广安绿城桃花源项目情况

1、广安绿城桃花源 项目情况,2017.7.18,一.区域市场和竞品情况,广安城市概况,广安，四川省地级市，世纪伟人邓小平的故乡。位于四川省东北部，东、南两部分与重庆市垫江县、长寿区、渝北区、合川区接壤，西部与遂宁市蓬溪县和南充市嘉陵区、高坪区相邻，北部与南充市蓬安县和达州市渠县、大竹县毗连。是四川省唯一的“川渝合作示范区”和距离重庆主城区最近的地级市，纳入了重庆1小时经济圈。目前辖广安区、前锋区、岳池县、武胜县和邻水县，代理管辖华蓥市，总面积约6344平方千米，总人口497万，广安城区人口47万。,广安交通便捷，公路网络四通八达，区内公路通车总里程、平均密度均高于全国和四川省的平均水平。广渝高速

2、公路全线贯通，1小时可达重庆江北国际机场，还拥有过境国道210、212、318三条。国、省、县道纵横交错，构成了以铁路、公路为主体的“三横四纵”交通网络格局。同时，境内嘉陵江、渠江连接长江“黄金水道”，航运直通重庆、南京、上海。,房地产板块划分,五大板块旗帜鲜明，枣山由于政府规划（枣山物流园）主要以商业为主、住宅为辅，协兴板块围绕旅游而建，东南板块因住宅品质颇受市场关注，城北和城南板块则以传统市场刚需和改善为主。本案属于城北板块。,枣山板块： 区域以专业市场为主，配套住宅。代表项目：临港大市场、川渝建材城 东南板块： 在售项目众多，区域内以品质住宅、快销盘、集资房居多，产品混乱。代表项目：锦绣

3、山河 城南板块： 区域内项目位置好，竞争小，以首置和首改为主。代表项目：加州阳光 城北板块： 在售项目不多，区域内以刚需为主。代表项目：碧桂园 协兴板块： 无在售项目，区域内项目围绕旅游而建。代表项目：依云小镇,板块产品情况,整个区域四大板块仍以高层住宅为住，主要产品以套三房为主、套四房为辅，面积集中在90-110左右，总价不超过55万，其中城南板块价格最高，其次是东南板块、最后是城北板块。由于协兴板块暂无在售楼盘，故不做比较。,板块客户情况,城南板块 （高层、洋房、别墅）,东南板块 （高层、洋房、别墅为主，有小部分商业）,城北板块 （高层为主、别墅、洋房为辅）,枣山板块 （专业市场、办公、商

4、业街，商业比重大）,主打专业市场，辅助配套型住宅，依托火车南站、物流园区发力,主打主城核心、辅助产品设计，依托先天优势发力,本快内部特征差异较大，品质盘、集资房汇聚，客户选择较为混乱,传统城居住区，沿河沿路布局，主打景观和价格,商业客户,首改客户,首置首改,首置刚需,广安城区及下辖区县投资客户为主，较难实现住宅溢价,广安城区及周边乡镇改善客户，价格起点及上浮都较高,广安城南各单位公司员工、首置、首改客户、注重品质的优质客户，客户对价格的反应两极化,广安城区及城北周边乡镇客户，首置刚需为主，看重价格,区域商品房成交情况,区域商品房成交价格以2016年10-11月最高，均价超4500元/，之后逐渐

5、下降，目前保持在4100元/平方米上下浮动；而成交数据则以2017年1-2月春节期间受益于返乡置业成交最多，目前由于天气较热，逐渐进入销售淡季。,小结,从板块上来说： 目前区域房地产市场以城南板块价格最高，由于占据城市核心区域、配套完善，客户接受程度高，产品溢价空间大。其次东南板块，由于临城市核心区较近，加之是进入城市的必经之路，项目众多，竞争激烈。最后是向北延伸的城北板块和向南打造的新兴枣山板块，由于城市发展的滞后，目前附近区域配套有待完善，客户主要以价格为主导，溢价空间少。 从产品上来说： 目前几大板块都以高层住宅产品为主，面积集中在90-110套三、套四产品，总价不超过55万，同质化较为

