资产评估实训作业

1、 北京市海淀区清河永泰庄北路小区资产抵押项目资产评估报告书 京地转字（2000）第号 北京房地产开发有限公司二年十月十五日 北京市海淀区清河永泰庄北路小区 资产抵押项目 资产评估报告书目 录声明3资产评估报告书摘要4资产评估报告正文5委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者6 评估目的6 评估对象和评估范围7 价值类型及其定义8评估基准日8 评估依据8 评估方法8 评估程序实施过程和情况9评估假设15评估结论16 特别事项说明25评估报告使用限制说明25 评估报告日27 资产评估报告书备查文件28声 明1、本公司评估人员在执行本次评估业务过程中，恪守独立、客观、公正、科学的原则，遵

2、循有关法律、法规和资产评估准则的规定，按照公认的资产评估方法，对被评估资产在评估基准日特定目的下的价值做出了公允反映，并承担相应的责任。2、本评估报告只能用于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关。3、评估结论不应被认为是对被评估资产在评估目的下可实现价格的保证。4、我们只对评估结论本身符合职业规范要求负责，而不对报告使用者的资产业务定价决策负责。5、我们对评估对象的法律权属状况给予了必要的查验，但本评估报告不具有对被评估资产法律权属确认或发表意见的能力，也不具有对被评估资产法律权属提供保证的能力。6、评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限

3、制对评估结论的影响。7、本评估机构及项目参加人员在被评估资产中没有现实的和预期的利益，与报告使用人也没有利益相关的问题。北京房地产开发有限公司二000年十月十五日 北京市海淀区清河永泰庄北路小区 资产抵押项目 资产评估报告书 京地转字（2000）第号 摘 要重 要 提 示以下内容摘自北京市城镇国有土地使用权转让合同、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第号）、“发证函”（京房地证字（2000）第号）资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 北京XX资产评估有限公司接受北京市海淀区清河永泰庄北路小区的委托，对其申报资产抵押所涉及的固定资产进行

4、了评估。本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，实施了包括实地查勘、市场调查与询证、评定估算等必要的评估程序，对北京市海淀区清河永泰庄北路小区申报的拟抵押资产在评估基准日时所表现的价值做出了公允反映。现将评估情况及评估结果简要报告如下：一、评估委托方：北京房地产开发有限公司。二、产权持有者：北京市海淀区清河永泰庄北路小区。三、评估目的：为委托方资产抵押提供价值参考依据。四、评估范围与对象：北京市海淀区清河永泰庄北路小区所申报的固定资产。五、评估基准日：2000年11月15日。 六、评估方法：本次评估主要采用成本法。七、评估结论：在评估

5、基准日2000年11月15日，委托方委估资产的评估值(评估结果详见评估明细表)。八、本评估结论的有效使用期限自评估基准日2000年11月15日起至2012年6月25日止。评估报告的使用者应关注特别事项及使用限制对评估结论所产生的影响。评估报告成立的前提、假设条件、特别事项说明及使用限制说明详见资产评估报告书正文。本评估报告书仅供委托方及“资产评估业务约定书”中约定的评估报告其他使用者为本次评估目的参考使用和送交资产评估主管机关审查使用。我们只对评估结论本身符合职业规范要求负责，而不对报告使用者业务定价决策负责。本评估报告书的使用权归委托方所有，除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经许可

6、，报告书的全部或部分内容不得向他人提供或公开，也不得见诸于任何公开媒体。 法定代表人： 北京XX房地产开发有限公司注册资产评估师： 中国北京注册资产评估师：二年十月十五日北京市海淀区清河永泰庄北路小区 资产抵押项目 资产评估报告书 京地转字（2000）第号北京XX资产评估有限公司接受的北京市海淀区清河永泰庄北路小区委托，对其资产抵押所涉及的固定资产进行了评估。本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，实施了包括实地查勘、市场调查与询证、评定估算等必要的评估程序，对北京市海淀区清河永泰庄北路小区申报的拟抵押资产在评估基准日时所表现的价值做

