物业基础知识.ppt

1、房地产管理基本知识，第一章，房地产开发历史和房地产基本知识第二章，交接第三章，事前干预第四章，房地产的基本类型第五章，住宅装饰管理第六章，物业服务企业服务第七章，物业管理企业资格管理第八章，“事后”物业管理，目录，第一章物业管理、业主、物业使用、以前的物业管理、住宅物业保证、空置财产、容积率和绿地率、公共能源消费分担、住宅不同部分的担保期、特别维护资金、共享部件、共享设施设备是什么，一、一般来说，物业管理是房地产开发的持续和改善，房地产开发和运营中的市场第二，物业管理的来源，物业管理是新兴产业，在我国只有20年的发展历史，首先发展城市的海岸，逐步扩大到内陆地区，在海外，物业管理有100多年的历

2、史。“房地产”一词是香港人根据“房地产”属性这个英语单词翻译的。现代性质的财产管理始于20世纪60年代英国，英国人奥克维娅希尔被公认为现代财产管理的创始人。20世纪70年代末和80年代初，“房地产”一词在香港被介绍到广东地区，此后在内地逐渐普及，现在作为一个普遍应用的专有名词，3、国内房地产管理的发展过程，1、1981年3月10日，深圳市第一家外国商业住宅管理专门公司3354深圳房地产管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的外部商业住宅进行统一的房地产管理。2，1993年6月30日，深圳成立了国内第一个物业管理协会；1994年深圳公布了深圳经济特区住宅区物业管理条例。3、1994年4月，建设部颁

3、布33号令城市新建住宅小区管理办法明确表示：“住宅小区要逐步推进社会化专业化的经营模式，物业管理公司要实行统一专业化的管理。”，4，2003年9月1日我国首次正式实施物业管理条例，为规范房地产管理、保护业主和物业管理企业的合法权益、改善人民生活和工作环境提供了重要的法律依据。5，2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的物权法从10月1日起正式实施，物权法是调整财产支配管理的法律，是对财产所有权、使用、收益和处置的最基本的指导，是中国在民法制定中的重要组成部分，是实现中国特色社会主义法制建设的法制目标第四，物业管理的基本概念，第一，物业建设各种房屋及其相应的设备、设施、场地、庭

4、院和相关建筑地块。2、物业管理物业管理是指业主和物业服务企业根据物业服务合同，通过物业服务企业的选择，维护、维护、管理和维护相关地区内的住宅和配套设施设备及相关场所，维持环境健康和秩序的活动。3、业主是指物业所有权人依法取得或按照物权法规定取得建筑物垄断所有权的人拥有空置物业的建设单位(大业主)4、物业使用人是指物业承租人及其他实际使用财产的非占有人，5、以前物业管理转移物业管理是指在业主、业主会议选定物业管理企业之前，建设单位选定物业管理企业实施的物业管理。6、住宅房地产担保金、住宅房地产担保费是建设单位按指定比例委托所在地房地产负责部门，保证期间房地产维护费用的资金。7、空财产空财产被认为

5、是住宅，建设单位没有支付水、电、气等购物产业的使用或装饰设施，建设、建设、尚未出售，或支付房地产购买者空财产管理费用。8、公共能源缴费是指二次供水泵能耗、电梯能耗、住宅水系景观、其他、9、容积率容积率占总建筑面积与建设用地面积的比例。高层低密度住宅容积率为2.2以上。多层低密度住宅容积率为1.2以上。联排(也称为住宅，塔楼屋)容积率不大于0.7。别墅容积率不超过0.35。10，绿地率=绿地/土地面积绿地中，公共绿地、宅地绿地、公共服务设施所属的绿地(道路红线内的绿地)、屋顶、干燥替代人工绿地除外。不到1%的公共绿地，雕塑、游泳池、亭子等绿地草图建筑被视为绿地。绿地率越高，房地产公司的维护费用就