6、严重。 从客户上来说： 目前区域内客户分为改善型客户和刚需首置客户，改善客户看重品质和舒适，而刚需首置客户则看重价格，两部分客户来源区域和购房区域也完全不一样，交叉较少。,枣山板块住宅产品-广高新城,项目作为城市综合体，内部设置有集中商业、酒店、办公、幼儿园等配套。住宅约29万方，主要为高层住宅。距高铁南站600米、市中心车站200米、沪蓉高速入口200米。 项目为枣山片区销售较好楼盘，目前销售近1000套。,广高新城主力户型,整体户型设计方正，动静分区； A1户型卧室尺寸差异小，面积适中； A2户型餐厅面积小，但功能性全面； A1户型卫生间采光较差，使用感不强；,枣山板块住宅产品-帝谷公园城

7、,项目产品分为联排别墅、花园洋房、高层华宅三种。 作为区域内最大项目共有三大主题设置：峡谷湾中央公园、1.3公里奥特莱斯小镇、占地100亩的蓝宝石商业中心。主打景观环境，品质高、价格低。目前总销售900套。,帝谷公园城主力户型,整体户型设计方正； A1户型动静分区，卫生间采光差； A2户型动静混杂，使用舒适性差； A1户型卫生间、厨房狭小，实用性差； A2户型客厅尺寸小，卫生间采光差；,区域小结,未来供应来说：区域内项目规模较大，板块存量较大，未来内部竞争及恶劣。 从产品上来说：板块内大盘林立，商业产品为供应主力，高层住宅产品为需求主力（价格较低），产品形式多样，但实质雷同。 从价格上来说：枣

8、山片区住宅维持在3800-3900元/，高于以上价格，客户抗性大。 从户型上来说：畅销户型主要以三房为主，面积在80-100之间为市场主流，各楼盘户型均有赠送面积。 从客群上来说：客群主要来源枣山镇、广门乡、穿石乡等附近乡镇，广安市区为辅，多为刚需客户，各项目差异不大。 从推广上来说：区域内主要依靠阵地包装和道旗，市区并考虑设点，以及传统的公交、大牌广告，推广主要面对广安城区。,城南板块住宅产品-加州阳光,该项目由五星级酒店、6层电梯洋房（660套）、城市别墅（84套）、企业独栋会所（4栋）以及风情商业街组成。 整个项目沿袭纯正西班牙美学建筑，主要以打造广安人居标杆，以低密产品呈现。目前已售罄

9、。,加州阳光主力户型,户型均为低密产品，采光通风较好 ； A1户型动静不分区，厨房、卫生间尺寸小，使用感差； A2户型呈条形，活动区、睡眠区实用性差； 整体户型怪异，功能实用性差；,区域小结,未来供应来说：区域内项目少，主城区供地减少，未来竞争小。 从产品上来说：区域内项目规模较小，以住宅为主，洋房、别墅为辅，高层住宅是主力，产品形式多样，主要是品质上的差异。 从价格上来说：价格维持在5500元/，主要是位置优越、交通配套完善，但超过6000元/销售难度增加。 从户型上来说：畅销户型主要以三房为主，面积在90-120之间，各楼盘户型均有赠送面积，虽然洋房和别墅产品较为稀缺，但整体去化速度仍然很

10、慢。 从客群上来说：广安市区首改客户为主，以前锋、华蓥首置客户为辅，周边乡镇客户不多。 从推广上来说：传统营销手段，主要面对广安城区。,东南板块板块住宅产品-锦绣山河,该项目以低碳智慧为主题，由低碳白金五星级酒店、峡谷主题酒店、低碳体育训练馆、体育市民公园、白塔市民公园、西溪峡主题游乐景区、低碳社区构成。 目前销售1000套左右。,锦绣山河主力户型,户型整体方正，动静分区，空间浪费少； A1卫生间通风差，厨房、卫生间尺寸小； A2户型阳台面积大浪费严重，单卫配置不方便； A2卧室紧邻大门，使用感较差；,东南板块住宅产品-承平盛世,该项目是由千亿国企四川交投置业在广安全力打造的1号作品，项目整体

