城北市场调研报告

1、市调结果总汇,宏观经济及产业背景调查 城北未来发展规划调研 城北房地产市场特征 城北区域发展及市场走势 重点项目点评 市调总结,1、宏观经济及产业背景调查,区域扫描： 城北目前除已经形成的建材家居、五金机电、汽车销售等专业性商贸外，还逐步显现出以大型超市、精品购物中心、大型数码广场、影院、餐饮等为主的生活服务类复合型商业形态。,渭南印象,一季度全市国民经济在上年较快增长的基础上，实现生产总值706.12亿元，同比增长13.7%，高于全国4.0个百分点。,经济运行情况：今年是“十二五”的开局之年，面对国际经济环境低迷和国内政策环境紧缩的双重压力，一季度全市整体经济朝着宏观调控的预期方向发展，经济

2、保持平稳较快增长。,宏观经济状况,固定资产投资状况与财政预算收支,2011年一季度，西安市固定资产投资353.32亿元，同比增长29.2%，比上年同期提高2.8个百分点。其中，房地产开发完成投资121.61亿元，同比增长27.9%，比上年同期提高1.1个百分点。,2011年一季度，全市地方财政一般预算收入实现87.12亿元，增长44.1%，比上年同期 提高8.6个百分点。同时，全市实现地方财政一般预算支出73.98亿元，增长33.0%，比 上年同期微降0.4个百分点。,财政预算收支,固定资产投资,居民生活水平与居民消费状况,2011年一季度，西安市城镇居民人均可支配收入为6351元，同比增长1

3、6.4%，扣除价格因素，实际增长11.1%；农村居民收入在工资性收入增长的同时，农产品价格走高及房屋租金上涨等因素促进农民家庭经营收入和财产性收入增加，一季度，农村居民人均现金收入2335元，同比增长27.4%，扣除价格因素，实际增长21.6%。,居民生活水平,居民消费状况,2011年一季度，全市社会消费品零售总额462.40亿元，增长19.0%，比上年同期提高1.1个百分点，扣除价格因素，世纪增长14.6%，其中，热销商品增长较快，金银珠宝类增长1.0%，家用电器和音像器材增长28.6%，服装鞋帽针纺织品类增长24.7%，体育、娱乐用品类增长23.0%，汽车类增长20.9%，通信器材类增长1

4、7.8%,西安商品房施工面积：2011年一季度为5895.28万平方米，增长30.4%；商品房竣工面积107.49万平方米，增长33.2% 。,一季度房地产业状况,分析：住房需求的释放在一定程度上受到总体购买力和价格预期判断的影响。基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季交易量大幅增长，,西安商品房销售面积：2011年1季度为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。,西安商品房新批预售面积：2011年一季度为2

5、93.34万平方米，同比上年增长20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。,主导产业引领区域发展,商用汽车产业： 以陕汽集团为龙头，康明斯发动机、汉德车桥、德仕零部件等骨干企业为支撑，形成完备的商用汽车产业链条。 电力电子产业： 聚集了博世、西门子、ABB、日立、三菱等十余家世界500强投资企业以及西电集团、永济电机、金风科技、泰富西玛、天水华天等60余家龙头企业，形成了电力电子产业集群优势。 食品饮料产业： 聚集了可

6、口可乐、康师傅、金威啤酒、乐百氏、维维乳业、殷荣饮品、米旗食品等众多国内外知名企业及相关配套企业。 新材料产业： 以西部金属、西部钛业、天力金属、海镁特镁业等为骨干的新材料产业集群。,新兴产业开拓区域经济,光伏半导体产业 ： 聚集了BP普瑞、BP佳阳为核心的光伏组件生产企业，以香港祺创、天祺太阳能为核心的光伏应用企业和以碧瑞祥为代表的光伏半导体物流企业 。 风电设备产业 ： 以金风科技、中钢西重、盾安电气等骨干企业为基础，构建风电设备的整机生产、关键部件制造和零部件配套三级产业链体系，占全省风电设备产能50%以上 兵器科技产业 ： 以装备制造、汽车及零部件、光电信息、精密控制、新型材料、精细化

7、工等相关行业为支撑，打造军民融合型产业示范区。 服务外包产业 ： 以西安工业设计园和服务外包产业园区为支撑，形成中西部生产性服务外包产业的聚集区、数据与灾备服务基地以及城市知识型服务业新中心。,2010年8月2011年1月城北土地类型成交状况,城北商品房成交面积平稳上涨，在“国八条”等调控政策实施之后有所回落。商业用房成交面积走势平稳，办公用房成交面积则处在持续上升阶段。,城北商品房成交均价一直保持在较为稳定的水平线上，商业用房均价有所下降，办公用房均价浮动较大。,从数据可知，去年下半年城北的住宅、商业物业在整个西安市的成交占比分别达到了30%和25%，占有较大的比例。办公类物业占整个西安市办

