土地增值税清算鉴证服务方案

1、.安徽鑫诚工程咨询有限公司安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴定服务质量保证计划和服务的承诺房地产开发企业土地增值税清算鉴定业务不仅要严格遵守国家评价法规、税收政策，还必须按照合同要求计量合同价款。 由于存在很多政策性和技术性问题，房地产开发企业土地增值税清算的鉴别业务是一项技术性、政策性、经济性强的工作。房地产开发企业土地增值税清算鉴定业务在审查时根据国家和地方法规、政策和有关规定，结合工程立项规定、招标文件、工程合同、现场签证、设计变更和工程项目实施过程中的具体情况记录，需要房地产工程项目鉴定的四项费用基于合法、正确、规范、全面、真实原则我公司如果招标成功，参加安庆市房地产开发企业的土地增

2、值税清算鉴定服务，吸取资深的经营经验，由具有良好职业道德的成本专家成立清算鉴定团队。 做这个项目的前期准备、中期审查服务和后期有关文件、报告书的发行和资料整理存档工作。质量保证和技术方案一、鉴识目标为了为安庆市房地产开发企业的土地增值税清算鉴定工作提供服务，我公司根据“合法、正确、规范、全面、真实”的执行原则，做好其中的所有工作，确保审查结果的正确性、可靠性和合法性。二、房地产开发企业土地增值税清算鉴定业务质量保证方案(一)组织保证如果我们公司竞争成功，参加这次安庆市房地产开发企业的土地增值税清算鉴定服务，结合服务项目细节和相关资料，在充分理解服务项目内容的基础上，我们公司成立一个强大的清算鉴

3、定服务团队。 在项目考核期间集中精力，思想态度出色，业务素质高，考核经验丰富的强大专业技术人员投入到本项目服务中。 具体负责项目清算鉴定业务的人员，详细调查该方案“项目管理机构配置情况”的人员配置情况。 保证清算鉴定服务前期准备、中期清算鉴定业务和后期有关文件、报告发行和资料整理归档。(2)清算鉴定程序的质量管理(1)评审员熟悉审查资料，进行施工现场调查。 根据需要召集委托人、承包人、承包人的共同协议，就审查前问题达成明确的意见，形成书面议事记录，共同遵守。(2)审查中有不明确或有异议的问题，与委托人联系，与承包人、承包人在工地进行调查和取证。(3)推进交流制度。 一是在评审员之间随时进行内部

4、交流，加强相互合作、信息交换、分工合作；二是项目负责人和承包人随时进行交流；三是项目组和委托方、承包人相关人员相互联系，双方的意见(4)执行公司各种技术措施，严格执行三级审查程序。公司工程咨询操作规程对全面审查质量管理作了全面详细的阐述和规定，必须认真执行规范。采用分层、阶段质量管理法、点质量管理法、三级探讨等多种技术措施管理全过程，确保质量。答：分层质量管理措施：项目组各成员按照各自的职责管理本层的业务质量，形成上下层的工作质量检查监督制，发现问题立即解决。b :分环节质量管理措施：根据在项目不同环节采用“节”审查法的各业务环节的质量管理内容和目标责任，各环节完成后，由专业负责人准确审查后再

5、进入下一个环节。c :要点质量措施：在各项实施过程中有严重影响结果和质量的要点，只要控制住这些要点，就能基本保证该项目整体的质量，大幅度提高生产率。d :三级讨论措施：评审员按项目审查送审的工程结算，与工程审核计算书编制结算调整清单征求意见，编制初审意见书，提交咨询质量控制流程单和项目负责人审查的项目负责人讨论同意后，将初审意见和征求意见的原稿交给委托人， 在委托人向承包人和承包人征求意见的委托人、承包人、审查机关同意审查结算后，项目负责人在进行终审审查的委托人、承包人、承包人的负责人和咨询机构的技术负责人分别在工程结算审定表上签字意见，盖章表示认可。(五)发行审计报告的程序。 项目负责人应由