11、规模接近3000亩，建筑密度29.99%，为广安第一大盘，其项目形象和规模都极具竞争力 目前一、二期已售罄，在售三期。,承平盛世主力户型,户型整体方正，动静分区； 阳台、过道浪费部分空间，使用率较差； A1卫生间通风差，单卫布局，功能性差； A2卫生间通风差，卧室、餐厅尺寸小；,区域小结,未来供应来说：区域内项目林立，土地供应充足，未来竞争不容乐观； 从产品上来说：区域内项目混杂，以住宅供应为主、洋房别墅为辅，产品同质化严重。 从价格上来说：价格维持在4500-4800元/，洋房价格高500左右，板块位置不错、交通配套完善，但超过5000元/销售难度增加。 从户型上来说：畅销户型主要以三房为主

12、，面积在80-110之间，各楼盘户型均有赠送面积，小三房去化较好、大三房和大二房次之，其他产品去化困难。 从客群上来说：广安城区和周边乡镇的首置刚需客户，客户注重价格和品质的均衡。 从推广上来说：传统营销手段，主要面对广安城区。,城北板块住宅产品-龙城名都,项目位于城北核心，北靠翠屏公园、毗邻区委区政府，区域成熟、配套完善。小区内有近5万平方生态中庭园林，主入口设置水景广场、游泳池、儿童游乐园、篮球场等设施。 目前在售一期，去化一般，月均10套。,城北板块住宅产品-黄金水岸,该项目主要依托稀缺的滨水资源，位于渠江北路44号四九滩电站。 目前住宅余货不多，开始销售商铺。,区域小结,未来供应来说：

13、区域内项目较少，土地供应一般，未来市场竞争一般； 从产品上来说：区域内以住宅供应为主、洋房别墅为辅，产品同质化严重，多依靠滨河资源。 从价格上来说：价格维持在4500元/以下，区域为传统城市居住区，配套和交通条件变化不大，4500元/以上价格销售难度大。 从户型上来说：畅销户型主要以三房为主，面积在80-110之间，各楼盘户型均有赠送面积，小三房和大二房去化较好，其他产品去化困难。 从客群上来说：客户来源于周边乡镇和广安城北区域，以首置刚需为主、部分首改为辅，客户多为地缘性客户，看重价格，注重品质以及滨河资源。 从推广上来说：传统营销手段，主要面对广安城区。,其他竞品介绍-中诚山水印象,中诚山

14、水印象以“自然和谐，天地的融合”为人居理念，打造城上城。 项目位于广安城南、城北、协兴三城交汇处，区位优势明显；周边几条主干线，四通八达，交通极为便捷；实为投资自住的上品之选，心灵栖息的理想场所。 机关幼儿园、北辰小学、广安二中等广安知名学校紧邻项目，无论是教学质量还是学校师资力量都十分雄厚。,中诚山水印象-项目规划与销售,项目分为两期开发，其中一期占地约23.6亩，建筑面积约3.3万，共124户，主要以花园洋房为主，是由1栋独立商业和8栋1梯2户花园洋房组成。其中住宅面积区间120-130平米； 项目二期占地约55.1亩，建筑面积约12万，共798户，主要以纯板式小高层、及高层为主，是由1栋

15、独立商业和10栋高层组成。其中住宅面积区间70-135平米。,销售情况： 目前一期124户待售； 二期合计798户，其中一期一批次522套，已售310套，剩余212套，价格3800-4000元/,中诚山水印象-在售户型,目前在售户型面积区间为77-121，其中1个套二户型、3个套三户型、2个套四户型。 户型优点：户型方正、动线合理，干湿分区，功能区完善。 户型缺点：77套二与85套三未动静分区，都有一个卧室靠近大门，影响舒适感,其他竞品介绍-碧桂园翡翠湾,碧桂园翡翠湾约282亩，位于广安区洪州大道和奎阁大桥交汇处到杨森花园之间，处于协兴新城与主城区连接处渠江之畔，是政府“滨江新区”和“北拓东进

