汉中濂水河项目整体运营思路及建议

1、汉中濂水河项目 整体运营思路及建议,一、区域现状,1、项目位置。 本项目位于南郑县（未来南郑区）境内。最东段距离市中心直线距离4.6公里、最西段距离市中心直线距离11公里。距西汉高速公路入口仅1公里；最东段距汉江3号桥约500米、距汉江4号桥约2公里。,本案,2、项目四至 项目东起汉中市规划西二环，西至县城西路环，南至濂水河南岸500米，北至濂水河北岸500米，区域总控制面积约11400亩（含濂水河水域1700亩）。项目总貌为东西狭长、南北较窄的长形地块。,一条河：濂水河 濂水河作为南郑县内一条大的汉江支流，河水清澈、景色优美 。自西向东从牟家营流经协税镇、阳春镇、郭滩乡、万众村、中咀村等之后

2、汇入汉江。,3、项目现状资源 从我们实际踏勘的情况来看，本项目最直观的现状优势为：,一条河、两座桥、一条路,两座桥：濂水桥、阳春桥 目前濂水河上有两座主要桥梁，一为位于南郑县中咀村靠近汉江入口处的濂水桥，一为位于南郑县连接阳春镇与协税乡之间的阳春桥。 对于一个8平方公里的新区来说，未来为了便于南北岸的交通连接，应再架设至少两座桥梁，将地块通联成为一个有机整体。,濂水桥,阳春桥,一条路：西汉高速 西汉高速公路自南至北经过本项目。值得一提的是，本项目中段距西汉高速公路入口较近，未来建议设立匝道，将项目规划主干道与高速公路连接，美化景观，形成重要的交通枢纽，成为汉中“东会客厅” 。 ：2011年2月

3、14日汉中市市长胡润泽在实地考察西二环路南段新建濂水桥的选址时指出要要进一步高规格、高起点实施江南东路的亮化、绿化和美化工程，合理选择树种、栽植大树，使其成为一条靓丽的景观大道，使江南景观与江北协调呼应，快速打造形成“一江两岸”东“会客厅”，点亮汉中城市空间。,结论 本项目为濂水河流经的南北两岸地域，自然生态资源极佳。距离城市繁华较近，处于未来大汉中市的规划范围内，具有一定开发潜力。 因此，本项目最大的现状优势生态濂水河生态。 生态：濂水河天然水景资源 濂水河两岸自然风景资源 濂水河汉江入口处的三角湿地资源,二、城市规划,汉中市未来规划中确立了“一个先导，两个突破，三个目 标，五个战略”的城市

4、发展总体思路（一个先导：以交通为先导，通过两条铁路、三条高速、一个机场，沟通秦岭、巴山南北，打通大西北与大西南的联系，汉中应承担重要的枢纽职能。 两大突破：一是城市实力的突破，二是城市特色的突破。三大目标：一是成为衔接大西北、大西南和中部地区的枢纽；二是成为“西三角经济圈”产业格局的重要节点；三是成为国内知名的特色旅游休闲宜居城市。,五大战略： 一是以接轨西安和成都为重点的区域合作发展战略；二是以汉中盆地城镇发展区为核心的空间发展战略；三是以发展航空、机械装备制造、 绿色食品、旅游和商贸物流五大支柱产业为主导的新型工业化突破战略；四是以弘扬优秀历史文化为重点的文化传承战略；五是以循环经济和山水

5、生态保育为重点的生态文明战略。明确了“以汉文化为主要特色的国家级历史文化名城、陕甘川渝毗邻地区省际开放的枢纽城市，生态环境优越的宜居休闲城市和优秀旅游城市”的城市性质， 提出了“国家历史文化名城、滨江生态宜居城市、国内知名的旅游休闲城市”的发展定位。,学习借鉴国内外先进经验，强化节约增长、生态优先、交通导向、区域协调、城乡统筹等先进理念，提出构建开放的市域空间体系和紧凑发展的市区格局，勾画了汉中未来多中心、开敞式、轴向组团布局的百万人口大城市蓝图，努力为汉中赢得新世纪之发展机遇、实现又好又快发展提供科学指导。到2020年，汉中中心城区人口规模达到100万人，建设用地规模控制在100平方公里，逐