6、工程结算审核报告书、工程结算审核报告书由咨询机构负责人签发，编号印刷，按项目负责人执行资格专用印章和咨询机构专用印章，由工程结算审核报告书送交委托人办理送货手续。(3)“四个费用”清算鉴定服务方案和质量保证措施这次招标文件规定的服务内容根据费用的种类，我们分别做以下工作内容和节点，以确保“四个费用”清算鉴定服务的质量1、土地增值税清算审查中前期工程费鉴定：(1)清算鉴定内容前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质调查、测绘、规划、设计、可行性研究、建设计划、现场平等前期费用。 包括计划、设计、项目可行性研究和水文、地质、调查、测绘、“三方一平”等支出。(2)清算错误的要点对于前期工程费，主要根

7、据合同约定的内容、取得的合法票据和对应的金额，审查前期工程费是否实际发生，是否存在虚假情况。 同时，注意实际产生的费用，如设计费是否支持开发项目，不支持的除外。前期工程费一般在立案开始前发生，严格指定，期间费用不要插入本项目。“三方一平”等支出的审查，必须注意实际是否发生，或者是否被请求较多。 具体审查方法见建筑安装工程费的审查。(3)注意事项评审员还应计算前期工程费用占整个开发成本的比率，将该比率与同类工程的比率进行比较，如果发现重大偏差，还应进一步验证。2、土地增值税清算审查中建筑安装工程费的鉴定：在正常情况下，建筑安装工程费占房地产开发成本要素的比例最大，对土地增值税纳税基础的影响最大。

8、 因此，审查会计计算是否真实合理是特别重要的。 从某种意义上说，它应该是土地增值税清算审查的“重中之重”，是清算审查的中枢，也是检验清算审查成果的重点。 目前这个成本项目存在的问题很多，人为扩大建筑安装工程的成本，经常弄虚作假的方法有：开发者重复“为甲方提供材料，人为增加建设成本”的列支敦士登建筑材料收据的虚构工程项目、工程量、虚增扣除成本等。(1)清算鉴定内容建筑安装工程费是指房地产开发项目在建设中产生的各种建筑工程费和安装工程费。 纳税人向建设工程公司支付房地产开发项目包括承包人的建筑安装工程费用在内的纳税人自己的住宅建设中产生的开发项目的工程设计图预算内各项建筑安装工程费用。根据中华人民

9、共和国招标投标法第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目： 项目调查、设计、施工、监理及工程建设相关的重要设备、材料等的采购应进行招标(1)大型基础设施、公共事业等与社会公共利益、公共安全有关的项目法律或者国务院规定必须招标的其他项目范围的，依照其规定。工程建设项目招标范围和规模标准规定第七条在本规定第二条至第六条规定范围内的各种工程建设项目，包括项目调查、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到以下标准之一的，应当进行招标(一)施工个别合同估价在200万元以上的；(二)重要设备、材料等货物购买、个别合同估价在100万元以上的；(三)采购调查、设计、监理等服务，个

10、别合同估价在50万元以上的(四)个别合同的报价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准，项目总投资额在3000万元以上的；第十一条投标人和中标人应当根据中价签订合同。不实施招标的工程，根据承包人编制的施工图预算，由承包双方协商签订合同。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定建设工程价款结算暂行办法建筑安装工程费的审查主要依据建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收申请书和市政基础设施工程竣工验收申请书。建筑工程施工合同：审查开发者和建筑业者签订的建筑工程施工合同合同价款中包含的具体内容，重点看是否包括材料采购。建设工程竣工决算书：审核纳税人和建设业者竣工决算书的具体部

11、门最终结算成本，计算部门经济技术指标(即单位成本)，重点看是否有大的结算规模，增加结算成本。住宅建筑工程和市政基础设施工程竣工验收申请书：本申请文件包含各栋建筑公司名称、建筑面积、工程用途(商店、住宅、其他)、竣工验收日期、合同总价款、竣工验收组织实施情况(各组负责建筑工程、给排水工程、建筑电气设备安装工程、通风和空调工程、电梯安装工程等人员清单(2)清算错误的要点按照有关规定，工程费用实际发生，证明书必须合法有效。 纳税人不能自己“事先提交”“暂时估计”的工程费用作为扣除项目作为列支敦士登。 必须排除在外。工程费用的实际发生额必须与工程结算报告、审计报告、工程施工合同(设计变更追加工程补充协

