注明防火避难通道。5 .卫生清洁服务(1)小区的公共场所、走廊、楼梯、主要干线道路每天至少打扫一次。(2)户外标志、广告栏、报箱、雕刻、小区大楼玻璃每两周擦一次。(3)及时清扫积水、积雪。(4)清洁区域、场所无垃圾、垃圾、异味，外观清洁明亮无序悬挂，无乱扔、乱堆、乱画现象。(5)根据房地产的实际需要，合理布置垃圾箱、壳盒、垃圾袋，分别收集垃圾。垃圾每天收集两次，日产日清后，垃圾箱、壳没有溢出。(7)设置垃圾中转站的话，要实际根据需要进行杀处理，有效地控制苍蝇和蚊子等害虫的草生。(8)垃圾箱、壳每天打扫，定期清洗，保持清洁。(9

17、)园区内公共排放雨水、污水的管道每年最低也要全面疏通，保证排放雨水、污水的管道通畅。(10 )每月检查小区内的雨水、污水井一次，根据情况适时打扫，保证雨水、污水井通畅。(十一)禁止饲养家禽、家畜，迅速制止违反者，向有关部门报告，协助有关部门处理。(十二)建立杀害处理管理制度，根据当地实际情况定期进行杀害处理，有效控制老鼠、蟑螂、苍蝇、蚊子等害虫罪，定期预防管理各种病虫害，及时投用杀害处理药。6 .绿化管理和养护(1)有绿化专家，实行管理制度。(2)小区内绿化布局合理优美，花草树木和建筑布局合适，小区内绿化率达到规划设计要求。(3)花草树木不枯死，发现的死树，必须在一周内清除，及时重新种植。(4)在绿垣超过平齐线10厘米时进行修剪，绿垣的根部没有枯枝的叶和垃圾，当天清除了修剪废弃物。(5)造型树木要根据树木的品种和生长情况适时修剪整形，观赏效果良好。(6)根据气候情况和季节，及时组织浇水、施肥、松土，花草树木生长情况良好。(七)及时组织防冻保温、防砂、病虫害预防。(8)绿地必须设置宣传卡，向人们提示珍惜绿地。二、二级房地产服务等级：1 .基本要求(一)房地产服务企业应当具有三级以上的房地产管理资格证书。(2)建立完善的管理服务制度，落实它，根据