6、越高。容积率越高，产权面积越高，房地产成本越低。11、建筑其他部分的保证屋顶防水工程、防水要求浴室、客房和外墙渗漏，8年门窗密封安装，2年电气管道、给排水管道、设备安装项目2年管道泄漏，管道堵塞2年辅助项目，绿化1年，12、特别维护基金特别维护基金到期后所有业主的特别财产保证期专项整治资金的收集、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门和国务院财政部门制定。13、财产共享部件表示房地产服务区全体所有者或单一房地产所有者、非所有者人员共同使用的大厅、楼梯间、电梯、管道、设备间、通道、义务保安室、共享停车位、住宅内荷载结构、室外墙、屋面和道路、场所、绿地等。14、财产共享设施设备是房地产服务区全部所

7、有者或单一房地产的所有者，非所有者使用的供水箱、泵、排水管、井、化粪池、垃圾桶(房间)、电梯、走廊照明设备、住宅道路照明设备、安全预防智能系统、防雷装置、单位安全，第二章，由于以前的物业服务合同、合同和临时协议，第一、招标、尚未设立的业主委员会，建设单位通过招标投标，选择相应资格物业管理公司的管理服务，投标。全部财产管理招标分为公开招标、邀请投标。1.采用投标方式时，应向3家以上房地产管理企业发送投标邀请书。2.公开招标，投标人少于3个，或者住房规模小，经房地产所在地地区、县人民政府房地产管理部门批准，可以按照合同方式选择相应合格的房地产管理企业。二、合同、协议和合同、一、建设单位和房地产服务

8、企业签署的以前的物业管理服务合同。建设单位依法与房地产服务企业签订的电力房地产服务合同对业主具有约束力。2、以前的物业管理服务合同由小业主与物业服务企业签订，3、临时管理协议建设单位在出售物业前应制定临时业主协议。建设单位在房地产销售前应当向房地产购买者明确说明业主的临时承诺房地产购买者在与建设企业签订房地产销售合同时应当对业主遵守临时协议做出书面承诺第三章，概念物业管理干预方式及内容的事前干预，是指物业管理企业收购物业前参与房地产规划、设计和建设的过程。在此过程中，物业管理企业从业主和非所有者用户及物业管理的角度，提出房地产开发、建设及未来使用管理的建议，并准备收购的物业的管理。1，2，财产

9、管理干预的方式和内容，1，前销售和物业管理企业提供礼仪游戏玩家、保安、清洁等服务的房地产销售中心支持，2，了解初步工程顾问服务项目的计划意图、设计内容和规格，确定项目等级，帮助建设单位正确定位管理等级。从物业管理的专业角度提出各种专业的书面建议，便于今后的物业管理。第四章，水产业型低层住宅、多层住宅小高层、高层商业街、低层住宅：1-3层住宅多层住宅请参阅：4-6层上下重叠两个以上公寓的住宅。多层住宅可以不安装电梯。小楼：是指层数为8-11层的住宅。小高层是高层住宅，但层数低，具有多层住宅的特定特征，但防火要求不如高层建筑防火要求高。高层住宅：7层和屋檐高度超过20米的住宅，我们称之为高层住宅。

10、每个国家规定，12层和12层以上高层住宅每单位安装2台以上电梯。商家：经营者为客户提供商品交易、服务或体验经验的场所(a)办公用品是各种商业机构用于经营管理的场所，也称为商业大厦。(b)酒店房地产酒店一词译自英语“Hotel”。Hotel来自法语，原来是个小酒店。1.商业酒店2。休假酒店3。常州宾馆4。汽车酒店，3)商业房地产商业财产是进行商品流通和销售的经济活动的地方，可以分为零售中心(商场)、批发市场(交易中心)和街区商业街等类型。(4)娱乐和休闲财产主要指向人提供娱乐和娱乐活动的地方。(。可以分为综合娱乐房地产(社区俱乐部、会员俱乐部、主题公园)和特别娱乐休闲房地产(舞厅、卡拉ok、保龄