7、出了公允反映。现将评估情况及评估结果简要报告如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方、产权持有者：1、企业名称：北京市海淀区清河永泰庄北路小区2、注册地址：北京市海淀区3、法定代表人：北京房地产开发有限公司4、企业性质：有限公司5、有效期限：自2000年11月15日至2012年6月25日6、发证机关：北京市政府土地管理部门7、注册号： XXXXXX（二）委托方以外的其他评估报告使用者在了解资产价值目的实施的过程中，除委托方外，不排除其他相关方会阅读到本评估报告，但我们对其他相关方基于自身立场对本报告的理解不负任何责任。二、评估目的北京XX房地产开发有限公司接受北

8、京市海淀区清河永泰庄北路小区的委托，对申报的固定资产进行评估。以确定申报固定资产的价值，为北京市海淀区清河永泰庄北路小区资产抵押提供公允的价值参考依据。三、评估对象和评估范围 估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路小区住宅及配套用地，土地面积为21681.71平方米，该用地属地价六类地区。1、土地登记状况 根据北京市城镇国有土地使用权转让合同、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第号）、“发证函”（京房地证字（2000）第号）： 土地位置：海淀区永泰庄北路 土地用途：住宅及配套 用地四至：南：小区 北：北路 东：绿化带及高压线走廊 西：北京食品企业有限公司 土地面积：21681

9、.71平方米（住宅分摊：20819.03平方米； 配套分摊：862.68平方米） 土地级别：根据北京市市政府京政发199334号文及其说明，属北京市六类地价区。2、土地权利状况 估价对象为国有土地，根据北京市城镇国有土地使用权转让合同、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第号）、“发证函”（京房地证字（2000）第号），北京房地产开发有限公司通过转让方式，从原土地使用者北京食品企业有限公司土地中受让部分土地，土地使用性质为有偿出让土地。根据原国有土地使用证（市海中外国用（95）字第00170号），设定的抵押权已到期注销。依据“关于开发建设住宅小区项目建议书的批复”（京计投资

10、字20001583号）批准的住宅及配套用途，土地使用年限住宅为70年，配套50年。3、建筑物和地上附着物状况根据审定设计方案通知书（2000-规审字-），小区规划为多层、高层住宅楼及配套综合商业，总建筑面积64232平方米，总容积率为2.96。其中，地上建筑面积62732平方米，住宅建筑面积60236平方米，配套商业建筑面积2496平方米，地上容积率2.89。目前，地上无建筑物。本次估价的地价是指宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”（通路、通电、上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整）条件下、在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。四、价值类型及

11、其定义本报告所称评估价值，是指本评估机构对被评估资产在本报告所列明的评估原则、假设和前提条件下，依据本报告所述的评估依据、评估程序和评估方法，为本评估报告所列明的评估目的而做出的公允价值反映。市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下，由自愿交易的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下，最有可能实现的交换价值的估计数额。通过对委托方确定的评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了解，选择市场价值作为本次评估的价值类型。 五、评估基准日本项目资产评估基准日是2000年11月15日。此基准日是根据评估规范和北京市海淀区清河永泰庄北路小区的实际情况，同时遵循评估基准日尽

12、可能与本次评估目的的实现日接近的原则和考虑完成评估工作的实际可能，由北京市海淀区清河永泰庄北路小区确定，并且与资产评估业务约定书中约定的评估基准日一致。本次评估的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据我公司在评估过程中主要遵守以下依据（包括但不限于）：1.法律依据：北京市城镇国有土地使用权转让合同“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第号）国有土地使用证（市海中外国用（95）字第号）“关于开发建设住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字2000 号）审定设计方案通知书（2000-规审字-）“发证函”（京房地证字（2000）第号）住宅小区总平面图关于合作开发望京新城K

