某商业广场可行性报告

1、某商业广场初期定位报告,Part1：项目分析,宗地周边分析 项目规划分析 项目SWOT分析,宗地分析地块四至,地块尚处于平整阶段，景观资源优越，交通资源优越。,西至：随园路， 市政道路，已具备通车至项目条件,南至：幸庄水库， 优越的水库资源、无想寺风景区资源,北至：地块红线， 尚在平整，目前无法通行,东至：地块红线， 目前无法通行,随 园 路,项目,商业辐射超过19个社区（在建或已交付）9个行政、学校等机关单位及天生桥旅游人群,宗地分析人口,项目辐射人口： 1、19个在建或已交付小区； 2、9个行政学校机关单位； 3、天生桥景区旅游客群； 4、未来在建规划拆迁安置房；,项目,宗地分析交通,项目

2、紧邻S7轻轨、靠近天生桥大道,公路：宁高高速、宁杭高速、沿江高速（宁常）总里程95.8公里； 地铁：禄口机场到溧水区地铁S7轻轨，预计2017年通车； 高铁：宁杭高铁溧水站，距离南京南站40公里； 水路：经秦淮河可直接到长江，接驳新生圩港； 航空：距南京路口机场13公里；,项目,S7轻轨为项目商业赋予巨大投资潜力,项目,目前项目西侧道路：随园路二期工程。 区中心方向：随园路至天生桥大道、珍珠北路通往区中心,距离3KM； 市中心方向：随园路至天生桥大道转宁高高速； S7轻轨：通往禄口机场 高铁：距离南京南站40km,无想山 车辆基地,天生桥大道站,宗地分析交通,周边分析在售项目,项目,溧水在售竞

3、品主要为：商业项目两个2个，同区域住宅项目4个,商业项目顾家欧亚广场,顾家欧亚达商业广场项目由中国家居产业双10强顾家、欧亚达联手打造，占地面积约120亩总规划建筑面积约20万，涵盖商业步行街、大型综合卖场、国际建材装饰馆、国际精品家居馆、优居公馆、精品酒店等主题功能区组成，是集购物、商务、休闲、娱乐等为一体的多业态、复合型城市商业综合体。,目前销售均价： 1F：15500元/ 2F：10000元/ 3F：7000元/ 4F：6500元/,商业项目五洲星世纪商贸城,目前销售均价： 街铺1F：15000元/ 街铺2F：6000元/ 办公：5000元/,在售1号楼商铺，面积35平方米，均价1600

4、0-17000元/平方米；2、3号楼面积30、60平方米，均价6500元/平米。5、6号楼为办公房源，均价5000元/平方米左右。目前购房优惠：一次性付款98折，按揭付款99折。,商业项目万科城,营销动态：7月在售3号楼，均价为8300元/平方米。面积110、140平方米。约100套房源，目前已售出一半。精装交付。,目前成交均价：精装修成交均价约8000元/,商业项目中南锦城,营销动态：预计7月底8月初推12号楼，18层高，共126套房源，主力户型74、88、95、110平方米，预计2017年4月交付,目前成交均价：折后成交交均价约7170元/,商业项目爱涛天岳城,营销动态：主售房源面积91、

5、94、122、131、139平方米。在售3、6、8号楼还剩少量房源均为顶楼。此外在售1、2、4、5号楼，折后均价6700元/平方米,目前成交均价：折后成交交均价约7185元/,商业项目中山首府,目前成交均价：折后成交交均价约7175元/,营销动态：在售4、5、9、15、20号楼，面积88-120平方米，均价7300-8000元/平方米，5、7号楼5层以下一口价7180元/平方米，6层以上优惠600元/平方米。,项目规划分析基本参数,项目总建：78460：购物中心：19840，公寓：20000、底商3800、商业街5800,项目规划分析产品信息,项目由五种物业形态组成：购物中心、海洋馆、商业街、

6、酒店公寓、底商,底商：3800 （可售） 位置：12层，层高：3m左右,酒店公寓：20000（可售） 位置315层；层高：3m左右,生活广场：19840（可售） 共5层；层高：46m左右,海洋馆：10020（不可售） 位置：单栋；层高：27.9m,幸海堂街区：5800（可售） 层数23层；层高：3m左右,内部强弱分析,品牌：华东区最大的海洋公园； 地段：S7轻轨底站； 资源：无想寺风景区、幸庄水库； 产品：吃喝玩乐购住一站式休闲体验； 旅游：天生桥、无想寺旅游景点环绕；,配套：处于城南新区周边无配套； 沿街：项目仅单侧随园路临街； 商业：目前城南新区无商业氛围；,溧水撤县为区； S7轻轨动工；