6、步将汉中建成生态环境一流的宜居休闲和旅游度假胜地，国内知名的现代化人文绿都。,项目所在区域规划方向,项目所在区域在规划上属于周家坪组团、梁山片区及江南区的金三角结合地带。 在汉中市（2009-2020）规划中提到：周家坪作为天汉水城风景区的旅游服务中心，大力发展商贸、酒店服务、旅游咨询产业；梁山片区：以发展旅游服务业为主。,汉中双百城市规划概要中提及： 一体两翼多点：汉台与南郑县城周家坪共同打造成汉中中心城区，勉县与城固成为东西两个市域副核心，形成核心发展城镇圈内部的金三角。核心城镇圈内集中发展多个重点城镇。 汉中市域中心城市：包括汉台区以及周家坪组团，南郑县撤县改区。汉台区内原龙江镇、铺镇并

7、入中心城区，南郑县原大河坎镇、梁山镇、圣水镇并入中心城区；协税镇并入周家坪组团。 目标：突出自然生态优势和人文优势，全力打造休闲宜居生态城市。,中国的瑞士，陕西的杭州，西北的江南,结论 本项目在规划中处于未来汉中南郑新区前沿核心区域，该区域拟打造一个生态、旅游、休闲新区。 因此，本项目定位的出发点应该是休闲生态性休闲。 休闲：沿河特色休闲带 休闲度假区 酒店、休闲会所 休闲度假居住带,三、历史文化研究,汉中历史悠久，是汉家的发祥地，自公元前312年秦惠文王首置汉中郡，为秦36郡之一，迄今已有2300多年的历史。 公元前206年，汉王刘邦以汉中为发祥地，筑坛拜韩信为大将，明修栈道，暗渡陈仓，逐鹿

8、中原，平定三秦，统一天下，成就了汉室天下四百多年，自此，汉朝、汉人、汉族、汉语、汉文化等称谓就一脉相承至今。,三国时期，汉中是魏蜀两国兵戎相见的主战场，古汉台望江楼老将黄忠在汉中定军山下刀劈夏侯渊，骁将赵云汉水之滨大败曹军，刘备自立为汉中王；一代名相诸葛亮在汉中屯兵8年，度过了他一生最为呕心沥血的岁月，六出祁山，北伐曹魏，鞠躬尽瘁，最终归葬定军山下，其安息地武侯祠，被称为“天下第一武侯祠”。,这里是丝绸之路开拓者张骞的故里、四大发明造纸术发明家蔡伦的封地和葬地，三国大将魏延葬地。韩信、诸葛亮、曹操等帝王将相曾在这里建功立业，李白、杜甫、陆游、苏轼等伟大诗人曾探访、辗转或生活在这片土地上，并留下

9、了瑰丽的墨迹诗章。,汉中汉文化之源,我国在汉代以前，四邻兄弟部族，把我们称“夏人”或“秦人”；自汉兴以后，改称“汉人”，相应把汉人之族，称为“汉族”。汉中名称的由来，是因为居汉水的中游。故名汉中。 汉王朝是从汉中发祥的。刘邦统一全国后，建立朝号，仍用“汉”字，故名“汉朝”。 由于汉朝兴盛强大，周围国家和民族，对汉朝非常推崇、尊敬，他们把我们的人民称为“汉人”，文字称为“汉字”，语言称为“汉语”等等。无怪乎连英国大布列颠百科全书也如是记载：“汉族的形成，始于汉代”。,汉江从宁强发源，相传同天上的银河相连，也因为有了汉江才有了汉中，有了汉中，才有了汉朝、汉族、汉字、汉学乃至璀璨夺目的汉文化，因此，