13、7区部分住宅项目建议书的批复京计基字1998第号宗地基础设施状况企业法人营业执照2.准则依据：资产评估准则基本准则；资产评估职业道德准则基本准则；资产评估准则评估报告；资产评估准则评估程序；资产评估准则固定资产；其他与资产评估有关的法律、法规等；3.权属依据：资产评估业务约定书；委托方企业法人营业执照复印件； 设备购置发票复印件。4.取价依据：委托方委估资产的申报材料及其他材料；资产评估常用数据与参数手册；评估人员现场勘察、记录等；有关市场询价资料和参数资料。七、评估方法： 在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最

14、终确定估价结果。 由于估价对象为待开发的房地产用地，要求取该宗地地价，可采用假设开发法。用估价对象开发完成后的价值，扣除其正常的开发成本、管理费用、贷款利息、销售税费、税金及开发利润，求出估价对象的价格。 由于估价对象为住宅用地，是一种比较常见的物业类型，可采用市场比较法。根据替代原理，在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发生的、相同用途物业的交易案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准价格。根据北京市人民政府1993年第34号文件，可通过对该地段上的住宅基准地价进行个别条件系数修正，求出估价对象的基准地价修正价格。 综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出土地的最终

15、地价结果。在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价系数修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均求出土地的最终地价结果。 具体估价过程如下：(一)假设开发法 估价对象住宅部分的规划设计条件为： 建筑面积：61736平方米(地上: 60236平方米) 用地面积: 20819.03平方米。地上容积率：2.89 以上述条件为基础计算估价对象的价格。1.采用市场比较法求取总开发价值运用市场比较法，通过对北京市住宅楼市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个住宅楼销售案例进行比较。选取可比案例 案例

16、A：怡清园地点：海淀区西三旗小营环岛 地价区类：6类 交易类型：期房 建筑面积：平方米 用途： 住宅楼交易价格为楼面单价3750元/平方米。地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为6层现浇结构住宅楼，内部粗装修。 案例B：永泰小区地点：海淀区清河东镇 地价区类：6类 交易类型：期房 建筑面积：平方米 用途： 住宅楼交易价格为楼面单价3950元/平方米。地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为6层现浇结构住宅楼，内部粗装修。案例C：清缘里小区地点：海淀区清河镇 地价区类：6类 交易类型：期房 建筑面积：50000平方米 用途： 住宅楼交易价格为楼面单价3800元/平方米。地块基础设施及公共服务设

17、施完备；建筑物为6-10层现浇结构住宅楼，内部粗装修。表1：因素条件说明表估价对象可比实例比较因素 估价对象案例A案例B案例C交易时间2000.112000.92000.112000.8交易方式买 卖买 卖买 卖买 卖土地位置海淀区清河永泰庄路海淀区西三旗小营环岛海淀区清河东镇海淀区清河镇土地用途住宅及配套住宅住宅住宅土地级别6 类6类6 类6 类区域因素交通条件邻支路，距主干道800米，公共交通较不便捷邻支路，距高速路1000米，公共交通不便捷邻支路，距主干道约600米，公共交通一般邻支路，距主干道约800米，公共交通一般集聚程度小型居住区中型居住区中型居住区小型居住区基础设施七通一平七通一

18、平七通一平七通一平公共服务配套一般一般一般一般个别因素建筑面积 (平方米)6423250000建筑物结构现浇现浇现浇现浇建筑物装修内部粗装修内部粗装修内部粗装修内部粗装修建筑物成新十成十成十成十成工程地质条件良 好良 好良 好良 好表2：比较因素条件指数表 估价对象 及可比比较因素 实例估价对象案例A案例B案例C交易时间100100101100交易方式100101100100土地位置10098100101土地用途100100100100土地级别100100100101区域因素交通条件10099101100集聚程度100102102100基础设施100100100100公共服务配套1001001

19、00100个别因素建筑面积(平方米)10010310099建筑物结构100100100100建筑物装修100100100100建筑物成新100100100100工程地质条件100100100100表3：因素比较修正系数表 估价对象 及可比比较因素 实例案例A案例B案例C交易时间 100/100100/101100/100交易方式100/101100/100100/100土地位置100/98100/100100/101土地用途100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/101区交通条件100/99100/101100/100域集聚程度100/102100