7、 溧水城南新区发展；,未来顾家、五洲项目对项目客户分流； 区域内住宅产品低价，对项目公寓将产生一定的冲击性；,项目SWOT分析,外部环境分析,S优势：,O机会：,T威胁：,W劣势：,Part2：项目定位1,项目价值梳理 项目形象定位 商业形象打造,Code of this report | 18,项目价值梳理,品牌价值,区域价值,规划价值,产业价值,产品价值,市场价值,弈城海洋世界： 华东区最大的海洋世界,Code of this report | 19,项目价值梳理,品牌价值,区域价值,规划价值,产业价值,产品价值,市场价值,溧水城南新区： 城南新区区域价值驱动龙头,城南核心区分为精品购物休

8、闲区、游憩服务集散区、创智商务综合区、文化水岸绿廊、湖景生态公园、绿意养生社区、城市花园社区等七大片区。 1、精品购物休闲区：设置办公、休闲、娱乐与购物为一体的精品购物街区，满足日益增长的消费需求，为本地居民及游客带来时尚、精致的商业生活体验。 2、创智商务综合区：集合总部办公、产业研发、酒店公寓、综合居住等功能，实现资金、信息、人才、贸易的集聚运作，从何提升溧水整体的产业活力与区域影响力。 3、行政文化中心区：以政府办公、各机构办公，与配套服务为主要功能。 4、文化水岸绿廊：选择水系绿廊交汇区域，集合游憩休闲、时尚购物、商务办公、景观居住功能，形成中心区综合性休闲娱乐文化艺廊。 5、游憩服务

9、集散区：集聚旅游集散、旅游服务、特产购物、餐饮娱乐、创意酒店、情景居住等综合服务功能。 6、绿意养身社区：集合健康疗养产业、高端酒店及绿色生态居所的高端生态社区。 7、湖景生态公园：利用原幸庄水库，结合周边湿地，在满足防洪、水净化处理条件下，扩展湖面，打造人工岛屿、湖畔环境，为城市居民及游客提供生态有趣的自然游憩场所。,Code of this report | 20,项目价值梳理,品牌价值,区域价值,规划价值,产业价值,产品价值,市场价值,地铁、城南规划： S7轻轨交通拉近溧水与南京市区距离,Code of this report | 21,项目价值梳理,品牌价值,区域价值,规划价值,产业价

10、值,产品价值,市场价值,主力产业： 旅游产业,溧水拟打造“长三角高端休闲度假基地、户外休闲运动基地” 旅游也已成为溧水前景最好的产业 目前已有旅游业: 天生桥、无想寺风景区、农家乐等 未来将有新增项目的弈城海洋世界，通过弈城海洋世界，将溧水旅游业贯穿起来，形成一站式的旅游基地,Code of this report | 22,项目价值梳理,品牌价值,区域价值,规划价值,产业价值,产品价值,市场价值,产品设计价值： 多街区+集中生活广场模式,Code of this report | 23,项目价值梳理,品牌价值,区域价值,规划价值,产业价值,产品价值,市场价值,市场发展需求价值： 客户消费需求

11、一站式消费 市场发展需求综合体商业,早期,近期,未来,以满足服务、社区消费为主。 需求：生活消费,以专业市场消费，错位核心商圈。 需求：专业消费,以综合性商业消费为主。 需求：综合消费,Code of this report | 24,定位前思考,弈城海洋世界： 华东区最大的海洋馆。,品牌价值,城南新区： 以S7轻轨为标志，溧水城南新区进入新的发展时机。,思考1：,思考2：,业态需求： 旅游、休闲、文化、吃喝玩乐购一体的集中场所。,思考3：,项目规划： 三大主题片区：海洋馆、海洋生活广场、街区；,思考4：,产品规划,业态需求,区域发展,主题,街区,休闲,概念提炼,度假,旅游,海洋,综合,Cod

12、e of this report | 25,项目定位,项目定位： 弈城海洋世界 吃、喝、玩、乐、购、休闲旅游度假综合体 承载： 溧水城南新区旅游文化产业新的支柱项目； 填补周边专业市场空缺，打造城南新区高端生活配套场所； 满足周边居民及旅游客户的吃喝玩乐购需求；,Part3：项目定位2,项目客户研判,客户定位商业客户定位,南京商业项目成交客户占比,一级,区域客户,二级,辐射客户,三级,零散客户,项目客户定位商业客户定位,本案商业目标客户：,一级客户：拟占40% 周边客户：城南新区拆迁户、周边投资客户,二级客户：拟占35% 溧水全区具备一定实力对商业投资需求旺盛客户。,三级客户：拟占20% 全南