8、公物业的14%。,小 结,遭遇宏观调控，一季度市场成交激增，表面上看房地产市场成交火热，一旦进入调控周期，必然出现大幅跳水，这是房地产市场成交滞后性的表现。对于开发商来说，一个成功的项目不只是取决于占有和使用资源的多少，更在于他们识别、创造、有效整合和利用资源的能力，从而避免风险。,2、城北未来发展规划调研,根据西安市2004-2020年的用地规划，城北总规划面积160平方公里左右，2009年住房开发计划使其成为仅次于城南之外全市第二大开发集中区域。未来以经济开发区发展为主将城北打造成为多功能综合性产业区。,今年4月份有10个项目开工建设。1至4月，共有29个项目开工建设，其中工业项目17个，

9、基础设施项目10个，综合类项目2个。截至4月底，开发区共有在建项目124个，其中工业项目48个，基础设施项目23个，综合类项目53个。在各大商圈，政府还将规划建设居民住宅、公寓、写字楼、酒店以及以休闲、娱乐为主的主题步行街等。,区域整体规划,近期建设规划,龙首商圈启动二府庄区域改造、龙首商场升级改造、炕底寨村城改安置楼商铺建设等，太华路商圈启动渭滨街、联合村城改安置楼商铺建设等，辛家庙商圈启动辛家庙村、刘北村、刘南村等城改安置楼商铺建设。,城中村整体规划,整个遗址区保护改造规划面积为19.16平方公里,跨未央、新城和莲湖三个行政区。该板块依托“大明宫国家遗址区”集文化、旅游、商贸、居住、休闲服

10、务为一体的定位，将建设成可比翼曲江的高品质住宅区，并将形成“南有曲江，北有大明宫”的楼市格局。,大明宫区域发展规划,经开区发展规划,已初步发展成为一个外向型的现代工业园区和城市新区；由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积71平方公里；泾渭新城将作为大西安泾渭板块的重要组成，将发展成为关中天水经济区地理区位最优越的经济区域。中央商务区将建成西安国际化大都市新中心，成为大西安都市圈的运营中枢；重点发展金融保险、商务中介、信息咨询、文化休闲、服务外包等现代服务业，打造与国际接轨的行政商务办公区和总部经济聚集地。,西安火车北站商圈拥有交通便捷甚至是交通枢纽的优

11、势，由交通枢纽转变为经济枢纽还是大有可为的。随着西安地铁2号线今年9月直通北客站，铁路和轨道交通的界限日渐模糊，将使其成为居民日常出行的重要方式。同时，西安作为重点旅游城市，火车站客流量及其构成也正在悄悄发生变化，客流中，居民和旅游者数量大幅增加，低层次乘客所占的比重逐步下降，这也将导致车站对其周边地区的经济作用发生显著变化。北客站辐射区房价或将形成新一轮的走高。,北客站区域未来发展趋势,2011年西安普通商品住房项目,2011年住房工作计划,2011年西安住宅建设区域布局划分,（不包括廉租住房建设项目、单位职工住宅建设项目和城中村、棚户区改造项目）,2011年住房工作计划,结合数据图表可以看

12、出，今年城北的城市建设面积是众城区之首，为264万平方米，占到了整个西安建设的27%，超过了城南的23%。另外，城北建设的重点放在了经开区，占城北区域的41%。,2011年住房工作计划,小 结,城北整体发展的崛起和各种市政规划建设的进行，说明西安房地产发展的总趋向正不断北移。目前的北城，在注重自然环境建设的同时，人文环境也有了很大改善，为房地产的发展奠定了良好的基础。四通八达的交通路网，未央大道两边林立的金融机构、餐饮、休闲场所以及现代化的写字楼，使北城更具现代城市的气息。北客站和地铁二号线的运行将加快城北建设的步伐。,3、城北房地产市场特征,按照目前的划分 城北房产市场由经开、未央、大明宫三

13、大板块组成。,经济技术开发区板块：现代化新区 经开区的规划布局、基础设施在市政府大力发展城北的前提下不断完善，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的现代化新区。区域房地产开发表现活跃，汇集了经发地产、海荣地产、金源地产等知名本土企业，也吸引了绿地 集团、首创置业、汇通国基、保亿地产等国内知名房企。,三大板块房地产特征：,大明宫板块：人文环境重组 大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。在城市设计上以大明宫遗址公园为核心，唐城林带和遗址绿