20、/102100/100因基础设施100/100100/100100/100素公共服务配套100/100100/100100/100个建筑面积(平方米)100/103100/100100/99别建筑物结构100/100100/100100/100因建筑物装修100/100100/100100/100素建筑物成新100/100100/100100/100工程地质条件100/100100/100100/100交易价格 (元/平方米)375039503800比准价格 (元/平方米)367639113876. 估价对象比准价格楼面单价(3676+3911+3876)33821(元/平方米)总开发价值根据

21、估价对象的实际情况，确定估价对象的平均售价为3821元/平方米，则总开发价值为：总额售价地上建筑面积 382160236 (元)两税一费按照销售收入的5.5%计取，则不含税的总开发价值为总额*（1-5.5%）=（元）2. 成本费用建造成本a. 建安费用按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算，估价对象建筑平均建安造价可确定为1200元/平方米；总额单方造价建筑面积 120061736 (元)b. 红线内基础设施费用，按建安费用的12%取费；总额建安费用取费标准 12% (元)c. 小区配套费用，按建安费用12%取费；总额建安费用取费标准 12% (元)d. 电贴：电贴费标准1100元/千瓦，住宅

22、负荷为25瓦/平方米。总额11006173625/1000 （元）建造成本合计: 元不可预见费按建造成本的5%取费。总额建造成本取费标准 5% (元)专业人士费专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按照建造成本的5%取费总额5% （元)成本费用 总额 = + =(元)3. 贷款利息取1-3年期固定资产贷款利率5.94%，工期为1.5年，按工期一半计，单利计算。总额5.94%1.50.5 (元)4. 销售费用买卖手续费，按照房屋销售收入的0.5%取费；总额房屋销售收入取费标准 0.5% (元)广告代理费， 按照总开发价值的3%取费。总额总开发价值取费标准 3% (元)销售费用总额+（元）5. 发

23、展商建造投资成本利润投资回报率为成本费用的20%。总额成本费用取费标准 20% (元)6. 总开发成本成本费用： 元贷款利息： 元销售费用： 元发展商建造投资成本利润： 元 合计： 元7. 开发余值开发余值总开发价值总开发成本 （元)8. 求取熟地价熟地总额/(15.94%1.520%) (元) 楼面熟地价熟地总额/地上建筑面积 /60236 1052(元/平方米) 地面熟地价总额/土地面积 /20819.03 3045（元/平方米)9. 根据熟地价对毛地地价测算本次估价的地价分为熟地价和毛地价。熟地价包括土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建

24、设费两项费用。其中基础设施配套建设费包括大市政费及四源费，未包括红线内基础设施费。生地（不具备三通条件且尚有待拆迁建筑）、毛地（已具备三通条件但尚有待拆迁建筑）、熟地（已具备三通条件且无待拆迁建筑）。 (1) 土地开发（三通及拆迁）费根据委托方提供的资料，以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验，确定估价对象的土地征地、拆迁费折合为楼面单价700元/平方米、折合成地面单价2023元/平方米。(2) 求取毛地价 地面毛地价30452023 1022(元/平方米) 楼面毛地价1052700 352(元/平方米) 毛地总额=楼面毛地价地上建筑面积 =35260236

25、=（元） (二)市场比较法1. 根据替代原则，通过对北京市住宅用地出让市场的调查，取得下列三个案例：案例D：海淀区永泰庄永泰园小区10#、11#住宅楼，为北京市六类地价区。用地面积6500平方米，建筑面积12165平方米，容积率1.92。1999年12月交易价格为：楼面毛地价342元/平方米。案例E：海淀区清河镇清缘小区W06-W09住宅楼，为北京市六类地价区。用地面积25394平方米，建筑面积37659平方米，容积率1.48。1999年9月交易价格为：楼面毛地价350元/平方米。案例F: 海淀区小营路东清河小区住宅用地，为北京市五类地价区。用地面积13913平方米，建筑面积32916平方米，