16、”工程的重点发展区域。未来将营造亲水生态环境，为城市提供珍贵的“绿轴”和“水轴”是广安城区宜居的高档住宅区。 项目主要以南北通透的非毛坯平层大宅和花园美墅作为主打产品，以新风系统、智能化管理、国家一级资质物业，建至美立体花园。,碧桂园翡翠湾-项目规划与销售,项目分为三期开发，其中一期以6栋高层住宅、60栋双拼别墅以及独栋商业构成；二期则以2栋高层住宅、33栋双拼别墅和独栋商业构成，三期则以8栋高层住宅构成，总货量双拼别墅190套，高层住宅2200套.,销售情况： 目前一、二期高层住宅1200套已售罄、三期高层住宅1000套，已销售600多套，均价精装5200元/； 别墅方面，在售一期别墅118

17、套，剩余20套，单价清水9800元/，二期别墅70套暂未销售。 商业方面：1楼面积70-80，单价9000元/，2楼单价5000元/。,翡翠湾在售户型（118套三）,翡翠湾在售户型（139套四）,二.绿城桃花源项目情况,项目概况,交通概况,环城北路,福兴大道,中心大道,本案,交通概况 道路概况 北面：城市道路花园路 南面：城市干道环城北路 西面：城市干道-福兴大道、绿色健身骑游道 公交概况 8路：通往佛手山和城南汽车站 5路：通往佛手山和广福社区卫生院 10路：从车管所开往奎阁办事处,教育概况,1公里范围内学校分布,1公里范围内学校分布 幼儿园：广安机关幼儿园、启智艺术幼儿园、小贵友幼儿园、广

18、安区两路口幼儿园、向日葵双语幼儿园、小天鹅幼儿园、小天鹅幼儿园、广安市博爱双语幼儿园、广安市翰林实验幼儿园 小学：北辰小学 初中：中国石油广安希望学校 高中：广安市胜宇美术学校、新华学校,医疗概况,1公里范围内医院分布 医院：广安区人民医院 广安区中医院 诊所： 鸿鑫诊所 杏林中医门诊部 思源医院 三杨诊所 淡医生诊所 协兴中心卫生院眼科门诊部 杨阳诊所 姜治平中医诊所,1公里范围内医院分布,商业配套概况,成熟商业配套区,项目南侧紧邻城市成熟商业区,一期总平图,A1：112-114 三室两厅双卫,B4：127-129 三室两厅双卫,C1：143-146 四室两厅双卫,C2：140-141 四室

19、两厅双卫,C3：136-138 四室两厅双卫,C5：142-145 四室两厅双卫,因为楼层和部分楼栋户型不清楚，所以无法做出户型配比。,户型分析,优势 1、功能齐全； 2、部分卧室带飘窗设计； 劣势 1、过道较长，浪费大； 2、奇数层的景观阳台处于次卧外，利用率和实用性较底；（不考虑架空层） 3、厨房外没有生活阳台，使用不便； 4、动静、干湿不分区，生活动线不合理； 5、一个次卧正对客厅，私密性不高； 6、客厅外承重墙较长，影响客厅和餐厅采光； 7、卫生间采光差；,户型分析,B4与A1户型结构类似，但B4的面积更大。 B4与A1户型相比，优势体现：1、两个卫生间采光性更佳； 2、除主卧外，各功能区的面积更大； 3、该户型属于联排端头，私密性及采光性更好； B4与A1户型相比，劣势体现：1、主卧面积更小；,优势 1、功能齐全；2、部分卧室带飘窗设计；3、入户玄关设计；4、储藏空间设计；5、主卧带衣帽间和卫生间； 劣势 1、过道较长，浪费大； 2、偶数层的景观阳台处于次卧外，利用率和实用性较底；（不考虑架空层） 3、厨房外无生活阳台，使用不便； 4、户型内部结构