10、汉中即可谓诸“汉”之祖了。,与汉中有关历史故事及典故 烽火戏诸侯 一笑倾国 （褒姒） 张良圮桥进履 （张良庙） 萧何月下追韩信（拜将台） 明修栈道暗渡陈仓 （古栈道） 鸡犬升天 （东汉唐公传说） 偃旗息鼓 （赵云汉水之战） 胸有成竹 （北宋画家文同） 廉泉让水 （南北朝范柏年）,分析后得出与本项目有关典故,萧何月下追韩信 相传韩信去投刘邦时，虽然带着张良的荐书和宝剑，却认为汉王既是明主，一定能慧眼识英才，要靠自己的本领去取得汉王的重用。因此把张良的荐书装在身上，拜见汉王时未交出。刘邦见韩信身材瘦小，貌不赢人，说他手无扶戟之力不予重用。韩信每天闲住南郑的驿馆读书下棋。 后来觉得刘邦对他并不重用，

11、因此在一个夜晚骑马出走。 传说韩信骑马出了南郑城东门，行走不久遇到一条河水（原为留坝境内寒溪，可以嫁接入本项目内的濂水河），阻住去路，韩信到此无法渡过，这时萧何骑马追赶上来跳下马鞍，双手拉住韩信，韩信见萧丞相累得满头大汗，气喘吁吁，光着一双脚丫子，觉得萧何确有爱才之心，不好再说什么，就随萧何返回了南郑。刘邦采纳了萧何的建议，拜韩信为大将。,濂泉让水 南北朝时期，南朝宋明帝刘彧泰始三年（467年），梁州（治今汉中市汉台区）州将范柏年（？-479年）受刺史刘亮派遣，到京城建康（今南京市）请示机宜。刘彧与范柏年谈及广州贪泉时，问柏年：“卿州也有此水否？”柏年答：“臣所在梁州唯有文川武乡，廉泉让水。”

12、又问：“卿宅何处？”答：“臣所居，廉让之间。”刘彧欣赏柏年善于应对，便留他在朝中仟仓部郎，后来升任晋寿郡（治今四川省广元市昭化区）太守、梁州刺史。“文川武乡，廉泉让水”被世人传为佳话，范柏年也因此闻名遐迩。今汉中市汉台区拜将坛内有对联一副“文川武乡英雄地，廉泉让水仁义邦。”这副对联巧用范柏年的答话，歌颂了汉中这座人文荟萃的历史名城 清光绪褒城县志二文物志:“廉泉即廉水,其别源曰让水”。别源即是北源,即是忍水,即是让水。,文化挖掘思路,挖掘独一无二的属于项目自身的文化价值亮点，巧妙嫁接典故历史、名人轶事等，移植于本项目标志性路桥与景观之中，带出浓厚文化氛围与游览价值。我们认为，本项目应以汉代文化

13、及濂水河典故为主要挖掘方向。,结论 通过对历史文化深度挖掘后，我们认为：本项目具有一定的文化旅游价值，具备打造一个汉文化主题新区。 因此，本项目的旅游价值应归结为文化两汉三国文化。 文化：汉文化起源纪念塔、 刘邦定都纪念堂、 西汉萧何追韩信遗址、 三国蜀汉赵云大败曹军古战场遗址。 同时将濂泉让水典故进行移植：濂让湖、濂让桥、濂让大道等。,四、人口发展,目前人口数量： 汉中市 3411044 汉台区 503871 江南区将划入的主要人口 南郑城关镇 45391 圣水镇 19109 大河坎镇 28597 中所镇 26375 协税镇 17411 梁山镇 18730 濂水镇 12496 估计未来人口缺

14、口大约为：30万人。,汉中市城市总体规划（2010-2020）未来规划中的城市人口规模：到2020年，汉中中心城区人口规模达到100万人。 2010年11月8日通过的 关于深入实施西部大开发战略的若干意见中提及：10年后除西安要基本建成国际化大都市外，宝鸡、榆林、汉中要建成百万人口的区域中心城市,结论 从本项目的规模来看，未来本项目可打造一个10-15万人口的新区。因此在规划上应具备完善的城市服务功能及各种配套等。 目标人群特点为：中高端收入人群、对生活有较高品质需求、对景观、人文旅游特点较为关注。,第一产业110.39亿元，增长6.6%,第二产业199.5亿元，增长19.6%,第三产业199