26、容积率2.74。1999年11月交易价格为：楼面毛地价330元/平方米。2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件，采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。（1）用途。指土地的合法规划用途；（2）土地使用年限。指土地的合法有效可使用年限。（3）交易时间因素。指由于时间的因素房地产交易价格会不同；（4）交易情况因素。指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；（5）区位因素。区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、

27、交通条件、基础设施状况、环境质量等；（6）个别因素。个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。3. 比较因素条件说明将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表4)。表4：因素条件说明表 待估宗地 及可比实例比较因素待估宗地案例A案例B案例C交易时间2000.111999.121999.91999.11土地位置海淀区永泰庄北路海淀区永泰庄永泰园小区海淀区清河镇清缘小区海淀区小营路东清河小区交易情况正 常正 常正 常正 常交易方式出 让出 让出 让出 让土地用途住 宅住 宅住 宅住 宅土地级别六类六类六类五类土地使用年限70年70年70年70年交通条件临永泰庄北

28、路，距主干道900米临次干道，距主干道约800米临次干道，距主干道约700米临次干道，距主干道约200米区环境质量较好较好较好较好域集聚程度小型居住区一般中小型居住区一般中型居住区一般中小型居住区一般因基础设施七通一平七通一平七通一平七通一平素公共设施配套利用居住区级配套利用居住区级配套利用居住区级配套利用居住区级配套个宗地面积(m2)20819.0365002539413913别宗地形状规则长方形近似规则长方形近似规则长方形规则长方形因地上容积率2.891.921.482.74素工程地质条件良 好良 好良 好良 好 4. 编制比较因素条件指数表(见表5)。表5：比较因素条件指数表 待估宗地及

29、可比实例比较因素待估宗地案例D案例E案例F交易时间100989997土地位置100102100101交易情况100100100100交易方式100100100100土地用途10010099100土地级别100101100102土地使用年限100100100100区域因素个别因素交通条件100100100100环境质量100100100100集聚程度100101102101基础设施100100100100公共设施配套100100100100宗地面积100100101100宗地形状100102100100地上容积率100100100101工程地质条件1001001001005. 因素修正在各因素条

30、件指数表的基础上，进行可比实例估价期日修正、交易情况、因素修正，即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，计算得出估价对象楼面地价(见表6)：表6：因素比较修正系数表待估宗地可比实例比较因素案例D案例E案例F交易时间100/98100/99100/97土地位置100/102100/102100/101交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地用途100/100100/99100/100土地级别100/101100/100100/102土地使用年限100/100100/100100/100交通条件100

31、/100100/100100/100区环境质量100/100100/100100/100域集聚程度100/101100/102100/101因基础设施100/100100/100100/100素公共设施配套100/100100/100100/100个宗地面积100/100100/101100/100别宗地形状100/102100/100100/100因地上容积率100/100100/100100/101素工程地质条件100/100100/100100/100楼面毛地价(元/平方米)342350330比准价格 (元/平方米)3383493296. 估价对象毛地比准价格楼面毛地价(338+349+

32、330)3 339(元/平方米)地面毛地价楼面毛地价容积率 3392.89 979(元/平方米) 毛地总额楼面毛地价地上建筑面积 33960236 （元） 7.土地开发费 根据委托方提供的资料，以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验，确定估价对象的土地开发费为楼面单价700元/平方米，折合成地面单价2023元/平方米。8. 求取熟地价 地面熟地价9792023 3002(元/平方米) 楼面熟地价339700 1039(元/平方米) 熟地总额楼面熟地价地上建筑面积 103960236 （元） (三)基准地价系数修正法1. 有关北京市基准地价的说明 北京市人民政府

33、于1993年7月6日以北京市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发 1993 34 号)文件下发了北京市出让国有土地基准地价表及使用说明，对北京市出让国有土地使用权基准地价针对不同用途和地价区类的标准进行了具体的规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此基准地价为基础，进行宏观控制。 该基准地价是在调查现有各类用地基础上，根据地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。 依据北京市出让国有土地基准地价表及使用说明，北京市基准地价包括出让金、大市政及四源费和土地开发费。土地利用类型分为商业、公寓、住宅、工业，土地级别分为1-10类（详见北京市出让国有土地使用权基准地价表），在计算宗