11、球场等)。在别墅、郊外或风景名胜区建设，具有休闲度假的良好自然环境和文化景观，单独建筑，花园庭院，第二套住宅。现在通常称为“别墅”，实际上涉及外国两种房地产类型：住宅和别墅。直译，家应该是“家”、“家”。Villa是真正的“别墅”，可以译作“礼仪”“城堡”。实际上，目前国内房地产市场销售的“别墅”大部分不是别墅，而是房子。独行房：即独行房，独立空间，私人花园面积下。联排别墅：TOWNHOUSE还有一两个停车位和地下室。该建筑由2-4层的联排别墅组成，多个独立住宅小于3层。双重定制别墅：由两个单元的别墅定制构成的单一别墅。叠层别墅：该建筑有多层复式住宅上下重叠，下面有花园，上面有屋顶花园，通常是

12、4层阁楼建筑，公共别墅：据说是使用笔土。位于城市中心的高层住宅。一般指在高层建筑顶部建造的别墅形式的啤酒屋。这座起源于美国的空中别墅以“第一家”和“稀有城市黄金地段”为特征，是将繁华城市生活推向极致的建筑类型。第五章，房屋的装饰管理“装饰装修申报”，禁止任何材料的房屋改造，第一，房屋装修，业主应事先通知物业管理企业，房地产管理企业应事先通知业主房屋装修的禁止行为和注意事项。非业主住宅使用者装饰住宅时，必须得到业主的书面同意，并通知物业管理企业。2、要提交哪些信息的装饰声明，1、房屋所有权许可(或证明合法权益的有效凭证)2、申请人身份证件3、装饰方案4、变更建筑主体或承重结构，原始设计单位或相应

13、资格等级设计单位的设计方案5、本方法第六个行动相关部门的批准文件提交，本方法的第七、八条第三，禁止房屋改造的行为，(a)在没有原始设计单位或适当资格等级的设计单位的情况下提出设计方案，变更建筑物主体和承重结构；(b)将没有防水要求的房间或阳台改为浴室、厨房室；(c)扩大承重墙上原始门窗的尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙。(4)破坏建筑物原有的节能设施，降低节能效果。(e)影响建筑结构和使用安全的其他行为。建筑主体是建筑主体的结构结构，包括屋顶、楼板、梁、柱的支撑、墙、连接接点和基础。结构构件及其连接接触，直接将自重和各种外部作用力传递到基础基础基础，例如承重、垂直杆、柱、框架柱、支桥、楼板、梁

14、、屋顶桁架、悬挂。第四，占领业主的“非法”、公共区域(特别是消防通道)，非法利用消防设施设备(如非法消防水)，高海拔抛物线破坏管理区域公共设施设备(如安全门等)建筑物、墙面乱涂、涂鸦、乱涂等，违反维修管理规定第六章，房地产服务企业需要提供服务业从业人员的问题房地产服务企业提供哪些服务安全管理、工程管理、建筑管理、清洁卫生和保持绿化、客户服务。 物业管理企业的权利物业管理企业的义务，一是物业从业者应注意的问题，着装，整洁，统一，术语文明规范；精神，站立松散，像时钟一样坐着，像风一样行；微笑服务，经常微笑，礼貌的客人；房主认为，房主认为急的积极服务；奉献、服务、“主人的事是我的事”灵活的服务，与主

15、人的沟通，处理主人的不满，灵活的应对；严格控制自己，清洁自己。研究工作，提高技术。，第二，房地产服务企业提供的服务，第一，安全管理-人事访问控制-项目访问控制-车辆访问，停车控制-交通安全管理(车辆管理)-安全巡逻控制-火灾安全管理-紧急处理，第二，工程管理-供水，电源设备设备废物清理和分类污水，雨水排放4种损伤清除控制，5，绿色保存和绿化修改，水、害虫防治，绿色补充，移植绿带死角清理；6，客户服务常规服务(例如，通过做好日常财产管理工作提高服务级别)。客户投诉/意见：接收、处理、回访所有者投诉/意见。特别服务：国内服务，娱乐场所开业等。第三，财产管理企业的权利，第一，财产管理企业应根据相关的法律法规、财产服务合同和财产管理地区财产共享部件和共享设施设备的使用、公共秩序和卫生维护等情况，结合实际情况，制定管理方法。2、根据财产服务合同和管理方法实施管理3、根据财产服务合同和相关规定，有权停止和报告有关财产服务费用、4、法律秩序、财产