13、京是对溧水旅游商业产业感兴趣的投资客户：,项目客户定位公寓客户定位,购房目的,客群分布,综合体项目客户分析：置业目的：投资客户为主，客群分布：本地客户为主,项目客户定位公寓客户定位,酒店式目标客户特征描摹： 客群分布：集中周边区域占比80% 年龄特征：25-40岁 职业特征： 企事业单位人员； 区域刚需客户； 旅游文化产业带动人员刚需置业； 全市投资客户； 置业目的：以投资为主，自住为辅；,通过对酒店式公寓项目成交客户分析,Part4：项目定位3,项目价格研判,返租方案及商业价格研判 LOFT公寓价格研判及精装修价格研判,全市商业分析商业模式,模式一：售后返租,为促进销售，在其楼盘或商铺出售时

14、与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。采用的经营方式。,优势分析：开发商可以快速回笼资金，减轻资金压力，通过给业主固定的投资回报率，能够省去让其操心的烦恼，也能解决销售后不利于统一管理所带来的高空置难题。 劣势分析：具有一定的投资风险，一旦楼盘销售情况不好或商铺经营不善，首先撤出的是开发商，最后可能的结果是政府接手项目，但是大量的利益损失是由小业主来承担。,近年来在南京已鲜有纯粹销售的商业项目。以销售为主的商业项目，一般配套有返租模式。 开发商为了促进销售表现，通过返租的形

15、式使客户产生一种低价的错觉，同时也通过给予客户一定的投资收益保障，让投资客对投资风险的直观感受减弱。但实际上，业内人士都知道，这是一种“羊毛出在羊身上”的操作模式。,全市商业分析商业模式,模式二：租售结合,租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，往往是租多售少。,万达广场在全国已多次成功开发和运营，这与其大量持有主力商业的模式是分不开的。 而明发商业广场却是大量出售、少量持有，并且出售部分并无统一管理。这是项目失败的主因之一。自2009年开盘至今销售尚未结束，已销售的商铺大多空置，毫无人气商机，投资者欲哭无泪。,优势分析：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小

16、部分，作为大商家的辅营区分割后出售。其他的整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥品牌效应。即“主力店辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值。该模式还可以有效平衡开发商资金压力和经营风险的矛盾，具备较高的灵活性和可控性。 劣势分析：这种对开发商的招商实力与商业运营能力要求很高，并不是所有开发商都具备的。此外，对于大体量的持有，对开发商的资金要求同样很高，也会在短期内影响到开发商的投资回报。,全市商业分析商业模式,模式三：只租不售,由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、

17、零散出租等形式。,只租不售恰是如今南京大型商业项目的主流选择。结果也证明，这一模式对于商业项目的运营和存货是至关重要的。不仅仅是表中提及的项目，包括新城市广场、德基广场等其他多个大型商业项目，都是只租不售的模式。统一管理和招商，对于商业项目的整体性与竞争力，有着积极的作用。特别是对于一个新兴的商业，撑过最为艰难的起步阶段，形成一定人气和氛围后，所体现的商业价值是无可估量的。,优势分析：如果经营得好，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定的成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。 劣势分析：只租不售的开发模式对于开发商的资金实力要求非常高，资金压力

18、较大，同时面临一定的经营风险。,商业模式总结,【项目观点】 售后返租、租售结合与只租不售三种商业操作模式，各有利弊。不同的模式所对应的是不同的开发商实力与开发目标。 如果开发商所期望的是商业的成功存活与运营，并且愿意牺牲短期的经济收益、并承担一定的市场风险，那么自持招商无疑的更合适的选择 如果开发商更注重资金链的健康与压力，期望快速回笼资金，那么也可以选择全部出售。但为了保证销售，势必需选择相应的返租模式。并且，也需承担投资客可能缺乏足够信心而丧失购买兴趣的销售风险。 当然，开发商还可以选择租售并举的模式。一部分自持以保证项目整体运营前景，一部分销售以快速回笼一定资金，但这也对招商与运营能力提

19、出较高要求。,从商业运营的角度来说，无数范例已经证明： 作为一个新商业项目，统一招商统一管理是项目销售、运营的优质道路,销售、返租运营案例,通过以上三种模式比较，进行商管公司统一经营招商管理返租销售，商业存活运营情况优于自营街铺： 客户角度：降低了投资门槛，只用付首付，有稳定回报率，对后期商业增值信心增加； 开发商角度：降低投资门槛，可提高售价，同时快速回款，对于自持物业增值有较大帮助； 商管公司角度：有充裕的时间去培育市场，进行收益平衡，规避运营、经营上的短期风险。,Part5：项目定位4,项目价格研判及产品规划设计研判,商业价格研判及产品面积段规划研判,商业价格测算同类项目售价对比,商业价

