房地产新政解读

1、房地产新政解读,2011年3月,2010.4.17 新“国十条”,2010.9.29 新“国五条”,2011.1.26 “新国八条”,调控政策的发展趋势,信贷,限购,税收,政策回顾与分析,土地,保障房,规范,本轮调控呈现出：“力度越发严厉，范围越发扩张，内容越发具象”的趋势。 以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”。,2011.1.26“国八条”,2011.2.18“津十条”,信贷,施压地方政府,保障房,税收,差别化信贷,土地供应,限购,价格监控,舆论引导,“津十条”分析,特征一：信贷进一步紧缩,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例由30%上调到不低于60%，贷款利

2、率不低于基准利率的1.1倍。,特征二：限购范围扩大,限购范围由2010年的环城四区扩大到全市，天津本地户籍购房者名下已有两套或两套以上不准购房，外地户籍购房者必须累计1年的缴税证明，且只能购买一套房,特征三：保障房用地面积具指标限定,在新增用地计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。,特征五：严格的问责机制,严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。,特征四：加强了税收征管,调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 加强对土地增

3、值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。,特征六：强化舆论引导,对稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。,“限购令”成为此次房地产调控的重点，相比之前出台的政策，本次调控力度加大及细化，对未来市场走势及高房价具备一定的抑制效果，而房企销售压力也将凸显。,“津十条” 在2010房地产调控的基础上进一步升级，调控力度开始步入强硬阶段,“津十条”分析,政策解读差别化信贷政策,差别化信贷,信贷政策仅调高首付比例，中低端市场受影响程度最大,本次调控方案,“对贷款购买

4、第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”,首付比例方面,50%,60%！,贷款利率方面,基准利率1.1倍,基准利率1.1倍,调控可能产生的影响,房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房成本，对市场需求一定会产生影响。其影响分两个层面 实际层面：由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房 心理层面：由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房,由于投资的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内，而普通的改善型需求则完全是自主性的，但由于支付能力略低，购房资金略紧，首付从过去的30%上升至50%，此番又增加到60%，完全抑制了此类购房需求。,对市

5、场中低端项目的影响将大于高端市场 对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型,“津十条”分析,以张先生在不同时间购买一套房子，以贷款100万元为例，其在不同时间还款额如下：,2011.02.09后与预测利率调整后对比,2008.12.23与2011.02.09调整后对比,利率累计上调后，购房负担明显提升,“津十条”分析,差别化信贷,限购政策,限购令直接促使成交量呈现萎缩，并严重打击外地客户购买信心,本次调控方案,调控可能产生的影响,此次“津十条”限购对天津市场影响很大，主要有以下几个方面： 一手市场：成交呈现萎缩，不仅投资投机型需求受到严厉打压，改善型购房家庭也得到抑制。 二手市场：挂牌量呈现

6、萎缩，由于新买卖受限，手中有房的投资客将不愿意出售房源 租赁市场：买卖交易减少，租赁市场需求必然增加，租金将会上升,此项政策对于天津蓝印户籍客户影响颇大，主要是蓝印户籍客户多数不具备在津一年以上的纳税证明，因此对于以蓝印户口吸引人群的楼盘和区域有一定的冲击,天津本次限购可以用以下结构图进行表示：,累计1年的所得税证明或社会保险缴纳证明,“津十条”分析,保障房增加,大量保障房上市，直接促使市场结构成为保障房和商品住宅双重格局,本次调控方案,“2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套。对不同层面困难家庭发放三种补贴，全年共发放8.5万户”,调控可能产生的影

7、响,保障房的加大，满足中低收入者得住房需求，调节市场均衡，抑制房价上涨： 从短期来看保障房的增加，只是满足部分中低收入的住房需求，抑制房价上涨 从长期来看，保障房的大量涌入慢慢形成商品住宅市场及保障房市场双重格局，那么中端客户将会被分流，对于中端和中高端商品住宅的价格体系将有一定的影响,大量保障房上市，抑制房价上涨，促使市场格局改变,建设保障房8.5万,保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%,将建设保障房23万,2010年,2011年,2.3倍,“津十条”分析,营业税调整,税费成本大幅上升影响二手房市场，将再次降入冰点,本次调控方案,“调整个人转让住房营业税

8、政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”,调控可能产生的影响,营业税调整从差额征收到全额征收，对二手房市场会产生较大影响。 卖方心态：由于税费成本提高，市场房源挂牌量会急剧减少，特别是总价较高的高端住宅 买房心态：出于投资炒房心态的客户会大幅减少,但由于目前二手房市场监管机制尚未完善，应对交易税的对策则相对简单，实际成交价与交易中心备案成交价大相径庭的“阴阳合同”将会大量出现,营业税调整将大幅影响二手房市场 高端住宅换手率将急剧减少,房屋原价100万,税费： （200-100）*5.5% =5.5万元,交易价200万,房屋原价100万,税费： （200）*5.5% =

9、11万元,交易价200万,调整前,调整后,“津十条”分析,10,政策对市场的影响主要集中在以下几个方面： 二套房首付比例上升至60%，将直接导致购房初期投入上升，购房者陷入观望阶段，市场销量将明显下滑 二套房全面限购，三套房全面停购，将直接导致市场成交量呈现萎缩 保障房的大量上市，直接促使市场结构成为保障房和商品住宅双重格局 营业税费由差额计税调整为全额计税，将直接影响二手房市场交易量，挂牌量将急剧减少,在信贷、税收、限购、货币紧缩等多管齐下，调控着手点“堵”大于“疏”，以压制投资达到遏制房价过快上涨的目的，房地产市场将承受巨大的压力，近期住宅市场已经进入“速冻期”。,“津十条”分析,严格版细