34、地地价时，可通过以下公式计算： 宗地基准地价（熟地价）出让金大市政及四源费土地开发费毛地价=出让金+大市政及四源费 其中：出让金取费标准容积率修正系数 大市政及四源费取费标准容积率 2. 求取估价对象土地价格 (1)出让金估价对象位于海淀区清河永泰庄北路，属于地价六类地区，土地用途为住宅用途。估价对象条件与该地价区类的状况相比属一般状况。取该地价区类住宅出让基准的取费标准400元/平方米。估价对象地上容积率为2.89，容积率修正系数为2.65。地面单价取费标准容积率修正系数 4002.65 1060元/平方米 (2)基础设施配套建设费 本报告所提到的基础设施配套建设费仅指估价对象红线外基础设施

35、配套建设费，即大市政及四源费，未包含红线内基础设施配套费。根据相关文件并依照实际征收情况，大市政费取100元/平方米，四源费（不包括热源费）费用标准取50元/平方米，合计150元/平方米。地面单价取费标准容积率 1502.89 434(元/平方米)(3)毛地价 地面毛地价1060434 1494(元/平方米) 楼面毛地价1494/2.89 517(元/平方米) 毛地总额=楼面毛地价地上建筑面积 =51760236 =（元）(4)土地开发及其他费用根据委托方提供的资料，以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验，确定估价对象的土地开发费为楼面单价700元/平方米、折

36、合成地面单价2023元/平方米。地面单价=楼面单价容积率 =7002.89 =2023元/平方米 (5)求取熟地价 地面熟地价14942023 3517(元/平方米) 楼面熟地价3517/2.89 1217(元/平方米) 熟地总额=楼面熟地价地上建筑面积 =121760236 =（元） 六、估价对象地价的确定 综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出住宅部分的最终地价结果。由于本次评估的评估目的是为确定出让手续中的出让价格，目前北京市地产市场交易比较活跃，因此市场比较法评估结果能较好地反映出地块的真实地价水平，其次依据假设开发法测算出来的价格，由于基准地价修正法自93年执行，一直

37、未做调整，采用此方法测算出来的价格较其他两种方法测算出来的价格相差较大，且在北京市的出让实例中也较实际价格偏高，故就假设开发法、市场比较法、基准地价修正法测算的结果依次取权重为40%、50%、10%，以求取最终的地价结果。 综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出住宅楼的最终地价结果，根据北京市土地出让实务及评估中的通常作法，住宅小区中配套部分的毛地楼面价是住宅的1.5倍，住宅小区中配套部分的熟地楼面价是住宅的1.16倍，因此：估价结果一览表地价权重熟地毛地熟地总价熟地地面价熟地楼面价毛地总价毛地地面价毛地楼面价评估方法%(元)(元/平方米)(元/平方米)(元)(元/平方米)(元

38、/平方米)假设开发法40304510521022352市场比较法5030021039979339基准地价修正法10351712171494517住宅部分304510521022352配套部分353212201533528估价对象小区住宅用地在估价期日2000年11月15日之正常市场价格为：住宅部分：熟地： 总价： 元 大写金额： 陆仟叁佰肆拾万玖仟捌佰叁拾叁元整 单位地面熟地价：3045 元/平方米单位楼面熟地价： 1052 元/平方米 毛地： 总价： 元 大写金额：贰仟壹佰贰拾万叁仟零柒拾贰元整 单位地面毛地价： 1022 元/平方米 单位楼面毛地价： 352 元/平方米配套部分：熟地： 总

