安徽明大房产员工培训手册

1、安徽明大房产员工培训手册,试行本 2010.2.28,目录,一. 公司简介 二. 认识房地产及置业顾问 三. 房地产基础知识 四员工行为礼仪规范 五连锁店规范 六. 业务简介 七内勤流程及注意事项 八. 权证流程及注意事项 九. 权证过户、完税/免税、贷款等须知 十. 公司日常管理,一.公司简介,安徽明大房地产营销策划有限责任公司，成立于2008年5月份，主要经营范围包含房地产营销策划、房地产销售代理，房贷信息咨询及中介服务。公司成立至今已经在合肥取得了快速的发展，从最初的一家公司到遍布合肥31家分公司，取得了合肥市场消费者的良好口碑和较高的知名度，公司在快速发展的过程中，为每一位怀揣着梦想的

2、年轻人提供无天花板的发展平台，公司团队年轻化，平均年龄不到28岁，公司企业从业人员素质高，95%以上大专和大专以上学历，公司在人员的招聘中，注重员工的学习能力，团队合作意识及踏实勤恳的工作态度，明大房产道家分公司,位于高档的上城国际丁香苑商网18#101,置业有道,爱家永恒是公司的发展理念,公司以文化为底蕴铸就团队,以职业为原则服务客户,以共赢为发展根本,为你提供无天花板的发展舞台，和你一起共创美好成长空间!选择向上明大房产，选择成长中的痛和快乐！,二.认识房地产,一、 什么是房地产？ 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置

3、的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。,认识房地产,二、 房地产的特征是什么？ 每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点： （一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五） 保值增值性。,认识房地产,三.什么是房产？ 房产是指附属在土地上的有价标的物，是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人

4、们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。 是公民财产所有的标的物体现，国家保护个人房产的私有产权，。,认识房地产,四.房产和地产的区别 顾名思义，房产就是房屋资产，地产就是土地资产。房屋建筑在土地上，因此两者有必然联系。但从产权方面看，两者又是独立的，土地的产权是国家的，个人或者组织只有使用权；但房屋的产权则可以由个人或组织单独拥有。,认识房地产,五.什么是置业顾问和房产经纪人 置业顾问就是运用专业知识为有置业需求的客户提供置业建议或方案，甚至是理财计划。 置业:说的最简单就是指卖房子! 顾问:对问题进行解答或解决! 就是在客户购房时提供房产方面专业服务及提供参考意见的工作人员。

5、 房地产经纪人指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。,认识房地产,六.房产经纪人的工作内容 （1）采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理客户体系，填报和分析业务等； （2）陪伴客户查看房屋，测算购房费用等； （3）代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜 （4）协理房屋验收与移交等；,三.房地产基础知识,从构成房屋建筑结构的材料分： 木结构 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 从房屋层数高度分： 低层 13层 多层 46层 中高层 79层 高层 1030层 超高层 40层以上 按房屋建筑用途分： 生产性

6、建造 居住建筑 公共建筑,三.房地产基础知识,房屋承重结构的基本构件类型 根据房屋承重结构采用基本构件的不同，有以下类型： 钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造。 混合结构（砖混结构）承重的主要结构采用钢筋混凝土和砖建造 。如砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。 其他结构：（简易结构）承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。,三.房地产基础知识,其它有关概念： 建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之

7、比。 绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。 住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度 就叫层高。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 住宅的进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。,四.员工行为礼仪规范,公司员工作为公司形象及项目品牌形象的代表，需要建立一套完整的礼仪规范，所谓礼仪规范，就是一言一行、一举一动都要有一定的尺度，一定的分寸，

8、最终为客户创造一个“宾至如归”的感觉，并达到宣传和提升公司形象和项目形象的目的。 1.仪态：员工在工作环境中应保持得体、优雅的姿势和动作 站姿：所有必须以站姿工作的人员，其正确的站立姿势应是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方，挺胸、收腹）。不宜歪斜站立，腿脚晃动，会见客户或出席仪式的站立场合，在长辈和上级面前不得把手交叉抱在胸前。 坐姿：所有以坐姿工作的人员，必须坐姿端正。不宜翘二郎腿，不允许将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。 工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手。双手不宜叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。 工作场合不