12、议)中记载的内容一致，同时，在向项目所在地主管税务机关发行的建设业发票审查中发现实际发生额高于工程施工合同的，其工程设计变更资料， 必须重点核查施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及住宅建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文件，如果没有相应材料的证据，应根据情况把超额部分从工程费用中排除。纳税人购买建筑材料的情况下，发现购买材料的价款在施工者发行建设业发票的价款中必须重点审查列支敦士登的情况下，可以向纳税人提供建筑材料的详细清单，将施工合同和工程合同结合，进行整理和删除必要时，主管税务机关可以参照当地同期同种开发项目单位的平均建设成本和当地建设部门公布的建设工程成本指标，验证建筑安装工程费

13、支出的合理性，如果发现公司的建设成本明显超过当地建筑安装工程费警报值的10%以上， 向纳税人提交书面说明和有关资料的证明书(独特的设计论证资料等新资料的申报资料等)，不能进行有效的说明和证明，没有正当理由的，根据警报值进行扣除，根据征收管理法和实施细则的有关规定审定成本，或放入税务检查实施清算检查纳税人采用自营方式建设时，重点审查有无虚假结算、有无虚增工程项目、有无虚增列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况，调查开发企业相关公司，通过行业收益水平的比较、管理者是否交替工作、资金是否相互流动等比较分析必须审查是否利用相关关系转移利润，以及通过替代收入转移销售收入，还是压迫开发成本。主管税务

14、机关可以利用建筑业税收信息管理系统，将纳税人获得的建筑安装工程费与施工人登记的建设项目的申请信息进行核对，验证纳税人获得的建筑业发票的真实性和准确性。 对大额(10万元以上)的建筑安装发票和材料发票，按大额发票审查程序重点审查发行内容的真实性。在工程决算书的审查中，要注意是否存在重复结算、虚列工程项目、虚增工程量、随意增加工程的个别分配单价等情况，决算书的个别工程量过大、不常识或个别工程的结算单价过高时，在审查应该进行重点审查的虚列工程项目、虚增工程量的基础上进行补充可以根据工地签证材料和工程监理报告进行核对，如果与工地签证材料和工程监理报告不一致，则鉴定为纳税人在建设部门的备案材料，应按照规

15、定扣除相应的建设成本的审查是否擅自变大，是否乱了工程的个别分配，请核对因为工程决算是以省成本分配标准作成的，所以相应支部的分项工程成本可以根据省成本分配标准找到对应的分配单价。 受委托的，纳税人仍然不能提供证据文件，没有正当理由的，可以根据我省的成本分配标准调整建设工程的成本。在建设工程合同和协议的真实性审查中，也可以重点审查建设部门是否申报建设工程合同和协议，阴阳合同，是否存在“偏离”合同，是否与工程招投标中的投标书一致等，并与施工部门向主管税务机关开具发票申报的合同进行对照证明。 同时，核对合同价款支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期支付的巨额支付，必须向对方验证未支付项目的真实性

16、。(3)注意事项关于开发企业代替施工者的水电费房地产开发过程中施工者产生的水电费，通常由开发企业先由开发公司向施工企业征收。 这个部分支付的费用必须作为交易价款计算。 清算审查必须注意开发企业是否将列支敦士登费用计入“建筑安装成本”和“开发间接费用”。 如果有列支敦士登，必须排除在外。关于装修费用根据建设部2002年公布的商品住宅装修一次到位实施细则的规定，商品住宅改装一次到达的商品住宅是新建城市商品住宅中的集合住宅。 装修一次到达后，房子交给钥匙前，所有功能空间的固定面都被铺上或涂装，厨房和厕所的基本设备都设置好，简称装修住宅。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通

17、知 (国税发2006187号)，房地产开发企业出售装修过的房子，其装修费用可以计入房地产开发成本。 但是，请注意不动产开发企业销售的内装商社是否包括电视、冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发等家电产品和家具。 电视、冰箱、床、沙发等家电、家具，在规范意义上不是建筑装饰工程的装饰材料，不构成建筑实体，不能在“开发成本-建筑安装成本”上列支。 纳税者列支敦士登的装修费用(特别是家电家具类)要按照商品住宅装修一次到位实施细则的规定配置标准进行检查，不在规定标准内的不允许列支敦士登。关于房地产开发企业质量保证金的处理房地产开发企业在工程竣工验收后，根据有关合同的约定和其他形式的约定，保留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，这个质量保证金今后年度支付。 作为开发项目的质量保证金，计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金向房地产开发企业开具发票，如果没有发放按发票上记载的金额扣除的发