10、则北京,“京十五条”细则较此次出台的“国八条”更为严格，主要特征表现为：,特征一：多角度确保保障房（含公租房）和中低价位房屋供给增加,特征二：抑制投资需求从交易税费、购房、贷款成本、限制购买资格方面,1、严格执行国八条关于交易税收政策,以5年作为征收营业税情况划分的分水岭。,2、严格执行国八条关于贷款首付和利率的政策,对贷款购买第二套住房的家庭，切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，同时研究提高第二套住房贷款首付款比例和利率。,3、购买资格限制更严格，非本市户籍家庭需提供5年以上纳税或社保证明,营业税,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免；五年以上唯

11、一生活用房出售，免征。,个人所得税,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手房),本市家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、或者虽在本市无住房，但无法提供本市暂住证和连续5年以上本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的，暂停向其售房。,非本市家庭,1、 增加保障性住房和中小型普通商住房土地供给,2、增加保障性住房房屋数量供给,严格版细则北京,特征三：最低计税价格将有调整，阴阳合同的操作空间缩小,特征四：通过土地增值税和行政申报的方式控制新房价格,特征五：立即落地，末班车可能减小,在第七条中明确规定自本意见发布次日执行，（(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发

12、布次日起）政策将从17日开始全面执行。,标准版细则上海,差别化信贷,对居民家庭向商业银行贷款或者利用住房公积金购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。,标准版细则上海,“沪九条”细则相对标准，与“国八条”趋于一致，无更严厉细则出台,其他城市细则,成都细则,长春细则,青岛细则,特征一：中心城区停购三套房,住房限购的时间和范围：在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。,特征二：未明确外地人购房最低纳税时间,本市户籍居民家庭：在主

13、城区已有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。 外地户籍居民家庭：在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。,控制新建住房价格涨幅。根据我市经济发展水平、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，采取有效调控措施，使2011年新建住房价格涨幅有较大幅度回落，房价收入比控制在合理区间。,特征：提出控制房价收入比,特征：与“国八条”趋同,其他城市细则,济南细则,南京细则,南宁细则,特征：市区内停售二套房,限购套数：即日起至2011年12月31日，济南市及

14、非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内新购一套新建商品住房。,特征：市区内，本市居民限购三套房，非本市居民限购二套房,本市户籍家庭：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房； 非本市户籍家庭：拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。,特征：市区内，本市居民限购三套房，非本市居民限购二套房,本市户籍家庭：已有1套住房的本市户籍居民家庭、在市区范围内限新购1套住房(含新建商品住房、二手住房)；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家

15、庭，暂停在本市市区范围内向其出售住房。 非本市户籍家庭：能够提供在本市行政区域内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市区范围内限新购1套住房(含新建商品住房、二手住房)；拥有1套及以上住房的、无法提供在本市行政区域内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市市区范围内向其出售住房。,贵阳细则,太原细则,哈尔滨细则,特征：,限购规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民

16、家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。,特征：限购范围为本市市辖六区,限购规定：对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。,特征：限购范围为中心城区一环内,限购规定：对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上

17、（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，自实施意见实施之日起至2011年12月30日内，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。,宁波细则,特征：外地居民限购标准为两年内累计纳税一年以上,限购规定：在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同)、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在本市无房的非本市户籍居民家庭，

18、暂定限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。,天津细则,特征：从市区限购到全市性限购、异地客户完税证明累计而非持续一年者可新购,本市户籍家庭：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同)、限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、要暂停向其售房。 非本市户籍家庭：

19、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)； 拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。,广州细则,特征一：本市居民限购三套房，非本市居民限购二套房,限购1套房：对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 暂停发售：对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、

20、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 限购范围：从化、增城将纳入限购范围。,特征二：扩大限购范围,限购范围：从化、增城将纳入限购范围。,已通过，尚未落定,各城市细则对比,天津的调控力度，相比于“新国八条”与“各地方调控”而言，属于严格一类，主要体现在限购的区域范围。但同时我们也可以看到一些明显的空间所在。,2011年，第一轮调控已经启动，且进一步升级；常态化的房地产调控也就此拉开帷幕。 2011三大调控的重点，集中在限购升级，信贷环境持续收紧，以及房产税试点的开征 。 从对市场的影响来看， 短期在于“限购效应”；而中长期

21、，则要关注房产税与信贷环境。,政策小结,新政空间解读,通过对津十条的深入分析，以及对天津房管局组织的房地产宏观调控政策培训的理解；针对最为严厉的限购性政策，列举出一些可供操作的空间，望谨慎参照。,空间1：限购的仅是纯住宅 核心关注：非70年产权的纯住宅，包括所有公寓类产品、办公物业、商业物业均不在限购范围内。 空间2：满18周岁子女不视为家庭成员 核心关注：以居民家庭为限购单位，而居民家庭成员包括：购房人、购房人的配偶、购房人的未满18岁子女；由此，该限定范围，为“满18岁的成年子女且未婚的后小太阳家庭，提供了购买首套房的空间”；为“已婚成年子女和父母共同购买房屋提供可空间“。 空间3：3月1日前“非家庭成员间的共有产权住房”，不在限购范围内 核心关注： 2011年3月1日之前的购房者已拥有的共有产权住房（非家庭成员之间），不视为家庭已拥有住房；2011年3月1日后如与非家庭成员合购买住房（即共有产权住房），视为购房者家庭住房，属于限购范围。 空间4：“异地购房者，累计一年完税证明可在办理产权时提交” 核心关注：异地购房者在签署商品房买卖合同时，仅需提供缴纳证明承诺书；在办理产权登记时再提交“累计”一年的完税证明即可；由此，这对购买期房的异地购房者留出了相对充足的时间去补齐一年的完税证明。 另，异地购房者家庭