9、宜二人勾肩搭背、挽手而行，在通道或房间等狭窄处与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行或抢行。与客户同时进、出电梯，应让客户后进、先出电梯，并协助操作电梯门开关。 不宜用手指或笔杆指客人和为人指示方向。向顾客介绍产品或看资料时应将手掌心向上，如果指出细小之处应用食指同时手掌仍然向上。 如果为顾客拿物品一定要双手递上。,四.员工行为礼仪规范,2. 仪表：员工必须仪表端庄、得体、整洁。 身体、面部、手部必须清洁，保持良好的个人卫生。 上班前不能喝酒，不吃异味食物或喝酒以保证口腔清洁。 头发要保持清洁、整齐，男员工经常清理胡须，保持面部整洁，头发保证干净、整洁，不宜留长发，不准烫发、染发或留古怪发型

10、；留长发的女员工上班时间应将头发束扎或盘起来，不宜披散头发，不允许染发。 女员工上班可以着淡妆，给人以清洁健康、礼貌得体的印象。工作时间不宜使用香味浓烈的香水。 除手表、和公司工牌、司标外，不宜佩带任何与工作场合无关、夸张的饰物，指甲经常修剪，不宜太长，女员工不宜涂颜色鲜艳的指甲油。,四.员工行为礼仪规范,3. 接待客户时应礼貌、大方、热情、主动、微笑服务 （11）说话声调要自然、清晰、柔和、亲切，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不 清楚。不要急功近利，要给顾客一种“置业顾问”的形象。 （12）不准讲粗言、使用蔑视和侮辱性的语言，不宜模仿他人的语言和语调谈话。 （13）说话要注意艺术，多用

11、敬语，不开过分的玩笑。 （14）如与客户在业务上有分歧，应保持冷静、礼让和理智的态度，先安定客户情绪、了 解客户需求，及时向主管领导汇报，不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。 （15）要注意称呼顾客姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”“女士”。 （16）任何时候不准讲“喂”或说“不知道”。可将“不知道”改为“我先问一下 （17）暂时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等啦”。不得一言不发就开始服务。 （18）当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事要帮助。 （19）谈及其他楼盘或其他人时，千万不要诋毁别人。,四.员工行为礼仪规范,4. 打、接的电话

12、的礼仪 所有来电，务必在三响之内接答，接电话时用普通话标准语言先问好、报单位 “你好，明大”然后讲“请问能帮您什么忙？”，不宜在开始时使用“喂”、“哎”等语气词。 对方讲话应认真听，必要时要作好记录，通话要点要问清楚，然后向对方复述一遍。 对于自己不能处理的电话，应及时将电话转交给能处理的人，或记录电话内容、来电人的姓名、电话号码，待处理后回复。 结束时待对方挂断之后，方可挂线，不可先于对方挂线。 通话时要简明扼要，不要在电话中长时间聊天，尽量减少占线。 （7） 给对方打手机时，请先询问对方现在接电话是否方便，并且征询是否可以有座机转接，不宜长时间占用对方电话。,五.连锁店规范,1.连锁店8：

13、30之前到岗，打扫店面卫生，8：30准时营业。 2.卫生标准：保持地面整洁，空气清新，窗明几净，各种办公设备和合同文本准备齐全。 3.工作期间不允许聚众闲聊与工作无关之事，不允许大声喧哗。 4.连锁店的电脑是为销售工作正常开展而配置的，不得存储与工作无关得文件（例如：游戏等），上班时间不得利用电脑从事与工作无关的活动（例如：上网聊天等）。未经许可不得拆装电脑，自行设置桌面屏幕保护和桌面背景。不得拷贝和删除计算中的任何文件。 5.未经许可，不得随意变更打印机、复印机的位置，节约使用如长时间不用，应并动切断电源。 6.背景音乐可播放舒缓的乐曲，但不得干扰最近的人员谈话。 7.接待台上不允许摆放水杯