15、.81亿元，增长14.3,2010年全年实现生产总值接近509.7亿元，同比增长15.1%,2010年，全市完成地区生产总值509.70亿元，按可比价计算增长15.1 %。其中，第一产业增加值110.39亿元，增长6.6%；第二产业增加值199.5亿元，增长19.6%；第三产业增加值199.81亿元，增长14.3%。,五、城市经济,246.79,2006,416.16,2009,2007,352.61,2008,2006-2010年汉中市生产总值增长示意图,2010,509.70,291.21,90.7,2006,238.43,2009,2007,163.63,2008,2006-2010年汉

16、中市固定资产投资增长示意图,2010,312.80,120.05,2006-2010年汉中市固定资产投资比重增长示意图,36.75%,41.22%,46.44%,57.29%,61.37%,2006,2007,2008,2009,2010,全年累计接待国内外游客1211.7万人次，增长17.5%，其中接待国内游客1210万人次，海外游客1.72万人次，分别增长17.5%和13.2%。国内旅游收入48.2亿元，增52.5%，旅游外汇收入690万美元，增长40.8%。 2010年全市完成市政公用基础设施投资29.6亿元，增长 34.5%，新建和改造城镇道路38.5公里，新建广场4个，公共绿地39公

17、顷。中心城市30个城建重点项目完成投资13.1亿元，9条市政道路拓宽改造完成。20重点镇建设中开工67个重点项目，完成投资6.4亿元。 全年城镇居民人均可支配收入14509元，增长15.5%，农民人均纯收入4183元，增长21.4%，城镇居民人均生活消费支出9519元，农民人均生活消费支出3192元，分别增长6.2%和12.6%。城市居民人均居住房屋建筑面积28.9平方米，农村居民人均住房面积34.2平方米。,其它可参考数据,结论 通过对城市经济现状的调研后，我们认为：汉中属于正在加速发展的中期阶段，固定资产投资比例巨大，可开发市区内土地势必逐渐成为稀缺资源，投资热潮还将持续升温。确保本项目未

18、来升值预期。,六、未来需求,未来需求 整个版块作为新城市的另一个副中心，必须拥有完备的城市功能及完善配套。还应具备显著的独特风格。,生态休闲需求 利用地块周边良好的生态优势，打造具有极致生态环境，风景 如画配套完善的休闲度假胜地,居住需求 对于未来10-15万人口的迁入，必须有一定数量的硬性居住需求。因此，必须对地块给予良好的居住需求规划。,文化旅游需求 以文化及休闲为主题精髓，打造一个极具文化特征，旅游价值显著的优美城市新区。,循环需求模式,居住需求,文化旅游,生态休闲,应先导入文化与休闲元素，做好前期的铺垫，提升地块本身的居住价值与升值预期。,挖掘独一无二的文化元素，合理移植到本项目之中，

19、带动旅游，提聚人气。,项目拥有绝佳自然生态优势，可以完全借助优势，首先打造出生态休闲氛围，为项目加分。,居住需求,文化旅游,生态休闲,以生态、文化带动居住需求的旺盛，拉升区域地块价值上升。借鉴西安浐灞新区成功经验，将居住、生态休闲、文化旅游交互融合，形成一个极具特色的汉中未来新城区。,打造汉中的“浐灞”新区,向往、推动,融合、点缀,提升、增值,七、SWOT分析,1、项目具有天赋优异的自然生态环境，不可复制的原生态湿地滨河风光，属于汉江主要支流的流经地域，植被繁茂，水景上佳。 2、项目距离城市中心交通距离不远，周边已有部分大盘入驻，且处于未来江南区与周家平组团的结合部，未来潜力较大。 3、项目处