39、价： 元 大写金额： 叁佰零肆万伍仟壹佰贰拾元整 单位地面熟地价：3532元/平方米 单位楼面熟地价：1220元/平方米 毛地： 总价： 元 大写金额： 壹佰叁拾壹万柒仟捌佰捌拾捌元整 单位地面毛地价： 1533 元/平方米 单位楼面毛地价： 528元/平方米八、评估程序实施过程和情况（一）接受委托1、进行项目前期调查，明确评估目的、评估范围和评估对象、评估基准日等评估业务基本事项；2、进行项目风险评价，同意接受委托；3、与委托方签订资产评估业务约定书；4、制定评估工作计划；5、项目组人员进行业务培训。（二）指导企业填报资产评估申报表。指导企业按照中国资产协会2008资产评估新准则规定的资产清

40、查评估明细表格式逐项将纳入资产评估范围的资产进行填报。（三）现场调查、收集评估资料评估人员进入现场后，首先指导企业对纳入评估范围的资产进行申报和全面的清查核实工作，并收集准备评估所需资料，检查核实资产与验证资料等工作。在企业对纳入评估范围的资产进行了全面清查盘点的基础上，评估人员根据企业提供的委估固定资产清查评估明细表进行现场清查核实和勘察鉴定，对被评估资产的法律权属予以必要的查验关注，对企业提供的资料进行验证。现简要说明如下：根据企业提供的固定资产清查评估明细表，通过对有关的合同、发票等权属证明材料及相关会计凭证的审查核实，对其权属予以必要的关注；组织专业技术人员进行现场勘查和核实，查阅主要

41、设备的运行、维护记录和生产统计资料，并向设备管理和使用人员了解设备的使用、维护、修理和技术改造等情况，对主要的大型关键设备进行详细的现场勘察和鉴定，通过查阅有关的设备购置发票和财务决算情况对其账面价值进行核实。（四）整理评估资料对收集的评估资料进行分析，判断每一份资料的可靠性、合理性和可用性，其过程是去粗取精、去伪存真的过程。经过分析和筛选，汇集所有合理、可靠的资料。根据评估工作需要进行分类，将评估资料进行归纳整理。（五）评定估算、形成评估结论评估人员对从现场收集的资料进行分析和汇总，进行市场调研和询价等程序，按照前述的资产评估方法对各类资产进行评定估算：1、分项对委估资产进行分析、计算和评定

42、估算，编制各项资产评估说明，然后将各项结果进行汇总，得出评估结果。2、分析评估结论，确认评估工作中没有发生重评、漏评的情况，考虑期后事项、特殊事项等可能对评估结论产生重大影响的事项。3、汇集资产评估工作底稿，审查复核各类工作底稿。（五）编制和提交评估报告1、撰写资产评估报告、评估说明、资产评估明细表初稿，并进行评估机构内部三级审核。2、在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。3、向委托方提交资产评估报告。九、评估假设（一）评估过程中遵循以下评估假设，当其中的假设条件不成立时，评估结论不成立，评估报告将无效。1、持续使用假设。

43、即本次评估假设评估基准日后，被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等继续使用。2、公开市场假设。即假定被评估资产将在一种较为完善的公开市场上进行交易，评估选取的作价依据和结论都可在公开市场上存在和成立。3、交易假设。即假定被评估资产已经处于交易过程中，评估师根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。4、国家宏观经济政策和被评估资产所在地区社会经济环境无重大变化，行业政策、法律法规、管理制度、税收政策、信贷利率等无重大变化，产权持有者主要管理人员、职工队伍、管理水平、主营业务无重大变化。5、产权持有者对申报评估的资产拥有完整的所有权、管理权、处置权、收益权。6、委托方及产权持有者提供的资料真实、合法、完整、有效。7、评估报告仅用于评估报告书指明的评估目的。（二）评估假设对评估结论的影响1、评估假设直接关系到评估报告书和评估结论的有效与无效；2、评估假设关系到企业经营的外部环境，其变化将有可能使企业调整经营方向和方式，或者改变产品结构或提高产品质量标准，或者对企业的经济效益产生重大影响，这都会严重影响评估结论的合理性和公允性；3、评估假设的实现与否，关系到评定估算中各种数据、参数选