14、、手机等个人用品，客户看得见的地方都要保持整洁。 8.房源册要求保持干净整洁。店内档案合理整齐摆放，桌椅电话使用后整齐摆放。随时清理办公和客户留下的纸杯、果皮等废弃物品 9.不得在客户接待区用餐（特殊情况除外）。 10.营业结束后，再次清扫和整理，最后离店时，必须对办公设施、门窗及水、电、气、火源的安全情况进行检查，确保无任何安全隐患。,六. 业务简介,1.买卖业务： 买卖业务是我公司的一项服务，是指我公司通过帮助客户提供买卖信息，带看，匹配等方式最终达成成交并收取买卖信息服务费的服务行为。 2.代办过户业务： 对买卖双方自行达成购买意向后，可到我公司办理代办过户业务。买卖双方带身份证原件，买

15、方带房款或部分定金及1%的服务费。卖方带齐两证。由我公司协助双方签定买卖合同，并在买方将全款交到我公司帐户后开始办理过户手续。 3.抵押贷款：指一定的客户在有一定抵押物的情况下（房产证），通过我公司办理银行抵押行为的，一般收取评估值的1%。 4.租赁业务：通过我公司提供租赁信息服务行为，并且承租到合适房租的租房行为。收费标准：第一个月租的40%。,六. 业务简介,创业资金：创业资金是指那些没有资本，又想通过创业来实现自己价值体现的单位或个人，在有一定的不动产或抵押物（住宅，厂房，汽车等）的基础上，公司根据单位或个人的信用情况提供的融资服务。额度：33000万。 民间借贷：是指那些企业或者个人在

16、一定时期内，因经营或者其他急需要资金支持，在有一定的不动产或抵押物（住宅，厂房，汽车等）的基础上，公司根据单位或个人的信用情况提供的融资服务。额度：33000万。,七内勤流程及注意事项,合同签订要规范。 现在使用的合同是安徽明大房地产营销策划有限公司合同。在签订合同时字迹要工整，每份合同一定要有经纪人（具有合肥市经纪人资格证书）亲笔签名。实际操作应与合同条款相符，若有实际操作与合同不符的应及时更改合同，并由三方在更改处按手印确认。（合同补充条款要先打草稿，后誊写） 合同签好后与内勤交接时要注意： 1）交易成功后，及时登记员工业绩及跟单进程表，详细填写所有选项信息，并注明过户日期。 二、票据的管

17、理流程 1）开收据或发票时务必要正确规范，发票收据应连号使用，不得缺号或断号使用。 2）作废收据应两联齐全，且要注明“作废”字样和经手人签字。如果在开据票据时，上一份票据的最后一联内容印到下一份票据的第一联上，开票人必须及时将下一份票据全部写上“作废”字样，以示作废，同时签名。否则如有票据联出现缺联的现象，全部责任由上一份开票人承担。 3）开据票据时不允许有任何涂改，如有涂改，及时作废。 4）所有作废票据上必须有经手人的签名。 5）收据发票服务项目应添“买卖信息服务费/租赁信息服务费”，单位和数量、单价不填，金额一栏，小写不到万的前面要加人民币符号￥，大写要正确，不到万的，万前要画圈打叉 ，角

18、 、分没有的前面要加零，不准画圈打叉，并且总计的小写一定要书写规范。（如果不符合规范一律拒收！） 6）收据的收款事由：房款（房款收据）、买卖/租赁信息服务费(收费收据)。,八. 权证流程及注意事项,一、权证流程: 贷款、过户流程： 连锁店送件至权证，权证收件后（件齐3日内办理）完税、托管、银行贷款面签（银行查询客户资信）过户（前提：经银行确认可贷款）银行下批复、房产局下新证到房产局办抵押房产局下他项权证他证返银行银行确认后放款（过户后最快可在15个工作日完成） 不贷款过户流程： 连锁店送件至权证，权证收件后（件齐3日内办理）完税、托管、过户房产局下新证（过户后10个工作日完成） 提前还贷：由卖