14、带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩多功能城市格局。由于配套规模改变，人文环境重组，楼盘价格有所提升，使得区域目前价格参差不齐，甚至有的楼盘已在透支该区域的价值。,未央板块：发展城中村改建 未央板块是城北早期发展的雏形，但由于区域城中村繁多，城市发展重心向北偏移，以至于该区域在城北的影响力逐渐缩小，近几年，区域内开发的项目多以城中村改造为主。,4、城北区域发展及房地产市场走势,区域发展,西安经开区正在成为中西部承接国际产业转移，尤其是制造业转移的重点目标区域。这样一来未来的城北将担当着核心角色，这些有利因素是城北房地产发展的“发动机”，加上已经建设的地铁二

15、号线，无疑将对城北房价的整体提升产生助推作用。,与太原、兰州、郑州、成都、石家庄等城市形成一日经济圈,区域优势 130亩的文景公园，张家堡广场“都市森林公园”，西安城市运动公园的开放，提升了城北的休闲环境； 位于凤城五路的西安中学和陕西师范大学国际中学、小学、幼儿园、落户北二环，提升文化教育的发展； 区域以城市南北中轴线未央大道为脉络，形成政务中心，城运公园和商务中心区，成为现代化大西安未来发展的核心区域之一； 随着纵贯“经开区”的西安地铁二号线的动工，西安的城市中心北移，城北的人居环境有了极大的改善，在城北置业已经成为许多人的心选择； 亚洲第一大站西安北站的投入运营，给城北带来更大的人流量；

16、 品牌企业入驻，项目全面开花。,一个区域的房价趋势和所处区域市场结构有关系，需要综合进行衡量，除了从同类型物业上进行比较，还要考虑区域发展和所在市场的供需情况。虽然政府出台了许多宏观政策，目的是打压房地产市场，对房价进行调控，致使楼市有所动荡，但从二线城市出发，考虑经济发展、社会生产力水平和人们需求的提高，人们对产品的评判标准逐渐从低端转向高端，对经济更多考虑的是能否在未来带来一定的回报，这使得房价还会继续向市场预期方向增长。,未来房价趋势,城北房地产市场前景展望,西安本土开发商多年来在北郊大力发展，外地品牌开发商定位城北使城北房地产市场开发迅猛升温。市政府北迁，西安行政中心北移、城市运动主题

17、公园、地铁二号线、新火车北客站等重大市政工程的顺利施工和正常运作也是城北区域最大的优势资源。也就是说，该区域最大的优势资源来自于政府支持。 在未来一段时间里，城北房地产市场还会在维持现状的情况下有所上涨。一方面是经济发展对城北房地产市场注入了源源不断的动力，另一方面是随着市政府北移，各项市政规划建设也将会进入新一轮热潮，将会拉动当地楼市的升值。,小 结,城北整个经济体的向北延伸，预示着城北中央商务区未来潜在的居住价值；随着市政府北迁和功能区体现，城北地房地产市场在未来仍有广袤发展空间，但是企业在开发建设过程中仍要加强对开发理念的升级和产品细节的研究。,5、重点项目分析,宫园壹号位于未央路与龙首

18、北路交汇处，东邻3.2平方公里大明宫国家遗址公园，西临城市中轴未央大道，占得地铁二号线双出入口之利。项目占地100余亩，建筑面积42万平米。,【个案分析一 宫园壹号】,建筑形式：规划9栋高层住宅，包括住宅、写字楼、商业、会所。一期由6栋3133高层组成，户型面积85160平米，总户达1300余户。,项目配套：6万平米超大商业广场，300多个沿街店铺，2200平米名流休闲会所，高绿化率，形成外有公园内有花园的大公园生活环境。 销售动态：目前在售精装小公寓和毛皮大户型，38-86平精装小户公寓，均价9800元/平。普通住宅大户型150-160平，7800元/平。全款98折，按揭99折。,【个案分析

19、一 宫园壹号】,盛龙广场是西安市城中村综合改造重点项目，位于未央路与纬二十八街交汇处，集SHOPPINGMALL、家居广场、酒店、住宅、公寓、小学、幼儿园等为一体的超大型城市综合体。 项目占地面积152667平方米，建筑面积100万平方米，总计6000户。,【个案分析二 盛龙广场】,产品定位：以“大型双核城市商业综合体”为概念，打造西安北城商业龙头 。,【个案分析二 盛龙广场】,项目性质：城改项目。 建筑形式：由3栋29层、31层、33层 高层组成。户型面积区间为 49-138平。 周边配套：75中、西安未央小学、开元幼儿园；龙首商业街 、华润万家；中国银行、工商银行、建设银行等；长安医院、中

20、心医院等。 销售动态：目前前期认购中，排号交1万元开盘可享受额外99折优惠，开盘时间未定，预计均价6700元/平米 。,【个案分析三 凤城一号】,凤城一号项目位于经开区凤城一路与文景路交汇处。凤城一号项目总占地约11亩，总建筑面积42000。临近地铁，交通便捷。项目突出的亮点，是为业主提供了交流共享的运动休闲空间。底部架空层设计，让建筑形成节奏感，同时为青年人打造运动、健康、交流共享领地，不同于缺乏社区概念的独栋小户型公寓。,【个案分析三 凤城一号】,产品定位：精品综合居住区，该项目为50年产权小户型公寓。 主题观念：为青年人打造运动、健康、交流共享领地。 建筑形式：规划建设为26层独栋高档公