20、于西汉高速、南郑大道近郊，未来很容易成为交通枢纽区。,1、周边基础配套设施尚不完善，部分道路尚未达到要求。 2、周边农田、村庄、河滩荒地、厂矿等较多，尚不能迅速吸纳人气。,1、优势的自然资源可以迅速转化为高品质景观 2、前期的文化价值挖掘可以提升本地人气，未来规划有利于本项目 3、分阶段实施可以将风险降低，同时有效地完成人口导入 4、地段可塑性较高，内在价值赋予的方向较多。,1、取决于策划思路的独到与项目潜力挖掘的程度 2、取决于合理开发步骤及有效的运营管理的准确性 3、政府支持力度,八、城市整体定位,形成项目自己的居住商业中心，即新区的核心CBD。未来导入人口聚集地并形成新的汉中第二心。,商

21、业定位,居住定位,文化定位,交通定位,定位：新兴城区 特色新区 城市副中心 城中之城,利用天赋资源，打造极致不同于以往的特色生态休闲景观。定位为未来最佳居住地。,连接江南与周家平组团的黄金通道、汉中南部旅游服务中心、连接西汉高速、汉中、南郑区的交通枢纽,打造文化历史景点、遗迹，定位为最休闲的文化旅游之地。,九、城市功能定位,通过住宅及商业等配套，实现城市的居住功能。,居住功能,人口导入功能,旅游功能,休闲功能,通过居住及景观、配套完善，交通便利完成人口的导入。,通过上佳的自然风光及优质景观资源，实现城市的休闲功能。,通过历史文化移植及名胜的建立，形成旅游及文化的功能。,功能定位： 一个文化旅游

22、新城、一个生态休闲新区,十、项目主题定位,1、项目现状优势分析,文化之城,生态之城,度假之城,旅游之城,休闲之城,居住之城,结论：文化是旅游的价值； 生态是休闲、度假的保证； 环境是居住的前提。,生态是项目的最大优势、文化是项目的最大价值。,2、项目主要卖点的明确,3、案名的确定,濂泉生态区,通过上述分析后，我们认为，生态为本项目的最大优势，因此，在案名中首先要突出项目的生态优势，同时明确项目的地段优势。我们建议案名采取：,4、项目主题：,汉水之滨、濂水之心 一座容纳诸汉文化的生态之城,承大汉之雄心、建生态之城邦,5、建设者责任：,文化是项目的最大价值，因此，在项目的主题中，应突出项目的文化内

23、涵，明确项目的各大优势。我们建议项目主题采取：,做一个有文化的建设者，做一个有责任的建设者。,1、地块自然划分 西汉高速路、濂水河天然地将本地块划分为4个区域。,位于东北方向较近繁华的1号区域,位于西南方向最为幽静生态最佳的4号区域,位于东南方向已有一定人气和居住规模的2号区域,位于西北方向沿线厂矿较多的3号区域,十一、地块区域划分,2、景观路网建议 北岸的追信大道、南岸的濂让大道，双湖景的建成及西汉高速濂泉新出口的设立、在原有的阳春桥、濂水桥的基础上再引入两座景观文化桥，追信桥与濂让桥，将南北地块更紧密的联通。,追信湖组团,追信大道,西汉高速 廉泉新区出口,濂让大道,濂让湖组团,湖景景观区,

24、景观带,景观带,湖景景观区,追信桥,濂水桥,濂让桥,阳春桥,3、地块的二次分割 二次分割后，自东向西分割为九大组团。地块1-4围绕追信湖景观区形成超大组团、地块6-9围绕濂让湖景观区形成超大组团、地块5为独立组团。,地块,地块,地块,地块,地块,地块,地块,濂让湖景观区,地块,濂让湖超大组团,追信湖超大组团,追信湖景区,地块,4、地块的功能描述 依照地块的位置及开发步骤，我们建议地块功能如下。,新区核心CBD、政府机构、高速入口、地标性建筑引入,高端住宅、休闲区域、沿河生态休闲带,艺术区、创意社区、 少量居住、商业 沿河生态休闲带,高端社区、 高端教育机构引入,中高端住宅区域 追信广场,中高端