19、方与还贷银行做提前还款的预约客户攒齐款房产局办理资金托管（权证）隔日提取托管资金（连锁店）银行还贷（连锁店）贷款还清后，银行开具还款结清证明、他项权利证、房产证（3个要件）到各辖区的房产局办理他项权利注销手续之后连锁店送件至权证，按以上两个流程开始办理 抵押贷款流程： 房主进店咨询留房产证复印件，送至权证送件至银行指定评估公司评估（权证）将评估结果反馈给连锁店，连锁店约客户签合同连锁店送件至权证，权证收件后（件齐3日内办理）银行贷款面签银行下批复到房产局办抵押房产局下他项权证他证返银行银行确认后放款（贷款面签10个工作日完成）,八.权证流程及注意事项,九. 权证过户、完税/免税、贷款等须知,A

20、.二手房买卖过户须知 过户材料 一.住宅： 1.商品房 卖方：（庐阳分局、产权监理处）夫妻双方身份证原件、婚姻证明材料（结婚证或户口本）原件及复印件各一份，夫妻双方到场，未婚须提供未婚证明，离婚丧偶须提供相关证明材料；（蜀山、包河、瑶海分局）只需产权人身份证原件及复印件一份，本人到场；产权人死亡或产权人配偶死亡，须提供继承公证书，前者提供继承书后还需将原产权证变更到继承人名下，此房屋才可办理过户手续; 买方：买受人身份证原件及复印件一份，本人到场； 2.房改房（经济适用房、集资房、安居房等) 卖方：夫妻双方身份证原件、婚姻证明材料（结婚证或户口本）原件及复印件一份，夫妻双方到场；未婚提供未婚证

21、明；产权人死亡或产权人配偶死亡，须提供继承公证书，前者提供继承书后还需将原产权证变更到继承人名下，此房屋才可办理过户手续，省直房改房需提供房改房上市准售表（省直房改办地址合肥百货大楼对面中国移动通信大厦六楼）； 买方：买受人身份证原件及复印件一份，本人到场； 二.非住宅（门面、办公用房、写字楼）： 卖方：产权人身份证原件及复印件一份，本人到场； 买方：买受人身份证原件及复印件一份，本人到场。,九. 权证过户、完税/免税、贷款等须知,B.收费标准 一.住宅： 1.商品房 契税：2% 手续费：6元/平方 登记费：80元/套 印花税：0.1%+5元 2.房改房（经济适用房、集资房、安居房等) 契税：

22、2% 土地收益金：1% 手续费：6元/平方 登记费：80元/套 印花税：0.1%+5元 3.非普通住宅（面积超144平方含144） 契税：4% 手续费：6元/平方 登记费：80元/套 印花税：0.1%+5元,九. 权证过户、完税/免税、贷款等须知,B.收费标准 二.非住宅（门面、办公用房、写字楼）： 契税：4% 交易手续费：1% 登记费：200元/套 印花税：0.1%+5元 说明：产权处、瑶海分局、庐阳分局税费基数以基准价和认证价中高者为基数;蜀山分局、包河分局税费基数以认证价和成交价中高者为基数（过户时以房产局出具的收费单为准）。,九. 权证过户、完税/免税、贷款等须知,C.二手房完税或者免

23、税须知 申请材料：提供一下材料原件和复印件办理完税手续。 （1）所售房屋房产证原件及复印件，购房时契税完税证明，购房发票。 （2）房屋所有权人夫妻双方身份证，结婚证，户口簿原件和复印件。 （3）经房产局核价后加盖“基准房价”的存量房买卖合同 （4）地税机关要求提供的材料：买房身份证原价及复印件，办理免税的须提供产权人夫妻双方放入身份证，结婚证，户口簿原件和复印件。 （5）办税地址：房屋所在地主管地税机关办税服务厅（房地产税收征收窗口）,九. 权证过户、完税/免税、贷款等须知,D.水电气有线电视过户须知 有线电视需要买卖双方到场，材料：新产权证原件复印件，有线电视户号，过户费10元。买卖双方身份

24、证原件及复印件，A4纸。 电：需要买卖双方到场，材料：新产权证原件复印件，电表号户号，买卖双方身份证原件及复印件，A4纸。 气：材料：新产权证原件复印件，气表号户号，买卖双方身份证原件及复印件，A4纸。、 水：材料：新产权证原件复印件，水表号户号，买卖双方身份证原件及复印件，A4纸。 备注：过户以前必须卖方把以前费用结清。气如果有在徽商银行开户缴费的，把卡注销方可。,九. 权证过户、完税/免税、贷款等须知,D.营业税和个人所得税的征收： (1)自产权证核发日期起未满5年上市交易的住宅，销售时需按认证价的5.55%征收营业税；非普通住宅超过5年（含5年）上市交易的，销售时按其增值差额（成交额-原