20、格测算同类项目售价对比,一楼售价,根据，同类区域商铺售价市场比较法，计算得出，本案一楼整层商铺均价约为15034元/平米左右。,商业价格测算同类项目售价对比,二楼售价,根据，同类区域商铺售价市场比较法，计算得出，本案二楼价格约9524元/，街铺二楼8500元/。,商业价格测算售价推导计算,结合对商业项目的操作经验，在不考虑销售模式和业态等一切外部因素的前提下，按照一般推算规律 三楼售价约为一楼的约60%，即约为8700元/平米；四楼售价约是一楼的约55%，即约为7500元/平米；,商业价格测算溢价能力测算,具体价格根据入市时政策相关调整,商业产品设计规划街铺、底商,商业产品设计规划街铺、底商,

21、【公寓底商结构 及外立面】：商业部分干挂石材+部分玻璃幕墙+玻璃护栏+电子大屏 1F：可采用背对式商铺，控制商铺面积，增加开间面； 2F：采用两头扶梯上引，走廊式外开，通过玻璃幕墙、玻璃护栏增加2F的昭示面及内外互动 3F：多部扶梯自动上引，以大面积餐饮店来吸纳客群上涌；,商业产品设计规划街铺、底商,【街铺分割】：每户独立产权，商业部分干挂石材+部分玻璃幕墙+玻璃护栏+电子大屏 1F：可采用背对式商铺，控制商铺面积，增加开间面； 2F：两端连廊式外开商铺，增加商铺的昭示面；局部可以根据条件做1+2F+3F模式 3F：两端扶梯上引。外开式商铺；,商业产品设计规划街铺、底商,商业产品设计规划商业中

22、心,【销售模式】： 每间独立产权 1F：20-80，主力405060占60%，部分80-100 2F：主力5070 ：占50%，50以下占30% 3F：主力5070 ：占40%， 50以下占30% 4F：主力5070 ：占40%、70-100占40%，不设置50以下面积段,【统一招商返租模式】：平均分割 无边界产权商铺，不承诺恢复 1F：30-60，主力50； 2F： 30-60，主力50 ； 3F： 30-60，主力50； 4F： 30-60，主力50 ； 5F： 30-60，主力50；,Part6：项目定位5,项目价格研判及产品规划设计研判,公寓产品面积段及精装修研判,公寓市场分面积段供销

23、,南京公寓产品以40-50平米销售情况最好。,公寓产品以30-70为主力，考虑到低总价住宅对公寓产品因素，建议:公寓产品以4050为主力产品,精装公寓装修标准（单位：元/平米）,参考项目： 鉴于公寓产品为商业性质，而溧水住宅总价普遍不高，考虑到总价控制，尽量减少精装修的投入； 装修标准： 厨（油烟机、橱柜）、卫（含热水器）、地板、阳台（含空调）等基本硬装及基本电器,项目价格定位精装修价格定位,精装修标准建议：700元/，对外报价：1500元/,价格定位：精装公寓9500元/(装修标准700元/） 装修对外报价：1500元/,项目价格定位产品户型建议,户型建议：将房间功能布局划分清楚，做到一室一

24、厅一卫,户型建议：可以利用阳台、飘窗对户型进行面积赠送,项目价格定位产品户型建议,Part7：外立面建议,外立面建议,鉴于项目景观资源条件良好，因此，不建议做特别造型的建筑设计，需要增加商业、公寓的通透性、昭示面及宣传大屏,外立面建议,1、项目基础色调以白色为底，配合马赛克海洋元素,公寓,生活广场,步行街,公寓主体： 以白色真石漆为主基调颜色； 点缀海洋元素马赛克式的色块拼图（非材质）； 公寓底商： 12F干挂石材； 多设置电子大屏； 局部玻璃膜墙+玻璃护栏,1、外立面电子大屏设计 2、1-2层干挂石材； 3、3-5层真石漆；,公寓底商： 12F干挂石材； 多设置电子大屏； 局部玻璃膜墙+玻璃护栏,Part8：附件,精装修标准案例,目前，南京市场上在售的精装公寓项目，装修标准大多集中在1000-2000元/平米之间；档次较高一点的项目如甲壳虫、御江金城等，装修标准则在3000元/平米左右。受总价影响装修标准在4000元/平米以上的项目目前市场上相对较少。,南京公寓市场装修标准,【装修标准】1000元/平米,南京公寓市场装