25、住宅区域、 汉源之塔,高端社区、少量酒店、 公寓等,度假山庄、别墅区,高端社区,5、地块划分思路：一河、两带、双湖景、九组团,一河：濂水河将地块分为南北两岸。其本身成为天然水域景观带，加之其水质好，清澈见底，可以沿河顺势进行景观布局。 两带：两岸堤坝路与河岸之间植被良好，生态优美。可顺势组成风景观光休闲类滨河公园带。 双湖景：在东段、西段处筹划建立景观湖，可命名为“濂让湖”、“追信湖” 成为象征性的地标水面景观。湖面布置汉代古典楼阁亭台，以及娱乐、休闲设施等。 九组团：顺势自东向西布局为九大组团。整体组团风格定义为汉代古典风格，每个组团应有各自特点及标志性亮点。,6、最终地块划分示意图,十二、

26、组团功能分析 组团1、汉源之塔的引入,1、仿古汉风格的汉源之塔的建成，共七层。第一到第七层内展示汉中从原始时代起的历史、文化变迁的壁画、文物复制品展示等。充分显示汉中乃汉之源头的重要意义。 2、塔边借助濂水河，引自古代“月下追韩信”的典故，在1、2地块间建立人工湖景”追信湖“。湖边可建少许亭阁曲径，可泛舟游玩。 效果：湖景引入及文化性名胜的注入，无疑将使地块1、2的人文及生态价值得到巨大提升，面湖而立，必然成为高档住宅或别墅区域。,组团2、标志性追信广场,1、追信广场的引入。 2、引用萧何月下追韩信的文化典故，在此处建立一个文化主题广场，立碑塑像，有条件可建立回龙寺公园（地块附近有村名为回龙寺

27、）。 3、各种汉代风格亭台水榭散步于广场周边 效果：提升地块2的历史人文厚重感，成为汉中具有一定旅游价值、形象价值的大型主题文化广场，不仅极大提升了本区域内土地价值，也对地块2、3的价值增长起到巨大辐射作用。后期在广场周边 引入商业、高档住宅，成为未来汉中最佳的人居区域。,组团3、4着力两岸风光打造、竹海翠堤的引入、沿河生态休闲带的布局,利用沿河的堤坝稍作改动，借助本身极佳的生态环境，引栽大量翠竹，点缀少量仿汉景观（如汉隶题字、仿汉代风格路灯、石人、栓马桩）等。打造一条竹海翠堤，成为极特色的自然生态休闲区。同时，在沿河两岸引入商业、休闲娱乐等业态，打造沿河生态休闲带。 效果：提升地块3的自然资

28、源优势，同时借助地块1、2呈现的文化历史优势，使地块3成为幽静、清新、休闲生态俱佳的高档住宅区。,组团4、艺术园区的引入,本地块沿岸厂矿较多，未来拆移之后，可借助一些厂房、废弃空地稍作改动，形成一个富有特色的艺术创意及文化休闲区域。类似北京798、上海新天地的区域，引入一些艺术青年及艺术创意机构入驻，带动此地的文化氛围。在建筑形式上采用汉代风格与后现代主义融合的全新形式，以新颖、创意为主要特色。 效果：将地块4打造为富有文化色彩、富有艺术感及人文精神的区域。引入休闲、娱乐、文化创意产业等，结合本区域优质自然生态，未来可引进一些大型企业、商业、娱乐等产业的入驻。地块趋向于商业为主，可引入少量居住。,地块5处于西汉高速两侧，核心CBD的形成必须具备：1、交通便利。2、商业密集。3、政治、经济中心。未来可将新区政府机关引入此地，同时将西汉高速与新城区内主干道连接，形成交通枢纽中心。 同时引进地标性建筑，如标志性星级酒店。目前汉中的最高端酒店品质远未达到一个旅游大市的需求，因此，标志性星级酒店的入驻无疑会给本区域乃至整个汉中市