25、值）的5.55%计征营业税。 (2)个人所得税征收有“核定征税”税率1%或者按照“财产转让所得”20%两种方式；个人转让自用5年以上，且是唯一家庭生活用房，可免征个人所得税（唯一家庭生活用房是指：夫妻双方同时只拥有一套生活用房）。 (3)一年内“先买后卖”、“先卖后买”以产权人配偶名义或夫妻共有名义重新购房可享受“个税”优惠政策。视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，可按规定给予部分或全部减免个人所得税。 (4)产权为单位，房屋出售时无个人所得税 ，但须缴纳营业税。 （5）房屋出售，房子满5年未超过5年出售的，征收1%个人所得税，营业税按差额部分征收5.5%。,九. 权证过户、完税/免税、贷

26、款等须知,E.办税流程： （1）携带存量房买卖合同，并经房产局核定后“基准房价”印章。 （2）陪同买卖双方房屋所在地主管地税机关办税服务厅（房地产税收征收窗口）凭申报材料进行纳税申报。 （3）经主管地税机关受理审核确定是否可享受税收优惠。并计算纳税人应缴纳的税款后，出具房地产出让完税免税审核通知书 （4）由出纳人凭房地产出让完税免税审核通知书到房产局办理产权过户手续。 备注：在瑶海和新站办理免税手续可当场拿到免税单，其他地税局两个工作日方可拿到。,九. 权证过户、完税/免税、贷款等须知,F.二手房买卖贷款须知 贷款材料： 1.贷款时需夫妻双方到场，身份证原件、结婚证原件、户口本原件及复印件各三

27、份；未婚的需提供未婚证明； 2.夫妻双方个人收入证明原件各一份（盖单位公章），私营业主需提供营业执照以及最近三个月税单原件及复印件； 3.原产权证复印件一份（过户前需复印）； 4.新产权证原件及复印件二份； 5.契税发票； 6.已核价的存量房买卖合同原件一份； 7.资金托管协议原件及复印件一份； 8.资金托管凭证原件及复印件一份； 9.房屋抵押评估报告； 注：结婚证、户口簿上的姓名与身份证号码必须一致。,九. 权证过户、完税/免税、贷款等须知,G.贷款费用： 1，评估费：评估价0.3% 2，公证费：贷款额0.1%（不足100元按100元收取） 3，抵押登记费： （1）住宅： 贷款额5万元以下（

28、含5万元）：120元 贷款额5-10万（含10万元）： 150元 贷款额10万以上： 180元 （2）非住宅： 200平方以下（含200平方）： 240元 200-500平方（含500平方）： 360元 500-1500平方（含1500平方）： 720元 5.印花税：贷款额0.05%,九. 权证过户、完税/免税、贷款等须知,H.办理土地证须知 所需材料： 1.原土地证原件及复印件一份 2.卖方身份证复印件 3.房产局核价存量房合同原件及复印件一份4.契税发票原件及复印件一份 5.购房人身份证原价和复印件，工本费40元。,十. 公司日常管理,连锁店日常工作 1记录新房源： -每日必须记录公司所有

29、优质房源及日常接待业务所能涉及到的连锁店周边区域房源。 3房源维护： （1）买卖房源： -对于本店房源必须在一个月之内进行回访。 -24小时内对回访的失效房源进行撤单。 -在每天收回的看房确认书上记录下客户的反馈情况，并录入内网交易系统。 做好客户聚焦或续约工作。每五天对限时房源房主沟通，告诉其带看客户情况并在内网反馈。 4客户管理： （1）随时用客户需求登记表详细记录下客户需求。 （2）每天将新房源根据客户需求进行筛选，并将可匹配的房源及时推荐给客户。 （3）根据店内具体情况对看房后有意向的客户进行回访，以促进成单。 5售后管理： -店内必须使用成交客户管理表，根据每天实际进展情况填写详实。