21、寓及3层商业，主力产品为32-94平米紧凑小户型住宅。 小区配套：人人乐、华润万家、苏宁电器、品牌汽车4S店、连锁家居卖场、KFC、澳门德兴酒楼等、光大银行、工商银行、西安中学。 销售动态：凤城一号，在售30-90平房源，参考均价7000元/平，购房一次性付款优惠5%，按揭优惠2%，2011年下半年交房。,【个案分析四 风景御园】,风景御园与市府大楼一路之隔，以44.9万平米的社区规模堪当政门首府。以品牌商业为中心的商业圈，以西安图书馆为中心的文化圈，以周边星级酒店、写字间为中心的商务旅游圈等中心磁场已经形成，围合风景御园成为垄断城市最优质资源的价值豪宅。,价值定位：北城首席价值豪宅。 建筑形

22、式：社区规划18栋纯板式建筑 。 社区配套：3600平米私人多功能会所，内设恒温游泳池、羽毛球场、健身馆、水疗SPA、商务VIP室等别墅级配套，为圈层交流提供高端平台。 销售动态：在售户型面积135-220平米，参考均价9000-10000元/平，一次性付款96折，按揭99折优惠。,【个案分析四 风景御园】,【个案分析五 紫薇希望城】,紫薇希望城项目是紫薇地产开发的大型生活住宅。紫薇希望城项目位于北城凤城五路东段，紫薇希望城占地180余亩，开发面积30余万平米，由17栋现代时尚的板式小高层和高层组成。紫薇希望城社区规划以现代时尚的板式小高层与高层为主，独有“创新获奖户型”的精美设计和完善的各项

23、配套，整体凸显幸福和谐社区、品质人居的新理念。,【个案分析五 紫薇希望城】,项目特色 国际化社区,景观居所 ； 容积率：3.00 ； 绿化率：40% ； 户 数： 总共 2200 户 销售动态：在售平层102-198平米， 跃层185-300平方房源，参考均价7800-8000元/，一次性付款优惠2%，按揭无优惠。,【个案分析六 荣华北经城】,荣华北经城位于未央路与凤城七路十字向东700米。占地92亩，总建筑面积30万平米，绿化率40%左右，为经开区首家围合式庭院社区，绿化采用简欧风格，由8种景观组团组成。小区配有3万平米商业步行街区，规划包含大型餐饮，购物，文化教育等商业配套，可满足小区业主

24、的各种生活需求。拥有世纪金花、交大幼儿园，名典咖啡，市图书馆等成熟配套。,【个案分析六 荣华北经城】,建筑形式：板塔结合 高层，由11栋高层组成，户型区间41-137平米。 小区配套：西安中学 66中 永丰小学、家乐北郊店、三棵树超市、人人乐超市等大型购物中心、商业银行、工商银行、建行、中行等、西安市中心医院未央分院、长安医院、3800平方米会所、游泳池、棋牌室、超市等。 销售动态： 房源面积96、137，现在排号享受1万抵2万5千元的优惠，预计5月开盘销售。,【个案分析七 华浮宫花园洋房】,项目总占地约为31亩，总建筑面积约4平方米，绿化率40%。华浮宫花园洋房位于城北区未央湖旅游开发区湖滨

25、路 ，设计以舒适性和休闲性为主。合理的空间布局，双景观阳台，板式楼体，一梯两户，南北通透，迎风纳气，无处不体现时尚现代的生活品质。,项目定位：时尚现代品质社区。 产品定位：4万平方米的洋楼品质小区。 建筑形式：1栋高层、6层洋房组成，可容纳300户。 周边配套：陕西科技大学，西安工业大学，交大实验中学，交大思源第三幼儿园等、超市、农贸市场、广场、步行街分立左右、社区景观、未央湖景观。 销售动态：现房、准现房内部认购中。,【个案分析七 华浮宫花园洋房】,【个案分析八 海珀兰轩】,海珀兰轩项目位于新市政中心核心位置，正对未来市政府钻石级领地，落定于亚洲第一大的800亩城市运动公园尚尚至位，雍容写意中，洞悉城市变迁与生活真意。作为绿地集团海珀系顶级精装豪宅的代表，兰轩的颠覆式创新，开创了西北豪宅新的标高。,【个案分析八 海珀兰轩】,产品定位：西安北城端豪宅； 建筑形式：板楼 九栋小高层 户数271户； 设计特色：230、260、290平米的大户型。 小区配套：公共绿地、幼儿园、9年制中学、 邮政局、