30、 6日常管理： -每店必须保证每天开一次例会，以便互相交流、总结工作中的经验。 -店内所有物品必须做好物品交接手续(包括钱款、票据、钥匙、房本、合同等)。,十. 公司日常管理,客户及房源管理 1.需求信息询问：房型、面积、楼层、朝向、价格、地理位置、年代、购房动机、周边配套设施以及姓名、联系方式(最好留两个)等。 2.客户登记买卖租赁信息房源，必须详细记录客户房屋地址，楼栋号，面积，楼层，装修，年代，价格，姓名及联系方式及出售房屋的原因。 3.签约时：买方必带：身份证原件、定金、买卖信息服务费；卖方必带：身份证原件、产权证、土地证，如有共有人，共有人须带共有权证到场，否则需出示公证后的委托书。

31、,买卖业务说辞,1.我有套房子能给评估一下吗？怎么收费？ 答：我们评估是免费的(我们尽量不主动报价，诱导房主说出他的心理价位，等实地看房或留下电话和地址后再报价，或者上网查看一下周边房价再报价，或者打电话问评估后在报价)。 2.你们评估的价格太低了，我不想卖了。 答：询问客户的心理价位，一方面向客户讲解其房子的优劣势（尤其渲染其房屋劣势），另一方面适当提供雷同房屋的成交价格供其自行比较借鉴。 3我有一套房子想卖，现已找好买方，想委托淘屋不动产办手续，应该如何办理，怎么收费？ 答：买卖双方约好时间到连锁店签订一份买卖合同。买卖双方都要带身份证，另外买方带房款或部分定金，及1%的服务费。卖方须带齐

32、该房屋产权证和土地证。 4你们的收费太高了，有些中介公司才收成交额的1%-1.5%，你们可以优惠一些吗？ 答：我们的收费是符合物价局收费标准，我们的信息服务费不打折，服务质量也不打折（坚决不允许打折，如有必要必须报批交易中心经理，填写优惠申请单）。 5我的房子想卖，但做贷款了，该如何办理手续？ 答：您需要先向银行还清剩余的贷款额以撤出抵押，此房屋才可以上市交易。 6购买二手房能提取公积金吗？ 答：可以。需要带买卖契约原件和完税凭证即可。,买卖业务说辞,7当客户签完房屋买卖协议后，其中一方违约导致该房屋交易无法继续，双方要求退还信息服务费时，应该怎样向客户解释。 答：我公司所收取的费用是居间服务

33、费只要合同签字便已生效，证明我们提供的信息已成交，所以服务费不退。（关于合同的解除与终止：终止合同是表示一方要求不再履行合同，但我公司已完成房屋信息成交，居间服务费不退；解除合同则表示双方自愿解除此合同已恢复到合同定立之前，所以我方无权收取信息服务费。） 8如报完价后高于客户期望值，客户问到此价格淘屋不动产是否可以收购，该如何解释？ 答：此价格为我们提供给您的代卖价格，如果您想让我们收购您的房屋，我们需由评估人员去实地看房，然后将收购价格报请公司审批后再定。 9当客户想出租的房屋恰巧是店内有客户需求登记的房屋或此房恰是买卖市场稀缺的房源时，如何说服客户将此房屋转为出售？ 答：向客户渲染出租房屋

34、手续的烦琐以及后期可能出现的风险。在其允许的前提下可为其房屋进行评估，价格适中不可偏低，同时向其介绍出售此房的利益所在。 10我有一套房子想卖，过户费是多少？ 答：详见“收费标准”。,买卖业务说辞,11我想买房，钱不够怎么办？ 答：我们可以协助您采用贷款购房（商业性贷款、公积金贷款和组合性贷款，同时可以推荐现房抵押业务）。 12贷款需要什么条件，如何办理，需要什么手续，多长时间？ 答：详见“权证知识”。 13请问哪些房屋不能上市交易？ 答：1）处于房籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的； 2）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 3）已抵押且未经抵押权人书面同意的； 4）擅自改变房屋使用性质的

35、； 5）法律、法规以及县级以上人民政府规定其它不宜出售的。,销售管理工作六大禁忌,搞好销售工作，首先要搞好销售管理工作。许多企业销售业绩不佳，如产品销售不畅、应收账款一大堆、销售人员没有积极性、销售费用居高不下等问题，并非是由于销售策略不正确、销售人员不愿努力，而是由于销售管理工作不到位造成的。许多企业的销售工作是销售黑洞-无管理销售 销售大忌之一：销售无计划 销售工作的基本法则是，制定销售计划和按计划销售。销售计划管理既包括如何制定一个切实可行的销售目标，也包括实施这一目标的方法。具体内容有：在分析当前市场形势和企业现状的基础上，制定明确的销售目标、回款目标、和其他定性、定量目标；根据目标编

36、制预算和预算分配方案；落实具体执行人员、职责和时间。 然而，许多企业在销售计划的管理上存在一系列的问题：如无目标明确的年度、季度、月度的市场开发计划；销售目标不是建立在准确把握市场机会、有效组织企业资源的基础上确定的，而是拍脑袋拍出来的； 销售计划没有按照地区、客户、产品、业务员等进行分解，从而使计划无法具体落实；公司管理层只是向业务员下达目标数字，却不指导业务员制定实施方案；许多企业销售计划的各项工作内容，也从未具体地量化到每一个业务员头上等。 由于没有明确的市场开发计划，结果企业的销售工作失去了目标，各种销售策略、方案、措施不配套、预算不确定、人员不落实、销售活动无空间和时间概念，也无销售

37、过程监控和效果检验措施。这样，在竞争激烈的市场上，企业销售就象一头闯入火阵的野牛，东冲西撞最后撞得头破血流。 销售大忌之二：过程无控制 只要结果，不管过程，不对业务员的销售行动进行监督和控制，这是企业普遍存在的问题。由此而造成一系列问题：业务员行动无计划，无考核；无法控制业务员的行动，从而使销售计划无实现保证；业务员的销售活动过程不透明，企业经营的风险增大；业务员工作效率低下，销售费用高；业务员的销售水平不提高，业务员队伍建设不力等。,销售管理工作六大禁忌,销售大忌之三：客户无管理 一粒麦子有三种命运：一是磨成面被人们消费掉，实现自身的价值；二是作为种子播种，结出一粒丰硕的果实，创造出新的价值

38、；三是由于保管不善，麦子霉烂变质，失去自身的价值。 这就是说，管理得当，麦子就会实现自身的价值或是为人类创造出新的价值；管理不善，就会失去自身的价值。同样道理，企业对客户管理有方，客户就会有销售热情，会积极地配合厂家的政策，努力销售产品；管理不善，就会导致销售风险。目前，销售过程中普遍存在的问题，如客户对企业不忠诚、窜货现象、应收帐款成堆等，都是企业对客户管理不当的结果。 销售大忌之四：信息无反馈 信息是企业决策的生命。业务员身处市场一线，最了解市场动向，消费者的需示特点、竞争对手的变化、经销商的要求，这些信息及时地反馈给企业，对决策有着重要的意义，另一方面，销售活动中存在的问题，也要迅速向上

39、级报告，以便管理层及时做出对策。然而，许多企业没有建立起一套系统的业务报告体系，未及时地收集和反馈信息。 企业销售工作出了问题并不可怕。可怕的是企业不能够及时地发现企业营销活动各个环节中发生的问题，并在管理上做出及时的反馈，使这些问题得以迅速解决而不至于给企业造成重大危害。 为什么有些企业客户档案长期不真实？为什么有些企业应收款不断发生而得不到纠正？为什么有些企业给公司造成的同类事件反复发生而不能根治？为什么有些企业在营销方面的严重问题长期不能发现？一旦发现，则已经处于破产边缘，无力回天！其根本原因盖出于对企业营销管理过程中发生的各种信息无监控管理，尤其是无及时的制度性的管理反馈。,销售管理工作六大禁忌,销售大忌之五：业绩无考核 许多企业没有对业务员的销售业绩定期进行考核。企业对销售人员定期进行定量和定性考核，包括考核销售结果，如销售额、回款额、利润额和客户数； 考核销售行动，如推